2019年11月14日 星期四

風雨飄搖

呢個星期香港政治情況下, 風雨飄搖

早前已提及過,中國式的止暴制亂,是以更大的暴力去制亂。是以不斷升級是可以預期。

革命,往往是在一個國家經濟最差的時候才能成功,不論東西德,蘇聯,日不落的英國等等 (要BACKGROUND 可以上WIKI FC)

在現下中國國力下,"支爆" 實在係遠而未見。香港的革命係注定時機不對。只會加快中國的殖民步伐。

然而,中國企業家賭白頭片,係一個常態,剛同一個國內大學的EMBA學生傾開,他們對香港企業負債低的程度直頭係咋舌。

及至想深一層,從M&A 角度來講,併購港企做 "回血劍",呢個LEVERAGED BUYOUT其實李小小超都做過一次,蛇吞象食左8仔拆骨散賣,至今成個TRANSACTION都係贏,輸的只是長情股東 。

這部份及表面地解釋了為何紅色公司對港資公司及資產的併購有加無減。並沒有因為最近示威活動而減少,甚至國內下達指令加快併購。所以香港的資產於國內企業是不止一個谷倉咁簡單。

行文至此,讀者必會以為小子係深藍?

小子乃一粒世間微塵,只為家庭作好打算,已夠一生營役。

樓在港,流動資產投資外地,乃係大方向。

無他,香港人真係好鍾意番工,中國人更鍾意番工。在這個民族下,"有土斯有財",死都要番工搵錢。香港人在2003 年死頂爛頂頂到死都唔想唔供樓,同美國佬掉低鎖匙等銀行收樓,在態度上係有雲泥之別!

在小農DNA 的作崇下,買入中國ZONE 1 的物業的勝算仍是比較高。如果走在街上1個鍾都聽唔到普通話的話,才想想打唔打俾經紀放盤吧。

國內人係點樣利用香港樓宇走資呢?

1. 由國內走錢買香港物業, FULL PAY

2. 去銀行按爆,摶3年後升值

3. 升值 --> 再加按走錢

4. 平手/跌 --> 凋空 或者加按財仔,食10%利息照按80%錢走人

5. 財仔收樓強拍,但款項已由香港運走,因為他們在香港不能聯絡上,所以只能去法院申請該人老破

6. 錢運走洗白, 該人不會回香港 / 其親人在香港再做多一次 

情形好似以前香港移民者在香港碌爆卡移民,又或者借爆外國學貸番香港等CASES,只不過碼數更大。

而在中國的話,呢個走資動作係行唔通的,港樓的獨特性的其中之一便是如此。一日中國有人要走資,一日香港都係不可或缺。絕對唔係你去巴黎買個HERMES唔係香港圓方買咁簡單。

試問在連支付寶及電話咭都要實名制下點樣走資? 

再加上大量國內勁人來香港搵食, 亦有不俗的持貨實力。(所以終有一日會係唔駛走資,因為走得便會來到香港這個灰色地帶,但大莊仍然係中國)

而各國大印銀紙,the world is flat,你印我又印,目的只是打刧人民辛勞的成果以給各國回血。

但睇好還睇好,在當前環境下,在沒有獨立調查委員會查警暴的大前提下,小子係唔會加倉。無他,警權過大,無委任證下隨便可以拉人 (今日CITIBANK EXECUTIVE DIRECTOR 放工俾人拉左)

此等"行刑者"一日不除,對香港這個國際金融中心仍是最大遺害。

法治社會,警察乃是根據制度給予的權力去拘捕涉嫌犯法者,將他們帶上法庭審判,而onerous of proof 在控方,無罪假設下,誰給予權力給他們唔跟警察通例做事? (發TG 有指引,用槍有指引,用警棍有指引,制服犯人亦有指引, 從前是要寫REPORT 的,開槍係好大件事,只怪香港真的太過幸福,在其他國家其實開槍不是uncommon,不論有無consequence)

香港作為一個國際金融中心,法治乃是基石,而與中國的微差異性乃是紐倫港的金蛋的sustainable factor 之一。

而中大的判決書更令小子擔心,不是擔心私樓給警察進入,而是擔心警察的強心針令到局勢失控。"警慌"相信大家係咁二用GOOGLE SEARCH下就知,指揮管叫打頭,解釋為上半身,721, 831 等等,在沒有制裁/制衡下,一定陸續有來。對國際投資者的信心必然受損。

一個賭枱在失去其認受性時又會點? Despite currently it is far from that.

