2020年6月24日 星期三

取消一手空置稅

立法會審議有關一手樓空置稅的法案委員會通過終止審議工作。

運輸及房屋局表示,對於法案委員會基於時間所限,決定終止審議,令草案未能趕及於本屆立法會會期內通過表示失望,政府將考慮會否在下一屆會期內重新提交草案。

局方表示,自立法會內會5月決定就草案成立法案委員會,政府致力配合法案委員會的審議,解釋額外差餉措施的政策目標及草案內容,並聆聽議員意見。
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以後發展商再唔會有白食白住PLAN, 30000/呎, 50000/呎, 100000/呎賣唔出? 無所謂, 囤積居奇.

以後供應只會更加少, 新盤帶動二手上升

政商合作又係回饋商家佬的時間, 大孖沙多10% 身家其實無咩影響

下一代再夾多10% , 20% 係十年, 二十年的儲蓄.

所以小子呢幾個月落力叫人上車, 先平盤, 後看風雲變

有咩事都可以暫時容身香港. 好過九百幾個火頭要你搞, 真係人都癲的.


2020年6月8日 星期一

又推人上車

話說上個WEEKEND 忙於幫朋友搵間主區野

突然之間, 一間靚3房的業主肯減到10XX  (唔開幾多錢, 好易搵到)

於是頭也不回早走去簽

朋友話其實唔係好鍾意, 但小子入到屋入面, 已深知呢件係筍野, 有LAR 海, 商場頂 (唔係對商場), 見天, 唔係一綫貨但都係二綫.

嗱嗱聲簽左佢, 估到足收工.

實用面積63X, 呎價16XXX

說時遲那時快, WEEKEND 成左間差唔多

AGENT 報左

成咗間30座26g 635” 1120萬

恭喜朋友速食接近1M利錢.


2020年5月28日 星期四

超頻操作狂想

早幾日去左同參觀烏溪沙, 包括峻源, 形海, 星連海, 以及富豪山峰同埋雲端

不得不讚中信泰富用料確實一流, 對住海星灣個景實在係無敵 (樓下海景係星連海, 峻源個景仲豐富好多)

1615 呎, 發展商意向價36M 左右, 圍番呎價24,000.

同區有參觀埋形海, 星連海, 呎價都係差唔多, 不過質素來講中信泰富係超班, 做到新地的質素, 新世界傲瀧的設計.

無他, 位置上極正, 開則任你開都可以攞盡海星灣個景

之後去左睇麗坪路新九肚山幾個盤, 因為新九肚的OVERSUPPLY, 呎價都係23K 咁上下, 如果以舊九肚山來計, 呢D貨都要5000開外, 投資價值一般, 但自住來講應該無咩可以挑剔 (除左交通)

呢家發展商肯俾你入TENDER 仲要呢個呎價, 有兩個原因, 一係PRICE IN 埋空置稅 (不過呢家立會都未搞得切, 基本上你當無), 二係拎番多D CASH 以防過冬

而峻源的PLAN 係7XX 日白食白住PLAN, 長地係720日PLAN, 而新地係1100 天PLAN, 基本上係你入TENDER 之後於低15% -20% , 成交左便可以入去玩3年.

在社會運動下, 呢個咁妖邪的PLAN, 等於一個粗心大意的司機在一條濕滑的公路上, 引起小子的一個狂想.

沽出等值的市區樓, 以上述PLAN 買入大碼貨, 36M / 72M/ 108M, 睇你有幾多貨就買幾多件, 由於係入TENDER 關係, 如果閣下CASH FLOW 有問題, 15% DSD 係可以傾subsidy/代付打番入樓價等等.

而同一時間, 因為你沽出結欠偏低的市區樓, 你的手上有大量現金. 可以用作PREMIUM PLUS投資移民 (GBP 2M, AUD 5M....視乎國家唔同而不同銀碼)

而後果只有2個

1. 香港無事

呢個作為香港人, 我都想無事. 換來係你有一個外國國籍同埋細貨換大貨, 可以番來香港享受, 再加埋升值 (如有)

2. 香港有事

咁就一定有機會係破產了. 基於破產令下, 入境處係唔會同意你移民的, 所以有個邪念話一走了之係唔可能實現的 (有邪念的可以死左條心), 係會輸到PK 的, 切勿心存歪念.

而中間落墨的銀碼落注?

又或者正常D咁諗, 到時真係港幣貶值, 用番美金唱做港紙FULL PAY 番間樓又有無得諗? (買得咁大碼, 又唔可以破產, 點都係overweight Hong Kong / China 吧)

唱美金, 就話政治不正確, 咁買港樓, 啱番一次, 獎門人話齋, 打和 ~~

留意番係跟據你手上的PORTFOLIO 落注, 唔係好似中信泰富咁炒大ACCUMULATOR 又或者因航咁炒油輸凸...咁就係賭徒所為, 而欠缺左strategic view and action.

而成件事亦不涉views on China, 只係香港好/ 唔好, 都可以將手上籌碼的運用做得更好.

本文並非鼓勵大家做呢件事, 因為太大碼, 一定要出disclaimer. 小子唔希望因為我的發言令到你買錯野破產,  咁係好折福的一件事.

記住, 買樓前要諗清楚自己買唔買得起同埋樓價下行時的應對方法. Risk On 無問題, 記得risk off 就得.

