2022年10月31日 星期一

龍湖的解釋不合理

龍湖吳亞軍唔做, LONGFOR 債即刻跌到PK

公司立即於星期六開會

1. 9M 2022 銷售598億

2. 拎左10塊地, 108億

3. 明天early redeem sync loan

4. 會提前還到期債務, 順利的話2022年年底前reduce 到200億, 1H 2023 無債到期


點解吳總唔撈?

1. 職業CEO 的模式比較好

2. 公司現況很好, 係轉型時機

3. 個人身體原因

4. 受到美的方總及何總的啟發, 係一個好的MODEL


NOTES:

1. 未來一年會重要cash flow 安排

2. 點解唔係市場買債? 因為IRR 不夠吸引, 地產發展IRR 比較吸引

3. 要增加負債上的操作讓壓力減少, 下降負債 (同事仔話聽到係呢個TONE)

4. 公司最大股東仍是吳, 同一條船


小子想問一句, 如果有錢, 你係公司股東, 正路你會唔會回購? 

你試下誠哥間野跌到$10? 佢即刻同你私有化啦....

債務, 買左即刻注銷, 公司利息支出即刻減少, 係無CAPEX的操作

同意起樓的IRR會比公司回購的IRR高, 但起樓要極多CAPEX, 連呢個GESTURE都唔做, 好難令到呢個講法信服, 於投資者來講, 信心大於一切, 連呢個內地人俗稱的三好學生, 示範民企都係咁樣處理債務問題, 真係千析龍湖唔好倒下, 否則一定係中資美元債的最後一根稻草, 信心失去後, 要PI客再買的話, 難矣.

by the way, 點解要對比美的? 龍湖比美的一向都做得好好多, 你搵個中間的朋友仔來比, 亦不太合理

唯一合理的是吳總又糖尿, 又心臟唔好, 要去外國休養

至於大唔大股東同唔同一條船, 恆大許家印夠大股東, 夠同幾條船

仲有CIFI, LOGAN, AOYUAN, SUNAC等等數之不盡的內房, 幾時又唔係同一條船呢?

This comforting is worst than a keepwell deed

FYR

LONGFOR 2023年到期的債有 39% YTM, 唔好過起樓? 你講笑了吧.....1年內定期有無39% yield 先? 

你肯定無事的話, 係好L過去搶......




















幽助: 等我同你埋單啦~~

其實,  COGARD 同LONGFOR 都係HSI 成份股, 買佢地的BONDS睇下個大時代, 2007 + 6098 + 960 三隻內房恆指同時打柴, 幾咁稀有, 幾咁開心先得架?

真係發夢都估唔到會發生 (如果係會發生的話)

連VANKE 都有20% 呀CLS, 2202.HK 半個深圳國資委照住都食哂屎...

又, 買恆指個班都輸到PK了吧....14000點, 真係一夜回到解放前 (回歸前)? 


2022年9月29日 星期四

北溪一號炸毀

歐洲能源命門 - 北溪一號油管懷疑給蓄意炸毀, 仲話應該維修唔到, 入哂鹹水......

https://www.hk01.com/%E5%8D%B3%E6%99%82%E5%9C%8B%E9%9A%9B/820045/%E5%8C%97%E6%BA%AA%E5%A4%A9%E7%84%B6%E6%B0%A3%E7%AE%A1%E9%81%93%E6%B3%84%E6%BC%8F-%E6%AD%90%E7%9B%9F%E5%8C%97%E7%B4%84%E7%A8%B1%E4%BA%BA%E7%82%BA%E7%A0%B4%E5%A3%9E-%E5%85%8B%E5%AE%AE%E6%96%A5%E7%BE%8E%E5%9C%8B%E6%9C%89%E5%AB%8C%E7%96%91
















歐盟方指是俄佬搞事, 俄佬又話係美帝搞局

波羅的海係一個好淺水的海灣, 出事的位置在深水公海區

然而, 潛艇要經過波羅的海但又唔俾周邊的國家察覺到, 係需要一個幾HIGH END的潛艇群先可以做到

俄國的潛艇,據報在北極圈附近駐紮,而且,有無誘因去炸左佢呢? (普京要閂氣, 定係鬥氣?), 當然不能排除俄佬玩鬥氣

究竟邊個係最大利益者, 再加上有裝備唔令波的國家發現呢?

