2017年8月31日 星期四

C觀點 - 全城滙熱賣

今日小子只轉載施生的文章

全城滙熱賣 顯示了些甚麼

颱風「天鴿」襲港,無阻荃灣新盤全城滙熱銷。開售前,入票的情況十分踴躍,在每人限入兩票的情況下,仍累收2萬票,顯示有意購買的買家最少有一萬個。據前線的經紀反映,今次入票的水分不多,大部分入票的人都有到場等抽籤結果,把已經比平時大的售樓區也擠得水泄不通,結果當然是一鋪清袋。

全城滙賣得這樣好,市場有點意想不到。原因是今年以來荃灣推出的新盤不少,單是海之戀已有逾千個單位,已消化不少購買力。加上新盤市道從6月份開始已有放緩跡象,經過一輪發展商進取加價後,很明顯已遇到阻力位,新盤的銷情已出現阻滯。

當時市場上的人有兩種估計,看淡者認為市場有機會掉頭回落;看好者則認為,這次遇到的阻力位只是心理上的阻力位,市場上的資金仍十分充沛,買家的抗拒情緒會隨時間而消減。

誰知全城滙的發展商不想花時間等買家慢慢適應新的高價,轉而調低售價去測試市場的支持位。這次策略十分成功,一步就試到市場的支持位,發覺15,000元左右的呎價,在荃灣已很受歡迎,配以由發展商提供的寬鬆按揭,銷情更是如虎添翼。

由於全城滙成功為市場試到支持位,並顯示市場上的潛在買家仍有不少,市場的氣氛又轉趨熾熱,令今次市場調整只維持了短短3個月,估計9月份市場又會重拾升勢,令那些希望等樓價進一步回落後才入市的人又一次感到失望。

市場出現這樣的情況的確令不少人覺得難以理解。不是說樓價已與大多數人的購買力脫節了嗎?不是大家都在埋怨樓價已貴得完全不合理嗎?連政府高官亦多次勸喻買家入市要小心,那為甚麼樓價仍這麼容易找到支持位?

人們之所以對這種現象沒法理解,是因為他們忘記了樓價不是由多數人的意見來決定的,而是由願意出真金白銀去買的人決定的。多數人都買不起樓,多數人都想樓價跌,都不足以令樓價下跌。因為香港每年私人住宅的新供應只有2萬個左右,如果人人都買得起,根本不夠分。所以樓價只能升到只有少數人買得起,並願意掏荷包去買,才能平衡供不應求的情況。

香港有740萬人口。不計18歲以下的(不是民意調查的對象),也有670萬,所以每年只需有0.3%的香港成年人打算(並有能力)在當年買樓,就足以消化當年的新供應。所以之前有民意調查說,有意在現階段買樓的人非常少,只有6%左右。我說這怎算非常少,6%的成年人有40萬,香港全年一二手的總交投量也不足10萬宗。這表示只需6%的香港成年人打算買樓,就足以包攬香港5年裡樓市所有的交易。如果明年又有新的一批人想買樓怎麼辦?

由此可見,用民意調查去推論樓市的趨勢是不恰當的,千萬不要以為身邊的人都說樓價貴,樓價就會跌下來。全城滙好銷反映現階段市場仍有足夠的有效需求去消化市場的供應。在資金出路不多的情況下,不排除仍會有資金流入房地產市場,令樓價進一步上升。
(轉載自am730C觀點2017830)

2017年8月29日 星期二

收租佬發牌制

自從2016年11月4日政府宣布DSD 由兩倍劃一加到15% 後, 其實等同宣佈買樓收租發牌制開始

任何持有物業者, 再買都要俾15% DSD 俾政府. 如是者, 只得一間只住樓的人更加沒有可能晉身收租佬行列, 因為4M 樓仔都要俾600K, 仲要係14日內大訂即科

如果呢個情況下, 加埋金管局規定收租樓只可以做5成, 即係首期要求係2M, 加上0.6M DSD15, 加埋40K 佣, 未計裝修都已經要預左差唔多270萬出來去買一間400萬的樓, 計一計數, 即係等於要有67.5% 首付.

