2022年1月17日 星期一

賣血者言

呢家香港政府仲係只靠賣地

股市收入下半年成交差到無朋友, 只係靠發展商補地價金額頂住個雞頭

情況就好似一個賣血養家的病人咁, 佢係唔會主動去減價去求售, 只會飲多D水去泵多D血去賣多D血

即係賣多D地, 叫多D地產商補地價去收多D錢

但係班官同埋公務員的人工係年年跳POINT, 支出年年加, 又無開新稅基, 香港D樓/地價下行又可以有幾多?

最慘係唔可以好似老美咁狂印, 又唔可以發債, 相對上好似好少債, 但係同時間唔發得債係對香港不利.

CASH FLOW 係一個國家, 地方, 企業, 人的血液. 一斷CASH FLOW, 便GG

睇下內房個班一發唔到債呢家市場有幾咁悲觀就可知一二

香港財政司司長陳茂波稱2021-2022年度財政赤字或超過原預估水平


香港特區政府財政司司長陳茂波表示,如果扣除發債、房屋儲備金和未來基金回報的回撥等因素,香港2021-2022財年的預算赤字可能會高達1,800億港元(231億美元),超過原估計的1,016億港元。

陳茂波寫道,受惠於經濟穩步復甦,加上市場對樓市前景偏向正面,賣地收入及發展商補地價的金額遠高於預期,而樓市及股市交投暢旺亦令物業及股票印花稅收入比預期理想,這些收入都大幅度緩和了今年度的赤字壓力。

2020-2021財年時,香港錄得2,576億港元的赤字,為近20年來最大,主要因一次性的疫情補助措施影響。陳茂波說,在疫情蔓延之際,香港需要努力利用公共資源,為中小企業提供支持,同時要保持穩健的財務管理。

2022年1月7日 星期五

的士投資 - 保監局接管泰加保險 下午交代詳情

小子對的士行情都有少少研究

的士投資, 又唔怕凶宅, 有咩事熄匙便可以, FULL PAY 左, 你其實幾好搵

個個都講呢D優點, 但係缺點係咩呢?


1. 極濶的買賣差價

你渣架紅艇 (行內人係咁叫) 入去問佢收唔收, 呢家當你480萬咁計, 佢叫收的價450萬左右啦 (或者更低), 當然你未買過就梗係話, 唔會GE, 人地都係做生意的, 你試過就知味道

間間都係咁X, 你用的士咩咩交易所, 最尾結果都係差唔多, 仲要俾佢斬多口佣金.


2. 包租係一個極度ON9的行為

呢家包租18000/月, 先唔理係唔係供=租定租>供, 問題係你包租的話, 一定要新車, 而且係俾最粗咪的司機去強姦你架車, 咁你個"車殼"會好快打柴, ENGINE 打柴又係你車主負責, 一架新的丰田要20幾30個, 佢好好人, 幫你做埋會, 2.X%. 用買樓術語計, 個裝修在幾年內必定變殘裝

而個殼差會點? 你以為租平D無事? 

錯了, 到時的士行會挑剔你, 叫你過主, 又或者以極低賤的價錢租左佢, "LONG 車"

咁你個所謂包租回報其實係極度無譜的一條數


3. 的士司機一定抽你水

好啦, 你話, 小子兄, 我唔俾車行租啦, 我搵單頭司機得唔得?

得, 第一, 按金人地同你講好少, 或者慢慢供俾你 (按金係有事時車主用來扣的墊底費), 咁其間一炒車就.....閣下自理

第二, 由於720萬個時好多新手買左係度, 所以呢, 以我地香港人咁精明, 一定係搶爛市, 呢家免按金又有, 供按金又有, 平租賤租又有, 逢紅減50又有

你係司機會點答個車主? 得, 咁我搵第二架啦, 88啦.

再加上, 每個月都會同你講風隔壞呀, 咩又唔順呀等等, 即係夾你跌錢出去.

18,000, 減埋減埋都唔知有無14,000

當然, 你有錢跌係OK, 如果你靠佢供車, 你注定每個月貼錢會合理D


4. 死門 - 車保

呢家係好Q貴, 2萬幾3萬一年, 即係圍番每個月2-3K, 18K減落去, 未計俾稅. 有無肉食? 相信唔駛太高智力都計到條數

呢家, 連保險公司都玩得死, 6161.HK 連生意都唔做

正所謂, 殺人的生意有人做, 蝕本的生意無人做, 明架啦.