老美炸的話, 如果俾人發現 (或者容許佢咁做), 成個霸權土崩都似, 除非有足夠把握不讓波的國家發現, 否則在呢家贏硬的情況下出手, 合乎技術含量但好似不符合邏輯

而呢家出現左的情況係:

能源價錢升, 美國作為淨出口國, 其實都唔係全然受到影響, 但歐洲肯定要食蕉

而能源升, CPI 升, 老美一定要加息, 順便收割歐盟, 收割發展中國家包括中國等

加到2024割完你咪減番....... @@

美帝係地表上唯一國家係可以狂印銀紙而本幣唔係急貶的國家, 再加上同時間一定有地緣政治風險以助佢作為世一避險貨幣, 無他, 軍權, 印鈔權都仲係美帝話事

你睇下佢個好朋友, 英國, CPI 爆錶, 再加卓小姐一話減稅, GBP 跌到呀媽都唔認得, 係講下都唔得, 一有下跌預期便GG

呢家立即話買50億英磅以穏住滙價, 如果GBP再碌的話, 又係泥牛入海

而GBP有無得印出來? 得, 但係滙價食屎囉.....

到頭來, 又係要加息救FX, 死局來的, 無得搞

再加上英國脫左歐, 自己的事, 當然要自己理了, 歐盟食花生就一定, 幫拖就免啦

https://zh.wikipedia.org/zh-hk/%E8%8B%B1%E5%9B%BD%E7%BB%8F%E6%B5%8E

雖說UK 係歐洲最大金融中心, 以及製藥, 化工等等都係前列, 進口的燃油, 食品等等爆升, 對UK都真係不無影響

加息, 市/滙跌, 又係重創英國....今次真係痕過痕生銀行

話說回頭, 炸鬼左北溪, 老美FAT FAT, 掠低哂你班友仔, 德國就要背城借一

邊個要令到歐洲要同俄佬ALL IN 呢?

歐洲在斷氣的時刻, 一係同老美買氣, 一係就凍到變冰條, 加上能源價格上升只能慳住用氣

事情發展真係值得深思



2022年9月28日 星期三

香港。英國。移民

在英磅下跌的大浪下, GBP/HKD 由一年前的10.7 跌到8.4, 成22% 有多

再加上俄佬搞局,英國同歐洲的Utilities 價格升到傻左

最貼地就係睇下移英KOL COCO 哥的無私解說

https://youtu.be/JbIFOA4iuwA

CLS, 升40% - 90%! (電費47%,煤氣90%!)

水電煤未到冬天都成4千幾銀! WTF!

當然,呢個對於香港人來講,唔算係好大單,事關求求其其開下冷氣都3000蚊一個月

但對於一般英國的升斗市民,真係好L大單

當你去到做藍領都係搵40000/月,打完稅之後得番2萬幾3萬,如果扣埋住屋開支,真係捉襟見肘


















CLS 的,一年成3皮幾野...真係同香港有得揮

*當然,如果俄烏戰事搞掂左, 燃氣價格回落左,又無咁惡啃的

讀者唔好誤會,小子並無意圖想話英國有幾咁差,移民係個人選擇,持平D講,如果將香港的居住成本打埋入去,大家bottom line我相信唔會差好遠 (當然你可以買樓去hedge 番個成本,而香港樓係持貨成本極低,可以hedge 凸, 但你做唔做就見仁見智, 買同唔買都可以有100萬個理由)