而班警察在做呢D野無後果的話,坦白講,我係PC 仔我一定打爆你個頭。此乃人性使然。各人在各人崗位便會做不同的事,you ass determines your stance,做人如是,投資亦如是,不難理解。只有法律及道德社會規範著人的行為,人性本善,但社會本惡,在沒有consequence下 (or perceived no consequence),有權去到盡乃係可以預期。

但小子相信此戰好快會comes to an end,你覺得林鄭同上面班官係唔係傻?

一個清算,將本來為香港人的警察全部replaced,究竟係邊個訓覺都笑醒?

唯望各界克制,三人行兄/ 本熊兄 講得好,殺君馬者道旁兒。泛民律師幾近就手旁觀,其無腰骨實在令人髮指,有心幫班後生仔,一早在警局守候並調停雙方。有無做到自己作為議員的責任?相信大家有眼見,考30分唔代表合格。

而建制版的殺君馬者道旁兒,誰是馬,誰是道旁兒,亦堪回味。

唯望各讀者在風雨飄搖下,謠言止於智者,愛自己多一點,律己以嚴,律人以寬,那香港困局必可解決。

營養文

貨幣洪流 (八):攪完一輪大龍鳯,最終咪又係印銀紙

https://sanrenxing80s.blogspot.com/2019/11/blog-post.html

談人性

http://ac00100.blogspot.com/2019/11/blog-post_13.html


本熊兄鴻文
http://wftamalex.blogspot.com/2019/06/blog-post_13.html


無腦頹抄WIKI LINK

第二次世界大戰
https://zh.wikipedia.org/zh-tw/%E7%AC%AC%E4%BA%8C%E6%AC%A1%E4%B8%96%E7%95%8C%E5%A4%A7%E6%88%98

蘇聯解體
https://zh.wikipedia.org/zh-hk/%E8%8B%8F%E8%81%94%E8%A7%A3%E4%BD%93

東西德分裂/ 兩德統一
https://zh.wikipedia.org/zh-hk/%E5%85%A9%E5%BE%B7%E7%B5%B1%E4%B8%80

2019年11月1日 星期五

俾個題你估 - 呢隻高息股係咩名?

呢隻高息股CURRENT YIELD 約莫9% 左右,由2011年上市的派息列如下

小子加左行YOY DIVIDEND GROWTH。

間公司由上市到呢家派左$2.79 港元的息,上市價約莫係$6,呢家市價係$ 1.

有興趣的讀者,可以估下呢間係咩公司。

如果投資者由上市開始持有,連利息的總回報 (TOTAL RETURN, TRR) 為-38%。



2019年10月30日 星期三

論買與租 - 以數論數,有無著數?

受AC 兄的鴻文啟發,相信除左老掉牙講個理由之外,由數字計的話,買同租20年有咩分別呢?

樓市快拍 香港
太古城350萬元售出


鰂魚涌太古城景天閣中層F室,701方呎,由買家以350萬元承接,呎價4993元,香港置業葉明輝指出,單位98年作價330萬元買入,賺20萬元,升6.1%。太古城現有約950個放盤,平均每方呎叫價5800至6000元。

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A君350萬CASH 在手,有1998年,佢有2個CHOICE:
1. FULL PAY 350萬買間701呎太古城
2. 買條10% 的永贖債 (PERPS),免煩,當係PERPS, 無DEFAULT RISK,無REINVESTMENT RISK
假設1998年350萬,租金為3%,2019年租金約為30000 (36萬/年),CAGR 約6.04%。
而扣除租金開支,有淨的BALANCE 全數REINVEST 入去PERPS。
得出下表,2019年NET WORTH 是1,653萬。
相比起買3房 (約13M - 14M NET WORTH,天字閣16M 左右MARKET PRICE),其實租樓係有機會BETTER OFF,或者唔比買樓輸蝕