因為呼吸PLAN攪唔掂, 係會死人的.





























































2020年5月26日 星期二

國安法下應如何計劃

國安法加入附件三, 直接引入港式的國安法,並在香港層面通過並有機會由中央派員在港實施。

國安法過就基本上一定,1949年開國以來,沒有一條法是不能過的,基本上任何事都不能阻礙。

自國安法消息傳出後,搜移民的人數急增,亦都有很多人認為係時候移民賣野走人。而恆指亦都急跌1300點,以示投資者對於政局的憂慮。

很快中央便發出聲明,指明國際投資者不用擔心,只有少數人會受國安法規管。支持者一派自有理據,蟻民不用擔心云云,其實也有其道理,在法例上,一開左先例,其他人便可以照判。到時只可以的就是乖乖地跟著法例去做順民,否則便鎯鐺入獄。

在國家層面,亦合乎國情,無他,在國家層面,已有內蒙,廣西,寧夏,新疆及西藏五大自治區,以及港澳兩個特區及一個深圳一個經濟特區,在管治上係極其困難,在國家層面上,遲遲不立23條,在領導人眼中是一個添煩添亂的舉動,派糖又派足23年,俾咩優惠都俾夠,時間又俾足,23年你都唔立23條,那我便出手幫你搞掂佢,反正特區政府民望低,在此任做埋佢,在國家層面係可以預期係正確之舉。
如果每次都跟香港做法,那五大自治區有樣學樣便難搞了,所以國家定性係「反共反中的外國勢力」在香港搞事

然而,這件事上,中央與一般小市民的誤會實在十分深。

言猶在耳,彭定康在最後一份施政報告講:「我感到憂慮的,不是香港的自主權會被北京剝奪,而是這項權利會一點一滴地斷送在香港的某些人手裡」。

97年移民潮走了一批cream of the cream下,香港在經濟起飛,80-90年代作為中國的貿易窗口,以及03-04CEPA 自由行下,「收成期」搵錢的機會實在太多,而時間亦太少,240小時都不夠用,留港搵錢,將子女送去英美澳加讀書,買本護照,買個保險,開大開細都無阻其家人一世安定繁榮,有咩事去英國退休,邊個都吹我唔漲

而不少現任高官,極多家庭成員是持有外國護照的。相信大家好清楚。
正正係呢種走精面的港仔思維累死香港的下一代

在「收成期」的baby boomers的不作為,泛民長期的60%而不主動地與中央溝通, 上達的情報只有政協及人大委員,而理所當然招攬得,入得去的,都是「收成期」人士,有說田氏兄弟否決23條是英雄?不是。泛民及建制都沒有做好本份,將香港大多數人的願景與中央溝通。正如一個媽媽有兩個兒子,只有一個兒子的聲音下,另一個兒子的所作所為便很難控制。

我們香港人身在其中,便理所當然地認為中聯辦,中央等等機構會知道小市民在想什麼。好可惜,泛民只是「反對XYZ政策的聲音才會給上報,而點解反對上面係唔會知。在他們眼中,你只係戀英戀殖,咩都反」,其固中的罪責,泛民絕對不比建制的份量少。

及至2014 – 2020年的社會運動,正式將Generation Z (90-00)後的不滿燃點。他們 (相對上) 沒有享受過80-90年代的風光,沒有享受過03-04年自由行帶來的EASY MONEY, 但看到的是制度上的改變,put your toes into their shoes,佢地咩都無, 無資產無事業 (相對上), 林鄭講non-stakeholders 相信係freudian slip.

而在200萬人示威後, 沒有2003年的fast reaction, 無他, 如上文, 中央俾足23年你, 你都係一事無成. 於是茅盾激化, 中央立場必不會退讓, 不是面子問題咁簡單, 係俾足時間你香港政府, 23 年還在原地踏步.
在中央睇到的畫面,便是擲磚,龍獅旗,香港獨立,時代革命。

而中央在一國兩制下,只能授權警察作為執法者出去拉犯法者,因為出解放軍係迫不得己的一個選項,而中國在絕大多數情況下都係依然給香港政府足夠空間及權力去解決內部問題。

然而人性,在沒有權力制衡下,人係會變妖魔化。

係在第四權 (記者)記錄到不合乎法律所給予的權力下,執法者會確保受到法律約束,拒絕展示編號,美其名係不受人起底干擾,on the flip side, 若果某一少部份人控制唔到自己,追究唔到對社會的傷害係不能彌補。

若果退一萬步,擲磚者就地拘捕或好似美國咁SHOT DEATH,而有做錯事的警察給予法庭審判,那將會是很美好。

可惜,一切都來得太不及時,回不去了。這事已發展到成個police force held accountable,你憑片可以認到邊位警察犯事?莫講唔夠證據,有證據都捉唔到邊個。

「我感到憂慮的,不是香港的自由會被北京剝奪,而是自由會一點一滴地斷送在香港的某些人手裡」。

而直接引入國安法,小子認為只有一個功用:將有外國護照,有後路的人趕走,加速殖民。

到時大家便會接受自由收窄,而到時所有野都要受規管,教育,媒體等等都會受規管。

政經不能分,短期來講,始終香港的資產在未受到美國及國際制裁下,賣樓45日交收,錢係乾淨而且可以滙出去世界各地,暫時聚寶盤地位不會受到影響。
長遠來看,若果沒有大事件破局,香港亦會由一個國際大都市,變為一個廣東省的城市,在新冠肺炎下,國際社會會唔會de-globalization及去中國化,尚且有待分曉

然而,2014 – 2020年的社會運動,正式將Generation Z (90-00)後的不滿燃點的後果是更多政治素人打國際線,打街頭線,並在立法會發聲。這在筆者眼中正是破局的地方。

香港的後生仔係好醒的,小子80後,見證住90後的快速及多變,小子2019年番工+寫書+湊仔+讀書+轉工,80後同儕中會得到的評語係痴綫。但在90後及00後,slasher 係閒事,而他們的learning curve 在資訊爆炸的時代中,係好急。而靈活多變的特性,亦有利他們爭取國際支持及進入立法會後將新生代的聲音帶給中央,慢慢地改變中央對Generation Z 只有的偏激形象。這個光譜,是我們80後也沒有,而他們的行動力及投入程度係史上最高,be water,佢地真係做到,哪怕有一批入獄,一批打議會綫,一批打國際綫,只要不鬥黃,不捉鬼,將最大的聲音傳給中央當權者,中央係開明的,只有直接將最大意見及聲音傳達出來,天下,是您們的。亦能在不久將來乘著中國改革開放展的機遇,香港亦係cream of the cream。今天係,小子認為將來都係。

