2019年10月30日 星期三

論買與租 - 以數論數,有無著數?

受AC 兄的鴻文啟發,相信除左老掉牙講個理由之外,由數字計的話,買同租20年有咩分別呢?

樓市快拍 香港
太古城350萬元售出


鰂魚涌太古城景天閣中層F室,701方呎,由買家以350萬元承接,呎價4993元,香港置業葉明輝指出,單位98年作價330萬元買入,賺20萬元,升6.1%。太古城現有約950個放盤,平均每方呎叫價5800至6000元。

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A君350萬CASH 在手,有1998年,佢有2個CHOICE:
1. FULL PAY 350萬買間701呎太古城
2. 買條10% 的永贖債 (PERPS),免煩,當係PERPS, 無DEFAULT RISK,無REINVESTMENT RISK
假設1998年350萬,租金為3%,2019年租金約為30000 (36萬/年),CAGR 約6.04%。
而扣除租金開支,有淨的BALANCE 全數REINVEST 入去PERPS。
得出下表,2019年NET WORTH 是1,653萬。
相比起買3房 (約13M - 14M NET WORTH,天字閣16M 左右MARKET PRICE),其實租樓係有機會BETTER OFF,或者唔比買樓輸蝕

ON CONDITION 3點:
1. 無DEFAULT
2. 10% YTM
3. 大家都係不用LEVERAGE 
當然as said,有好多好多非數字的因素在考慮當中,買有風險,不買有風險。
同埋有10%的PERPS 其實幾難搵(呢家仲難搵),再加上用唔用LEVERAGE 其實都係一個CRITICAL FACTOR,因為樓BY DEFAULT 可以MAX LEVERAGE,而相比起買債,CALL LOAN的機會客觀地係較細。 (除非你買INVESTMENT GRADE,那便不是10% YTM了)
不過to be fair,變數太多,如果事主03年TIME 到MARKET 買番,成條數又唔同玩法。
呢個只係其中一個SCENARIO,條條大路通羅馬,又或者事主03年捱唔到跳樓死Q左,可能一早去左投胎。










2019年10月29日 星期二

新書: 快活谷財自之路,上線啦!

快活谷財自之路,上線啦!

好多謝亮光出版社,止凡兄及R兄為小弟寫序。

相信睇呢個BLOG 的讀者,都知道小子係一個物業投資者,但除此之外,小子自畢業已開始炒股票,及後由BIG 4 轉去FAMILY OFFICE ,當然交過各種各樣的學費及上了唔知幾多課由市場先生所主講的課,才有今天的資產配置。

但這不是終點。

股,樓,債,在理財當中,缺一不可。

可能這與大家BLOG 上所睇到的小子有些少不同,書中會講及各種的小心得及其中的RATIONALE,包括揀債,揀股,但當然包括買樓。

呢本書由0字寫到12萬字再減到呢家8萬字左右,加加減減 (好彩出版社唔嫌棄小弟麻鬼煩拖稿),小子反覆想,寫,DELETE過幾次,最後定調為一本工具書,希望可以係ON SHELF的讀物,因為小子相信,每一本書在不同時刻會有不同價值,年輕進取時,買樓用盡槓桿,賺到第一桶金時,買股收息,半退休時,以債養樓,不同的階段有不同的功用。

在此,再一次感謝止凡兄及R兄,您們寫的序,在我眼中,係read my mind,"I am really thanks them!"

* 注: 可能今個星期尾先會有貨

後注:
剛收到出版社消息,三聯,中華書局,商務印書局有售以外,仲有其他書局有售。

天地圖書 - 灣仔 
榆林書店 - 旺角 
田園書店 - 旺角 
漢榮書局 - 油麻地 
香港書城 - 貨倉(柴灣) 
森記書局 - 灣仔軒尼詩道 
城邦書店 - 灣仔 
香港誠品文化有限公司 - 銅鑼灣 
香港誠品文化有限公司 - 尖沙咀 
香港誠品文化有限公司 - 太古
一代匯集 - 開益書店(旺角)