一般收租佬根本係唔可能付出呢個咁大的首期, 更莫講手持多於2間的人士, 係金管局的規定下係無可能做到按揭咁滯 (即係要FULL PAY)

至於無樓人士, 政府係一直扶持及用政策去趕走一啲好似小子咁"唔上唔落"的收租佬, 因為要俾15% 稅同埋龐大首期係已經嚇退左絕大部份的人

留下的只係新手買家及未有樓的人士, 金管局俾你地借錢買, 只要你有收入, 8成9成借款都唔係問題, 只要你夠收入供得起便可以入手一間, 間接係鼓勵緊無殼蝸牛向上流

不過 DSD 15係有一個好大的壞處, 就係令到持貨者唔會沽出物業, 因為除非你以後唔會買番或者政府取消 DSD 15, 否則你再買番的時候係要俾政府罰15%的樓價, 迫住收租佬唔可以做任何動作, 而新買的買家多為自住下, 即係租盤的盤源係唔多, 間接推升租金, 因為每一年都有新婚夫婦要結婚買/租樓. (PS.政府的供應長久以來都係杯水車薪, 小子自不論述)

但係如果取消 DSD 15, 小子估計個市會升到痴左綫, 因為業主的實力, 相比起無殼蝸牛實在係好強橫. 好多0809年買樓, 約莫係80後 (80-85), 現屆都係事業的高峰, 佢地儲左7年錢, 收左7年租, 比起一班90後及無殼蝸牛, 實力好強大....(當然有好多BLOGGER或者神人生財有道, 但普遍性係佢地都係無咩錢係身),政府只有被迫維持DSD 15, 等大陸人/儲夠錢的收租佬買爆香港D樓為止.

P.S. 借8/9成係有負資產風險同埋資金壓力, 買樓要量力而為. 小子多數係MAX 按5成, 一來出租要求係5成, 二來我唔太鍾意爭人咁多錢

如今要退休, 更加要積極研究其他方法, 而對於80/90/00後更為不公平, 因為又少左一條路俾佢地揀

2017年8月25日 星期五

均貧

中產家庭買800呎樓成奢望

【晴報專訊】月收入大概5萬至8萬元的中產家庭,完全缺乏支援,早年在4厘利息的情況下,大概可用800萬買到一個800呎單位,但時至今日,樓價飈升,800萬在港島只能買到一個近300呎的新盤單位。

香港回歸20年,特區政府耗費頗多時間對樓市進行調控,包括升得太高太急、跌得太低太快,穩定樓市或者遏抑樓市措施層出不窮,那特區政府如何觀察合理樓價或者可接受的樓價水平。
唐榮近日聽到這樣的說法,早年特區政府曾進行一些評估,低收入至中低收入家庭有公屋和居屋的基本居住選擇,豪宅買家更不用政府幫忙,反而是5萬至8萬元的中產家庭,完全缺乏支援、處於一個高不成低不就的局面。然後得出了一個結論︰

一個中產家庭,月入大概8萬元計算,4厘利息的情況下,可以買到一個800平方呎的3房單位。如果依照這個數據,可以得出怎樣的置業情況?
唐榮再加點假設,因是早年推敲,故假設約為70%按揭、20年供款、供款支出訂在佔入息的4成左右水平,大約可以調撥作供款為3萬餘元。

利用《經濟日報》地產站的按揭計算機推算,800平方呎單位,大約是800萬元,在各條件下月供近34,000元,大約可理解為樓價水平是實用面積每平方呎1萬元左右。
比照現時樓價又如何?唐榮選取了差餉物業估價署C類中型單位的價格,今年6月平均每呎價,港島區高達17,756元,買800呎要1,420萬元;九龍區每呎15,724元,換算樓價要1,258萬元;新界區呎價10,346元,樓價是828萬元。
觀乎現實 合理價漸行漸遠

實際情況又如何?800萬元左右,新盤方面,翻查地產站的一手成交紀錄,接近的價位成交有4宗︰港島63 Pokfulam,271平方呎單位,成交價787萬元;啟德嘉匯,811萬元買入一個358平方呎單位;元朗峻巒517平方呎,成交價是817萬元;尚有西貢逸瓏海滙,817萬元成交一個586平方呎單位。800萬元買800平方呎新盤?別妄想了!

