唔講咁多, 先來圖, 有圖有真相
一個90後的高材生, 後生仔真係深不可測, 連約買
筆者當天叫埋相熟AGENT同個業主講, 今日唔簽, 撕票
最尾在媽聲四起下簽左
成交低過高位20% 左右, 亦係偏低於市場價
怕且原業主春都揼爆, 哈哈.
原業主係在同屋苑有貨, 咪當平少少益下D後生仔囉, 唔多, 50-80萬左右
今日買, 怕且加多幾十都未必有貨, 叫9XX 啦
成交價80X.
仲有個小小technique 可以分享, 就係落大訂的成數, 如果有信心賭贏的話, 可以加到7%訂, 俾左的話, 理論上業主係反唔到價.
賠完你個口雙訂都無Q用, 基本上無SO
至於預算案講咩, 同埋有咩implication, 筆者會另文再講, 先分享至此
領展啱啱出公告話$44.2 5供1籌20億美元
https://www1.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/2023/0210/2023021000481_c.pdf
1年派息約莫$3/股
星期一直接屍變落地獄
正路呢D衰野真係記一世, 同S-REIT 一樣, 成日供股, S-REIT 買垃圾, 823 就買大陸商場, OCCUPANCY 90%以上都仲叫好D
但係星期一的expected drop $15蚊我諗走唔甩, 直推到$50樓下, 跌左4年的應收利息俾市場先生
如果計跌到$45 咁計, 一年派$3, dividend yield 有6.5%
但係我諗隻野都會低沉好一段時間, 一陣又問你伸手拎錢就食蕉
公告係咁寫
領展房產基金建議籌集約 188 億港元（扣除開支前）或約 185 億港元（扣除開支後）（基於截至本公 告日期已發行基金單位數目，並假設已發行基金單位數目於記錄日期或之前並無變動），方式為按每 個供股基金單位 44.20 港元的認購價以供股方式發行 425,640,848 個供股基金單位，基準為於記錄日 期每持有五（5）個現有基金單位可獲配發一（1）個供股基金單位。
供股所得款項用途 預計供股所得款項淨額將用於償還現有債務、，探索投資機遇及用作一般營運資本。供股所得款項淨 額的約 40%至 50%將用於(a)償還下列現有債務：(i) 2023 年到期的總額約 70 至 80 億港元的現有銀行 貸款；及(ii) 2024 年 1 月 1 日之後到期的約 10 至 20 億港元的循環銀行貸款；及(b) 用作一般營運資 本。其餘部分將用作探索未來投資機遇，尤其專注位於亞太區的零售、停車場、辦公室及物流板塊。 截至本公告日期，供股所得款項淨額沒有被指定用於任何具體的投資機遇。
進行供股之理由及裨益
供股旨在立即壯大領展房產基金的資本基礎，部署增長新征程。
真係CLS.....即係general working purposes? 連acquisition target 都無
即係100%分派net income, 但原來派派下計唔掂數之後問你拎番44.2/股?
what the fuck....
截至本公告日期，供股所得款項淨額沒有被指定用於任何具體的投資機遇。
截至本公告日期，供股所得款項淨額沒有被指定用於任何具體的投資機遇。
截至本公告日期，供股所得款項淨額沒有被指定用於任何具體的投資機遇。
即係咩都無做就俾人斬左幾刀...
24/2 除權, 不過連威士都無得炒, 吽死左要科水供
啱啱睇到施家加四個的主持的回港原因
即興寫了這一篇文章: 給兒子的信 - 要對自己的生命負責任 (謝謝三兄/三叔的標題, 照抄無誤)
一如本BLOG所述, 小子係一個一窮二白的人, 自幼家貧而不自知
某一天, 底牌終於揭開, 原來小子係一個窮到PK的出身
原因, 三位兒子, 你可以請教下你的長輩
作為一個男人, 第一, 要為你的家庭負責
第二, 就係施家加四個的爸爸因為肺癌過身的感悟
你爸爸我, 是在10多年前自己領悟得的, 就係生命的無常. 10年前, 家庭中的長輩過身, 加埋底牌揭開, 世事的無常, 係可以in a fucking fortnight, 一日內你可以由天堂跌到地獄, 一場CANCER已可以做到, 不論你富或貧, 一場大病可以改變你一生.