2019年10月21日 星期一

致敬於R兄 <四十萬的教訓>,小子的股票失敗個案

回想起我其中一隻輸得最多的股票係某一隻資源股。想當年人人瘋搶,3333中國建材炒到30蚊過外,煤金油鐵鋼稀土,只要有少少掂邊便會有升到癲左。

當時股齡尚淺的小子,非常喜歡研究TA,破位再撈,再俾BUFFER 一定唔駛輸啦,咩RSI MACD STO BOLLINGER 一股腦兒都買書吞下去,而學藝未精就懶醒的下場當然係葬身股海。

當時隻股票由30蚊開外跌到15蚊,心諗,你跌50%我先入,贏面都有50%掛,後生仔,你真係太太太天真,特別係呢D周期股,好景的時候市場俾30倍P/E, 唔好景的時候係5倍P/E 都無人買。再加埋EARNINGS 縮,個價可以殘到你唔信。

隨住中國4萬億大放水大躍進走到一個盡頭,所有資源股都一仆一碌,由15蚊開始跌,當時小子仲要已經懶醒地分注, 3,3,4 呀, 3,5,2 呀,好似C丹上身咁,最尾梗係變身成為有屍斑的屍丹......

仲要玩埋OPTIONS,SP $13 入哂, 唔緊要,再SP $12,再入,再SP $11,$10,$9,$8 再入....一路入入,沽埋其他股票去頂倉 (好似D師奶買ACCUMULATOR咁),接左貨再COVER CALL 補血。

利申:小子見到有人係炒期權發左,只係小子學藝未精而已。

亦都相信書本所講一句, 真係累死人:"既然一隻股票10蚊你覺得平,9蚊你應該加倍買,8蚊你應該開心,因為可以再平D"

最尾好似再跌多20% 舉手投降。

一隻股票的基本面轉左,就好似變左心的人,再多的投入也是徒然。

好多讀者會覺得,係唔係一朝被蛇咬,十年怕草繩?

非也,呢隻股票亦都係小子其中一隻單頭賺得最多的一隻股票,因為沽出左之後換左馬,於呢隻股票跌到4.5左右,我心入面鬥氣,反正第二隻股票贏番來,呢舊錢可以話係無成本 (其實係錯的,贏番來的錢都係錢,係唔會有"無成本"呢個CONCEPT),小子買左2倍幾以前的貨,並好好彩地佢升番,沽出贏番有凸。

但觀乎成個操作,都係一個輸家的操作。若然隻股票再行大單邊,只會DOUBLE HIT (打孖買)。成件事係錯哂。

呢個故事小子引以為鑑

第一,對市場先生要謙卑

第二,切忌鬥氣, SET 止蝕,因為股票唔會因為你等而上番去

第三,機會成本,如果一隻股票無前景,先沽為敬,可能第二隻股票會令你減少損失 ,千析唔好俾過去的錯誤影響到將來的操作


致敬R兄的文章:

四十萬的教訓

http://rmylife1987.blogspot.com/2016/04/blog-post_18.html
到了2008年初,樓市一天比一天熾熱。忽然有一天,父母告訴我由於姐姐失戀後沒地方住,他們在她工作場所附近買了一層樓,讓她好過一點。那層樓實用面積約500呎,樓價是210萬,父母當然無法Full Pay,於是便用姐姐的收入去擔保借了147萬(70%)來完成交易。對於這一決定,我相信父親是不太願意的,因他經常說一世人只應供一層樓。因此,他也不太關心有關按揭的事情,反而讀金融的我有點興趣,於是我便上網找了些市場資訊,例如最優惠利率、按揭成數等等,並陪伴母親到銀行申請按揭。這一次,我認識到原來借錢是很容易的事,借百幾萬所需的原來只是一堆paper work。

不幸地,金融海嘯在半年後席捲全球,層樓「係咁意」便跌了40萬。更不幸的是,姐姐住了幾個月便決定搬回老家,害得母親要在低位把房子出租,月租只有$6800,回報率只有3.9%(到今天這回報已很難得)。