二手又如何?附表是地產站紀錄,最近30天共有4宗800萬元的二手成交,要買800呎單位,即使跑到元朗栢慧豪園,亦只能買入712平方呎單位。距離傳聞港府過去衡量合理的住宅樓價,可以說是漸行漸遠。


係最低工資後, 家庭月入8萬蚊已經唔再係中產, 係蝴蝶效應下, 所有物價都因為最低工資而狂升, 原本俾人壓榨的基層員工, 由從前6000人工加到12000-15000, 200-300萬上車盤係其月薪6000蚊的333 倍 - 500倍
而另一邊箱, 基層白領本來領住15000-20000 開開心心, 買到200-300萬上車盤,係月薪的100倍, 但呢家物價飛升, 上車盤同質素的話已變為600-800萬 (400-500呎2房單位), 係佢地月薪的400倍左右

由此可以, 最低工資係大大改善左基層的生活, 但係相對起來, 白領的基層就更加慘, 做成均貧的現象. 物價升, 只不過將苦況由基層轉移到全部人身上. 從前3皮4皮月入好似好好洗, 但呢家庭收入8皮都係捉襟見肘 

其實買800呎單位真係好不切實際. 因為物價升左的關係, 政府繼續倒果為因, 最低工資年年加, 只有令更多小市民均貧.

怨只怨政府永遠都係做錯野, 而廣大市民亦都無左97年前的自我解決問題的能力

每月儲6,500元 一年擠身環球中產

香港中產不易做
根據智經研究中心早年委託香港中文大學香港亞太研究所做的調查,逾八成受訪者傾向以財富界定「中產」。當中,大部分人認為中產應有400至600萬元價值的物業,100至200萬元非物業資產,以及月入需達30,000至60,000元。

而經濟資本並非市民界定「中產」的唯一元素。其中,有六成受訪者認為,中產應該具備「高學歷」。截至今年第三季,香港至少擁有專上教育學位的人數高達363.9萬人。
另外,超過六成受訪視「從事管理或專業工作」成為「中產」的重要條件。而截至今年第三季,香港「經理及行政級人員」和「專業/輔助專業人員」人數,只有約44萬人。

事實上,作為一個著重生活質素的中產,衣食住行均不能慳,早前「經一大笑鳥」專欄亦曾就於香港每月要花多少錢才能維持中產生活作研究。按照粗略估計,一個中產人士,計及住屋、「養車」、伙食、置裝及其他娛樂支出,每月支出約為48,500元;再加上水電煤、電話費等開支,每月約1,500元,一個月已接近花50,000元。當中,還未計及強積金、保險、家用及稅務支出等開支。
據稅務局的2016/17年度薪俸稅計算,月入50,000元又全無額外免稅額的話,需繳交67,560元稅款(一年,未計退稅)。扣除稅項後,每月實際只得44,362元可花,未能應付支出。

但如果月入60,000元的話,一年稅款就是87,960元,扣除稅款,每月則有52,670元。
由此可見,能於香港當的「真•中產」的門檻不低,月入60,000是常識吧;而月入60,000元則代表年收入為72萬元,已經接近全球第二富有級別。

小子認為:
4M - 6M 物業固然係起步點, 更談不上中產. 求其有條FRESH GRAD 9成按買左第一城395, 咁佢係中產? 負資產可能係, 中產未必了.
30K - 60K 人工? 只代表你係公司的夾心人, 唔可以HEA做, 更唔可以玩野唔做, 因為你唔做, 大L把人等L住做你份工

 


2017年8月22日 星期二

1137 王維基

小子於2.90 - 3.00, 炒發個無綫牌當天沽哂1137, 蝕左80,000.
上一轉賺左10幾萬俾番一半佢有凸
回想起今天跌到2.0樓下.......

