五餅二魚

綠置居會不會一「不」勾銷

湯文亮博士

紀惠集團行政總裁

2017年11月7日

　　上星期去洗牙，原來護士小姐也是公屋富戶，非常期待林太綠置居恒常化計劃，因為她們一家人擔心，政府並不接受富戶租金，而要她們一家搬走，而現在的私人樓宇非常昂貴，所謂的公屋富戶只不過是擁有淨值資產超過260萬元，根本沒有能力購買私人樓宇，林太的綠置居計劃就是她的逃生門，但是她見到，林太宣布綠置居計劃之後，受到各方有勢力的人評撃，連嫡系部隊也不例外，但當中並沒有公屋富戶，林太最終選擇道歉才平息風波，護士小姐擔心，綠置居恒常化計劃會不會一筆勾銷。
　　現在，反對綠置居計劃的人其實沒有一個肯定理由，他們最不開心就是林太在事前沒有諮詢他們，所以，其實綠置居的內容無論是什麼，對公屋富戶以及輪候上公屋的人如何有利，他們都會反對，而反對理由並不是莫須有，而是一個「不」字，企圖以一「不」勾銷整個綠置居計劃，我請護士小姐放心，林太道歉其實是以退為進，計劃會繼續進行。
　　
點解咁多人反對綠置居計劃，其一他們不是公屋富戶，其二是他們根本不了解綠置居計劃原來是一個1=1+1方案，一個綠置居可以令到一個公屋富戶上車，一個輪候公屋的人上樓，反對的理由當中，最大的是現在沒有十六萬個公屋富戶，其實以現時公屋富戶資格要求來看，是遠遠超過十六萬個公屋富戶，政府當然有這方面數字，否則就不會推出綠置居計劃，愈多公屋富戶上車，就有更多公屋單位給予那些輪候上樓的人，所以，政府應該加速興建綠置居，暫時可以放慢興建傳統公屋，所以，林太話公屋八十萬已經是上限，可能這句話得罪很多人，包括那些輪候上樓的人，其實，綠置居也是公屋，只不過是可供出售的公屋，林太輕輕調整策略，就解決到公屋富戶難題，又不影響上樓速度，實在不應該反對，今日林太大方道歉，不知道在日後，那些現在反對綠置居計劃的人又會不會道歉，或者今次的事，一筆勾銷便算了。

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小子之前都講過, 呢個政策係非常之好, 一個綠置居單位可以換來滿足兩個置業需求
而且, 當中係真係有置業需求的才會UPGRADE, 而唔係出埋D咩垃圾港人首置盤, 港人港地, "喜字輩"的不知所謂市區重建盤, 又貴又咪係俾炒樓, 仲要市建局係輸住錢起, 浪費公帑去補貼炒樓, 真不要得

呢下啱哂啦, 全起綠置居 (公屋), 一個公屋= 兩個公屋住屋需求, 林鄭呢個天主教教徒竟然有耶穌一樣的五餅二魚能力, 犀利!

多D樓, 後生仔先有上樓希望, 只要上樓唔係一個奢望, 相信好多年青人都會做番D後生仔應該做的東西, 唔好俾個500呎困住你的春 (青春)

蝗國殖民

小子今日搭巴士番工途中 (小子住港島), 在思考期間又俾一D普通話嘈住
抬頭一看, 又係一班西裝骨骨的大陸人係度講EPS, FCF...

小子番呢份工4年幾, 都係搭呢架車番工, 今年係特別多大陸人出沒, 有兩個可能性

1) 國內人番中環金融區愈來愈多

2) 國內人已入侵港島/港島東的比率上升

小子傾向係2 多D, 一向班友仔都係住九龍站/奧運站, 而FACTOR 1 一早已係入侵左, 小子公司班同事中, 因為港資FD子走哂, 得番3條大陸人同TEAM, 一葉知秋, 連朋友當中的IBANK 都一早係咁, 大把PB 朋友都話玩埋呢一代無L得撈, 可見最TOP OF THE CREAM的金融業已俾大陸人佔領左

小子以前做BIG 4, 反而仲少, 因為大陸人係心頭好高的, 做番D揼石仔工作係萬萬不想

小子一向都係八掛同埋相信民間智慧, 隨住大陸人愈來愈多, 中國人的"有土斯有財"的玩法便更加會愈來愈癲 (以下QUOTE施老闆的文章)

