2021年9月28日 星期二

大動作發展新界究竟有無用?

 啱啱建制派放風話林鄭施政報告會發展有大動作搵地, 包括祖堂地, 濕地等等

https://www.hk01.com/%E6%94%BF%E6%83%85/681925/01%E6%B6%88%E6%81%AF-%E6%96%BD%E6%94%BF%E5%A0%B1%E5%91%8A%E5%A4%A7%E5%8B%95%E4%BD%9C%E8%A6%93%E5%9C%B0-%E9%87%8B%E6%94%BE%E6%BF%95%E5%9C%B0-%E7%A5%96%E5%A0%82%E5%9C%B0-%E7%A0%94%E6%90%AC%E8%91%B5%E6%B6%8C%E7%A2%BC%E9%A0%AD

作為樓市為主的BLOGGER, 筆者就認為此舉其實係無用, 無異於自殺, 等我慢慢講下點解

呢家大動作搵地包括祖堂地以及中央提醒香港的發展商要盡社會責任後, 我地應該可以見到公私合營的比例會積極左, 否則俾人問話的話, 真係煩到喊驚

而林鄭亦都提出左, 公私營合作係需要將"相當一部份"的已落成房屋用來公營房屋, 其實成個理念係好的, 但係公屋大增就等於解決到青年人上樓難的問題?

筆者認為, 除非將CBD搬去北環綫, 否則只係狂起樓係解決唔到個問題, 因為成個社會的核心在港島, 而商業結構係在1997年回歸後沒有改動過, 君不見講D咩起動東九, 港島南等等, 暫時睇落的EFFECT 係樓貴左, 小社區形成, 但係商圈仲係集中在港島以及ICC.

要成個餅煲大佢, 一定係由CBD 著手

再者, 起大量的屋, 而公屋的流轉率低到喊的情況下, 基本上, 起幾多都係擔沙填海, 個個都住左入去唔走的話, 負面地係鼓勵緊"得公屋得天下"的躺平熱潮, 應該是由最根本落手, 一係全部起綠置居, 迫公屋住戶流轉, 一係起新公屋而不得住過世 (which 呢方面我唔覺得政府會動刀)

而起大量的屋去解決房屋問題, 其實直接有兩大個負面的問題政府要處理, 包括 1) 地價跌 2) 樓價跌而引發的民怨

1) 政府由DAY 1 都係開始賣地以支付公務員的人工, 社福開支等等, 在沒有新稅基下, 地賣得平, 即係等於政府申請做赤字預算, 由於我們的對手星加坡以及OECD 的全球稅率將會定在約15%水平, 所以狂加稅應該不可行, 強行來的話, 商業行為由香港搬走, 這無異於自殺, 這便是筆者前述的原因

政府係因為呢個結構, 迫住要維持高地價的政策, 所以要搞呢樣, 先要減公務員人工以及社福等開支, which is 又係一座"大山"要去打倒, 其實比中國內地的難度還要高, 因為中間有太多既得利益者

2) 樓價跌

樓價其中一個定價因素係供求問題, 85000 加埋金融風暴可以摧毁香港小市民的積存財富, 因為70% 以上的財富是積存於磚頭的, 如果增供應的話, 而相關配套以及商業發展/前景追不上, 又或者咁唔好彩加埋有金融風暴, 係會對香港金融穏定造成風險

咁當然等緊買樓的又會好想佢跌, 呢個我就唔會評論了,可以睇下我第一本書對呢樣有行文提及

總括而言, 政府應該要做的不止於增加土地, 而係成件事去睇, 而如果淨淨係增加土地以及拍發展商去拎D地出來, 其實深層次的房屋問題仍舊會存在

2021年9月17日 星期五

恆大1H 2021 UPDATE (個人NOTES)

EVERRE 1H 2021 Update

 