ON CONDITION 3點:
1. 無DEFAULT
2. 10% YTM
3. 大家都係不用LEVERAGE 
當然as said,有好多好多非數字的因素在考慮當中,買有風險,不買有風險。
同埋有10%的PERPS 其實幾難搵(呢家仲難搵),再加上用唔用LEVERAGE 其實都係一個CRITICAL FACTOR,因為樓BY DEFAULT 可以MAX LEVERAGE,而相比起買債,CALL LOAN的機會客觀地係較細。 (除非你買INVESTMENT GRADE,那便不是10% YTM了)
不過to be fair,變數太多,如果事主03年TIME 到MARKET 買番,成條數又唔同玩法。
呢個只係其中一個SCENARIO,條條大路通羅馬,又或者事主03年捱唔到跳樓死Q左,可能一早去左投胎。










2019年10月29日 星期二

新書: 快活谷財自之路,上線啦!

快活谷財自之路,上線啦!

好多謝亮光出版社,止凡兄及R兄為小弟寫序。

相信睇呢個BLOG 的讀者,都知道小子係一個物業投資者,但除此之外,小子自畢業已開始炒股票,及後由BIG 4 轉去FAMILY OFFICE ,當然交過各種各樣的學費及上了唔知幾多課由市場先生所主講的課,才有今天的資產配置。

但這不是終點。

股,樓,債,在理財當中,缺一不可。

可能這與大家BLOG 上所睇到的小子有些少不同,書中會講及各種的小心得及其中的RATIONALE,包括揀債,揀股,但當然包括買樓。

呢本書由0字寫到12萬字再減到呢家8萬字左右,加加減減 (好彩出版社唔嫌棄小弟麻鬼煩拖稿),小子反覆想,寫,DELETE過幾次,最後定調為一本工具書,希望可以係ON SHELF的讀物,因為小子相信,每一本書在不同時刻會有不同價值,年輕進取時,買樓用盡槓桿,賺到第一桶金時,買股收息,半退休時,以債養樓,不同的階段有不同的功用。

在此,再一次感謝止凡兄及R兄,您們寫的序,在我眼中,係read my mind,"I am really thanks them!"

* 注: 可能今個星期尾先會有貨

後注:
剛收到出版社消息,三聯,中華書局,商務印書局有售以外,仲有其他書局有售。

天地圖書 - 灣仔 
榆林書店 - 旺角 
田園書店 - 旺角 
漢榮書局 - 油麻地 
香港書城 - 貨倉(柴灣) 
森記書局 - 灣仔軒尼詩道 
城邦書店 - 灣仔 
香港誠品文化有限公司 - 銅鑼灣 
香港誠品文化有限公司 - 尖沙咀 
香港誠品文化有限公司 - 太古
一代匯集 - 開益書店(旺角)


2019年10月21日 星期一

致敬於R兄 <四十萬的教訓>,小子的股票失敗個案

回想起我其中一隻輸得最多的股票係某一隻資源股。想當年人人瘋搶,3333中國建材炒到30蚊過外,煤金油鐵鋼稀土,只要有少少掂邊便會有升到癲左。

當時股齡尚淺的小子,非常喜歡研究TA,破位再撈,再俾BUFFER 一定唔駛輸啦,咩RSI MACD STO BOLLINGER 一股腦兒都買書吞下去,而學藝未精就懶醒的下場當然係葬身股海。

當時隻股票由30蚊開外跌到15蚊,心諗,你跌50%我先入,贏面都有50%掛,後生仔,你真係太太太天真,特別係呢D周期股,好景的時候市場俾30倍P/E, 唔好景的時候係5倍P/E 都無人買。再加埋EARNINGS 縮,個價可以殘到你唔信。

隨住中國4萬億大放水大躍進走到一個盡頭,所有資源股都一仆一碌,由15蚊開始跌,當時小子仲要已經懶醒地分注, 3,3,4 呀, 3,5,2 呀,好似C丹上身咁,最尾梗係變身成為有屍斑的屍丹......