有土斯有財的說法對嗎？


寫了多篇有關房地產市場的文章，引起朋友間的一番討論。我發覺，朋友間的討論也不容易有結論，因為大家對一些很基礎的概念看法已不一致，令到討論根本很難進行下去。所以我打算在這裡介紹一下我對房地產的一些最基礎的看法。

我發覺中國人都喜歡擁有房地產，他們在積累財富的時候，都喜歡以房地產作為儲存財富的工具。所以，有中國人聚居的地方，房地產的價格都會因中國人的投資偏好而被搶高。中國人說，他們相信祖先的遺訓——「有土斯有財」。今天，我想先談談我對這句話的理解。

「有土斯有財」這句話應源自《禮記》，原文是「有德此有人，有人此有土，有土此有財，有財此有用。」用意在勸勉治國之君，應該尚德，而不要只顧重財。不過，今天我不打算深入去討論尚德的重要性，集中先談談土地與財富的關係。

人生活在大地上，人生活的所需皆由大地提供。因此，人要靠保有土地，才能令自己的生活獲得保障。可是，除了聖經上有上帝把土地應許給猶太人的故事外，人類已不斷為霸佔與保有自己的土地而爭個你死我活，人類的文明史，可說是一部土地爭奪史。國家存在的首要功能就是保護領土。香港的本土主義者不懂歷史，把獨立看成一個可以信口開河的議題，他們可知道，他們已把千萬人的生命也拿來押注。

現時蔓延全球的恐怖襲擊，以及耗日持久的中東戰爭，起因都是西方強要切割一部分巴勒斯坦的土地，供以色列重新立國。在領土問題上，誰對誰錯是說不清的，唯一可以肯定的是：凡是至今仍能留在世上的民族，血液裡應都有很強烈的保護領土的基因。其強烈的程度足以處於生命力最旺盛階段的年輕人，也去當聖戰士，進行自殺式襲擊。

他們之所以願意去死，是因為他們很清楚，任何個體的生命都是有限的，只有種族才可以不斷延續，而種族延續的基礎是保有自己的土地，失去了土地的種族會有甚麼命運，我們看看美洲的印第安人，澳洲的土著，緬甸的羅興亞人……就知道了，美國的南北戰爭打得這麼慘烈，就因為美國南部有些州份想爭取獨立。說要爭取香港獨立的人，可有這方面的思想準備？

土地之所以這樣重要，因為人要在土地上生活，我們的生產活動、文娛活動，都得在土地上進行。擁有土地的人，於是可以透過借出土地的使用權，去換取利益。這就是租金收入。如是令到擁有土地的人，不需自己勞動生產，一樣可以換取生活所需。擁有的土地愈多，能夠收到的租金就愈豐厚。於是土地就成了人類最樂於擁有的財富。它可以不斷積累，不怕變壞，其價值還可以隨着使用土地的人的付租能力的上升而同步提升。所以不只是中國人，凡是有能力積累財富的人，都會選擇擁有土地作為積累財富的工具。因此，「有土斯有財」並非一句空話。

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大家明白了嘛?
失去了土地的種族 (香港人) 將會有什麼命運? 係滅亡
小子認為, 係比死更難受, 大陸人呢家一支支商業地咁BID, 一棟棟商業大廈咁買, 目的係咩?就係收租以自肥
但係, 呢家主要的地主都係香港人 (或者老香港), 而大陸新移民, 為數不少係一夠18歲一係老豆老母買樓俾佢地 (當然走黑錢都係一個原因), 又唔L見佢地買股票藏富?
超級豪宅同HOUSE 又係佢地買, 一圈圈新樓又係佢地買

當然呢家樓價係偏高, 但係在中國財大氣粗下, 如果港樓跌, 而港府沒有新加坡政府的不斷做地的手腕下, 即係俾機會佢地D錢來掃野, 受苦的一定係下一代香港人

稍為睇下報紙都知道班大陸人係連BSD 30%稅咁買, 你估佢平手會走人? 你輸得30% TAX, 再加上HKMA 係唔會借多俾佢地 (分分鍾FULL PAY), 你認為佢地意慾為何?