1年前小子可以3.5沽左佢仲有少少錢執, 但小子個人情感控制左個次的決定
今次小子果斷斬左佢. 無論結果如何, 執行力都應要加分

現主倉只持3839 (338,000 股), 均價2.36 以及美聯工商舖459, 10萬股, 均價0.45 (捱價中)
 


2017年8月18日 星期五

公屋富戶政策

小子睇到呢條片就火滾

【富戶政策殺到】租置公屋半年狂賣千五伙 八條邨升呢百萬樓王 

http://hk.apple.nextmedia.com/realtime/finance/20170818/57094183 

受「富戶政策」影響,加上私樓市場價格高企,而且租置公屋售價只是市價三折左右,售價最平低至10多萬元,就算是市區近600方呎單位,最貴也不過130萬元,平均呎價約2,000元,絕對大件夾抵食﹔租置公屋性價比超強,又平又方便,不少公屋富戶均透過「租者置其屋計劃」(簡稱租置)搶購租置屋,只要換轉身份由租客成為業主,到時便不會被「烹走」。

10皮野賣間公屋俾呢班富戶, 簡直係仲仆街過新界東北賤賣地塊俾發展商 (泛民口吻)

董建華實乃係罪魁禍首!!!
董建華實乃係罪魁禍首!!!
董建華實乃係罪魁禍首!!!

租置簡直係ON LUN 9!

根本申請公屋的人係要3年一檢, 富戶1年一檢, 如果發現呃社會資源的話, 係要下年除名及重罰! 成日話香港唔夠屋, 根本係俾呢班友仔玩死....

公屋只可以租賃,賣斷的話政府即失主動權,同埋係貼錢俾人炒樓!應只租不賣,公屋富戶即收市值90%租金,為期3年,再係咁即係拍走,而唔係俾佢地買斷!

呢D咁ON9的政策都唔知係邊L個天才諗出來! 與民均富? =.= 做到PK又係買一層樓, 窮到PK到時又係買一層樓...真心ON99
邊撚度有人俾心機做野吖.....申請公屋啦....

大話怕計數, 當你公屋租金3K , 市值租金15K, 即係一個有公屋的人係慳番12K! 係12,000!

會計屍樓都係12K 人工......根本計都唔駛計.......如果條友仔打份HEA工收10,000, 即等同一個中層管理人員收30,000 (CPA都係呢D價錢無異), 減掉12,000 (15K -3K) 租樓differentials....即係做到PK 同埋受壓力係價值.........8000/月....

真係想講粗口.......如果咁好彩買L埋真係完勝.....仆街...10皮野...打個電話都借到啦..DLS

香港政府係唔係痴撚綫架?! 

淋病777 唔該快L啲執番正社會啦....嗱你老味攪得班學民三子, 拍哂班友仔入冊, 唔該囤地波呀, 官紳鄉黑個D都執番正做, 以示公平

利申: 本小子沒有政治取向

2017年8月15日 星期二

打工無發達

小子幾鍾意睇葉朗程, 作為一個友校的校友(喇沙會得個幾間啫), 佢講野的TONE係小子好鍾意聽的, 串串地, 但有道理得來你又吹佢唔L漲

有一篇"百無唔賴" 係寫得特別好, 內容除左話D人酸100毛上市 (喂過左好耐喎單NEWS, 係....小子唔係抽水, 係有感而發啫, 抽水唔可以抽過夜嘛....)

