2019年9月10日 星期二

忙到HIHI 的一個月,海怡4房戰報

本來成為大閒角的小子, 無啦啦個多星期前俾老細捉左入房要搞番D會計數字...OH SHIT, 真係再鋒利的刀都有生锈的一日,何況我呢把仲係無"磨利"過的刀, 好彩都唔係好失禮.....

還有時間同FC 吹水, 發現左佢係本BLOG 讀者....(真係要讚你咁好學,基本上所有BLOGGER都有....所以各位BLOGGER, 請寫番多D,好多人其實在默默支持大家).

呢家好好眼訓中...... (DRAFT呢篇文時同R兄在公司MEETING ROOM 吹水中)....公私兩忙實在係攰到一個點

不過攰還攰, 樓還是要睇, 無錯又係睇4房

























在最近的劈價潮中, 有業主移民賣樓, 而小子的經紀T小姐都順利買左某一個筍盤 , 恭喜恭喜

小子竟然推番AA 買樓, 真係有點兒那個.....會唔會大好友左少少?

回想番T 小姐問小子買唔買好, 小子都係個句,在香港, 絕大部份人都無得移民, 係焗賭, 銀行印錢, 呢家玩到存款/德國國債負利率, 只有一個主要原因, 就係印得太多銀紙,而銀紙太多,實物資產上升的機會實在是NEARLY CERTAIN

如果你無得移民的話, 計到數都係要賭

移到的話, 咁留番錢種,去留閣下自我研判 (其實專才移民可能係最慳水腳,下下掉幾千萬係唔係咁多人做到呢, 如果唔係掉錢過去買VISA, 又駛唔駛沽樓呢?)

其時小子最佳戰友已拎到SG PR,恭喜! 慳番14.6M可以食多件太古城....

移民NZ講座, 俾AA CHUR番轉頭







































講番間4房,睇到個價無咩點回 (送中前18.5M-19M, NOW 17M - 18M),最平都係19-21E,個太太幾咁好客, 請埋小子同呀大仔飲香蕉冰,佢地又係移民沽野走,而且同小子講佢地仲有間2房收租中...... 哈哈...我幾想講大家都係同路人,不過睇樓POKER FACE係常識.....

4房其實係唔錯的,只不過海怡4房的性價比係一般,17-18M,比起3房,10M - 12M,2房9M一間房賣500萬實在係....CP 值 太低,是以今次同小子太太研判後,果斷放棄4房

*注: 2-3房開始跌入值得出手的AREA, 各位可以考慮

2019年8月29日 星期四

BNO 平權 - 一雞兩味

BORIS JOHNSON 尋日出到大絕,叫事頭婆SUSPEND 國會討論,以圖同EU 玩一舖賭命。

至於脫歐之後,英國金融服務業極度需要專才以補充流失人手,而BNO 平權,既可以將香港1997年前出世,呢家事業及資產都有番咁上下的人民一批過吸走,一招吸星大法又可以對自身有利,兼且贏盡外國名聲 (中英聯合聲明雖然係歷史文件),兼且將中產的錢盡吸入英國的經濟,對祖國/香港做成人才/資金流的損失,呢招實在係......高

而港樓方面,海怡主區3房的成交價都反回1000-1050萬的區間,比之前1100-1150萬平左10%左右。回報做到3%以上。

如果對香港有信心的人大可以出招試下價,不過負責任的講句,小子身邊有為數不少的中產都考慮沽野移民,短期供應應該會開始增加少少,至少D人唔會死HOLD 唔放。

再加上銀行縮回贈同埋限按的措拖下,物業的轉按暫停,而每2年轉按一次成為絕响,在持貨成本增加下, 有不少人人心虛怯短期沽貨,想執平野的朋友可以開始睇野了。

業主驚青損手照賣


屯門萬寶325萬今年低

屯門細價盤都出現近平手出貨個案。消息稱,萬寶大廈高層A室,實用面積263方呎連約叫價380萬元,減至325萬元沽,做價創該廈今年最低,呎價約12,357元,較對上一宗買賣低約18%。

單位原業主一七年購入,帳賺約16%,惟扣除辣稅及使費,料微賺轉讓。美聯梁浩文指,鄰近的華樂大廈低層F室,減價至406.6萬元沽,呎價約12,706元,低市價8%。

美聯集團主席黃建業稱,環球經濟下行在即,樓價失去上升動力,注意樓市「熊出沒」。他料,今年樓價已見頂,將由高位回落約5%,同時預期下半年一手成交會跌逾四成,而全年二手交投量勢「差過沙士」,創有紀錄新低。


2019年8月19日 星期一

小道消息 - 推介單位已沽出

小道消息, 主區AA戰報, 該盤應該沽出左

仲有2房一間頹景沽出8.75M 左右

業主在最近大型政治事件發生後心態轉弱,有個別業主無差別跪低將鎖匙奉上。

至於2.5房都有零星業主肯減價,可惜小子個底子都係一個會計佬,15% 我係決不俾班政府官員架啦

至於玩打波近親轉讓呢, 好耐之前都講過有行政風險,雖然相熟律師可以幫手做到

下個星期再UPDATE 下D盤再出海怡戰報

而由於小子有機會去埋黃竹坑區同埋香港仔區睇下樓,或會合併於下一篇睇樓記一同刋出




2019年8月16日 星期五

金蛋 - 紐倫港

紐倫港: 紐約, 倫敦, 香港; 三個不同的城市, 但都有著同一個條件

就係 - 金融中心

金融中心, 說白了, 就係白手套, 一個國際亙認的大賭枱 (又可以稱之為洗錢中心?)