下一代可見將來, 好多業主都係國內人, 而沒有父幹或睇不清的本土香港人係好有機會一世租樓同俾國內業主食住 (如果你有本事可以好似70兄咁就另計, 但大多數港人都唔係咁醒囉.....** 做生意頭5年的失敗率係超過90%, 仲生存到的已經係人中之龍), 而佢地班國地業主一係叫到個價飛天, 一係唔賣 (你睇內地樓市的生態便可以推測到)

利申一下，小子唔係所謂"硬好", 只係有見大陸人咁發狂掃港樓, 有感而發, 香港人昔日都係慢慢供一層, 而外來入侵者係一間間咁FULL PAY, 唉.

小子八掛左公司的大陸同事, 全部都係租樓住, 我問佢地點解? 佢話未夠7年攞唔到3粒星.....
奇怪在佢地都係租奧運/西環SOHO/荃灣西
一個係小子個老細, 無得講, 夠錢租有餘
其他的, 真係收入與支出不相稱.....不過原來係內地富二
佢地全部都係IVY LEAGUE MASTER 畢業......推遲多10年, 佢地再上左位之後, 港青會係點? (香港人都想請同聲同氣先啦...你懂的)

中國下的香港如何自處

小子啱啱睇到新聞, 習主席選左新常委並連任至2022
會後訪問中, 習主席顯示出大國應有的氣度及包容, 同時間亦有其收斂不到的大國鋒芒

小子好鍾意睇書, 其中一位鍾意睇的自傳係李光耀, 幾本書夾埋講左李光耀點樣係馬來西亞玩野下將一個細過香港的彈丸之地搞到90年代作為亞洲四小龍的一份子

但佢最為人所詬病的係其獨裁, 打壓及迫害異己. 其中謝太寶在未經審判下被新加玻當局監禁/軟禁達32年之久

 但縱使李光耀如此一言堂及獨裁, 其執行力卻是世界政壇中數一數二, 包括將英文用作官方語言, 令到新加坡人更加容易與國際接軌 (其實係當時俾馬拉拍左出來無法子唔親英/親美), 並引入國際資金 (其實係俾美國鍊鳩住個春袋, 俾保護費換來安定)

再睇番中國的習大大, 有否相似的地方? 獨裁, 執行力高,打壓異己，而最恐怖的係呢個勢頭只係啱啱開始；小子特別睇到坐直昇機的上海市市長 - 韓正。
2012年坐正上海市委書記後，上海發展一日千里，外灘商貿區、上海自貿區、高新科技園等等，井井有條；經濟發展同樓價同步，今日已經遠超過香港；猶記得06年韓正講話要向香港學習，今天，香港抄襲都抄唔切了。

見微知著，習班子的精英管治及執行力都係位於歷屆的頂尖。政治上，香港反政府的基本上來緊10年以上都唔會有運行（可能成世都無運行），投資上，更加要加大投資中國的比重，小子06年就正正在大陸exchange ，當時地鐵只係開到閔行區，地鐵線一隻手數得哂。
2016年小子重遊故地，發覺香港實在落後太多太多了。

今天香港人縱使萬般不願一個沒有香港咁好的法治、自由及制度的政黨統治；小子明白固中的感受，始終80後受到英國政府的管治，規則係死的，人只活在規則當中，找生存空間；
但今時今日，如果尙未認清事實，歷史的洪流會給其教訓
但不用擔心，小子認為中國會收番香港呢個機器，而不會回收香港人。殖民一早開始了，我想大家都應有所感覺的

 感觸香港由頭都尾都係一個殖民地, 但無辦法, 小小漁港做到今天的成績已經係非常難能可貴

恆生博愛堂

今日下午小子同老細去恆生博愛堂同RM 食飯
一年一度的例行公事
係幾好食的, 特別係花彫蛋白蒸蟹拑, 用紅蟹的大拑整, 隻蟹都已經千千聲

但每次食親我都諗起
炒ELN勁輸七千萬：諗過恒生總行跳落嚟

小子引以為戒, 特別係自己PORTFOLIO, 特別要小心

第一, 唔好買衍生產品如ELN, ACCUM/DECUM, FX SWAP DEPOSIT; 俾得咁高息你, 銀行係無死錯人的, 如果你以為自己係叻過銀行的, 那是ON9