百無唔賴

眼紅 100 毛的就是四哥那輩前浪,明明就是大集團撐腰搞什麼「哥是的報」又「姐是的報」,明明就是根正苗紅的傳播系博士碩士學士,明明就是來自什麼 4A3A 超A 廣告公司,通通加起來也不及三個會考唔合格的商台 DJ。

眼紅 100 毛的還有那些一起大罵政府的,為什麼你罵的我都懂罵,為什麼你寫的我都懂寫,偏偏我就是越罵越黑而你就越寫越發?我們不靠大陸不靠地產的人,必須要落泊潦倒才像一個樣,現在你不靠大陸不靠地產卻千千萬萬億億的,你這樣的定位是什麼定位,好不清晰啫。

眼紅 100 毛的還有搞緊上市的企業老闆,上市就是 create a story 而不是 create a business,如今你竟然由頭到尾都可以乾乾淨淨清清楚楚完完本本地寫在招股書上,你教那些有遮有掩有格仔嘗試蒙混過關的準上市老闆如何自處,點賺點蝕任人睇不是人人做到的高危動作,你這班粉腸就是要這麼有型向高難度挑戰?

眼紅 100 毛,因為 100 毛那三位創辦人跟我們太相似,似到一個點係你有的我也有,甚至乎你沒有的我都有,更甚至乎你有的我有更多 (例如人脈),為什麼我就是沒有你做得那麼好?
這種眼紅的成因,蔡東豪解釋過,而且解釋得透徹。

「一個小學同學,出身清貧,由小學到大學的學業成績不算標青,畢業後打份工,大家際遇相差無幾。後來他創業,不到10年,飛黃騰達,成為上市公司主席。我們開始討厭這個人,原因跟討厭其他富豪不同,舊同學憑努力由無至有,在所有同學面前做到,肯定不是偷呃拐騙,肯定不是投機炒賣,但我們不能接受一個這麼接近的人在公平競賽中,做得好過自己這麼多。」
說多次,我們不能接受一個這麼接近的人在公平競賽中,做得好過自己這麼多。

是的, 好L多人都眼紅100毛, 小子很佩服, 亦有追佢地的POST
但小子想講的係, 100毛的員工都係萬幾兩萬一個月, 仲要無紅股咩BONUS咩L都無.
一個保安仔都有皮幾野, 諗L 到爆頭的東方昇, 盤菜瑩子同埋利君牙 (兩位靚女好似俾兩位FOUNDER私有化左???).....都係呢D人工?

Come on James...小子見到的係, 打工打到咁出色, 都不如做一個老細咁爽皮.
小子唔好評論腦細是否刻薄, 你出得呢個人工, 有人肯做就係市價, 無對與錯之分

Go for the best you could afford, don't compromise buying the second best.
人生只活一次, 如果有機會推一口的, why not?
There's actually nothing to lose.

樓二及樓市

小子星期五同星期一放左假, 入左去樓二睇下環境,順便UPDATE下

相信眼利的朋友都大概知道係咩地方

由小子買入起, CCL 升左17%, 而價錢升左20% 以上, 呎租升幅更是可觀

不過小子都睇漏眼, 應該2012年買多間漿胡山莊, 大西北應該會係未來發展的重心所在

投資者實不應固步自封, 走出去多看多學多感受




3839 業績分析

3839 上星期5公布業績, 半年收入30.5M, 比起上年41.15M 少26%, 原因係因為兩個大客戶走左, 一個係俾金河生物買左(已在之前POST講左), 另一個係越南佬, 但不知原因

半年NET PROFIT 6.875M, 增加15% (2016: 5.958M)
其中, 合營企業分成由2016年的1.488M 增加至5.360M, 大增3.6 倍.

未來金霉素銷量將會下跌/持平下, 可以預期下年開始金霉素業績會受到好大的挑戰. 至於補地價入賬, 小子估計係入賬中, 2年分利共8000萬人仔, 即11.8M USD, 每季度入賬3M 左右, 合乎合營企業增加4M 或3.6倍的約數.

2018年入賬後, 小子預期bottom line 會跌到 USD 3M 左右, 全年USD 6M (或HKD 46.5M), 以2.4億股計, EPS = HKD 0.19.

以工業股5倍P/E 計. 保守估計業務約值 HKD 0.96 per share.