無錯, 人人都有24小時, 但係你有幾多個24小時, 只有天知地知, 你係唔會知
所以, 每一天都當最後一天生活, 不犯法, 你開心, 又唔係嫖賭飲吹, 去做, pursue your own hobbies, 搵得多錢少錢, 無太大相關, 錢只係副產品, 踢波踢得好, 非洲踢波的法籍中場簡迪 (N' Kante) 都可以變有錢人, 只在乎你夠唔夠勁, 每一個area入面最勁的人都係會搵到錢的, 放心
若你在30歲前知道自己係平庸的人, 請你不要再hesitate, 買樓. 參與一個同全世界, 全中國, 全香港人同生共死的遊戲. 若你仍在中國人的地方, 或者到時中國都係強大的, 記住記住, 買樓.
If you can't beat them, join them.
外國人點解可以創業成功, 個1%或者0.1%人係成功, 一來因為教育同中國不同, 人地係encourage你反傳統, 所以會有好多創新, 而且, 衰左人地大印銀紙, 可以用食物券, 可以訓街, 生仔有牛奶金.
在香港, 係無的, 在中國亦然. MPF 得幾十萬, 交完一年租你係即時要訓街, 係即時!
點解要買樓? 就係你財政上沒有限制下, 你便可以開展第二人生, 活出自己的一片天, 窮人出身, 上有高堂, 下有妻兒, 出手落注, 左顧右忌
當然, 開首己講, 平庸的人一定要買, 若然你好掂咁點? 都要買, 因為財富, 係儲存在樓中, 你做醫生, 月球人, 星球人, 人地去百佳買餸, 你咪去買樓.
或者你會問點解? 我anytime 都買得起, 又撈得掂, 買咩先?
點解要買樓? 保全財富, 以免不法之徒合法地呃你錢
唔係發樓寒, 你睇幾多電話騙案? 仲有幾多專業級SALES 叫你入去私人銀行PB SELL你買基金,俾幾個利是封你威威豬, 轉頭叫你做下ELN, 做下ACCUMULATOR. 仲有無數咁多保險從業員呀, 幾多人睇住你份錢, 唯有買左hard asset, 先係難D俾人呃到D錢, 所以, 結論都係, 要儲asset, 一定係買磚頭.
無論你在香港好, 中國好, 都係上算.
外國買樓, 可免則免
至於外國, 因為土地係外國政府苛徵稅款的手段, 年年收你council tax, land tax, 仲有外國萬惡的estate duty (遺產稅), 可以打你50% tax, 唔係話唔買得, 可免則免
外國係鼓勵人地做窮人, 玩均富/貧, 玩大福利主義, 政府係實行社會資源再分配的, 本質無貶意, 但有產階級在外國是不如中國人地方咁著數. 真係要買, 買外國REITS (都係呃呃地錢, 成日re-issue units 出來收購, 跟住又拎唔到回報, 班管理層照出糧, DPU 一直下跌)
每個地方都有唔同的資產配置需求, 在德國, 政府更落重稅去阻人買樓收租, 窮不與富鬥, 富不與官爭, 土壤不同, 當然30年後或者幾多年後, 若果以上的土壤不同, 手法亦不同
在中國人眼中, 有土斯有財根深蒂固, 為父的尚未看到有何改變, 但我等沒有能力預視將來政策, 只能落筆先行記下當中思路.手法便不同
投資, 做人, 如水一般, 要 flexible.
謙卑如水一樣, 欺山莫欺水, 能做到水一樣, 對人有海量汪涵, 不計較, 無形無色
但無形, 不代表好欺負, 多多學習以充實自己, 做到水深而人畏, 不敢欺, 是智慧, 是內涵所賦能
呢幾日小子要去不同銀行舉辦的2023膠液現場
大致上都係講歐美衰退風險, 2022年股債雙殺, 下年會好番
中國的衰退風險係negligible等
特別impressive 係CS 陶冬話. 內房債? 境內唔會default, 境外就難講, 因為大陸mentality 係保內, 因為involve 到政治穏定 (都好少analysts咁直白講野, despite we all know what's happening)
港樓方面, 亦有提及, D人會來, 但係你expect 佢地一車車錢買起港樓, 暫未係時候.