當然要合規地洗, 唔係好似黑手黨咁洗, 所有東西合規合格, 能追查, 法治上具有高認受性, 信用評級AA-AAA等等

一個在美國 (自己用)
一個在歐盟 
一個在中國

點解BREXIT 咁頭痕就係因為UK 走左之後, EU 缺少左一個大的金融中心, 是以UK 的底氣可以串到BORIS JOHNSON 無視MAY 姐定下的條件, 作狀 (或者真的) 反枱, 嚇到EU 到呢家都未敢強硬的表態割席

至於東方, 當數香港. 為何沒有星加坡? 只因星洲係美國的附屬, 資金留在香港同埋留在美國的分別, 相信大家都睇得好清楚, 美國強權可以隨時凍結閣下的戶口, 可以以反恐, 可以以同伊朗洗錢有聯系, 或者其他原因....FREEZE 你戶口, 俾人一秒收皮.

其實老美的手段同中國大陸的原因沒有本質上的分別, 只不過美國做得世界警察, 玩開政治野, 做得好睇好多咁解

叫你填W8 BEN FORM 又得, 拎埋你個TAX STATUS 又得, 叫BANK 拎你戶口資料都得, 係做得"合規" 一點. (規矩自己定, 梗係合規, 係中國暫時無得定國際條件)

而國內係比較 "無咁合規". 

就係因為國內無咁合規, 香港的合規才是難能可貴, 這個集資中心, 股票中心, 同埋藏富中心; 在亞洲任何一個國家都不能代替. 是以取代香港之言, 其實唔出老解的話, 理論上暫時不能動搖香港的地位, 小子認為至少再多50年都未必能夠.

無他, 你睇下中國幾多有錢人在香港置業? 

而作為中國人, 放錢係美國都會俾人抄家, 咁不如放係香港啦.....(瑞士都話要DISCLOSE 中國客資料), 而在香港, 只要低調唔好俾MEDIA 炒作, 理論上比放在瑞士更加安全

呢粒金蛋, 好似一架限量版的超跑咁, 唔係你話要有就有. 當然個司機會轉, 由英資, 轉港資, 再轉華資, 時代巨輪在轉, 打莊的人亦轉

而一個咁稀有的賭枱, 有外國勢力係一定的, 大家都係STAKEHOLDER, 一定有人在維護

只係望中美等國在商討好之後, 呢粒金蛋會再次發光發亮 

而入唔入市, 真係見人見智, 呢個TURNING POINT 對香港係好CRITICAL, 攪得掂, 全速前進, 攪唔掂, 車不毁, 但人必亡

架車係你, 請個司機渣得唔好, 會換過架車定係換左個司機?





2019年8月9日 星期五

肯輸的人先有資格贏,小子的壓測

其實每一次買樓都係賭命的行為,好簡單,當你一個月10皮野人工咁計,1000萬樓係等於一個人差唔多9年的收入,係收入唔係淨番的錢,所以當有個朋友剛問問小子買唔買的話,本質上你覺得賭得過的,去馬。

除左賭得過的,去馬。作為投資者,小子經常強調:肯輸的人先有資格贏

無他,每一次買賣都係一個賭局,升你贏,跌你輸。買股票價錢升跌計埋利息收入的總和叫做TOTAL RETURN,當收息唔夠冚價錢升幅,TOTAL RETURN 便是負數。

例子好似100蚊買滙豐,10年前買941 中移動,5蚊接左3988,以至買左劏舖,山卡拉車位等等。當你沽唔出,又或者要賤價沽出而本金的損失大於咁多年的收租,便是輸,係絕對性的一個概念。

除此之外,亦都有通漲要去BEAT。每年4%的INFLATION,赤裸裸地說明,如果齋HOLD CASH 而唔出手,每年你係會輸4% (其實止唔止4%??!)

簡而言之,在香港生活,係焗賭。

而就因為香港近來所發生的政治風波,好多投資者都表示好怕寒冬來臨,小子即管分享下自家用的壓力測試2條

1. 供樓不超過兩公婆最低收入的一份子的收入

假設家庭收入80,000,老公搵50,000,老婆搵30,000,供樓收入絕不能超過30,000
咁做係防範於是但一條友俾人炒Q左供唔起樓收皮。
而高人工代表俾人炒的機會率增加同埋有機會即時搵唔番個份人工,所以不過30,000 已係防風第一重措施

如果50,000收入個條友係積極搵工,怕且20,000 都有相當大機會搵到

何況呢家做保安都18K.....譚仔姐姐都16K....要做,在香港肯做的話多數唔會太大獲,但人到40幾50,俾人炒的機會愈來愈高,做足準備唔好到時一褲都係。

而18K + 30K = 48K

點差都頂到幾棍......