資產方面, 期內現金USD 30.99M, 相對總負債 USD 28.77M (ST:16.267M + LT: 12.530M), 已成為淨現金公司, 淨現金為USD 2.22M 或約 0.07/share.

即現價買入公司, 當所有應收應付賬都係零, 無殼價, 所有資產write off 下, 都係輸:

市價 2.22 - 0.96 - 0.19 = HKD 1.07

P.S. 但所有地塊同埋應收賬都WRITE OFF,再加上殼價歸零都係基本上無可能吧

如果正常去睇....HKD 0.96 + HKD 0.19 + HKD 2.08 (殼價 5億) + HKD 1.85 (14.8億資產,70%折讓) = HKD 5.08, 最最最保守都值HKD 5























銀河證券又收貨中.........

如果有咩異樣, 小子先會再滙報. 唔派息下又係只有等等等..等到大莊肯做野為止

 

2017年8月10日 星期四

941 剝牙篇

小子今日唔打多野, 941 中移動

MORGAN STANLEY 薪高糧準分析師GARY YU 錯哂!!!

payout ratio 升到53%, 另加特別息.

小子真係唔知投行班分析師點解可以賺咁多人工. 無樣準, 講錯又唔會俾人炒個下好野, 仲要厚顏無恥地係度.......

錢已收


2017年8月9日 星期三

941 中移藍燈籠, 3839 持倉跟進


今日連941都爆埋, HSI 先升後跌, 圖表派會話今日係向淡身懷六甲?

小子都沽左50%以上持上, 食飯飲茶去了

另外, 3839 持倉跟進, 銀行證券係第7大CCASS持倉, 約1.3M 股, 呢幾日係咁搶貨, 小子會跟進佢買左幾多貨再係BLOG度分享

圖表派睇3839個圖, 會係大成交破位, 上破3條移動平均綫, 成交配合上到52周高位(小子唔信的)






































2017年8月8日 星期二

3839 春江鴨

3839 午後突然間俾人搶貨

仲要2.22/2.12 銀河放100萬股/40萬股買盤放定定係度, 究竟係咩玩法?

來緊8月10號出業績, 是否春江鴨做野呢?

利申, 小子唔到$6 係一股不沽

人唔似人, 鬼唔似鬼

今次又應老細要求用身痕銀號的私人銀行服務

小子真係唔係好明呢間銀號的定位係咩玩法, 抽千幾萬美金野分得20萬, 仲要無得借錢.

私人銀行的好處除左可以如坊間所講借平錢買債券之外,最最最大的好處係買一D分行買唔到的東西.

呢家銀號競爭白熱化, 借錢你識借, 打個電話又得, 簡單如用INTERACTIVE BROKERS都可以借錢買BOND, 根本用不著幫襯佢地

至於買到坊間買唔到的投資物嘛, 其實投資講知識多於講門檻, 大把BLOGGER普普通通, 簡簡單單用股票都做到財自, 根本唔駛拎USD 100萬去開呢D垃圾濕鳩戶口

呢班著住西裝的擦鞋仔, 真係唔知點生存, 不過呢個世界又偏偏有好L多有虛榮心的人為左個餐飯仔而將數以千萬家財俾呢班友仔玩

小子一向都好同意"你不理財, 財不理你". 今日你唔理D錢, 明天就會有呢D人同你洗左佢 (呃左佢)

By the way, 點解同你地買ELN 而自己做Exchange-traded options (佢SELL 700 ELN) 係小子成日都問班友仔的問題, 次次都無人答到我,或者答我係架,你如果自己做可以慳番我個FEE(我真係多謝你呢個咁有啟發性的答案)

仲有,博愛堂D野食係好一般啫.......餐飯唔駛食到破產咁L貴

 

 

隱形富婆輸二億索償 聲稱買 accumulator被誤導 入稟告瑞銀

http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20090729/13039563

[香港股票資訊]炒ELN勁輸七千萬:諗過恒生總行跳落嚟! 

