2021年7月22日 星期四

20隻精選收租股之1 - 新創建 (659.HK) 發盈喜

根據董 事會就本集團於截至 2021 年 6 月 30 日止財政年度(「2021 財政年度」)的未經審核 綜合管理賬目的初步評估,本集團預期錄得以下業績: 

(1) 應佔經營溢利為不少於 50 億港元,較截至 2020 年 6 月 30 日止財政年度 (「2020 財政年度」)的 35 億港元,按年增長不少於 42%;及

 (2) 股東應佔溢利為不少於 10 億港元,較 2020 財政年度的 2.53 億港元,按年增長 不少於295%。 本集團於 2021 財政年度的應佔經營溢利大幅改善主要基於以下原因: 

(1) 由於道路業務組合於 2021 財政年度的應佔經營溢利並未受到道路免收通行費政 策(已於 2020 年 5 月取消)影響,以及自 2020 年下半年起中國經濟從 2019 冠 狀病毒陰霾下快速復甦,帶動本集團的道路組合的整體交通流量積極增長,本 集團道路業務的應佔經營溢利有顯著增幅

(2) 本公司的間接全資附屬公司富通保險有限公司帶來的應佔經營溢利貢獻強勁增 長,此乃由於計入其全年貢獻,以及受惠於其靈活的業務策略及創新的產品組 合下香港人壽保險業務的堅實表現所致;及 (3) 本集團策略組合下的策略性投資業務的應佔經營溢利錄得強勁復甦,此乃由於 部份投資的相關業務的表現回復,以及市場利好帶動多項投資的公平值上升所 致。

https://www1.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/2021/0720/2021072000715_c.pdf


一如書中所講, 道路業務已經在2020年5月取消收費後回復

而且富通保險公司併入可以帶來強勁增長, 而新世界系內同CK 一樣都係一定會用番自己insurance公司, 所以暗地裡應係有基本盤的生意.

另外, 再一次感謝止凡兄的推薦以及各綫下兄弟如本熊兄, 三兄, 斗滿兄, 及R兄的愛護~


2021年7月12日 星期一

快活谷小子財自之路2 - 精選20隻環球收息股

 快活谷小子財自之路2 - 精選20隻環球收息股

又係靜俏俏, 寫股票的時間

讀者同有D實體朋友問應該都會知道小子綫人真人係會買股, 期權同債 (當然, 樓係為主, SORRY)

先要多謝亮光文化X小姐 (我唔爆您全名了), 止凡兄, R兄, 三兄, 本熊兄等綫下兄弟 (排名不分先後), 您們的支持, 特別係X小姐同我講左亮光文化成立的初心, 我實在非常之認同, 所以間接促成這本書的誕生

首先, 一如以往, 本書的資料搜集, 以及一字一句都係小子由零開始寫起, 初心係真係當一個PROJECT咁做, 先將自己差不多10年以來FAMILY OFFICE 的投資經驗, 再加上工作以外的投資經驗總合埋一齊, 再由頭開始寫及REVIEW.

呢個1000萬的PORTFOLIO, 亦係筆者會實體買入的PORTFOLIO, 有些股票小子亦個人有持有.

作為一個會計師及公司秘書, 筆者以財務及公司管治水平角度去看呢D公司, 並深入研究最少過去3年年報以及quarterly announcement, 去厘清公司的管治水平是否值得讀者安心持有一段合理地長的時間.

熟悉小子的讀者會知道, 點解我好少寫股? 因為同一隻股票, 在不同時間買入的差別可以係雲泥. 筆者識過50蚊買入388 (2009年), 同時間買埋樓, 而曾幾何時250以上的388 係要坐足10年艇先可以今日有機會4XX 番身.

同坐樓唔同, 樓係迫你要住, 要長坐, 在3D超必下, 更係先鎖你3年, 又限借又咩又剩, 係迫你贏錢

而股票, 筆者亦一再強調, 買啱位, 買啱股先係有機會贏, 而大家真係唔好睇埋D財演講升就買66999 , 跌就買66000. 會死人的, 邊得來咁多廣告費? 羊毛出自羊身上.

年輕人想早日財自, 走出上一代或資本主義市場放於各位頭上的刀槍, 小子認為, 唔係要標其立異, 而係點樣玩得叻, 用得最少時間同EFFORT 去玩贏個GAME.