賠付係好似60% 左近, 即係做一單輸一單. 搵你保啦....


5. 司機老年化

好多人話, 咁好似私家車保咁囉, 跟人, 有NCB 等等

現實上, 司機都係搵皮幾野, 好多老人家係過日晨玩, 邊個係upper hand?

好明顯你再加費用, 一定少左好多人做司機

早更420, 晚更390, 一日8舊幾, 30日2萬頭, 邊有咁筍?

扣埋扣埋, 90%係要倒貼, 仲要如果你自己唔玩的話, 一定係司機上把, 所以嘛. 結論我都唔多講了

無左保險後, 一係狂加insurance premium, 一係改formation and terms, 都係會趕走司機, 令到成個的士牌的投資價值的吸引力減低.

是時候體現問責制

呢D司長局長都唔知有無搞錯

真係幫倒忙

大佬呀, 國家努力抗疫, 你D高官走去飯聚?

D 類240個飯聚上限, 食野以外要帶口罩, 大家都要遵守, 無理由你地有得括免吧?

啱啱你老細先鬧完國泰CEO, 回力鏢快到一日打面, 你叫政府管治威信何在?

240人上限你如果全程帶MASK係無犯法, 只可以話敏感度不足, 但係條區局長呢?

大佬呀, 連安心出行都唔用......有無搞L錯先?市民出街食飯都用安心啦, 亦都盡量少D出街食, 唔會大支野百幾人開P咁高興?

呢家係全港市民同你埋單呀...

上次打邊爐事件又話會汲取教訓, 汲左D咩? 上次做咩事都未知, 你老細都已經幫你頂住個雞頭, 呢家又整鑊粥出來?

你老兄幾十萬人工一個月呀呢家? 香港市民對你老兄有少少要求都唔過份吧?

衰一次, 算, 衰兩次, 點樣樣先?

係時候體現問責制啦, 下話?

真心嬲喎. 呢家年關在即, 幾多飲食業市民俾你玩死?

如果係西安高官, 一早免左職無埋黨籍啦......真係有無搞錯?




























Omicron蔓延|入境處處長區嘉宏曾違反限聚令 高官宴會再揭無出行紀錄

10名高官日前出席過港區人大代表洪為民生日派對,因有賓客初步確診而引爆政治風波,特首林鄭月娥公開訓斥官員並表示感到失望。涉事入境處處長區嘉宏,被揭發未能出示宴會的出行證明。翻查資料,區去年曾違反限聚令被票控。

林鄭月娥昨會見傳媒時表示,10名涉事官員當中,民政事務局局長徐英偉屬確診個案的緊密接觸者,現已接受檢疫隔離,另外8名官員因有安心出行紀錄,證明宴會當晚9時半前離場,亦即沒有與確診者同時段同場,故不需要進入檢疫中心,惟入境處處長區嘉宏未能出示出行紀錄證明離場時間,在林鄭向公眾交代事件的記者會上被揭發。

對於有記者問林鄭,區嘉宏是否沒有遵守防疫規定掃描「安心出行」應用程式,林鄭沒有正面回應,她補充官員座駕的司機有駕駛紀錄,亦是出行時間的證明,及後有記者追問是否有官員自行乘坐交通工具離開,林鄭沒有再補充。她強調當局會「徹查到底」,同時會嚴厲跟進和調查當中是否涉及更多違規,又保證對官員的行為會作出適當程序。

林鄭昨在記者會多次用「失望」來表達感受,她指自己每日都在處理抗疫工作,但是一些官員卻沒有以身作則為市民做好榜樣。

翻查資料,入境處處長區嘉宏於2020年7月上任,去年3月他參與地產商恒大高層飯局時,因違反限聚令被票控。該飯局有一名出席女子報稱被同場的恒大高層強姦,警方接報展開調查工作,參與人士因而被揭發飯局同場共9人,因違反限聚令被票控。除區嘉宏,涉事官員包括時任海關關長鄧以海和保安局副局長區志光,而鄧以海亦有出席1月3日的過百人大型宴會。

政務司司長李家超(時任保安局局長)去年7月曾回應官員被票控事件,他表示涉事三名官員有疏忽,已汲取重大教訓。

2022年1月6日 星期四

又一波內房爆煲潮

今日出事/出過事的太多

總之CUT 派息的, 小心為上吧.