以往私人銀行是身份象徵,但近期卻如同箭靶,先有年逾七十歲的隱世富婆入稟控告瑞銀,接着有十名內地大客專程來港向金管局投訴銀行,指錯信銀行炒燶Accumulator,勁輸數億元。

有錢人除了玩Accumulator輸得甘外,炒股票掛鈎票據(ELN)亦隨時破產收場。本身有數千萬元資產的退休人士阿偉,貪私人銀行服務,結果經不起恒生私人銀行職員游說狂炒ELN,一鋪清袋蝕了七千萬元,兼被恒生追債二百萬元,瀕臨破產,更想過自殺。

「我諗過由恒生總行天台跳落嚟!」五十五歲的阿偉激動地說,在旁的太太補充:「朋友講個比喻,話我哋本來安安樂樂住喺山腳,但恒生話我知山上風景更好,我哋上到去後,原來係懸崖,我哋連人帶屋一齊碌落山,粉身碎骨。」

阿偉自小家貧,中二已輟學打工,「十幾歲就喺工廠打鈕門,當時三毫子一碗雲吞麵,我每個月得二十蚊人工。由細到大,我嘅積蓄都係一分一毫咁慢慢儲番嚟,連搭車都要諗清楚至搭。」

後來他轉行做高級影音器材,一做便三十多年,更由小職員做到行內出名的店鋪老闆,五十歲未夠已累積數千萬元財富。捱了多年世界的他,遂在七年前將公司賣盤,與太太居於早已供滿的大埔獨立屋聚豪天下歎世界,在家有工人服侍,三不五時約朋友飲茶、學跳舞、學瑜伽、去旅行。

覺得私人銀行好威

但 在○五年,阿偉人生起了變化,一直使用星展銀行的他,突然轉投恒生懷抱,「星展無咩服務,但恒生有私人銀行,唔係個個人都開到,最少要八百萬先可以開 戶。」轉去恒生後,阿偉頓感身份升級,不單有專人服侍,毋須再親自到銀行辦理手續,恒生每年更邀請他和太太到中環總行博愛堂晚宴,「我嗰刻覺得真係幾 威。」 

「恒生有專人服侍我,佢叫林慶芬,態度好友善,成日打電話同我傾吓市況。」他遂不自覺向對方透露自己曾在星展買ELN,林慶芬即打蛇隨棍上,不斷向他推銷各式各樣的ELN。由掛鈎單一股票到掛鈎一籃子股票的,總之花樣百出。

阿偉以往在星展僅買年期較短的 ELN,林慶芬卻慫恿他改玩合約年期達兩三年的產品,「佢話長年期的折扣又多,利息又好啲,仲話叫我放心,會幫我睇實。」結果阿偉抵受不住年息三十釐的引誘,開始他的勁炒ELN生涯。

在○五至○八年,阿偉透過林慶芬買入了逾二百隻ELN,總金額達三億元。有業內人士表示,銀行職員每月若成功出售五百萬元ELN,便可獲兩萬元佣金,計落林慶芬單靠賣ELN給阿偉,便袋了過百萬元佣金。

借上借惹禍

事 實上,隨着股市上揚,阿偉最初炒ELN,幾乎有贏無輸:「收息都收咗成二千萬,就算偶爾要接貨,但啲貨後來都賺番!」結果阿偉被勝利衝昏頭腦,自以為是 ELN聖手,故就算林慶芬更進一步,罔顧他作為退休人士的風險承擔能力,建議他有風駛盡『巾里』亦應承,「佢話依家利息咁低,不如用埋貸款額嚟買ELN, 唔使嘥晒。」 (小子注:唔好亂借, 還得到先好借)

繼後甚至教他把貸款買入的ELN再作抵押,從而加大貸款額再賭過。這就像他向恒生借一百萬元買入ELN後,再將這ELN合約抵押給恒生,再借錢買其他的ELN,藉此重複不斷。阿偉回憶道:「我相信用貸款簽咗三、四十次ELN單。」