小子同意陶生的說法, 小陽春可能有, 大陽春...始終係要等經濟基本因素好番先有
小子個人認為, 3年LOCKDOWN, 全世界無邊個地方唔係要時間回復, 當然中國係內循環下, 頂到幾下, 但係檢測都用左唔少resources 同埋封城下的productivity 係要時間回復
疊加老美整埋個咩中國關係辦事處, 明牌同中國對著幹, 先不論贏輸, 以前有push and pull factors, 呢家有人搞下局, 大單邊狂升, 怕且暫時未係時間.
理應在現水平+10%左右move sideways.
如果有票有頭, 又不妨鋤下價, 筆者知道市場上仲有為數不少的筍盤, 亦暫時有人係無信心要減貨的.
值得一提係第二幅圖, 大英帝國 / 大嬰帝國 (三兄話)的recession probability 達到9成! WTF!
即係喜力? (HI L緊)...........
睇下英國的economic composition 便知一二, 化工, 金融為主, 無能源, D日用品一貴就GG
CPI 一升, 狂加息, 過龍變左recession 係幾大機會
2019 年出過呢一篇文, 仲係TOP VIEW, 即係證明香港人真係好鬼鍾意炒股票
https://happyvalleyjockey.blogspot.com/2019/10/reits-ck.html
等我地回顧下4年下來的表現
同期筆者主區呎價, 約數計係跌18% (18,000 --> 15XXX)
注: 如果你9成按的話即係輸100% (符合番某些數理強的人士去做data processing)
2019年10月
《施政報告》宣布擴大「青年宿舍計劃」，資助非政府機構租用合適酒店和旅館並將房間轉作青年宿舍用途，目標是在5年內提供額外約3,000個宿位。民政及青年事務局今日舉行簡介會，超過50機構約90人出席，分別來自酒店、賓館及非牟利機構。
非牟利機構代表會後見記者時指，簡介會提到合約年期最多5年，租期為「一年生約，一年死約」；租金不多於同區住宅市價6成。宿舍會開放予18至30歲在職青年申請，每人收入上限為2.5萬元，資產不多於38萬元；入住者社區服務時數為每年400小時，每星期至少4小時。
每星期無左4小時....discouraging 到一個點
當你25,000/月, 即係1,000/日啦約數
即4,000蚊租金以社會服務令到代替, 原意係好事. 但係呢, 實質上如果我係青年的話, 真係無咩誘因
不如正正路路用30零萬首期買間置樂三寶會唔會好D?
今日小子又收到個老朋友移民的消息
老實說, 近一年食FAREWELL飯都食到我減唔到磅 (小子一星期游5日水) 都仲要肥左, 問下R兄, 三兄全兄就知. 上次見面話瘦左D, 係無食咁多野囉. 自然瘦下來.
上一篇寫完地產的good side, 其實有續集, 香港地, 其實地產的隠憂只有一個 - 人材流失
呢家移民潮出現係不爭的現實, 全世界都在搶人材 (用個搶字其實並不過份), 英國5+1, 加拿大的讀書簽, 仲有澳洲 (門檻高少少), 每個國家背後的原因都相似, 就係人口老化
小子加國的遠房親戚又番來話去到的黃絲好廢, 英文又唔得, 渣車又唔得 (呢個TERM呢家已OUT左)
小子心中暗笑, 閣下去到加國時, 又是否IELTS 9分? 班後生仔唔識渣車有咩咁出奇呢?
假假地人地都係U GRAD, 仲有話人地都係死窮鬼, 真係只見其面, 不見其底, 又或者佢的SAMPLE SIZE有問題
小子身邊有一個係沽左層樓拎到10M過去, 仲有公司請埋即落地即做, 係大學同學來的
第二個係小子的好兄弟個妹, 一層美乎新村FP, 老公一層曼克頓山FP, 收住兩間租過去
當然梗係有好多小朋友過去, 大家SAMPLE SIZE 都唔係COMPREHENSIVE, 你話D人係廢柴, 我話D人走哂D錢過去都得, 因為兩者都一定係唔係true and whole picture.