第二, 借錢梗要還, 咪俾錢中介. 做人同投資一樣, 要量力而為

第三, 居安思危. 銀行出名叫做好天遮, 無事就無事, 有事就大近視, 每分每秒都要思危, 銀行產品少買

小子去親銀行都係做一樣佢地好憎同埋好唔鍾意做的東西, 借按揭

你見班友死老母咁的口面, 想借多1蚊都諸多留難就知佢地無利錢可言
敵人的敵人就係朋友, 你愈唔想我借的我就愈要借

當然, 小子收入有限不能多借, 小子亦唔鍾意多借, 但係見到班友仔唔想借時我又好HIGH 好想借等佢地煩下都好, 真係有D心理變態

其實銀行咁歡迎你借錢買ELN/BONDS 等等, 但係借樓按又咁萬般不願係咩原因? 因為無肉食囉, 成條樓按30年都係俾百幾萬息, 但係做下ELN 收佣都收一百幾十萬啦. 銀行不是省油的燈, 佢地梗係做D利錢厚的東西, 即係搵9老散笨柒

呢餐去國金軒食唔知駛唔駛2000/HEAD?

人唔似人, 鬼唔似鬼

今次又應老細要求用身痕銀號的私人銀行服務

小子真係唔係好明呢間銀號的定位係咩玩法, 抽千幾萬美金野分得20萬, 仲要無得借錢.

私人銀行的好處除左可以如坊間所講借平錢買債券之外,最最最大的好處係買一D分行買唔到的東西.

呢家銀號競爭白熱化, 借錢你識借, 打個電話又得, 簡單如用INTERACTIVE BROKERS都可以借錢買BOND, 根本用不著幫襯佢地

至於買到坊間買唔到的投資物嘛, 其實投資講知識多於講門檻, 大把BLOGGER普普通通, 簡簡單單用股票都做到財自, 根本唔駛拎USD 100萬去開呢D垃圾濕鳩戶口

呢班著住西裝的擦鞋仔, 真係唔知點生存, 不過呢個世界又偏偏有好L多有虛榮心的人為左個餐飯仔而將數以千萬家財俾呢班友仔玩

小子一向都好同意"你不理財, 財不理你". 今日你唔理D錢, 明天就會有呢D人同你洗左佢 (呃左佢)

By the way, 點解同你地買ELN 而自己做Exchange-traded options (佢SELL 700 ELN) 係小子成日都問班友仔的問題, 次次都無人答到我,或者答我係架,你如果自己做可以慳番我個FEE(我真係多謝你呢個咁有啟發性的答案)

仲有,博愛堂D野食係好一般啫.......餐飯唔駛食到破產咁L貴

 

 

隱形富婆輸二億索償 聲稱買 accumulator被誤導　入稟告瑞銀

http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20090729/13039563

[香港股票資訊]炒ELN勁輸七千萬：諗過恒生總行跳落嚟！ 

以往私人銀行是身份象徵，但近期卻如同箭靶，先有年逾七十歲的隱世富婆入稟控告瑞銀，接着有十名內地大客專程來港向金管局投訴銀行，指錯信銀行炒燶Accumulator，勁輸數億元。

有錢人除了玩Accumulator輸得甘外，炒股票掛鈎票據（ELN）亦隨時破產收場。本身有數千萬元資產的退休人士阿偉，貪私人銀行服務，結果經不起恒生私人銀行職員游說狂炒ELN，一鋪清袋蝕了七千萬元，兼被恒生追債二百萬元，瀕臨破產，更想過自殺。

「我諗過由恒生總行天台跳落嚟！」五十五歲的阿偉激動地說，在旁的太太補充：「朋友講個比喻，話我哋本來安安樂樂住喺山腳，但恒生話我知山上風景更好，我哋上到去後，原來係懸崖，我哋連人帶屋一齊碌落山，粉身碎骨。」

阿偉自小家貧，中二已輟學打工，「十幾歲就喺工廠打鈕門，當時三毫子一碗雲吞麵，我每個月得二十蚊人工。由細到大，我嘅積蓄都係一分一毫咁慢慢儲番嚟，連搭車都要諗清楚至搭。」