樂天熊仔餅供應係有限, 人亦不能盲目樂觀。
在資產配置上,亦要為「不能破局」做好準備。

第一:轉走港元資產換成美金。
R兄亦都講得好通透,可以去友台連結。
而最理想係盡量加按現樓,轉成美金。
雖然係政治唔正確,以數論數,若然香港無事,港元與美元的差額只為7.75 VS 7.85。輸極係都係呢個RANGE。而港樓無事即係基本供不應求不變,在QE環境下,小子認為升的機會始終比較大。
但若然有事的話,港樓depreciate,而留下的美元可以足夠償付港樓的債務有餘,呢個保險,實在不能不買。

第二:積極增持海外資產
萬一破不了局,香港資產大跌,高槓桿的人在香港破產係可以預期。而在國際制裁下,錢,走不了。而持有海外資產配置在這個時間便起了重大的作用。破產唔代表唔可以遠走他方,到時有資產在海外便成為保命糧倉。

第三:移民
個個都移民,你估個個都移到民咩?友台R兄話齋,技術移民已基本上等於無路可走。而第二點正正係為第三點作準備。因為移民差唔多可以講話只淨下投資移民一途。英國GBP 2M, 愛爾蘭 EUR 1M, 澳洲AUD 5M – 15M (真不得不讚R兄的前瞻性, 實為一個筆者非常之敬重及尊重的一個朋友)Never put the eggs into one basket,如果已發展國家如英美澳等等經濟轉好的時候,房產特別係ZONE 1-2都係有其保值能力。而香港的優勢係高人工,低稅 (如果唔計hidden land tax),用明朝的劍斬清朝的官香港的錢買外國的資產暫時係上風。而80/90/00後都可以做到。
千里之行,始於足下,係時候step out of the comfort zone了。
而當你在他國有夠資產時,便可以盾作茅用,用於投資移民。

第四:將股轉做債
投資是長期的,買資產是買其可預測性。股票日日上上落落,今天你夠NAV,明天一下子大跌便會有失預算。

減少作不可預見的投資,將自己財富的能見度增加,便有一個預期的結果。

不然破不了局,到時再計劃已經太遲。
你不規劃自己,社會便會規劃你。

行文已2,800字,係筆者寫得最長的一篇,希望80後,90後,00CHEER UP

黑暗過後會是晨曦,懷著樂觀總有轉機。

2020年5月18日 星期一

海怡戰報 - 有買家偷步入市

最近除左COVID 19 新聞之外, 其實樓市有好多買家靜靜地入貨

而小子亦都幫緊兩個朋友入市, 可惜仲未成到事.

主因有3個:

1. 2房-3房有一大部份都超過1000萬, 亦10M 樓下亦俾人好快搶左, 得番好少有得睇而又合乎10M 內BUDGET 的盤, 當然, 海怡主區及其他區都係同一個情況.

2. 叫價開始拋離估價。主區海怡2房在社會運動前係800 尾 - 920 萬左右。呢家叫價及成交價已到880-900 RANGE, 而分別在於以前的900頭仲有靚園景, 有園海你揀, 呢家只有樓景, 少園及商場景等次一級的選擇, 而好多更加係無樓睇, 而買家入市成交的例子開始增加, 特別在10M 樓下, 交吉賣的基本上有一部份係無樓睇成交.

而部份準買家仲未接受到叫價不同估價, 或者無樓睇的成交。無他, 除非極差市況, 否則現在已絕少"貼估價成交".
而無樓睇更係麻煩的地方, 完完全全令到少D經驗或者自住的買家卻步, 並仍在觀望狀態。

3. 至於3房及大價樓的樓價仍在冰封, 開始有零星破頂價出現.

小子收到風, 將會有間63X 呎的細三房以1170-1190萬成交. 呎價187XX. 此價錢係連最離地的4房則都做唔到呢個價.

而4期內園靚則啱啱走左間1130萬 (29座H) 都仲要平過佢, 仲要細過佢.

可見買家食差D貨仲要俾貴D價, 係典型一個旺市的開端.

觀乎大家都認為美聯儲零息的長期維持有助於實物資產價值, 所以果斷入市, 又或者對疫情的過去有信心, 以致偷步入市. 小子不去妄下判斷當中的原因, 但有買家開始追價入市係主區可以睇到的情況.

而友好的第三區經紀的消息及結論亦十分近似。

兩房放盤擇要


























2020年5月13日 星期三

一代藍籌磒落 - 隻隻都係藍籌, 唔通隻隻都做到藍籌?

行文之時, 利豐 (494) 在97% 股東讚成下成功私有化, 長情小散輸足9成幾骨都無, 仲講reinvestment? 見到你個招牌都運路走.....
其實小散買股票摶私有化, 大股東也不是省油的燈, LF LOGISTICS 在494的作價已等於成間494. 要食, 梗係食大份, 兼且市場上係無人會估到494 會privatize , 891, 787 都唔會到494, 無他, 作價問題, 俾fund proof for GO 都已經差天共地.

而食左494, 後面除左LF LOGISTICS 個舊之外, 其他都係送的, 笑都笑醒....

已經咁L有錢, 仲要係散戶的乞兒兜拎飯食?

在SGM 之前仲要有大手散票護航, 大股東看來志在必得, 但食相真係好差下

可以預期私有化之後, 後面的PE/VC fund (GLP 方背後係中國的VC FUND)
https://zh.wikipedia.org/wiki/%E6%99%AE%E6%B4%9B%E6%96%AF

會將LF LOGISTICS 在不久時間後再上市, 好似以前百麗私有化後, 分拆番滔博 (6110) 上市


而百麗 (1880) 當時私有化用左幾多錢?


當時privatize 的市價係531億, 而6110 的市值為560億.

即係私有化係食左大部份的1880 再repackage 上市

呢D DEAL 本身係投行賺大錢的項目, 又收sponsor fees, 又收professional fees

而D錢係邊個口袋中拎出來? 相信大家心中有數.

而老散中招不止一隻494, 不止一隻1880.

相信炒開股都會記得1668 , 無錯, 就係BABA


仲有無?

問你食唔食係禮貌, 接著你說不食, 不算失敗, 你唔食, 我咪食.......