講番正題, 每個國家都想爭取D後生仔去交稅, 做活化"奴動力", 英國好多藍領的工係班懶惰的白人唔做, 華人去到唔介意做. 你去到肯做, 唔會餓死, 而且可以補充人力市場的缺口, 所以各大國家都出手搶人, 香港人又聽話, 又唔多事, 實在係不可多得的人材in a general sense. 有華人的內斂及怕事特質, 以及話頭醒尾, 優質人材也
呢個人材流失, 係對香港地產市場的heavy blow. 因為佢地生在香港, 全家都在香港, 呢家移民或者等移民下, 購買力/意願下跌係可以預期
而中國內地輸入的優才, 會否視香港作為永久居住地, 落地生根買樓, 尚是未知之數
在此消彼長下, 再加上政府辣招打壓投資需求, 有幾層再想CHIP IN 個班又無得買, 又無得借之下, pure demand and supple issue, 樓價在這個sentiment 下係有隠憂的, 至少, 沒有大升的catalyst 在這個階段可以預期.
1月份買賣兩閒
總成交只有3800萬
呎價回到16000 左右, 高峰期係18,000 左右, 由高位回調左20%左右
1月份
海怡半島成交4宗
截至5/1/2023
💛2💔1💚1💙0📓0
4)5/1 21A33 592’
$9.25m@15620
中原💔✅
3)4/1 19C18 581’
$8.3m@14290
美聯💛
2)4/1 27F16 743’
$11.18m@15050
美聯💛
1)3/1 30G12 650’
$9.65m@14850
港置💚✅
平均$14953
成交金額
💛$19.48m
❤️$9.25m
💚$9.65m
💙
市場總金額$38.38m
多得三兄在群中發出呢篇佢老兄所謂樓市KOL的文章, 令到小弟重新有寫番幾句的動力
其實作為BLOG 界的樓宇硬好 (我相信呢句應該無人反對), 在如此"差"的市況下, 寫番幾句廢話等D樓宇投資者圍下爐係應有之義
1. 當然，很多人話說樓有剛需，不會下跌。不過早前已於此欄提過，剛需只限三種情況：（一）結婚需要；（二）滿足感需要；（三）形象需要
* 其實結婚需要係多餘的, 香港地有幾多人訓街吖? 每年三萬對新婚夫婦, 結左婚唔係買就係租, 住屋需求係可以以租樓去滿足, 不存在結婚需要的, 什至, 筆者識有不少夫婦結左婚都分開住, 當然結左婚正常人諗會多需要一間屋的, 但係, 咁多人結婚, 唔通個個都要買樓? 不是也
反而係滿足感同埋形象需要更加大
筆者近期都有出去睇樓, 當然放盤量係多左, 有睇筆者的都知道其中一個筆者的興趣係睇埋租盤去了解放盤質素係點.
其實租盤質素, 如果係30000樓下的, 好多老一輩的業主又或者鍾意新裝修的"良心業主", 有幾次俾租客玩爛左個裝修之後, 好多都唔肯掉錢去再執修, 情願減三千蚊俾你好過, 無他, 呢家裝修好貴, 其實唔啱數. 可以理解
是以 "滿足感" 係來自於可以布置自己家居, 特別係有小朋友的, 想鑽個窿掛下全家幅都要問過業主, 呢個唔係人人可以接受, 而且好相與的業主唔多 (但亦不少), 真係好睇彩數
筆者N年前去睇過一個城花 (城市花園) 租盤, 我仲係打緊呢份工. 個業主BEAR住我 (我衣著正常, 係無帶名錶習慣而已), 問犯咁, 點解你租咁大, 幾多人住, 幾多收入等等, 真係唔係個個受到呢一下. 如果個人薄皮少少, 都有少少HARD FEELING
2. 「羅素的雞」
可惜，第501天，羅素於早上殺掉了牠，烹煮來吃。這個就是路徑依賴的經典例子。 筆者發現身邊很多人，都不知道樓價曾經於1997至2003年大跌了70%，看著過去15年的升幅，而選擇性忽略這七成的下跌，明顯是管中窺豹，只見樹木，不見森林。
* 筆者絕對2000%同意97-03大跌了70%, 如果用埋LEVERAGE (樓其實已有LEVERAGE), 係negative equity
事實上, 不少2017-2022年買入的, 都已係negative equity, 負資產是也
可惜的是, 筆者想指出, 明顯是管中窺豹，只見樹木，不見森林正正係某D股評KOL的誤區
1997-2003年大跌死個班係咩人? 個時無TU, 一個人炒幾間係平常事. 同今日直頭不能同日而語. 今時今日, 愈多樓的人, 槓桿率係愈低, 點解? 因為HKMA 限左你只可以第二間借5成, 而總供款係人工的110倍
即係咩概念? 你搵10萬可以借到1000-1100萬, that's it. Nothing more.