又咁唔好彩老婆俾人炒埋搵得15K (30K --> 15K),其實都叫做好勉強頂到

2. 出租樓預租金跌50%都頂到

好多業主都有個好強的BELIEVE: 租金跟通漲走, YES & NO. 在回帶去2003年,係平到PK都無人租,而租金係現價50%左右。
要預埋你老哥失埋業又租唔到又死唔去先係壓測LEVEL 2,而唔係金管局個D鬆到唔鬆的壓測。

如果頂唔到的話,可以先考慮一個BACKUP PLAN,如果有CASH FLOW ISSUE 會沽邊間同埋點做,咁做足功夫便可以認真考慮賭唔賭一舖了。


2019年7月23日 星期二

海怡戰報 - 首次開埋單位

小子的犬兒S出世後有陪月姐姐的幫忙, 小子得以在全力照顧大哥的同時可以陪睇樓

今次係海怡半島2.5房同埋3房

附上最新的海怡戰報

2.5房已經全綫升穿10M,而3房已經白飯沽清,得番D垃圾貨仲要叫到11M +

但同比價錢, 3房的11M 連2房西環權力核心都買唔到 (例如泓都)

小子亦都由相熟經紀了解到某葡資家族因為要分家,所以開始將海怡半島,貝沙灣以及深灣軒持貨以市價的輕微折讓沽出,若各位有意入手的話,可以主力此業主的單位,因為FIRM 賣加埋唔會似用家們扭屎忽花。

而元朗黑夜亦令到有一件比較優質的貨跌出來,小子第一次明言單位, 係19座20E

632呎由當初不合理的叫價12.28M,減至11M底價

當然,如果閣下有心想在元朗黑夜後執"合理價錢的貨", 即管出手打呢件,分分鍾俾你扑多30-50萬

19座係3期3房地鐵站上蓋,方便來講100分, 而景觀主要係內園樓景以及少少海 (在21-22座的中間的海景)

光猛度其實都係可以接受。而估價亦估足。

人心虛怯,更要出動執平貨。

*亦在此為昨天理解錯誤失言向三兄致歉 ^^

  • 地址: 香港香港仔/鴨脷洲海怡半島第3期 第19 座美康閣20樓E室
  • 港幣估價11,490,000
  • 建築面積 (平方呎)785
  • 銷售面積 (平方呎)638
  • 樓齡 (年)25
  • 估價日期2019年7月23日



大西北發展計劃的負溢價

經過元朗黑夜一役,身邊有不少朋友住元朗,租好買好,都有感實在不太安全

鄉黑今次破天荒合作,令到不少元朗友都有感該區治安實在麻麻。有錢實搬走,係小子呢幾日最多聽到元朗友講 。

經此一役 (小子都係唔多想講政治,講番投資好少少),基本上都係元朗。不了。

而元朗例如GRAND YOHO,貨尾794' 都賣緊14M。

同等價錢在港島已經有得揀,補一百萬左右在海怡,筆者的主區已經可以有橫行天下的氣勢。

但係租務方面就窄左少少,元朗三房好多都係租緊18K - 24K 之間,同主區同假買到的3 - 3.5房,租金為27,000 - 30,000,直情係真。一開二。

今次鄉黑除了示範了LOCATION LOCATION LOCATION 之外,亦令到好多現代孟母認真考慮三遷 (可能筆者的SAMPLE SIZE 有誤差,但絕不少)。

政府的大西北發展計劃本來發展得好好的,俾呢件事搞彎哂。本來屯元天大落後,漿糊山莊由筆者2012年的2.45M 升到呢家差唔多近6M 關口,柏慧豪園甚至已經超過6M ,7M都未必有好多野揀。

至於元朗站,炒舖個班發左就唔駛講,上蓋物業升值速度直頭係一馬當先,呎價與市區看齊。無他,元朗已自成一角,小子閒時都會渣車去食B仔涼粉,去搵朋友打下冷咁,見到的社區係非常成熟,甚至將銅鑼灣及旺角比下去。一切應有盡有,草根打冷,篤波,酒吧,以至靚野食如壽司之神等成個SPECTRUM 都可以在元朗/大西北區找到。

此乃其中一個元朗樓價追上的原因。在洪水橋落成後,約有23萬人口搬入去,其實呢個AREA 的配套,以至遷移人口絕對係會UPGRADE。東九有TKO,連FIS (法國國際學校)都搬入去埋街食井水,足見到社區改變的功能及影響到樓宇的升值能力。

但好可惜地,這個大西北發展新區的溢價,極有可能因為元朗站事件而停下來,甚至會令後生一代拒絕移入新界西北區,做成樓價負溢價。睇下天水圍的悲情城市的BRANDING都要10年8年先可以消除,今次真係幫倒忙......