新世界中國 (825) 私有化玩你幾年, 磨到小股東意志消沉



尚有奄奄一息的330, 及6仔8仔
以TRUST 的形式分拆左最值錢的資產的 (6823/2638), 原本的公司變成investment holdco, holdco股東要對逹家鄉就更加困難, 不過都好過無.

隻隻都係藍籌, 唔通隻隻都做到藍籌咩?

在股票市場, 千萬要細細注
賺夠便走, 及早離去


在香港無class rights, 洪良做假都係要靠SFC 用SFO 298 & 213 去打官司並還原交易, 而無class rights 的香港小股東只有無情硬食, 更不要說在美國, 律師可以唔收錢打官司而律師費係在賠償中給付 (在香港叫做包攬訴訟, 坐得)

最後, 不得不讚小子最愛的誠哥, 君子愛財, 取之有道, 極少做到損害小股東的事情.

有人話佢玩哂D衣食住行賤到爆, D樓質素差又漏水, 但人家平賣俾你, 睇下緻藍天? 個個都賺到笑, 10000/呎明派錢, 你敢買就贏.

相反四叔的3號仔同埋12號做股東一流, 但係買左佢的樓似乎相比下無咩賺頭

而誠哥都絕少玩呢D財技, 最盡都係1 + 13, 倒後鏡睇, restructure 係必需, 你睇下呢家連16都要放個黨委書記入去, 就知誠哥的前瞻性及消息靈通程度直頭係國家級數。

呢家1仔/1113 遷冊, 表面上係同中國合作無間, 暗則大細都買, 你點開佢都贏, 真係寫個服字.

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【明報專訊】昔日藍籌利豐(0494)昨日召開法院會議及股東特別大會表決私有化方案,終以大比數通過,最後交易日為5月15日(周五),其後將停牌至5月27日收市後撤銷股份上市地位。昨日出席股東會小股東對私有化意見不一,有指作價不合理料蝕300萬至400萬元,亦有股東坦言「仇就無得報」,只想通過私有化後取回資金再投資。
法院會議共有252名股東親自或透過委任代表出席並於會上投票,當中201人贊成;51人反對,但以股數計,結果則壓倒性地以97.15%通過私有化議案(見圖)。據本地傳媒報道,利豐主席馮國綸在股東會上表示,即使股東願意與集團同舟共濟,但不知他們是否「搭緊沉船」。
他又表示,集團曾風光一時,40多年來行業未曾面臨如此困局,先是數碼化衝擊傳統採購業務,然後是中美貿易戰徵收高昂關稅,今年再遇上新冠肺炎,疫情蔓延至集團的主要市場,許多訂單遭到取消。
對於股東買入利豐最終蝕錢,馮國綸稱感到「唔好意思」,認為股東購買其他公司股票,回報或較利豐更佳。集團行政總裁馮裕鈞亦向股東致歉,指利豐轉型面對不少困難,所需資金龐大,不論私有化成敗均會繼續努力經營公司。

高層向股東致歉 「轉型需龐大資金」

支持利豐私有化的小股東楊先生稱「仇就無得報」,散戶可做的事不多,大家應接受私有化,否則是「玩死自己」,就算私有化作價太低亦沒有辦法,只希望取回資金再作投資,好過股價「沉係幾毫子」,透露自己持有利豐股票多年,買入價較私有化作價「拉番勻都差唔多」,至於是否獲利「時間已經蝕咗」。
滬港專業人士聯會會長、利豐前高層趙麗娟相信,管理層經過多次研究才提出私有化,「要作出呢個(私有化)決定都痛」,持股雖有虧損,但經濟有起有跌,投資虧損在所難免。
至於反對私有化的股東陳先生表示,已持有利豐股票十年,曾在50多元購入股份,一拆二時亦有買入,直言股票有升有跌在所難免,但在市况最低迷時私有化「好叻」,令小股東「焗住」1.25元賣出股票,預計至少蝕300萬至400萬元。
何太指出,於2012年高價買入數萬股利豐,打算用作收息,當時看好其物流及服裝業務,相信集團故不太理會股份,現時股價大跌仍希望與利豐共渡時艱,但私有化作價「好似唔係好抵」,對股東一點利益也沒有,不太贊成私有化計劃。

2020年5月5日 星期二

IB 新手操作, TRADING SUMMARY (MAY 2020)

以前用開證券商炒股, 呢家公司只準開IB, 那試試看.

證券商同埋IB 的最大分別就係孖展的問題, 在近乎爆孖展 (其實仲有20% 跌幅已等於差唔多CALL MARGIN, 因為一隻股的跌幅10% INTRADAY 係好平常)情況下的操作係天壤之別

首先, 先買了2隻, 5.HK 同埋1113.HK

其實當時在不知道孖展點計下, 保守D揀隻唔多郁的 (其實HSBC 10% 跌幅不算是唔郁), 頂住個底層好D

結果第一步便錯了, 當時1038/1113/1/5/3988 5揀2, 1113 就一定買, 得番4隻, 好衰唔衰, IB 有CORRELATION ISSUE, 你揀1038咩, 佢的MARGIN RATIO 便會大縮 (RELATIVELY)

相對起證券商無呢個ISSUE, 所以揀左5 (變左師奶MODE).

咁就跌左落去15年前開始炒股時的誤區 (死抱不放), 同一開始用證券商用大MARGIN RATIO 頂倉的RATIONALE 係一樣. 係好樣衰.

兼且1+1113 係贏DOUBLE. (當時1113 係40, 1038 係40中), 呢家兩隻都贏, 唯獨係5仔要輸, 一來一回DOUBLE 都唔止.

之後TRADE 左GILD, REMDESIVIR 的功用可以自己做RESEARCH, 其實簡單咁講, 係中止左RNA病毒覆製, 等身體清除病毒, 當初除了REMDESIVIR 機理, 主要係SINGAPORE 同埋USA 等等國家都有relieve function, 而中國個REPORT 係話無statistical conclusion, 即係唔代表無用, 係入組率唔夠.....下刪1000字 
所以有CONVICTION 下買左等佢公佈FDA EMERGENCY USE 的消息, HOME RUN, 做到同入市前的部署一樣

同時間, 低位買左OXY (13 - 14 分批段買), 因為石油儲存已爆, 在5月期油 -37蚊的結算價後, 基本上減產只係時間問題, MARK TO MARKET 贏緊20% 左右的時間 (當時係17.3) 係等當初買入的rationale crystallize.