後來他轉行做高級影音器材，一做便三十多年，更由小職員做到行內出名的店鋪老闆，五十歲未夠已累積數千萬元財富。捱了多年世界的他，遂在七年前將公司賣盤，與太太居於早已供滿的大埔獨立屋聚豪天下歎世界，在家有工人服侍，三不五時約朋友飲茶、學跳舞、學瑜伽、去旅行。

覺得私人銀行好威

但 在○五年，阿偉人生起了變化，一直使用星展銀行的他，突然轉投恒生懷抱，「星展無咩服務，但恒生有私人銀行，唔係個個人都開到，最少要八百萬先可以開 戶。」轉去恒生後，阿偉頓感身份升級，不單有專人服侍，毋須再親自到銀行辦理手續，恒生每年更邀請他和太太到中環總行博愛堂晚宴，「我嗰刻覺得真係幾 威。」 

「恒生有專人服侍我，佢叫林慶芬，態度好友善，成日打電話同我傾吓市況。」他遂不自覺向對方透露自己曾在星展買ELN，林慶芬即打蛇隨棍上，不斷向他推銷各式各樣的ELN。由掛鈎單一股票到掛鈎一籃子股票的，總之花樣百出。

阿偉以往在星展僅買年期較短的 ELN，林慶芬卻慫恿他改玩合約年期達兩三年的產品，「佢話長年期的折扣又多，利息又好啲，仲話叫我放心，會幫我睇實。」結果阿偉抵受不住年息三十釐的引誘，開始他的勁炒ELN生涯。

在○五至○八年，阿偉透過林慶芬買入了逾二百隻ELN，總金額達三億元。有業內人士表示，銀行職員每月若成功出售五百萬元ELN，便可獲兩萬元佣金，計落林慶芬單靠賣ELN給阿偉，便袋了過百萬元佣金。

借上借惹禍

事 實上，隨着股市上揚，阿偉最初炒ELN，幾乎有贏無輸：「收息都收咗成二千萬，就算偶爾要接貨，但啲貨後來都賺番！」結果阿偉被勝利衝昏頭腦，自以為是 ELN聖手，故就算林慶芬更進一步，罔顧他作為退休人士的風險承擔能力，建議他有風駛盡『巾里』亦應承，「佢話依家利息咁低，不如用埋貸款額嚟買ELN， 唔使嘥晒。」 (小子注:唔好亂借, 還得到先好借)

繼後甚至教他把貸款買入的ELN再作抵押，從而加大貸款額再賭過。這就像他向恒生借一百萬元買入ELN後，再將這ELN合約抵押給恒生，再借錢買其他的ELN，藉此重複不斷。阿偉回憶道：「我相信用貸款簽咗三、四十次ELN單。」

結果，貸款雪球愈滾愈大，阿偉共貸款了四千多萬元，加上自己全副身家所買的ELN，合共近一億元。惟去年股市下挫，作為抵押品的ELN價格急跌，林慶芬遂很客氣請他從星展調些資金來補倉，「我開戶時，俾佢睇過我喺星展有幾多錢。」

阿偉遂分多次存了總值二千萬元的股票到恒生補倉，「其實我都有少少擔心，不過佢話大市只係調整啫。」

變臉斬倉追殺

直 到去年十月，股市跌勢加劇，林慶芬的追銀call變得愈來愈急。為了慳錢，阿偉辭退工人及變賣四輛私家車，甚至賣掉大埔的獨立屋，改為租住九龍灣的居屋麗 晶花園棲身。直到他將全數資金投入恒生，坦言自己已經「無晒現金」，一向有商有量的林慶芬迅即變臉：「佢打親電話嚟就追數，直接叫我補倉！」 (變臉乃RM的強項)

恒 生見阿偉無力還錢，遂開始替他斬倉，但套現所得的，亦資不抵債，仍欠恒生近二百萬元。一生積蓄付諸東流，這個消息對阿偉來說，簡直晴天霹靂，「高峰期我戶 口的ELN加股票值一億一千幾萬，點諗到賣晒都唔夠四千幾萬。」而他最勞氣是恒生一直沒告訴他可以斬倉解決，「佢哋一味叫我補倉，無非係想我將所有錢搾乾 搾盡。如果早啲同我講有得斬，我依家都仲有啲身家旁身。」