你咁大口氣想買多間? 得, 再CUT多1成, 即係人工約莫90-100倍total debt
Nothing more, it could be less.
當然, 唔借錢係唔係代表唔會跌呢? 不是
筆者想講的係, 好多呢10年的新買家, 在這個政策下, 只有一間樓, 最多兩公婆一人一間己係好盡
有無好似97年的供款壓力? 無. 加3厘, 加5厘都唔係好似97年要死個隻
個時又係咩CONCEPT? 港運城1間3房個時係1100萬, 供緊4皮, 租金皮4, 真人真事真數字. 你叫佢一間都仲頂到, 兩間三間? 我諗佢夜晚出去倒埋垃圾做埋7仔都攪唔掂, 你唔沽, 銀行過幾個月就同你啪左佢.
今時今日, 3% 失業率都唔知有無, 仲有移民潮下, 搶人才, 你肯做. 多數有工做. 基本因素已差好遠
管中窺豹，只見樹木，不見森林, 若果唔係跌7成, 係升番7成呢? 幾多人08-11 沽左樓, 真係痛不欲生, 又若果第501天至到5001天都仲係有野食呢? Well, really who knows.
筆者好務實的建議就係量力而為.
衝到綫先叫贏家
若然350萬買太古城但係槓大左, 03年俾人收樓呢? 23年的贏家可絕不是閣下了.
路徑依賴來講, 如果條路徑係啱的, 咁依賴又有何不可?
3. 「收水」環境底下，港樓不會好。這絕對有數據驗證，本地樓價與廣義貨幣供應（M2）數字息息相關，相關性高達8成。
* This is bullshit.
第一, 自己搵番05年開始到08係加息的, 中間D樓都係升, there's no strict correlation. It's dangerous to make this conclusion.
第二, 增潤下, 請看下圖, 最多不減息, 維持5.4% terminal value, 有D仲話吹減息 (筆者睇2Q 2023會開始減, 因為油呢幾日都回左10% 有多, 加埋中國開關, supply chain resume 加上commodities 下跌, CPI 下跌幾可以係confirmed in the upcoming months). Recession 就難講, FED 都係睇data 做野, 佢地不能失左呢部無敵印鈔機下, 一定在合適時間玩弄其金融政策以收割其他國家羊毛)
4. 另一方面，供樓利息剛於近月超越了租金回報，全港住宅平均租金回報此刻為2.4厘。若現時買樓，變相供樓成本比租樓還貴！
* 這個negative carry 真係睇你幾時買, 同上述一樣, 呢家香港人新買好多都係自用, 教你一個心法, 你自己做番你自己30年的租客, that's it.
同埋....最重要的係. 你買樓係用leverage 的.
你有無1000萬做定期先? 而你交租係1000萬的2.5%, 如果你得200萬本的話, 條數唔係咁計, 應該係
10M X 2.5% /2M = 12.5% return on invested capital 先夠交租
你如果有10M 做定期租10M樓的, 佢的assumptions先叫做valid
佢話 "筆者早已能輕鬆full pay，仍沒有在香港置業", 咁佢個CASE係啱, 但放在其他人身上係absolute false.