而當時margin 係1.5左右, 即係理論上無CALL LOAN 風險

但係點知自己貪心想買少少DAL, 那就出左事了, MARGIN 到2.11, 巴老一句話清倉, 升到2.2X 好似.
因為深怕OXY 明天的RESULT 不如意margin ratio 加跌幅會令到爆倉 (雖然仲有20%多少少), 只好強行不跟當初指示, 2揀1清左倉位大3倍的OXY.

巴老一句說話再加侵侵話報復中國可以將OXY 由17.4 打到14.2, 真係始料未及. 仲要加埋自己犯錯買DAL. 簡直係天時地利人和地俾番20% 的升幅俾佢....

其實回顧番, 應該係沽DAL 保OXY  (rectification of error), 或者對自己有信心, 唔沽. (其實一般係話3.3 先會爆倉, 不過我又唔喜歡俾人force liquidate), 但在OXY + DAL 極VOLATILE 下, 做錯呢個決定就自不然等同要俾市場先生上一課.

當然, 如舊同事話齋, 入錢囉, 但係小子係唔會做呢一樣野, 小子用MARGIN 係防止死坐的情況發生, 同埋如果死坐 (好似5仔咁傻左), 都唔會太大損傷.

如果入錢的話, 1號仔75.1 (上年)個注便唔會85.1 沽到, 而跌到去33.0 係必定會沒頂的. 這是時間的問題. 習慣ALL IN 的, 在幾十年投資生涯必定係會有很大機會全軍盡墨

任何一隻股票都唔會保證係長升不跌. 而不斷咁加注, 等於自殺.

股票在小子來講只係比較短綫操作, 真係長綫有升有息的, 只有樓宇一途, 無論REITS 好, 實磚好. 在世界各地入面都係有升有息的.

而且VOLATILITY 低, 唔會揀錯野 (你買ZONE 1 最多係落後少少, 但唔會PICK 錯股票停牌CHAPTER 11 等等...)

而買實物資產更是食正銀紙不斷貶值的大趨勢, 所以絕大部份的注碼都必定要投放於有升有息的實物資產.

注: 期油行文時大升 7%, 應該都係俾人低位呃左貨, 不要相信權威, 佢沽唔等於你買會輸的, 大家睇的時間點同埋買的規模唔同. 雖然巴老的影響力係有絕對的決定性.

投資前定下的RATIONALE 同埋EXIT PLAN 要嚴格執行, 不然同賭大細係無分別的.
回想當初係睇OXY 10樓下先會再REVIEW, 否則一概不理, 故保持1.5X 左右的LEVERAGE, 顯然因為打亂左部署而將沽貨"合理化"的一個低級失誤

而得到的教訓係IB 用老孖炒實在係要好小心, 無啦啦縮MARGIN 個下係好煩.

亦都解釋到, 買債俾IB mark to market 玩係令到好多人會平倉. 因為unknown and uncertainty, 你唔知幾時會俾人改margin ratio 強制平倉, 除非你有個心理準備明天朝早起身成個plan fuck up左.

還有最大檢討係trading 完全係偏離以往的pick, 以前係trade 2360, 2680 呢D細價野, 再加上1113/1/659 等等 large caps 往往有唔錯的RESULT

 但係無啦啦跟左DAL, OXY 就變左質.




 

2020年4月29日 星期三

3D短評, 炒家絕跡

曾擁數十個單位 沙士後近一鋪清袋 陳清白:「無諗過樓價跌剩三成!」


過去十多年樓價急升,港人可能早已忘記「負資產」的血淚經歷。從1997年金融風暴到2003年沙士期間,香港樓價暴跌了約7成,期間製造了逾十萬個負資產個案,數字史無前例。當年不少人花盡畢身財富希望盡早供完物業,但樓價暴跌使他們美夢成空,不少更淪為負資產一族,甚至走向破產之路。
10多年過後,「負資產」一詞再次出現在港人眼前。一場新冠肺炎疫情令經濟急速逆轉,樓價持續回調。更甚的是,特首林鄭月娥於去年《施政報告》公布放寬按揭保險上限,上車人士購入樓價800萬元以下物業可承造最高9成按揭。事實上,樓市稍有差池,不少業主就會淪為「負資產」。業界早已預期今年首季負資產數目衝上千宗水平,當中承造高樓按人士,頓成負資產的高危一族。
早於八十年代初已開始涉足投資物業的陳清白,是地產界的老行尊,經營地產代理起家,其後全力投入炒樓行列,在1997年前樓市高峰期,他投資過的單位動輒數百個,一度坐擁近50個住宅物業。他當年購入新盤、豪宅物業時出手甚快,有如狂風掃落葉,因此被市場冠以「白旋風」的稱號。
1997年前他炒樓遍多區豪宅,包括中半山雍景臺、天后柏景臺、半山地利根德閣等,涉及數百宗成交,最高峰時他曾同一時間持有約40至50個單位,市值高達數億元計。但1997年爆發的金融風暴,樓價開始長達6年的暴跌,「我無諗過樓價跌剩三成,樓價愈平是愈冇人買的,當時樓價一跌下來,大家都手忙腳亂,那個單位有人肯要就即賣樓,要錢為上。你知道甚麼叫『滾水淥豬腸』嗎﹖就是你一直供著樓,但樓價一直下跌,就算你供了幾多錢也難以補回樓價的跌幅。」
更難捱的是租金大跌,「租金暴跌更令你『冇得守』,1997 年我買入約10個北角港運城,每個單位樓價約1,000萬元,月租約4 萬元,但想不到後來樓價大幅回落,租金也跟隨調整,市值租金跌至只有1.3 萬元。」因此,他每月要拿出大量現金倒貼供樓,最後惟有忍痛離場。親身經歷過樓市暴跌七成的慘況,他苦笑指自己已「被廢武功」。
樓價暴跌期間,新聞充斥苦主燒炭跳樓的慘況,陳清白坦言:「當時我冇諗過死的,我唔死得的,因為我是個一家之主,如果人當時的業主因為一間細單位也要死,我咪要死幾十次﹖最後只有面對現實,減價賣樓。所謂『食得鹹魚抵得渴』、『一子錯滿盤皆落索』,坦白說我現在也未能放下。」
對於樓市前景,陳清白指目前樓價已見頂回落,未來3年至5年也有下跌空間。「你見到整個經濟十分差,現在樓市充斥很多不利因素,舖位的供應量其實很少,但價錢也可以跌了5成,住宅樓有沒有可能只跌1成那樣少﹖」他又指,政府放寬按揭,800萬至1000萬元可借8成按揭,800萬元以下更可借9成,上車難度好像小了,「但問題是你唔使供樓嗎﹖還有管理費、差餉呢!同時你的工作是否『穩陣』呢﹖如果你要借得咁盡才有能力買樓,這個時間我真的不建議你買樓了。」他強調,市民現階段根本不用急於買樓,特別是資金不是太鬆動的人士,可趁租金下調先租樓,靜待未來入市時機。除自住單位不要賣外,現在持有多於一個單位的話應該沽貨套現。