最不幸的卻是我自己的股票和期權組合也虧了40萬。沒錯,只有21歲的我靠著實習生的薪金瘋狂借貸,先跟著巴菲特在海嘯前sell put option,後在雷曼爆破後分段買入金融股(隨便買甚麼都極速反彈了,我卻偏偏選了金融股)。最後我在2009年初投降,最高峰時輸了40萬。

同樣是輸了40萬,父母沒甚麼感覺,當然也從沒想過也沒必要投降,不久樓市回暖,樓價很快便升穿了他們的買入價。愚蠢的我受了重大打擊,大學還未畢業便成了負資產,好不容易才靠同時全職實習、兼職寫股評和全職上學捱到大學畢業,後來直至2011年頭,畢業後工作大半年才擺脫負資產。

那些年,我的財務計劃已經完全泡湯,基於投資股票的回報假設也隨之消失殆盡。

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2019年10月16日 星期三

拉一派打一派

拉一派打一派在共產黨歷史上出現得很多次

今次放寬物業按揭到800萬90%,1000萬80%,最癲係唔夠入息比率過唔到壓測都可以加保費再借足80%/90%

此舉不外乎幾個重點:

1. 以前中產話我搵60000一個月,一家人搵10-15萬都買唔起601萬樓,因為儲唔到240萬,儲到又只可以買沙一,花園城300幾呎,實在唔係咁符合收入及使用。呢家俾你80萬首期買間800萬似樣的2房,又或者1000萬大兩房/細三房,供就一定供得起,不過係用盡一生人的能力及收入出超必去做呢件事。將中產的購買力完完全全的搾盡。

2. 買左樓之後,你定必唔想佢跌,你更不會出來示威,拉左你連份工都無,點供樓? 達到最強的統戰手段,有樓的務必要你做順民,特別係新買樓的一群,過去係極度怨氣重 (可能今日過後更加重),呢家迫你去入場。

3. 分化 - 其實好多支持呢場運動的都係中產,劉細良話齋,好多中產捐錢又做校巴司機去支持呢場運動。今次拉哂有資產的一方與政府所謂的NON STAKEHOLDER 對立。鼓勵大家歌舞昇平。

4. 加快移民 - 相信大家都記得林鄭同市民對話時,有一個人話相信有小朋友的90%以上都諗緊移民,呢家出台暴力托市,就係等你班人再多D子彈,沽野走人。加按總有個限額,最實在係沽野走人,抬高個價俾你沽。

5. 夾升物價,趕走新生代 - 呢點其實好痛,我唔想寫,其實抬高樓價無異於威脅新一代,叫佢地出走香港,因為連最基本人權的住房都係痴綫地貴的時候,捨難取易,必定係出走他方。達到加快殖民之效。中國EXPAT 住係中聯辦的宿舍都OK,其實唔駛買樓的。

有D人話,小子,你有樓應該爽YY,其實你諗深一層,富不過三代,我們的下一代會係點樣?我死左咩都帶唔走,同埋有錢的人,大有人在,以前見過高管個仔住會景閣,星街等等,係10年前的會景閣,他們一早在香港布好局,其實是沒有可比性的。

寫出時代巨輪(中聯辦大手買新樓,一葉知秋) 同埋心中所認為的是筆者寫野的初心,條PK小子叫人買樓,講真,我無錢收的,怕就係怕好似今日咁,其實好多人今日都措手不及,明明死儲爛儲儲到100幾十萬,俾佢個PK 政策咁攪一攪,又送左俾發展商/(無良)業主。

香港的宿命,始終離不開磚本位,政治問題用房屋解決,呢個定性係呀爺一早吹風講左,作為現世的香港人真係實在有一點無奈。

莫道她是斷錯症,她是ON PURPOSE的。

2019年10月9日 星期三

襯平又係入手時機 (REITS / CK 系)

小子留意到近期事件令到收息工具特別係REITS/ UK EXPOSURE 的CK系 的價格開始跌回合理區間

405: $5.03 (6.195%)

2778: $4.92 (5.761%)

778: $8.77 (6.03%)

87001: $3.21 (8.809%)

1113: $51.6 (4.085%)

823: $83.8 (3.55%) 

1038: $52.25 (4.762%)

3988: $3.07 (6.863%)

只要稍用少少LEVERAGE,8% - 10% 的PORTFOLIO 建構已係可以預期可以做到的事

但用股票收息的其中一個問題係,股息的不確定性。REITS 的OCCUPANCY下跌亦會對DPU 有IMPACT。

雖然如此說,這個價格平得俾你,就係PRICED IN 某D RISK FACTORS,如果世界各地歌舞昇平,823 咪90幾100蚊......