5. 除了因為看淡樓價及負現金流外，是因為機會成本問題。假設首期200萬元，筆者炒賣平均年回報30%，每年已是60萬元的機會成本！
* 巴菲特的yearly return is mid teens (15%左右), 問埋上年重倉股票的人有幾多個贏錢?
如果你仲要日日番工好忙的話, 仲有無時間睇市?
這個opportunity cost is fatal error.
希望年輕人能看清現況，別盲目被筆者注入固化思想，買唔買300平方呎, 困唔困住30年的青春, 認請事實, 衡量下自己有咩能力, 給自己一個獨一無二的答案
投資, 係好個人的, 因時制宜, 我啱唔代表你啱. 大家出身唔同, 背景唔同, 風險胃納不同, 同一隻股, 我輸, 你贏, 係常見的, think twice before you act.
勿信財演, 坐低靜心D諗下自己個盤, 好過聽人講, 最清楚自己的人, 是你自己.
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供樓利息超越租金回報 樓價只升不跌已成神話
筆者幾乎每次受訪都會被問到有否買樓，看來「買樓=成功」這個思維已經植根香港人腦中。「買樓=成功」相信是上一輩帶給投資者的想法，因為港樓於過去15年的確是個好資產，尤其如果投資者同期持有盈富基金（02800），物業是個好投資的感覺會更深。不過，於未來兩年，相信樓不再是一個會上升的資產；相反，預期會有一至兩成的跌幅。
當然，很多人話說樓有剛需，不會下跌。不過早前已於此欄提過，剛需只限三種情況：（一）結婚需要；（二）滿足感需要；（三）形象需要。因此，是次討論只限於從投資角度出發。 如讀者有上述三種需要，那就買樓吧！不用看下去。若不屬以上情況，再買樓只是不懂金融，不懂經濟。 不應怪責上一輩的思維，因為以往物業的而且確是個優質標的物，即使股市下跌兩成至三成，樓價仍是堅挺，有著不俗的回報風險比。 不過，若新世代仍然盲信上一輩傳下來的思維，就犯了心理學中的「路徑依賴」，即因為過去15年上升，因此認為未來也會上升。
歷史上有名的例子有「羅素的雞」。 羅素是個農夫，養了不少雞隻，每天早上會定時餵食。其中一隻雞天天都大膽地把頭伸出去吃東西，其他雞隻就疑惑，為何牠會這麼勇敢。 羅素的雞就表示，「每天探頭出去就有東西吃，已經持續了500天，這不很明顯嗎？還怕甚麼？」。 可惜，第501天，羅素於早上殺掉了牠，烹煮來吃。這個就是路徑依賴的經典例子。 筆者發現身邊很多人，都不知道樓價曾經於1997至2003年大跌了70%，看著過去15年的升幅，而選擇性忽略這七成的下跌，明顯是管中窺豹，只見樹木，不見森林。 美國聯邦儲備局剛議息，並「放鷹」指出2024年前，也不會減息或放緩「收水」步伐。
「收水」環境底下，港樓不會好。這絕對有數據驗證，本地樓價與廣義貨幣供應（M2）數字息息相關，相關性高達8成。因此，只要仍是「收水」，樓價就有下行空間。 供樓利息超越租金回報 另一方面，供樓利息剛於近月超越了租金回報，全港住宅平均租金回報此刻為2.4厘。若現時買樓，變相供樓成本比租樓還貴！ 而以往並未曾出現過這現象，因此不會有人選擇買樓去主動達致負現金流。看畢這些數字仍在說「租樓等於替別人供樓」只有一種人，就是不懂數學。 有網民指，不買樓的人就是買不起，所以「吃不到的葡萄是酸的」。可惜，筆者早已能輕鬆full pay，仍沒有在香港置業。
除了因為看淡樓價及負現金流外，是因為機會成本問題。假設首期200萬元，筆者炒賣平均年回報30%，每年已是60萬元的機會成本！ 即如果把200萬拿來置業而非投資，變相每年損失60萬元。 希望年輕人能看清現況，別盲目被上一輩注入固化思想，被300平方呎困住30年的青春。
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