結果,貸款雪球愈滾愈大,阿偉共貸款了四千多萬元,加上自己全副身家所買的ELN,合共近一億元。惟去年股市下挫,作為抵押品的ELN價格急跌,林慶芬遂很客氣請他從星展調些資金來補倉,「我開戶時,俾佢睇過我喺星展有幾多錢。」

阿偉遂分多次存了總值二千萬元的股票到恒生補倉,「其實我都有少少擔心,不過佢話大市只係調整啫。」

變臉斬倉追殺

直 到去年十月,股市跌勢加劇,林慶芬的追銀call變得愈來愈急。為了慳錢,阿偉辭退工人及變賣四輛私家車,甚至賣掉大埔的獨立屋,改為租住九龍灣的居屋麗 晶花園棲身。直到他將全數資金投入恒生,坦言自己已經「無晒現金」,一向有商有量的林慶芬迅即變臉:「佢打親電話嚟就追數,直接叫我補倉!」 (變臉乃RM的強項)

恒 生見阿偉無力還錢,遂開始替他斬倉,但套現所得的,亦資不抵債,仍欠恒生近二百萬元。一生積蓄付諸東流,這個消息對阿偉來說,簡直晴天霹靂,「高峰期我戶 口的ELN加股票值一億一千幾萬,點諗到賣晒都唔夠四千幾萬。」而他最勞氣是恒生一直沒告訴他可以斬倉解決,「佢哋一味叫我補倉,無非係想我將所有錢搾乾 搾盡。如果早啲同我講有得斬,我依家都仲有啲身家旁身。」

阿偉身家敗盡後,現要家人接濟,精神變得極度緊張,「每日朝早五、六點就扎醒,好 擔心又係銀行打嚟追數。」他太太說:「件事發生後,我收起晒所有自殺嘅新聞,唔敢俾佢睇。」但她又何嘗不怨丈夫,「點會咁蠢將所有雞蛋,放晒喺同一個籃 度。」而註冊財務策劃師協會副會長范維綱更認為退休人士根本不應借錢炒ELN:「ELN本身已經係衍生產品,咁樣借錢買ELN,真係風險極大。」慶幸是阿 偉沒有兒女,否則負擔更重。

刻下阿偉只望搵工賺生活費,惟自知非易事,「依家真係好慘,我已經係退休年齡,又離開市場咁耐,真係好難搵工。」而恒生上月中更已發信,向他追討二百萬元,勒令他於二十一日內清還,否則便申請他破產。「我連隻錶都賣埋,仲可以點呀?到最後一步,唯有破產啦!」

由坐擁上億身家,變成瀕臨破產,阿偉嘆道:「第一大錯係我自己,居然無留意ELN咁高風險!跟住就係私人銀行,佢哋好似吸血魔鬼,完全罔顧客人承擔風險能力,為咗做生意,竟然可以不擇手段!」

解構ELN玩法

ELN即股票掛鈎票據,是投資者與發行商之間的對賭遊戲。投資者若睇好某隻股票,雙方便定下一個合約期限,以及該股的行使價。到期時,只要該股仍企穩行使價之上,投資者便可收取利息,反之若股價下跌,投資者便要以行使價購入股票。

此外,部分ELN設有贖回機制,若期內或於指定觀察日,正股價高於贖回價,ELN即自動贖回,投資者可提早收取本金和利息。




2017年8月7日 星期一

雅居樂5.75% 2022 NC3 債劵

雅居樂5.75% 2022 NC 3 債券點評

1. Sales growth for 3 consecutive years
2. EBITDA CNY 9B, stable
3. Net profit margin unstable and deteriorating
4. Operating cash inflow +ve for 2015/16 FY
5. Investing Cash outflow CNY 3.8B, stressful compared ot RMB 12.4B cash on hand
6. Net debt to equity stable, 71%
7. Net debt to EBITDA 3.51x compared to COGARD 1.93x
8. Total debt/equity ratio approx. 100%