LIKEWISE,當BREXIT 解決的時候,長地收緊NET YIELD 8% 的HARD ASSET 又會唔會咁平賣俾你?

別人恐懼我貪婪,在亂世之中,用閒錢執下平貨。

**以上不構成投資建議或買賣要約,買入投資物時請向專業理財顧問或持牌人士查詢

注: 小子唔想講咁多就係因為工作方面有CONFLICT OF INTEREST,你講左,一陣公司又唔買得,你話幾咁煩呢!
不過要平行下,因為價錢都真係開始吸引。

2019年10月8日 星期二

葛咸城與香港

昨天一條友去左看JOKER,講到Mayor Wayne 講示威者仇富都係CLOWN, 小丑; 個下個心不其然咁很不是味兒

同香港的曱甴論一模一樣. 但不期然再看看美國以至各地的示威,都是仇富,反不公。其實都是源於BABY BOOMERS 一代已某程度上透支左整個社會的發展速度,而新一代面對機會減少,不全是源於中國定係英國管治。

希臘,西班牙失業率ALL TIME DOUBLE DIGITS, 意大利米蘭, 以及小子最愛的法國,罪案率亦遠超我們身處的香港。

全球化影響下,加上資訊流通,上一代的靠INFORMATION ASYMMETRY 而賺錢的方程式已不再管用,以前製衣玩配額,會計師律師醫師為「發三師」。呢家公立醫院的醫生有60K以上,律師? BAKER 的ASSOCIATE都係好似4皮幾,會計師的起薪點仲係皮幾野。如果在行業不是頂端的律師仔/會計師仔,其實月入都係比普通打工仔好少少。如果以時薪計的話更加是WORSE OFF。

在時代巨輪下,其實各國都係機會減少,而後生一代都係比以前困難,這會否只是香港/中國的問題還是全球的問題?

小子認為機會減少是全球化,全球新一代面對的問題,而香港實在太細,在英國澳洲等等地方,你唔鍾意ZONE1,可以去ZONE 2, ZONE 3做個開心快活人係絕對無問題,可以「選擇」。而香港正正係一個ZONE 1的大細,或比一般ZONE 1更細,所以市民面對的壓力,包括物價,住房,競爭力等等亦係幾何級數上升。

至於情況會否迫到香港人迫瘋到同葛咸城一樣?反蒙面法令到警察更加有恃無恐咁打人,講真,99%的香港人都係順民,搵到食其實無人會得閒搞政治,當然呢家好多人話警察831無差別打人及721 遲39分鍾又唔拉無罩人士,呢個係AGAINST COMMON VALUES。誠然,點講都一定係要搵人出來祭旗,但在止暴制亂之後吖,定係即刻做呢?

即刻做的話,警隊會反抗,情況同1974年成立ICAC一樣,因為查到 (公開831 CCTV 一定有人要孭飛, 唔駛理有無死人),一定有大粒佬孭飛,咁林鄭都唔駛撈啦,你估邊個夠胆落ORDER? 鄧二哥? 