再者,而且英國收工係有收工,香港收工係仲要做,呢D係兩個城市/國家的根本性分別,Apple to Orange 係無意思的, 何況如果你講埋教育呀, 同埋個D形而上學野, 咁更加無得比較, 所以, 唔比好過比

筆者今年食FAREWELL飯都肥左幾磅, 要留要走小子都係尊重的, 個人選擇係not subject to challenge

主要想講的是,個邊生活成本亦都係好高,要走真係要預留足夠的錢,計清計楚才好

如果係香港有資產的一班,佢地可以享受到USDHKD聯滙的優勢,強美元令到無咁蝕滙水

Even 你年初無沽樓,呢家賤價沽,輸20%,都係同GBP/HKD FX 打和,其實無咩蝕章,大家都係咁badly hit,今天你沽樓唱番磅紙又係差唔多呢口價,其實咪一__樣




















至於香港會否給星加坡搶哂D生意呢?

唔多唔少都會有影響

0+3 真係會影響到本地野, 小子身邊的朋友在十一長假都走哂出去日本泰國

local spending 幾近可以話有影響

至於in the long run 展覽,金融等等呢, 其實要睇的唔止係咁短的一個因素

俾個好簡單的例子你. 香港渣馬27度天氣跑,SG 34度, 會唔會必定係棄香港要星加坡呢?

而展覽,係做緊中國的生意為主, 香港一日都仲係中國的窗口, 同中國做生意都一定係要在香港

中國客會唔會飛去客場打波? 唔敢講唔會, 香港係有impact once again, 但唔會係0

至於金融, 就更加係賭國運,睇下SEHK有幾多中國上市, 佢地一定唔會在SG

RMB BONDS 上市亦都唔會

咁當然你話, 喂, 中國都PK的話, 覆巢下必無完L, 那是一定的

香港已不是從前食中國改革開放那口飯, 呢家係變左食中國走出去的鹹淡水交界試驗場所

再加上SG 悶到PK, D鬼佬來香港其中一個原因係貪佢夜生活夠多, 天氣怡人,小子去過幾次SG探朋友,真係熱到HIHI, 搞唔掂~ (當然個人觀點而已, 好多人仍會選擇SG)

總的來說, 係有IMPACT, 但係唔係傳媒講到必死咁呢? 筆者有少少保留



2022年9月23日 星期五

壓測減1厘 - 即時生效

 2022年09月23日

物業按揭貸款

香港金融管理局(金管局)今日(9月23日)向銀行發出指引,將物業按揭貸款利率壓力測試要求由現時的300基點,下調至200基點。此項調整適用於所有物業按揭貸款,即時生效。

壓力測試的目的,是確保按揭借款人有足夠財務能力,應付按息上升引致的還款壓力,從而令銀行按揭貸款業務風險得到妥善管理。金管局釐定壓測水平時,會參考目前的利率環境和按息走勢,以及按息過往的長期平均水平。考慮到美國聯邦儲備局自今年三月以來已經將聯邦基金利率目標區間上調共300基點,面對資金成本上升,銀行早前已經上調新造拆息按揭貸款鎖息上限,近日更將最優惠貸款利率上調,金管局認為適宜將壓測假設利率上升的幅度,由現時的300基點,下調至200基點,此水平已經足夠確保銀行按揭業務風險得到妥善管理。

儘管金管局調低壓測要求,市民仍須留意按揭利率有可能跟隨整體利率環境上升,市民作置業、投資和借貸決定前,必須小心評估當中涉及的利率和其他財務風險。

傳媒的威力

 如果一眾讀者睇下以下標題,直觀上會覺得係唔係天跌落來呢?