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早於八十年代初已開始涉足投資物業的陳清白,是地產界的老行尊,經營地產代理起家,其後全力投入炒樓行列

其實地產AGENT炒埋一份已經在3D辣招後絕跡
此其一因為印花稅以前係最後上會的買家先要俾, 而呢班所謂的炒家, 就係摸貨為主, CONFIRMOR (確認人), 即由此衍生出"摸貨"呢個TERMS

政府真係有個非常大的德政, 以往係最後買家先俾印花稅, 政府出招後每次摸貨簽臨約都要俾STAMP, 直接令到炒家成本大增,  加上2010年11月19日 (無錯, 係將近10年)SSD 已直接將摸貨封死, 6個月內出貨直罰30% 無誤.

此動作無異於迫走所有炒家, 全部一係長綫收租坐住升值, 加埋DSD (及往後的15% DSD)直接限購, 令到一人一間.

所以, 以上陳清白的情景怕且若一天沒有取消3D的話, 係絕對極度困難出現. (所以政府更不應該應業界要求取消, 是關炒家重臨, 大跌下必有人輸身家, 而呢班往往都係朝9晚5番工辛勞的一群, 因為面對幾百萬的利錢而無視槓桿風險加按一開N的業餘炒家, 真正的炒家如陳清白咁樣好貼市係死唔去的, 只係賺少D咁解)

"樓價暴跌期間,新聞充斥苦主燒炭跳樓的慘況,陳清白坦言:「當時我冇諗過死的,我唔死得的,因為我是個一家之主,如果人當時的業主因為一間細單位也要死,我咪要死幾十次﹖最後只有面對現實,減價賣樓。所謂『食得鹹魚抵得渴』、『一子錯滿盤皆落索』,坦白說我現在也未能放下。"

再加上, 投資真係要跟住潮流走, 有智慧不如趁勢, 現在上網買野幾咁閒, HKTV MALL 同APPLE DELIVERY 在不同的日子出現可以有唔同結果

而更多更多的是舖都搬去工廠大廈, 而新一代亦不會介意多行幾步去搵D平靚正的食物.

正如不少人會去觀塘駱XX買扒同埋嬰兒用品, 唔會俾多20/包俾藥房賺

"對於樓市前景,陳清白指目前樓價已見頂回落,未來3年至5年也有下跌空間。「你見到整個經濟十分差,現在樓市充斥很多不利因素,舖位的供應量其實很少,但價錢也可以跌了5成,住宅樓有沒有可能只跌1成那樣少﹖」"

舖位, 一向係炒家天堂, 炒出炒入發達係彈指之間.
但用舖的跌幅/空置與住宅相比, 係apple to orange.
成個demographic 同behavior 都轉緊. 新一代眼中, 不一定要行街+買野, 而自由行愈來愈少只會令到更多吉舖, 買舖者小心.

而同意經濟係差左, 今天租務回報2% - 3%.
這與97時的情況真的很不同.
一個人只可以買一間樓, 而借貸力只可以係人工的100倍.

97年你可以拎一張糧單借10間, 2020年, 只可以一間, 餘下你要撻定.

試想想80萬可以買一間800萬樓, 但97年可以買8000萬樓, 那個GEARING....真係點可以同2020年比....

再加上私樓動工量又係新低, 2023年更有斷層之危. 在明日大嶼同埋造地千般阻撓, 香港的土地供應更是一日比一日少 

而新移民不斷湧入, 新起的屋亦有60% 係資助房屋, 餘下給私樓只餘很少部份.

但以上都不是致命傷, 問題係在於政府是靠賣地收入出糧俾公務員及維持社會開支 (當然利得稅及薪俸稅亦有), 在收入極度集中在3個AREA的時候, 賤賣土地對於政府來講係極度不願亦不合乎邏輯的事.

可見在稅基沒有開闊下, 賣地亦是香港政府的主要收入, 而高地價, 以致高樓價, 及高3D 稅收下, 政府應是樂見其成, 而不是口中所講的為"趕絕炒家"咁簡單.

因為畢竟無左炒家, 無左貼市價貨, 市民都係受緊高樓價之苦, 但炒家就無從在市場中製造個人財富.

而無得加按亦都將炒家realized profit 在按揭中的可能性減低, 亦加強金融體系的安全性.

2020年4月7日 星期二

財自邊有SHORTCUT

市面上愈來愈多人開班教人財自


其實財自邊有SHORTCUT, 最安全的只有1樣野

1 .政府年金

其次只列舉2個, 因為條條大路通羅馬, 試過先知, 永遠肯走出COMFORT ZONE TEST 先會有機會TEST 到.


2. FIXED MATURITY BOND FUND.

其次就係你如果做到PB客的時候, PB 會SELL你由一個勁的PM (即係FUND MANAGER) 出的FIXED MATURITY BOND FUND.