Liquidity

l   China Evergrande delivered on their deleveraging promise with total borrowing reducing to RMB 571.1B

l   Trade and other receivables increase 13% to RMB 818.5B

l   Short term borrowings plus trade and other payables amounted RMB 1.06T

l   Restricted cash RMB 86.68B

l   Conclusion: EVERRE cannot meet all near-term liabilities without fire sales.

l   Management warned of possibility of debt default should it fail to implement asset disposal or subsidiary disposals

 

P/L

l   1H 2021 revenue: ↓16.5% yoy to RMB 222.7B

l   Property sales:↓18.8 yoy to RMB 212B

l   ASP/GFA: ↓11.2%/↓8.5%

l   Prop management: ↑76%, RMB 5.2B

l   GP Margin: 12.9% vs 25% yoy 1H 2020

l   Interest expenses: 11.8% to RMB 36.9B, due to reduce in borrowings

l   Net Profit: 29% to RMB 10B

 

3 red lines

l   Net gearing 99.8%

l   Liability/asset: 82%

l   Cash RMB 161B. Unrestricted cash/ST debt 0.36x

 

Notes:

l   Immediate non-core asset disposal and sales needed

l   Re-financing is difficult

2021年8月13日 星期五

SUNSHINE 100 債券又死

 

陽光100債務爆雷!多項目停工,曾花2億撿李亞鵬的「爛攤子」


今年做債真係玩到媽媽聲

內房, 華融, 我諗好多債券投資者都會持有.

恆大加埋陽光100, 仲有之前的藍光, 幾可以肯定是中國的內房債券的風險日益增加, 恆大的萬億債務, 出售6666同埋708仲有136等等怕且都未必搞得掂, 真係要靠許生的朋友圈先可以打救到佢

唔知會唔會連華置都燒埋一份呢?


2021年8月11日 星期三

15%及HKMA限借的威力

小子最近睇中左件相連, 要價2500萬左右,即係一件12.5M

由於氣場唔錯, 小子有認真計過究竟值唔值摶

首先, 小子唔係賭徒, 亦唔係印銀紙, 所以係先會沽左一件貨.

, 問題來了, 2500, 如果無15%的話, 只係俾1250萬加正常稅, 放低106萬稅俾明日大嶼項目便可以萬事大吉, 總支出係1250+106 = 13.56M, 人工約莫要11萬便可以了。

第一個阻力就係15%, 如果唔想俾15%,你一定先要強行清哂手上是但一條友的樓, 重做所有按揭, 先可以俾SINGLE STAMP, 已經係極L度麻煩的一件事, 仲未計中間的稅項。

當你做到, 第一件50%按,12.5M X 50% = 6.25M;第二件40%=5.0M,即係首期要拎25M -11.25M=13.75M,另外再加0.4M+1.875M =2.275M 稅,成件事要拎16.025M 出來。對比起25M 的價目,係64.1%首期。

哪怕你係20萬人工一個月都係咁, 因為second mortgage 只可以借40%, 即係成件事係無分別,當然你可以選擇玩10M+15M consideration,但後續有無手尾就唔知,小子亦唔建議做埋D無謂野。因為當你10M+15M, 你都要拎2M+0.4M+9M+2.25M=13.65M出來,而其中係有2.65M係俾左香港政府,即係54.6%首期,同埋出賤招係預左仲有野要跟尾 (好似我樓上個業主玩枱底錢, 已成交, 如果經紀或者業主立心不良真係可以去ICAC告佢s.9便大獲)

淨係諗起都唔多開胃,沽左一件最高equity的樓(即係最低結欠),去買完仲要供12M以上 (即係成50K/),當然係借多有著數,但係中間再要俾政府抽水近3M, 真係不如買2個車位訓覺算。

而這個政策的直接後果就係D人狂買細價野同埋車位,可能本身個條友都唔想咁做,但係計一計數跌咁多錢,便打消入市買大野的念頭,改為俾高equity去買一D細價野, 造成後果就係細價野愈來愈結欠少,有實力的人持有細價樓收租更加係租>>>供,更惜貨同埋唔會輕易沽出。