康怡花園兩房險守600萬 兩周跌價12% 創六年新低位

https://www.hk01.com/%E5%9C%B0%E7%94%A2%E6%A8%93%E5%B8%82/817759/%E5%BA%B7%E6%80%A1%E8%8A%B1%E5%9C%92%E5%85%A9%E6%88%BF%E9%9A%AA%E5%AE%88600%E8%90%AC-%E5%85%A9%E5%91%A8%E8%B7%8C%E5%83%B912-%E5%89%B5%E5%85%AD%E5%B9%B4%E6%96%B0%E4%BD%8E%E4%BD%8D

睇埋內文

藍籌屋苑之一的鰂魚涌康怡花園,有兩房樓價險穿「6字頭」水平,創近六年新低。中原地產首席分區經理楊文傑表示,該康怡花園D座中層11室,實用面積509平方呎,兩房間隔,於加息前以600萬元沽出,呎價僅11,788元。

D座中層11室........

相信小子唔駛打出來,稍為有睇新聞或者對樓市有少少知覺/觸覺的讀者,都知到D座曾經發生過咩事

一向D座係無人買, 或者一定係要好低價先出到貨, 而且望正個單位的方向更難出貨

如果傳媒用呢D字眼去嚇人呢,真係幾無品,同埋好多AA 係無良心的,打個COLD CALL話康怡最近有人劈左20%,2房成左600中,佢咁講的話,90%人係唔會好似小子咁無聊去撩佢邊個盤的,而係會直接俾佢嚇親,俾佢鋤到價的

同樣地,我可唔可以話大額野有人承接呢?

2022年09月 山頂南區 買賣成交

Update 19/9/2022

Redhill Type A Hse 9

實呎2623

$8500萬@32405

####################

貝沙灣1期6座11B

實呎1190

$3368萬@28303

貝沙灣 2期6座36B

實呎1213

$3300萬@27205

南灣 5座38A

實呎1866

$6700萬@35906

深灣9號 3座28A

實呎1268

$4428萬@34921

所以要感受到最新鮮的市感,一定要落去市場睇樓先FEEL到,齋睇新聞好易俾人FAKE


2022年9月22日 星期四

樓市"崩盤"快評

香港樓市最近出現為數不少的減價,劈價成交。新盤如晉環因為渣盤者太離地仲係開緊35,000/呎而食蛋等等,為近期氣氛加上一層冰

加上移民潮的因素,持有物業者必須要於限定時間內將手上物業沽出先會免於重稅

雖然我地尊貴的香港政府官方說法是沒有人移民,但我相信讀者們稍做一下身邊的sample size research 便知道,有小朋友的, 有好多班係吉左1/4,1/3學生,老師又辭職,連ISF呀ST PAUL CO ED 個D學校都出AD 話有插班生,更不用講話ESF 英基個D你想讀的話,連DEBENTURE都唔多需要買,已好大好大機會入到去讀,只要你肯科水就OK

事實上,從筆者所見,各區劈價潮係存在,而且租金已經下調20%左右。筆者剛有一間市區單支,在行文時,租客通知唔續租,呢個係好rare的個案。筆者的出租樓係長期occupy,因為租金一定比市價低,裝修亦靚仔 (筆者有強迫症鍾意為物業化妝,或者雕花),所以一放出去基本上都幾受市場歡迎,租客無他,求靚裝,求好業主唔好呀支呀左,唔好揀女婿咁揀,大家公公平平便OK

其退租原因係點解?因為有比小子的更加靚仔的在減價,是主因。因為租客同小子關係都OK,佢係間屋度生多左個小朋友,所以搬去更加kids-friendly的屋苑而唔租小子的單支頹物,係可以理解及預期的。

話說回來,租跌,直接係令到樓價都下調。放盤叫價亦已下調10-15%左右,而有D心急的業主,在筆者主場已可見低估價放盤都有,有兩個盤都係移民,又或者係D上一代199X - 200X 年買,收左20年租,在加息時掉出來任你砌。

呢個時候,如果你唔怕死,出去拎支票鋤,分分鍾買到筍野。

然而,一定好多人會問,喂小子兄,你咪推人去死啦,樓市大頂呀,買左PK

正所謂,色字頭上一把刀,息乃削肉之刀

我地先睇下新鮮出爐的dot plot plan


































Dot plot plan 係FOMC members 預期未來息口的走勢,最新數據顯示,加息加到2023年約5%會見頂,之後maintain 一年左右便會調頭減息,到長期 (longer run)目標利率維持在2.5%的區間