小子的親戚輩就有幾個唔肯買樓, 又亂咁買股, 長年來wealth balance 都係咁上下; 有D 幾年前把心一橫買BTC/ ALTCOINS 贏幾百買樓又有. 筆者唔係鼓吹買邊一隻投資物, 而係"要玩得叻", "識玩" 先可以早日脫離囚牢.

希望呢20隻股, 可以有機會作為各位讀者投資路上的HARRY KANE, 而唔係SAKA. 

再一次多謝亮光及各位綫上綫下的兄弟的支持, 沒有你們, 這本書是不會問世的.

哈哈, 我本書5月寫, L SIR今日出文講其中一隻,MO "Altria", 咁快撞機? 真係開心仔.

What a coincidence, as said, MO 真係一隻好股, 值得一睇.

ALTRIA (MO)



2021年7月7日 星期三

劏房租管又係攪死窮人之作

 啱啱香港政府又推劏房租管呢個攪死基層市民/窮人之作


劏房租管|一文看清租管細節 不設起始租金成空窗期加租漏洞


陳局長又係好攪笑, 啱啱係881講話劏房租客可以要求業主打厘印


1.    今次方案不採納起始租金,而當「2+2」的4年租約完結後(即在2年的租期完結後,租客有權續租一次),業主亦能重新擬定新租約,當中的加租幅度不受規管。

2.    另外,方案規定,在「2+2」租約年期中,首2年的租期完結後,續租時容許業主加租,但加幅不可超出差估署的私人住宅租金指數的百分率變化,以15%「封頂」。


眾所週知小子係樓市投資者, 但係唔會攪老劏, 不過小子十分清楚當中的運作, 若果小子係劏房業主, 小子只會簽一份約, 只係自己收, 唔會俾租客。第一, 唔打厘印只係罰10倍, 係極少數, 第二, 呢家劏房係供不應求, 所以愈來愈多人做劏房. 咁邊個係上風?

所以最後一定係租客受害. 若果你報串的話我即刻撕左張約佢, 變左係租客非法佔用單位. 點樣起訴? 租客亦都要負責所有AGENCY FEES 等等洗費。

再者, 就POINT 1, 真係行老正, 業主亦重新定租約, 即係又可以加到貼市價為止.

攪咁多野只會令到劏房數目減少, 即係供不應求再加劇, 租金在理論上又會上升。

就POINT2來講, 即係容許一D做老正的劏房業主加到盡, 以前業主會減租, 但係政策令到業主同租客站在對立面下, 一定係加盡, 加埋所有野都唔會包維修/整, 呢個先係最大單, 你忍唔到你可以退租, 而業主又可以重新定一份新租.


正確係收回棕地大建中轉房屋, 以及限制每日150/人來港, 要求住滿7年先可以拎公屋, 用一段時間清左條龍先, 唔攪個源頭, 走左去攪無謂野, 問題係唔會解決.

第二個小子認為捉蟲就係最低工資, 無錯, 洗碗姐姐加到12000/月, 同CPA 睇齊, 但係物價呢? 升到無朋友, 食個飯由40 升到70, 即係直接將他們的工資的購買力跌到同之前差唔多的水平.

直接做成均貧.

而物價上升, 租金又上升, 咩都升, 又係夾多一口, 令到中層都瀨埋野.

可以預見係基層市民的情況及生活質素只會更差.

筆者已經好留手, 以我所知劏房業主的處理手法應該更不堪.

2021年6月30日 星期三

安老按揭正確玩法

還記得小子在第一本書中狂踩安老按揭係搵人笨7之舉

當時書寫時係2019年頭,  原本安老按揭的參與者只可以逆按自己住緊的物業俾HKMC, 在此前會收取估價費, 參與費, 同埋每個月的利息係monthly compound, 實在不著數。

而有見及此, HKMC 亦在客戶媽聲四起中, 於2019年年尾做出一個動作, 就係容許客戶可以住滿一年後將出租物業做逆按!

此乃天大的改進!