阿偉身家敗盡後，現要家人接濟，精神變得極度緊張，「每日朝早五、六點就扎醒，好 擔心又係銀行打嚟追數。」他太太說：「件事發生後，我收起晒所有自殺嘅新聞，唔敢俾佢睇。」但她又何嘗不怨丈夫，「點會咁蠢將所有雞蛋，放晒喺同一個籃 度。」而註冊財務策劃師協會副會長范維綱更認為退休人士根本不應借錢炒ELN：「ELN本身已經係衍生產品，咁樣借錢買ELN，真係風險極大。」慶幸是阿 偉沒有兒女，否則負擔更重。

刻下阿偉只望搵工賺生活費，惟自知非易事，「依家真係好慘，我已經係退休年齡，又離開市場咁耐，真係好難搵工。」而恒生上月中更已發信，向他追討二百萬元，勒令他於二十一日內清還，否則便申請他破產。「我連隻錶都賣埋，仲可以點呀？到最後一步，唯有破產啦！」

由坐擁上億身家，變成瀕臨破產，阿偉嘆道：「第一大錯係我自己，居然無留意ELN咁高風險！跟住就係私人銀行，佢哋好似吸血魔鬼，完全罔顧客人承擔風險能力，為咗做生意，竟然可以不擇手段！」

解構ELN玩法

ELN即股票掛鈎票據，是投資者與發行商之間的對賭遊戲。投資者若睇好某隻股票，雙方便定下一個合約期限，以及該股的行使價。到期時，只要該股仍企穩行使價之上，投資者便可收取利息，反之若股價下跌，投資者便要以行使價購入股票。

此外，部分ELN設有贖回機制，若期內或於指定觀察日，正股價高於贖回價，ELN即自動贖回，投資者可提早收取本金和利息。

全民皆股

環球股票市場於2017年再度破頂, 除左美股有D公司有EARNINGS SURPRISE (不過都升得過左火位, 自從侵侵16年尾上台都無停過, 而侵侵的減稅醫改等等措施都只係聞樓梯聲響...)

至於彼岸的港股更加係熱火朝天, 小子呢排不時聽聞投行班"分析屍"大談買咩買咩.....要RISK ON等等...甚至去茶樓冰室坐的士, 師奶呀無都係度講股票, 一D上個大時代收左皮的股票群組突然又活躍起來....小子實在感到十分不安

至於令到小子更加不安係, 上個星期去睇樓, 業主同小子有一面之緣, 入到屋後, 同我講...吖...我係唔係幾時見過你, 你咁熟口面...原來係舊相識 (非舊相好), 原來賣家係小子的樓2的舊業主的母親, 幾年前同佢係傾價後有一面之緣....點估到小子竟然俾人點相.....(佢仲問我做咩追住佢D野來買, 談笑風生左好一陣子)

跟住傾下傾下, 佢話呢家炒股賺左好多, 又傾左30分鍾股票經.....

經此一役, 小子實在係幾咁心寒, 玩到連沽樓換股都出埋 (雖然業主係有錢及有眼光的人), 實在係時候小心D炒, 以免俾市場先生懲罰.

來緊小子會再清多30% 倉, 由1.3M 減到0.7M 或樓下, 飲茶食飯去也

樓2的風景, 小子最鍾意的一間樓

風兄保重

一直追縱的BLOG友風兄傳來風嫂別離的消息, 小子眼淺, 看到一半已經眼濕濕.......

財自財自, 風兄講得很好, 失去了愛人, 財自又有何意義?!

加埋止凡兄今天題名為"過客"的文章, 現節錄如下:

有些關係，我們永遠都不是過客，如人家的兒子、父親、丈夫等。對這些身份、角色、工作，你要好好經營，因為於這些關係之中，你永不會認為自己是過客，這些角色將會陪伴你走到人生盡頭，要好好準備財務自由後的生活，必需要認清不同階段的身份、角色，於當過客時又要樂在其中。

實在係對小子的當頭棒喝! 實在需要少少時間整理及沉澱.

願風兄堅強, 節哀順變; 風嫂會在天國守護著您們的, 願風兄及凝凝保重!