花樣年老闆玩到臨尾withdraw offer已令到市場唔再信任, 而先到期的BONDS, 個個都睇住佢還唔還到錢, 一做exchange offer 或者cut dividend的, 基本上都GG

暫時無事的, LOGAN, CIFI, COGARD, POWERLONG, COGO, CJMAO

其他如DAIFA, YUZHOU, SUNAC, KWG, SUNSHINE, MODERNLAND, EVERGRADE, FANTASIA, 萬7幾隻, 講都講唔哂

有道是內房先在老美吹爆債務BUBBLES前自行拮爆佢, 等老美2022/2024年轉莊 (都幾可肯定民主黨中期選舉慘敗), 政策又大變的時間, 加上加息 (25bps? 50bps?), 老美科技股等growth stocks 回調壓力下, 來年市場的危險愈來愈高, 要小心翼翼, 對市場常常保持謙卑之心


1月6日,据彭博,禹洲集团2026年1月到期美元债(ISIN:XS2100653778)势创11月1日以来最大跌幅。截至香港时间下午4:51,该公司7.375%债券每1美元跌3.8美分,至20.3美分。

1月到期的6%债券(ISIN:XS1555300497)每1美元跌4.6美分,至34.2美分。

1月到期的8.625%债券(ISIN:XS1938265474)每1美元跌4.1美分,至37.1美分。


1月6日,彭博汇总的价格显示,世茂集团2025年1月到期美元债跌幅势创纪录。

截至香港时间下午4:22,该公司5.2%债券(ISIN:XS1759179002)每1美元跌13美分,至47美分;这将是该债券2018年1月发行以来的最大单日跌幅。

此外,该公司2022年7月到期的4.75%债券(ISIN:XS1637274124)每1美元跌16美分,至54.1美分;2027年1月到期的5.2%债券(ISIN:XS2385392936)每1美元跌14美分,至44.9美分。


1月6日,据彭博,信用债交易员称,中国垃圾级美元债周四每1美元面值跌1-2美分,开发商债券继续领跌。

截至香港时间15:21,富力地产2023年到期的5.875%债券每1美元面值跌7.7 美分,至29.1美分,势创收盘新低。

禹洲集团1月23日到期的8.625%美元债每1美元面值跌3.8美分至37.4美分,本周累计跌幅达到21.7美分。

世茂2026年到期的5.6%债券每1美元面值跌7.4美分至51.9美分,势创三周最大跌幅。

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大發地產及中梁為保留現金 延遲派發2021年中期息


內地發展商資金壓力未見舒緩,為保留更多現金,有個別內房股決定延遲派發已決議的2021年中期息。

大發地產(6111)去年8月公布中期業績時,宣布派發每股中期息4.8分人民幣,並預料在今日(5日)或前後派付。公司指出經考慮近期內地房地產行業宏觀行業環境及市場波動性,為保持現金水平,已決議將去年中期息延至今年4月6日或前後派付。

公司指出縱使派付日期延遲,有關中期息仍繼續向於去年12月23日名列股東名冊者派付。

中梁改為在今年8月底派發2021年中期息

中梁(2772)則宣布將原訂於本月25日或前後,向本月13日名列股東名冊的股東派付的2021年中期股息,更改至於8月31日或前後,向在今年8月19日名列股東名冊的股東派付。

中梁指出於2021年下半年,中國政府持續對房地產行業執行從緊的措施,及維持「房住不炒」與「嚴控房地產金融槓桿」的政策基調。由於疊加的融資限制,房企境內的融資受到緊縮。從緊的住房按揭放款及房價的不明朗因素亦影響住房銷售的需求。加上自去年以來,多家中國房企出現財務困難及債務違約,在過去為行業提供主要融資的境外債券市場出現動盪和重大的市場失衡。境外資本市場對以上不利因素的負面反應已嚴重影響大多數民營房企的債券價格、國際信貸評級,及其利用境外資金渠道的能力。