仲要玩埋OPTIONS,SP $13 入哂, 唔緊要,再SP $12,再入,再SP $11,$10,$9,$8 再入....一路入入,沽埋其他股票去頂倉 (好似D師奶買ACCUMULATOR咁),接左貨再COVER CALL 補血。

利申:小子見到有人係炒期權發左,只係小子學藝未精而已。

亦都相信書本所講一句, 真係累死人:"既然一隻股票10蚊你覺得平,9蚊你應該加倍買,8蚊你應該開心,因為可以再平D"

最尾好似再跌多20% 舉手投降。

一隻股票的基本面轉左,就好似變左心的人,再多的投入也是徒然。

好多讀者會覺得,係唔係一朝被蛇咬,十年怕草繩?

非也,呢隻股票亦都係小子其中一隻單頭賺得最多的一隻股票,因為沽出左之後換左馬,於呢隻股票跌到4.5左右,我心入面鬥氣,反正第二隻股票贏番來,呢舊錢可以話係無成本 (其實係錯的,贏番來的錢都係錢,係唔會有"無成本"呢個CONCEPT),小子買左2倍幾以前的貨,並好好彩地佢升番,沽出贏番有凸。

但觀乎成個操作,都係一個輸家的操作。若然隻股票再行大單邊,只會DOUBLE HIT (打孖買)。成件事係錯哂。

呢個故事小子引以為鑑

第一,對市場先生要謙卑

第二,切忌鬥氣, SET 止蝕,因為股票唔會因為你等而上番去

第三,機會成本,如果一隻股票無前景,先沽為敬,可能第二隻股票會令你減少損失 ,千析唔好俾過去的錯誤影響到將來的操作


致敬R兄的文章:

四十萬的教訓

http://rmylife1987.blogspot.com/2016/04/blog-post_18.html
到了2008年初,樓市一天比一天熾熱。忽然有一天,父母告訴我由於姐姐失戀後沒地方住,他們在她工作場所附近買了一層樓,讓她好過一點。那層樓實用面積約500呎,樓價是210萬,父母當然無法Full Pay,於是便用姐姐的收入去擔保借了147萬(70%)來完成交易。對於這一決定,我相信父親是不太願意的,因他經常說一世人只應供一層樓。因此,他也不太關心有關按揭的事情,反而讀金融的我有點興趣,於是我便上網找了些市場資訊,例如最優惠利率、按揭成數等等,並陪伴母親到銀行申請按揭。這一次,我認識到原來借錢是很容易的事,借百幾萬所需的原來只是一堆paper work。

不幸地,金融海嘯在半年後席捲全球,層樓「係咁意」便跌了40萬。更不幸的是,姐姐住了幾個月便決定搬回老家,害得母親要在低位把房子出租,月租只有$6800,回報率只有3.9%(到今天這回報已很難得)。

最不幸的卻是我自己的股票和期權組合也虧了40萬。沒錯,只有21歲的我靠著實習生的薪金瘋狂借貸,先跟著巴菲特在海嘯前sell put option,後在雷曼爆破後分段買入金融股(隨便買甚麼都極速反彈了,我卻偏偏選了金融股)。最後我在2009年初投降,最高峰時輸了40萬。

同樣是輸了40萬,父母沒甚麼感覺,當然也從沒想過也沒必要投降,不久樓市回暖,樓價很快便升穿了他們的買入價。愚蠢的我受了重大打擊,大學還未畢業便成了負資產,好不容易才靠同時全職實習、兼職寫股評和全職上學捱到大學畢業,後來直至2011年頭,畢業後工作大半年才擺脫負資產。

那些年,我的財務計劃已經完全泡湯,基於投資股票的回報假設也隨之消失殆盡。

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2019年10月16日 星期三

拉一派打一派

拉一派打一派在共產黨歷史上出現得很多次

今次放寬物業按揭到800萬90%,1000萬80%,最癲係唔夠入息比率過唔到壓測都可以加保費再借足80%/90%

此舉不外乎幾個重點:

1. 以前中產話我搵60000一個月,一家人搵10-15萬都買唔起601萬樓,因為儲唔到240萬,儲到又只可以買沙一,花園城300幾呎,實在唔係咁符合收入及使用。呢家俾你80萬首期買間800萬似樣的2房,又或者1000萬大兩房/細三房,供就一定供得起,不過係用盡一生人的能力及收入出超必去做呢件事。將中產的購買力完完全全的搾盡。

2. 買左樓之後,你定必唔想佢跌,你更不會出來示威,拉左你連份工都無,點供樓? 達到最強的統戰手段,有樓的務必要你做順民,特別係新買樓的一群,過去係極度怨氣重 (可能今日過後更加重),呢家迫你去入場。

3. 分化 - 其實好多支持呢場運動的都係中產,劉細良話齋,好多中產捐錢又做校巴司機去支持呢場運動。今次拉哂有資產的一方與政府所謂的NON STAKEHOLDER 對立。鼓勵大家歌舞昇平。

4. 加快移民 - 相信大家都記得林鄭同市民對話時,有一個人話相信有小朋友的90%以上都諗緊移民,呢家出台暴力托市,就係等你班人再多D子彈,沽野走人。加按總有個限額,最實在係沽野走人,抬高個價俾你沽。

5. 夾升物價,趕走新生代 - 呢點其實好痛,我唔想寫,其實抬高樓價無異於威脅新一代,叫佢地出走香港,因為連最基本人權的住房都係痴綫地貴的時候,捨難取易,必定係出走他方。達到加快殖民之效。中國EXPAT 住係中聯辦的宿舍都OK,其實唔駛買樓的。

有D人話,小子,你有樓應該爽YY,其實你諗深一層,富不過三代,我們的下一代會係點樣?我死左咩都帶唔走,同埋有錢的人,大有人在,以前見過高管個仔住會景閣,星街等等,係10年前的會景閣,他們一早在香港布好局,其實是沒有可比性的。

寫出時代巨輪(中聯辦大手買新樓,一葉知秋) 同埋心中所認為的是筆者寫野的初心,條PK小子叫人買樓,講真,我無錢收的,怕就係怕好似今日咁,其實好多人今日都措手不及,明明死儲爛儲儲到100幾十萬,俾佢個PK 政策咁攪一攪,又送左俾發展商/(無良)業主。

香港的宿命,始終離不開磚本位,政治問題用房屋解決,呢個定性係呀爺一早吹風講左,作為現世的香港人真係實在有一點無奈。

莫道她是斷錯症,她是ON PURPOSE的。

2019年10月9日 星期三

襯平又係入手時機 (REITS / CK 系)

小子留意到近期事件令到收息工具特別係REITS/ UK EXPOSURE 的CK系 的價格開始跌回合理區間

405: $5.03 (6.195%)

2778: $4.92 (5.761%)

778: $8.77 (6.03%)

87001: $3.21 (8.809%)

1113: $51.6 (4.085%)

823: $83.8 (3.55%) 

1038: $52.25 (4.762%)

3988: $3.07 (6.863%)

只要稍用少少LEVERAGE,8% - 10% 的PORTFOLIO 建構已係可以預期可以做到的事

但用股票收息的其中一個問題係,股息的不確定性。REITS 的OCCUPANCY下跌亦會對DPU 有IMPACT。

雖然如此說,這個價格平得俾你,就係PRICED IN 某D RISK FACTORS,如果世界各地歌舞昇平,823 咪90幾100蚊......

LIKEWISE,當BREXIT 解決的時候,長地收緊NET YIELD 8% 的HARD ASSET 又會唔會咁平賣俾你?

別人恐懼我貪婪,在亂世之中,用閒錢執下平貨。

**以上不構成投資建議或買賣要約,買入投資物時請向專業理財顧問或持牌人士查詢

注: 小子唔想講咁多就係因為工作方面有CONFLICT OF INTEREST,你講左,一陣公司又唔買得,你話幾咁煩呢!
不過要平行下,因為價錢都真係開始吸引。