因為港元同美元掛勾,定律係even have some lagging effects,大方向都係要跟的
所以, 在維持USD HKD peg的assumptions valid 下,我地可以合理預期,longer term rate 係2.5%,即係代表咩? 2025年以後的息口係會同前一兩年差唔多

業主供"貴"樓,都係呢1-2年的事

作為業主可以做咩呢? 

如果閣下係手頭銀根比較緊的話,可以加按,拎回贈去頂呢1-2年的"貴息",因為呢一兩年疊加香港的移民潮仲未攪掂的情況下,市況一定係偏靜,預1-2年供樓資金去守一個potential 的淡市,係合理的操作方法

加按拎完出來,還番入去,只係蝕息 (if u really cares)

如果係出租樓,更加係防守力double up

如果唔手緊的話,就唔好搞咁多野,充其量整合下你的PORTFOLIO,reduce mortgage count睇遲D potential 放寬按揭時唔駛攪咁多手續

呢家買呢,入貨價肯俾心機一定有好野出,但買左要預防守3年

但長期來看,還是OK的,亦要靠香港政策方面作一些改善。

要期望政府承認同埋正面看待移民潮,以及星洲搶人的事實,否則,在中產潛在移民的陰影下,對香港樓市發展是不利的,要內地人填滿呢個空間,唔係無可能,但在內地三孩政策下,都唔夠後生仔,你指望好多高端專才來港?又好似唔係咁乎合實際情況

而小子身邊走的朋友,不乏醫護,教師,及大量專業人士

香港從來都係靠人食胡的,維持一個公平的平台給人才搵錢係重中之重

總的來說,利息上漲只係暫時,買入的話要先預防守2-3年。




2022年8月9日 星期二

謠傳取消BSD/DSD - 港府的底牌

 香港行政会议召集人:香港考虑对内地购房者免征双倍印花税

记者 Stephen Engle、Felix Tam

【彭博】-- 香港行政会议召集人叶刘淑仪在接受彭博电视采访时表示,香港在考虑对中国内地购房者免征双倍印花税。

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咁癲仔, 直接放一大車內地客來買L起你地.....

公司的內地精英好開心, 直頭話快D買起哂香港D樓....

及後去到午飯後, 港府澄清

佢地呢家話好唔公平, 好不高興

今早行政會議召集人葉劉淑儀接受《彭博》採訪時表示,香港考慮對內地人買樓免徵雙倍印花稅。受到消息刺激,本地地產股一度顯著上升。

現時內地客來港置業,需支付樓價30%印花稅。

不過,香港政府證清,無意降內地人買樓雙倍印花稅,暫時也沒有相關討論。

財政司司長辦公室於網站發新聞稿表示:「針對有報道指政府考慮放寬物業印花稅,政府澄清,沒有相關討論,並明確指出沒有任何相關計劃。」

其實, 葉劉姐姐曲綫反映到打莊當局的取態, 講多次都係咁話, 印花稅係從價的, 即係樓愈貴, 港府在成交當中可以抽水的數目愈高

呢個係唔需要政府賣地而可以即時有的收入, 哪怕你係首置, 近親轉讓, 買多間俾15%, 基數係因為價錢, 即係"從價", 政府係可以抽取的收入

是以, 維持高地價, 或者超高地價政策, 係HIDDEN AGENDA

至於小市民供30年定係60年, 其實nobody cares.

總之你留低乖乖供樓就係乖孩子, 你要走的話, 也可, 送你一程, 下手就係內地精英接左你地手貨

香港人, 職位被取代, 高端的收入將會慢慢地給內地精英全部霸佔, 完成"溝淡", "經濟上的真回歸".