篇文係咁寫的:只要選用安老按揭的客戶聲明退休,並持有所住單位至少1年,便可向按證申請將單位放租。這項新安排主要是回應客戶的訴求。

若客戶搬去與子女共住,又或到大灣區內地城市居住,便可透過本身單位獲取雙份收入—安老按揭的每月年金及出售單位的租金。

D官真係非常STUBBORN

其實如果係小子的話, 操作係如下:

1.    將原有屋苑用HKMC 9成按揭賣俾自己 (家人照住/或者係自己住, HKMC係容許的)

2.    老人家變番首置, 用HKMC 按出來的錢, FULL PAY 買件細野, 寫老人家名 

3.    1年後, 將件細野按俾HKMC, 做年金, 另加收租 (老人家住番原本個層)

以HKD 4M的估值來計 (因為8M 樓下係100%估足), 終身年收12,400/月, 另加租金10K (我當你買大西北3寶), TOTAL 22.4K

當你舊個件加按到4M 啱啱好, 以2%息計, 月供15,000,NET 仲有7.4K落袋 (物業稅收入報稅用老人家的132,000 免稅額4M樓的租金收入10,000/月 即係120,000/年, 理論上免稅, 逆按收入應係non-taxable)

蝕章之處在於無左個頭同埋以後唔會再有購買力, 同埋D息同埋手續費係好Q貴, 你預左新買個件野20年後會無哂Salvage value, 原則上你已用哂自己借貸力同埋首置名額去做呢件事, 值唔值得就見仁見智。

HKMC 梗係同你講有渣, 但其實扣左幾十萬估價費, 利息compound, 其實你預左無肉淨番就差唔多. 但係Total return 計係有positive carry 就計數來講係合理.

年金年期於首次提取貸款時申請一筆過支付款項的金額
(港幣(元))
每月年金金額
(港幣(元))
年金總額
(港幣(元))
10 年0.0020,400.002,448,000.00
15 年0.0015,200.002,736,000.00
20 年0.0013,200.003,168,000.00
終身0.0012,400.005,952,000.00

按證准退休者單位出租 安老按揭客月收「雙糧」

【星島日報報道】按揭證券公司自2011年推出安老按揭計畫,並不斷作出優化。按證執行董事兼總裁李令翔昨日表示,按證除容許選用安老按揭的客戶在入住醫院及老人院的情況下,可將所住單位出租外,最新自2月起,出租單位亦適用於退休人士。按證此舉亦即變相放寬了有關出租限制。此外,他又透露,會研究上調香港年金計畫的投保上限。 李令翔表示,只要選用安老按揭的客戶聲明退休,並持有所住單位至少1年,便可向按證申請將單位放租。這項新安排主要是回應客戶的訴求。 於過去1、2年,安老按揭客戶因要入住醫院或老人院而將單位出租的個案有6宗。至於因退休而出租單位的個案,李令翔指出,由於新安排推出不久,故暫未有數字提供。若客戶搬去與子女共住,又或到大灣區內地城市居住,便可透過本身單位獲取雙份收入—安老按揭的每月年金及出售單位的租金。 他又說,按證自去年9月新推息率為4厘、年期長達25年的定息安老按揭,並大受客戶歡迎。現新造的安老按揭個案中,有逾70%選用定息計畫。而選用定息安老按揭的客戶,每月所收取金額較浮息計畫多出10%。 年滿55歲人士已可申請安老按揭,截至今年2月,按證累計接獲3189宗安老按揭申請,涉及客戶人數約4000人,其中66宗個案已離世,99%後人贖回單位。 此外,按證旗下的香港年金公司執行董事兼總裁劉應彬表示,自去年12中優化香港年金計畫至今,共接獲750宗預約投保申請,並已完成650宗申請,當中逾三分一為舊客,累計投保金額逾5億元,平均每張單的保費金額為80萬元,約25%、26%人士投保金額達200萬元上限,而回頭舊客大多用盡200萬元投保額上限。 鑑於有市民反映應把投保上限提高,甚至有建議提高至500萬元,李令翔稱,會研究再上調投保上限,但很難設下一條線,需評估風險。 李續指,由於「做年金生意開頭做一單蝕一單」,所以首年必蝕,而在會計入帳安排上,有機會拖累按證去年全年及今年上半年的業績見紅。劉補充說,一般年金業務開展首3、4年沒盈利亦屬正常。 計及去年7月首次銷售的年金計畫,年金公司至今共接獲逾6000人投保,涉及保費金額合計32億元。 按證又開拓了基建融資業務,李相信短期可完成4宗交易,合共金額逾100億元,涉及3家銀行。 按證擬向銀行買入5至20年期的基建融資,然後打包進行證券化,售予機構投資者,從而賺取息差及費用,以增加按證的收入來源,並創造一個新市場。

2021年6月25日 星期五

生兒當如張建宗, 新班子下樓市玩家如何操作?