中梁又指出期內已經採取果斷的措施去應對近期的行業困境,包括加快銷售與回款,節省開支、減少買地並保有現金。管理層對主動管理負債與去槓桿已展示信心與承諾。自2021年7月至周二(4日),公司主要以自有資金已歸還或回購合共超過8億美元本金的境外債券或貸款,同時確保足夠的流動性作業務營運。

鑑於中國房地產面臨的持續不確定性,中梁相信現在盡力保留現金維持流動性去應對目前的市場困境引致的不明朗局面,是謹慎、保守與負責任的做法。因此,以最佳利益作為考慮和平衡各方持份者的利益,董事會經過周詳的考量後,決定推遲2021年中期股息的支付至2022年8月31日(星期三)或前後。

2022年1月4日 星期二

市場化才是lesser evil

租務規管1月22日生效, 未生效已先加租

姑勿論坊間評論有咩分析, 市場才是答案, 來睇睇個答案:

規管1.22生效 劏房遭加租兩成


就係劏房戶係無能力對抗無良劏房業主

一切咩消防條例, 酒店條例通通不適用

其實你估房屋局知唔知劏房係邊? 落去行個圈都知啦.......

呢家係叫不作為, 唔係問題解決唔到

既然拍得四大地產商玩捐地, 點解唔可以做多少少, 等基層以及青年人有一個比較佳的居住環境?

在2019年社會運動時, 不少建制派以至中央官員都話房屋問題係其中一個導致香港人的怨氣直升的原因

呢家睇住劏房住戶俾人無情咁剝削, 父母官實在可以做多一點

安居, 才能樂業.

人擠迫中便容易退步~~~
小市民急切需要一個更好的居住環境, 睇下星洲? 有咩唔滿意都係番屋企喊, 呢家番屋都仲要同一家幾口迫.....唔屈病先奇


市場化, 政府要大量於邊陲地方起公屋, 只租不賣, 才是疏導, 才是治本.

華富邨以前都係山卡啦, 莫問地點, 搵熟地起屋才是正本清源, 當然150個移民最好可以從善如流減少, 係咁放人入來, 香港醫療及房屋負擔在政府來說是非常之大

150 X 365 = 54,750/年, 未計專才計劃.

一年新供應只係個萬幾個單位................
年首3季合共有11,200伙落成,僅佔政府全年預測約18,230伙約6成。
年首3季合共有11,200伙落成,僅佔政府全年預測約18,230伙約6成。
年首3季合共有11,200伙落成,僅佔政府全年預測約18,230伙約6成。

運房局:未來三至四年新樓潛在供應減至9.4萬伙


94000/3 = 31000伙/年 ALL IN
94000/4 = 23500伙/年 ALL IN

真係遠未足夠, 仲要係potential ......無記錯的話, 政府好多年都唔逹標.....
即係又要打折.....

而已批出土地可隨時動工項目(「熟地」)的單位數目為29,000伙,較第2季的27,000伙則增加約7.4%,創近9季新高。

另外,私人住宅施工量今年第3季數字為700伙,較第2季的4,300伙大減約83.7%;而綜合首3季數字為7,200伙,較去年同期的11,600伙減少約37.9%;不過隨著熟地持續增加,估計將陸續動工,施工量可望逐步回升。

至於私人住宅落成量方面,第3季數字為2,200伙,較第2季的6,700伙大減約67.2%;今年首3季合共有11,200伙落成,僅佔政府全年預測約18,230伙約6成。










規管1.22生效 劏房遭加租兩成


政府規管分間單位租賃的《2021年業主與租客(綜合)(修訂)條例》、即劏房租管條例,本月22日生效,按條例規定,租客與業主簽訂標準合約,租客享有4年租住權保障,業主續租時加租幅度不可超出10%。

但有關注組織透露,不少近期完約劏房戶都被大幅加租,幅度均高於新例所訂上限的10%,最多更逾20%。

住戶憂逼遷無奈接受

葵涌劏房居民大聯盟成員吳堃廉指出,條例大致內容已於去年曝光,惟他近日接獲有劏房戶反映,業主加租幅度明顯偏高,甚至表明會在本月前加租,有劏房原本租金約5000元,業主早前要求加租1300元,加幅超過20%,但租戶因缺乏經濟能力再搬屋,只能無奈接受;亦有近期續約的劏房戶表示,目前仍被業主濫收電費,惟擔心主動提出會被逼遷。