2021年7月22日 星期四

20隻精選收租股之1 - 新創建 (659.HK) 發盈喜

根據董 事會就本集團於截至 2021 年 6 月 30 日止財政年度(「2021 財政年度」)的未經審核 綜合管理賬目的初步評估,本集團預期錄得以下業績: 

(1) 應佔經營溢利為不少於 50 億港元,較截至 2020 年 6 月 30 日止財政年度 (「2020 財政年度」)的 35 億港元,按年增長不少於 42%;及

 (2) 股東應佔溢利為不少於 10 億港元,較 2020 財政年度的 2.53 億港元,按年增長 不少於295%。 本集團於 2021 財政年度的應佔經營溢利大幅改善主要基於以下原因: 

(1) 由於道路業務組合於 2021 財政年度的應佔經營溢利並未受到道路免收通行費政 策(已於 2020 年 5 月取消)影響,以及自 2020 年下半年起中國經濟從 2019 冠 狀病毒陰霾下快速復甦,帶動本集團的道路組合的整體交通流量積極增長,本 集團道路業務的應佔經營溢利有顯著增幅

(2) 本公司的間接全資附屬公司富通保險有限公司帶來的應佔經營溢利貢獻強勁增 長,此乃由於計入其全年貢獻,以及受惠於其靈活的業務策略及創新的產品組 合下香港人壽保險業務的堅實表現所致;及 (3) 本集團策略組合下的策略性投資業務的應佔經營溢利錄得強勁復甦,此乃由於 部份投資的相關業務的表現回復,以及市場利好帶動多項投資的公平值上升所 致。

https://www1.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/2021/0720/2021072000715_c.pdf


一如書中所講, 道路業務已經在2020年5月取消收費後回復

而且富通保險公司併入可以帶來強勁增長, 而新世界系內同CK 一樣都係一定會用番自己insurance公司, 所以暗地裡應係有基本盤的生意.

另外, 再一次感謝止凡兄的推薦以及各綫下兄弟如本熊兄, 三兄, 斗滿兄, 及R兄的愛護~


2021年7月12日 星期一

快活谷小子財自之路2 - 精選20隻環球收息股

 快活谷小子財自之路2 - 精選20隻環球收息股

又係靜俏俏, 寫股票的時間

讀者同有D實體朋友問應該都會知道小子綫人真人係會買股, 期權同債 (當然, 樓係為主, SORRY)

先要多謝亮光文化X小姐 (我唔爆您全名了), 止凡兄, R兄, 三兄, 本熊兄等綫下兄弟 (排名不分先後), 您們的支持, 特別係X小姐同我講左亮光文化成立的初心, 我實在非常之認同, 所以間接促成這本書的誕生

首先, 一如以往, 本書的資料搜集, 以及一字一句都係小子由零開始寫起, 初心係真係當一個PROJECT咁做, 先將自己差不多10年以來FAMILY OFFICE 的投資經驗, 再加上工作以外的投資經驗總合埋一齊, 再由頭開始寫及REVIEW.

呢個1000萬的PORTFOLIO, 亦係筆者會實體買入的PORTFOLIO, 有些股票小子亦個人有持有.

作為一個會計師及公司秘書, 筆者以財務及公司管治水平角度去看呢D公司, 並深入研究最少過去3年年報以及quarterly announcement, 去厘清公司的管治水平是否值得讀者安心持有一段合理地長的時間.

熟悉小子的讀者會知道, 點解我好少寫股? 因為同一隻股票, 在不同時間買入的差別可以係雲泥. 筆者識過50蚊買入388 (2009年), 同時間買埋樓, 而曾幾何時250以上的388 係要坐足10年艇先可以今日有機會4XX 番身.