蘇軾 《洗兒詩》

人皆養子望聰明,我被聰明誤一生。

惟願孩兒愚且魯,無災無難到公卿。 

張司長果真人中龍鳳, 無風無浪手持2億幾樓, 係今日俾中央"免去"政務司司長一職, 但任內無咩鑊氣, 又有GBM, 財息兼收.

新接任的李加超, 俗語說是武官出身, 先不論政治, 執行力是一流.

中央便是要人下達指令, 並確實執行. 文官等討論200年後, 都係無進展, 這對於中央係唔可以接受.

然而, 人選已定, 對蟻民們的影響會有多大?

究竟港人會否移民? 而究竟係人走錢留?定係人走錢又走?  個樓市又會唔會跌?

小子昨天在跟新朋友談論這點時 (對家做樓按業務), 小子說, 先唔好講香港人60%供滿樓等等廢話, 如果政府有心夾個市, 好似2010年初咁, 容許DBS 40年按揭, 成個DSR 都已經拉低左1/3, 本來供緊30000, 30年期, 即刻供少幾千, 到22K-24K 左右, 相對持貨能力又會大增, 係睇政府轉莊後點樣處理其他事情。

小子都係認為在銀紙濫發的大趨勢下, 進一步推升係無可避免, 中美歐等都不斷印鈔去剝奪一般民眾辛勞所得的購買力。此乃不可逆之勢,而CCL 亦都就快破頂, 大家即管放長雙眼睇。





2021年4月28日 星期三

SOUTHLAND 的伏位

今次出文幾句, 但係應該有不少含金量

情況同深灣9號相似, 小子係深9睇樓個時有幾個鄭生出來....嚇到X都縮埋....

係其中一個伏位, 買家要摶下係中度, 嚴重, 定係輕度....(CONFIRM係中度)

31000/呎, 係比九站凱旋門45000/呎平, 但想像下3AM 呀鄭生出來會點, 平係有原因的.

不過我諗無咩人咁無聊用咁多時間又睇樓書又睇配套.















2021年3月31日 星期三

海怡戰報之夾倉

 筆者都2個月無UPDATE BLOG, 主要係因為起草新書的框架以及睇緊英國樓等等, 加上公司最近有少少野要處理, 迫不得已先放下少少時間

先向亮光出版社SAY 聲SORRY, 我真係成日遲交稿, 呢本書要的資料搜集比以前的要吃重很多, 小子三名小朋友訓左覺後先可以好好整理, 實在係幾挑戰性

而海怡戰報方面, 一個字, 癲, 兩個字, 夾倉

兩房已得番以下

2-18e 9.3m

25-18d 9.2m

26-30d 9.3m

25-17a 9.3m

2-10h 8.8m

33-24c 9.5m

3房的, 由早2個月的1000-1050萬, 仲有靚貨可揀, 變到呢家1100-1200萬仲要無好野揀

新年小陽春過後購買力爆發, 唔係話平少少都搶, 係比較合理的估價都已經俾人搶左

2房28座-29B 高層內園見到天 (即係樓景), 930萬售出, 兩房造價已超過900萬

而一d好差/比較差的景, 如29-12D (向西村), 880萬沽出, 28-5D 全面壁學校以8.28M售出

簡直係痴綫到一個點..

正所謂蘇州過後無艇搭, 小子早幾個月都搵緊海怡, 因為有朋友想私要小子件單支, 當時小子都無睇啱野, 要買就30-30G (1000萬) 同埋8-16B (都係1000萬), 中/大3房, 啱賭, 如果林鄭PLAN 放寬一定係三房升見, 點知都未講完呢頭小陽春都搞到OFF 哂1000萬

當時朋友決定先等一等, 於是小子便唔換貨, 時至今日, 真係蘇州過後無艇搭

如果先沽後買的真係不堪設想.....

沽左3房個D, 2個月都賣少100萬.....換樓鏈都束勢待發

國安法生效之後, 預期全民只會向錢看, 有能力者, 換夠移民又好, 在香港享福也吧

對資產持有者是一個福音, 當然, 買樓就買一個國家, 一個地方的地運, 看官自行研判, 而市場面, 在疫情下小子已毫無保留陳列出來