政府發言人稱,根據新例,分間單位租賃的規管周期,須由連續兩項規管租賃組成,租期兩年;分間單位首期租賃的租客有權獲授予次期租賃,享有4年租住權保障,租期內租金不得上調;次期租賃租金加幅不得高於差估署全港性租金指數相關期間的百分率變動,上限為10%,條例訂明,業主不得向租客濫收雜費或指明公用設施及服務。

發言人又說,差估署將負責條例執行工作,該署成立的新小組會協助公眾認識規管制度、處理查詢、就租務事宜提供免費諮詢及調解服務、在新法例實施後發布申報的劏房租金資料,以及採取適當執法行動;政府已委託非政府機構設立6支區域服務隊,協助差估署在地區層面宣傳新例,並處理一般查詢。

2022年1月3日 星期一

報道指納米樓存風險 銀行研停按揭

 

新一年祝大家無風無浪穩坐釣魚船

啱啱今朝報道, 中小型銀行又研究收緊納米樓, 唔俾按揭......
咁即係迫D唔係FULL PAY的朋友仔買更大面積的樓啫.......
玩到咁大, 一係納米樓古董化, 一係直接推高大呎數 (280+) 的樓價???

唔俾按揭, 直接將納米樓的二手市場殺死, 變左有價無市, 買樓求借貸, 呢家買第二間已最多按50%, SUBJECT TO 自己人工的約110倍total loan size, 呢家新的多樓人士的LTV 其實係處於極低的狀態, 同一時間, first time buyer的LTV 往往係80%-90%, 這造就愈遲入市的人, 防守力愈來愈低的普遍現象 (假設沒有父/母幹*)。

* 恰巧, 因為好多人的人工都過唔好5皮-7皮的關口 (除左醫護, POLY 4寶同FI個D)。好多人的人工都在呢個關口位KIC住, 即係要長老出手加持先可以上到人生的唯一一架車。

攪埋細價樓唔俾按揭, 即係叫大家規規矩矩, 房住不炒, 連上會都唔俾你上。

報道指納米樓存風險 銀行研停按揭

<匯港通訊> 《星島日報》報道,有中小型銀行鑑於納米樓呎價過高又可承做九成按揭,在風險考慮下,早在政府公布引入限呎樓措施前已在研究停做樓宇面積250方呎以下單位的按揭貸款,惟暫未有最後定案


2021年12月30日 星期四

280呎的迷思

黃局長啱啱公布下季私樓供應, 有5,680伙, 面積下限280呎

本身下限280呎無咩問題, 河畔, 金獅, 得寶都係呢D大細, 未計置樂三寶呀個D都係呢D呎數

但最爆係局長呢句:

至於措施會否影響買家入市機會,黃偉綸指,現時市區3萬元以下的選擇仍相當多,280平方呎單位以下仍未達800萬元,能夠八成甚至九成按揭,不認為會令市民選擇大減。

因過去五年的私樓,實用面積少於280平方呎的只佔13%,又認為定下遊戲規劃,對發展商而言更加清晰,屬公平遊戲規則,不認為措施對地價等有影響,亦不會增加流標風險。

局長係唔係想話俾大家聽, 私樓係會夾到30K/呎?

或者係睇住按保來食? 

未達8成9成門檻? 唔係想玩到280呎8成按10M 吧......

即係面包唔加價, 但減料, 變左呢家的空心面包...食唔飽人, 但係都係賣緊6蚊個咁解.....

小子的解說係, LUMPSUM 8M / 10M

280呎8M 係MIN CHARGE.....WELL, 28,571/呎 - 35,714/呎

同貝沙寶翠個D都係呢D價吖.....即係新樓ASP RANGE 係28.5K-35.7K?

*其實將南個D都已開到好貼價了.....海茵都係20K+, 老屯又係20K+, 元朗又係20K+.....

結論即係: 8M 樓下的樓, 大過280呎的, 都係超值, 講完

發展局:下季私樓供應5680伙 屯門地設面積下限280呎