唔係即刻做的話,呢家任由佢落去又點算好?尋日拉大肚婆,他朝會唔會有機會做所謂「接放學」等等動作,好悲觀地,小子認為動亂尚未開始。睇完JOKER 之後小子更加擔心會發生呢個情況。

而止暴制亂,在中國的語言學上係以更大力度去遏止暴亂
我們參考下毛語錄及共產黨的宣言:

毛語錄第7章 - 敢於鬥爭,敢於勝利
全世界人民团结起来,打败美国侵略者及其一切走狗!全世界人民要有勇气,
敢于战斗,不怕困难,前赴后继,那末,全世界就一定是人民的。一切魔鬼通通都会被消灭。

毛語錄第8章 - 人民戰爭
革命战争是群众的战争,只有动员群众才能进行战争,只有依靠群众才能进行战争。

《中国共产党在民族战争中的地位》(一九三八年十月),《毛泽东选集》第二卷
第五一三——五一四页
共产党员必须懂得以局部需要服从全局需要这一个道理。如果某项意见在局部
的情形看来是可行的,而在全局的情形看来是不可行的,就应以局部服从全局。反
之也是一样,在局部的情形看来是不可行的,而在全局的情形看来是可行的,也应以局部服从全局。这就是照顾全局的观点。

三大纪律如下:
(一) 一切行动听指挥;(二)不拿群众一针一线;(三)一切缴获要归公。

必须提高纪律性,坚决执行命令,执行政策,执行三大纪律八项注意,军民一
致,军政一致,官兵一致,全军一致,不允许任何破坏纪律的现象存在。
《中国人民解放军宣言》(一九四七年十月),《毛泽东选集》第四卷第一二三九


可見中國政府,中國人,會以全局管理,所以台灣統一大業,以一國去觀之是必要的。
而收回香港,除了是白手套外,亦為收回台灣做好準備,呢家林鄭在中央眼中是不知所謂,但觀乎全局,不能給外敵示弱而不會作處置,以硬打硬,所以才有反蒙面法的實行,未來只會更加加大力度。

* 小子媽咪話小子係深黃,內子話小子係淺藍。其實顏色重要嗎?
會睇劉細良又睇毛語錄,睇建國史?睇下十八大的黨的路綫?
我們只是世界中的一粒塵,不用分得那么細。


重點在這4句:
1. 照顧全局的觀點

2. 一切行動聽指揮

3. 一切繳獲要歸公

4. 不允計任何破壞紀律的現象存在

* 所以馬雲馬化騰都要STEP DOWN,在中國眼中,你只係KEEPER,"管理"資產,並不是擁有資產。所以當年中信榮毅仁將江山交給黨,其後成立中信系,榮毅仁做國家副主席;唐翔千,田元灝家族就係中國共產黨「公私合營」的現代版

https://zh.wikipedia.org/wiki/%E8%8D%A3%E6%AF%85%E4%BB%81

https://zh.wikipedia.org/wiki/%E5%94%90%E7%BF%94%E5%8D%83

https://zh.wikipedia.org/wiki/%E7%94%B0%E5%85%83%E7%81%9D%E5%AE%B6%E6%97%8F
















2019年10月3日 星期四

端傳媒的一篇好文

文革八問

文革八問(上):為什麼發生,為什麼蔓延,為什麼失敗


https://theinitium.com/article/20160518-mainland-creightquestions/

文革八問(下):誰更暴力,誰的文革,誰要沉默



小子熱愛深度閱讀, 市面上值得付費的, 端傳媒已是不可多得

今天公司忙完所有東西,又從手足口病恢復過來
 又可以吸收MODE 啟動,狂買刊物閱讀

昨天有個會計朋友向我另一個朋友問:小子唔係深藍咩? 佢渣資產一定係深藍

其實非也,我們只是世間一粒微塵,太過著重顏色之分,實無咩益處

何況手持資產? 有很多嘛? 比起很多收成期人士,得啖笑而已。


80後係最好的年代,亦係最差的年代,唯有了解我們身處的體制下的變化,才可以作出正確的決定。

80後基本有少少資產,又有少少職場經驗可以使用。

正確的決定包括資產處理,人身處位置,小朋友將來的舖陳等等。

記得小子同內子講,如果你不移民的話,最好小朋友送去北京讀書。讓他多了解國情,作自己的選擇。

世間的東西都是一個PACKAGE, 有好,有壞。總盤考慮,作出一個best informed decision,已然足夠。

至於黃藍之分,坦白講,每個星期睇真係好HEAVY,唔多想再提,亦無必要不停去LOOP。