FIXED MATURITY, 即係有定限期, 而且開哂所有HOLDINGS 俾你睇, 好多都係BBB-/BB+ RATING, 在3-5年內死的機會率, 跟據historical data 係唔算高.


睇PAGE 7及PAGE 8, 2008年的BB RATING DEFAULT RATE 係0.8% 左右

再加上DIVERSIFICATION, 以及債券DEFAULT 多數以HAIRCUT (即7折收回) 等等, 實際上損失多由MARK TO MARKET 組成而不是DEFAULT 組成

只要你有能力捱到MATURITY (個PM 份工緊要過你, 所以呢D會幫你睇住, 但唔代表無事), 理論上對於唔睇債的人來講已經係最less risky.

3.  自己揀STRAIGHT BONDS

當然自己識揀一定係最好, 講真佢打份工唔會出心出力幫你, 只係screen 到大路野便收你工, 好處係overseas bonds 都有 (say ASEAN. EUROPEAN bonds), 有助PB客diversify. 因為基本上PB 客都係買內房債券為主, 再加槓桿. 加槓桿無異於將個風險倍大, 原本可以捱到尾但係因為PB 都係會收水, 所以在跌市縮MARGIN 的時間都係迫你減倉.

*所以狂加LEVERAGE 亦係令到BOND 坐唔到尾的原因之一

無他, PB 的FUNDING 都係來自於EXTERNAL (GS 係deposit taking), 如果由external funding source, 基本上收水一齊收.

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而講番以下食股票利差交易, 根本上一個黑天鵝EVENT 便可以收工. 借埋錢做根本無異於撩鬼攞命

其實要做的話, 一係做823, 一係做REITS....都唔會做5仔咁攪笑...BANKS 一定派息? 寫左係個額頭度?

TRUST / REITS 就ENSURE 一定要派, 因為寫左係章程度 (但係NET PROFIT 都可以縮, 都可以係大失預算)


至於劏房呢D陰質野唔講啦. 有D話收租仔都係PK, 咁劏房一定係PK 中的PK.

至於劏房的風險, 小子都可以大約講下

1. 因為劏房一劏4, 一定要整高個地台去整條大屎渠, 問題來了, 人地層樓係唔會設計俾你咁做, 爆渠機會係會大增, 爆渠的話, 業主立案法團可以CLAIM 業主整哂成棟的渠

2. 電方面, 當然一樣, 負荷唔到一開N的話, 自己爆錶由自可, 搞壞呀公的電錶你就死得人

3. 水浸壞LIFT 做劏房保險唔包的, 一架起碼1.5M. 收幾多年租都補唔番.

而1-3都係樓宇保險唔賠的

小子勸告搞劏房者三思, 還有未計消防條例, 旅館條例等等犯法事宜, 為左一萬幾千而犯法, 實在不可取. (污損人格呢D野就見仁見智, 你話我係咁做呀, 你吹咩? 咁係吹你唔漲的, 不過樓上的要點FYR啦, 有事的話係無得補救)


【獨家】踢爆滙豐維權組織真面目 劏房「業主會」教人借私貸炒燶滙豐https://hk.finance.appledaily.com/finance/20200407/WVW3KBSHEFGIGVKJFRXKWMLJRM/


2020年4月1日 星期三

滙控取消派息 - 食息一族的惡耗

滙控因應英國監管當局要求取消派息

https://www1.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/2020/0401/2020040100002_c.pdf

因此,董事會於討論審慎監管局的書面要求後,決定取消原定於 2020 年 4 月 14 日(星期二) 派發的第四次股息每股普通股 0.21 美元。就取消派息對股東(包括香港、英國及世界各地的個 人股東)所造成的影響,董事會表示遺憾。

董事會於更充分了解疫情的全面影響,以及環球經濟未來幾年的前景較為明朗之後,會重新檢 討 2020 年的普通股股息政策及支付安排。除以上因素外,董事會亦會考慮滙豐根據內部財務 預測及模型所作的分析。
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又一次證明,靠派息過活真係在黑天鵝事件中係可以大失預算

今年唔派,出年2020年又檢討, 如果主倉5.HK 收息的話真係頭都痕埋, 佢唔派息, 股東又駛唔駛食飯呢?

如果投資者 (利申有持倉, 上個POST"全球大放水"可以睇到), 究竟閣下如果見到5.HK 因為咁今日跌到38又會唔會腳軟?

如是者說, 如果純以收息角度, 債券是比股票好. 經過滙控減派息這事兒上, 應該沒有太多人會反對或爭辯了.

至於炒價一族如小子呢? 兩個字, 輸錢

買樓收租預到租霸都係一時三刻, 申請左收樓令, 拎番層樓便OK.

5仔都唔派息? 真係吹漲了....

如果疫情影響到其他公司又有樣學樣咁就PK.....

REITS 好D, 法例規定派90% 淨利潤出去

其他公司如 1113, 1, 1038, 2638 等等, 大家話唔派息無可能啦....5仔今次作個完美示範咩叫做無可能了....9%息? 可以係彈指之間歸零, 而唔駛同股東作出任何交代的.

控制注碼以至不用任何單一事件打亂整盤部署, 嚴控槓桿, 才能安然度過風浪.