同坐樓唔同, 樓係迫你要住, 要長坐, 在3D超必下, 更係先鎖你3年, 又限借又咩又剩, 係迫你贏錢

而股票, 筆者亦一再強調, 買啱位, 買啱股先係有機會贏, 而大家真係唔好睇埋D財演講升就買66999 , 跌就買66000. 會死人的, 邊得來咁多廣告費? 羊毛出自羊身上.

年輕人想早日財自, 走出上一代或資本主義市場放於各位頭上的刀槍, 小子認為, 唔係要標其立異, 而係點樣玩得叻, 用得最少時間同EFFORT 去玩贏個GAME.

小子的親戚輩就有幾個唔肯買樓, 又亂咁買股, 長年來wealth balance 都係咁上下; 有D 幾年前把心一橫買BTC/ ALTCOINS 贏幾百買樓又有. 筆者唔係鼓吹買邊一隻投資物, 而係"要玩得叻", "識玩" 先可以早日脫離囚牢.

希望呢20隻股, 可以有機會作為各位讀者投資路上的HARRY KANE, 而唔係SAKA. 

再一次多謝亮光及各位綫上綫下的兄弟的支持, 沒有你們, 這本書是不會問世的.

哈哈, 我本書5月寫, L SIR今日出文講其中一隻,MO "Altria", 咁快撞機? 真係開心仔.

What a coincidence, as said, MO 真係一隻好股, 值得一睇.

ALTRIA (MO)



2021年7月7日 星期三

劏房租管又係攪死窮人之作

 啱啱香港政府又推劏房租管呢個攪死基層市民/窮人之作


劏房租管|一文看清租管細節 不設起始租金成空窗期加租漏洞


陳局長又係好攪笑, 啱啱係881講話劏房租客可以要求業主打厘印


1.    今次方案不採納起始租金,而當「2+2」的4年租約完結後(即在2年的租期完結後,租客有權續租一次),業主亦能重新擬定新租約,當中的加租幅度不受規管。

2.    另外,方案規定,在「2+2」租約年期中,首2年的租期完結後,續租時容許業主加租,但加幅不可超出差估署的私人住宅租金指數的百分率變化,以15%「封頂」。


眾所週知小子係樓市投資者, 但係唔會攪老劏, 不過小子十分清楚當中的運作, 若果小子係劏房業主, 小子只會簽一份約, 只係自己收, 唔會俾租客。第一, 唔打厘印只係罰10倍, 係極少數, 第二, 呢家劏房係供不應求, 所以愈來愈多人做劏房. 咁邊個係上風?

所以最後一定係租客受害. 若果你報串的話我即刻撕左張約佢, 變左係租客非法佔用單位. 點樣起訴? 租客亦都要負責所有AGENCY FEES 等等洗費。

再者, 就POINT 1, 真係行老正, 業主亦重新定租約, 即係又可以加到貼市價為止.

攪咁多野只會令到劏房數目減少, 即係供不應求再加劇, 租金在理論上又會上升。

就POINT2來講, 即係容許一D做老正的劏房業主加到盡, 以前業主會減租, 但係政策令到業主同租客站在對立面下, 一定係加盡, 加埋所有野都唔會包維修/整, 呢個先係最大單, 你忍唔到你可以退租, 而業主又可以重新定一份新租.


正確係收回棕地大建中轉房屋, 以及限制每日150/人來港, 要求住滿7年先可以拎公屋, 用一段時間清左條龍先, 唔攪個源頭, 走左去攪無謂野, 問題係唔會解決.

第二個小子認為捉蟲就係最低工資, 無錯, 洗碗姐姐加到12000/月, 同CPA 睇齊, 但係物價呢? 升到無朋友, 食個飯由40 升到70, 即係直接將他們的工資的購買力跌到同之前差唔多的水平.

直接做成均貧.

而物價上升, 租金又上升, 咩都升, 又係夾多一口, 令到中層都瀨埋野.

可以預見係基層市民的情況及生活質素只會更差.

筆者已經好留手, 以我所知劏房業主的處理手法應該更不堪.