食早餐去了, 睇下9:30 市場先生會點俾個NEW PRICE TAG 5.HK

利申我有貨架

收到改篇的"滙豐之歌"

<滙豐之歌>

無法可收息的一對手 匯豐股價永遠在背後
縱使青姐始終關注 不懂分析太內疚
沉醉於低吸她不讚賞 理想的價卻永遠地折讓
決心衝開心中爭扎 今天all in報答
即使股價插痛我的心 很想看到你我仍然未退場

是你多麼高息的匯豐 教我堅毅望著錢路
始終有派息 不必放棄

無法可收息的一對手 匯豐股價永遠在背後
縱使青姐始終關注 不懂分析太內疚
沉醉於call put她不讚賞 槓桿操作卻永遠在退步
決心 long short之中掙扎 本金不可報答
Strong hold 爆跌跌到好L甘,一生積蓄無言地送贈

是你多麽驚青的目光 叫我沽盡勿望前路
請准我說聲 真的放棄

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明明滙豐轉眼變成利豐
https://lihkg.com/thread/1952991/page/1

2020年3月27日 星期五

全球大放水

二十國集團計劃環球注資5萬億美元振興受疫情影響經濟


「二十國集團」領導人舉行特別視像會議,討論新型肺炎疫情。在會後發表的聯合聲明中,各成員國承諾組成「聯合陣線」,抗擊新型冠狀病毒,又說會在環球注資5萬億美元,振興受疫情打擊的經濟,回應衰退預期。
會議由沙特阿拉伯國王薩勒曼主持,參與的包括國家主席習近平、美國總統特朗普及俄羅斯總統普京等國家領導人。外界早前批評,「二十國集團」應對疫情緩慢。
聲明說,各成員國承諾堅決應對今次共同危機,透過財政政策及經濟措施注資5萬億美元,是希望抒緩疫情對社會及經濟的負面影響;又說會與國際貨幣基金組織等體系合作,出台穩健的金融配套,支持發展中國家。
薩勒曼強調,「二十國集團」有責任,擴大對發展中國家及不發達國家的援助範圍,令有關國家能改善防疫及基建設施,克服疫情引發的衰退危機。

再加上早前公布美國無限2兆美元QE 大計
海量的錢將會追逐資產, 實際上美債已近負利率, 持有銀紙已不再係上算.
而疫情方面, 似乎大家都接受留家, 政府亦印錢去補償俾商家佬, 在很短的日子內, 理應可以控制到新增感染人數

斬倉潮
早前的斬倉潮, 基本上PB 係不問價CUT 大客的LEVERAGE
呂小姐買EVERGRANDE 俾人斬倉相信大家都有睇新聞
而各內房的STRAIGHT BOND 都去到20% LEVERAGE

小子書中提過的REDCO PROPERTIES 8月2020, PB QUOTE 更做到50% YTM, 真心嚇死寶寶
而所有YIELD 都係禾雀亂飛時, 容易找到錯價. PB 斬倉係比其他BROKERS (如IB) 更狠
佢地係夠胆死CUT BOND LV 由50% CUT 到0%, 跟住CALL 你倉
如果做埋ELN 呀玩FOREX 射龍門呀個D死得仲快, 所以EVEN 去到PB 都要小心行, 因為RM 無SAY, DEPOSIT OR LIQUIDATE
好多BONDS 以前係HIGH SINGLE DIGIT 都去到MID TEENS.....

股票

至於股票, 好多都跌到HISTORICAL LOW

小子亦向公司申請左開戶口, 亦會入手少量股票

1113 @ 40.47
5 @ 46.13
659 @ 7.89






2020年3月18日 星期三

最尾又係我的愛駒 - 大印銀紙

美國出動刺激經濟方案, 連侵侵都派錢

10000億美元係咩CONCEPT?

香港官方外匯儲備資產4461億美元按月增4億


派左2倍幾的香港外滙儲備出街。

即係掉錢掉到你駛為止。反正拎住D錢都無用, 打大補針谷都攪唔掂就直頭用強心針咁。

不過話雖如此,全球疫情仲係唔係可防可控,完全關係到個市會唔會再隊落去, 因為全球封關下,成個經濟活動停止/放慢就係連街邊呀姐都知的事實。

股票市場係炒預期,預期全球都PK下咁就好頭痕
而狂印銀紙亦係管理預期, 令投資者預期政府無限量包底及銀紙貶值得前所未見的情況下, 以有形之手暴力推升資產價格


















美國擬推刺激經濟方案 道指反彈1048點



美股反覆高收,美國財長努欽表示,政府推應對疫情的刺激措施,將為美國經濟注入1萬億美元,當中包括貸款、向個人直接發放現金及為小企業創造流動性。
另外,聯儲局再出手,支持商業票據市場。局方將啟動金融危機時期購買短期公司債的安排,以紓緩信貸市場的緊張狀況。聯儲局又表示,本周將每日通過隔夜回購操作向市場提供至多1萬億美元資金。
受消息帶動,美股全面反彈。道瓊斯指數初段曾倒跌逾300點,跌穿20000點關,低見19882點,其後再度轉升,一度升近1200點,最終收市報21237點,上升1048點,升幅5.2%。
標普500指數高收約6%,報2529點,上升143點。
納斯達克指數曾收復7400點,收市報7334點,上升430點,升幅6.2%。
市場避險情緒稍為緩和,美國10年期國債收益率回升至1厘以上,報1.0637厘。30年期債息亦升至1.69厘水平。

2020年3月16日 星期一

零息時代再臨

今天的加是為了明天的減 - 美國加埋咁多次息,2020年3月都未開會已經一共減左150 bps,
回到起點。

而QE亦由停止停止再停止,一下子變為重啟。

昨天的加息是為了今天的減息,用左2年的減息時間表,一下過又重回到起點。

要再回到高息的年代的期許基本上已是不可能,而在零息或者負利率的年代,增持實物資產乃係必然動作。

若果QE都未搞得掂會點呢? 會否加大買IG力度能到LONG END (即係PERPS) 等等長年期債的息率接近0,從而迫到投資者亂買資產令到股票市場/資產市場亂七八糟呢?

大膽預期苗頭已開始,連長債都缺乏吸引力下,筆者上一篇文章會否成真? 5% 的YIELD 已係HIGH YIELD?

怕且成真的機會可不少。

美國10年期債息下跌 聯儲局重啟買債計劃


美國10年期國債孳息率在亞洲交易時段持續下跌,債息跌至0.634厘,下跌32個基點。
聯儲局不足兩星期再次緊急減息1厘,並重啟買債計劃,規模多達7000億美元,單日推出多項措施應對疫情對經濟帶來的風險。
聯儲局表示,未來數星期會將資產負債表規模最少擴大7000億美元,包括購入5000億美元國庫債券,以及2000億美元的按揭抵押證券。有關措施星期一開始,首批買入400億美元。