2022年9月29日 星期四

北溪一號炸毀

歐洲能源命門 - 北溪一號油管懷疑給蓄意炸毀, 仲話應該維修唔到, 入哂鹹水......

https://www.hk01.com/%E5%8D%B3%E6%99%82%E5%9C%8B%E9%9A%9B/820045/%E5%8C%97%E6%BA%AA%E5%A4%A9%E7%84%B6%E6%B0%A3%E7%AE%A1%E9%81%93%E6%B3%84%E6%BC%8F-%E6%AD%90%E7%9B%9F%E5%8C%97%E7%B4%84%E7%A8%B1%E4%BA%BA%E7%82%BA%E7%A0%B4%E5%A3%9E-%E5%85%8B%E5%AE%AE%E6%96%A5%E7%BE%8E%E5%9C%8B%E6%9C%89%E5%AB%8C%E7%96%91
















歐盟方指是俄佬搞事, 俄佬又話係美帝搞局

波羅的海係一個好淺水的海灣, 出事的位置在深水公海區

然而, 潛艇要經過波羅的海但又唔俾周邊的國家察覺到, 係需要一個幾HIGH END的潛艇群先可以做到

俄國的潛艇,據報在北極圈附近駐紮,而且,有無誘因去炸左佢呢? (普京要閂氣, 定係鬥氣?), 當然不能排除俄佬玩鬥氣

究竟邊個係最大利益者, 再加上有裝備唔令波的國家發現呢?

老美炸的話, 如果俾人發現 (或者容許佢咁做), 成個霸權土崩都似, 除非有足夠把握不讓波的國家發現, 否則在呢家贏硬的情況下出手, 合乎技術含量但好似不符合邏輯

而呢家出現左的情況係:

能源價錢升, 美國作為淨出口國, 其實都唔係全然受到影響, 但歐洲肯定要食蕉

而能源升, CPI 升, 老美一定要加息, 順便收割歐盟, 收割發展中國家包括中國等

加到2024割完你咪減番....... @@

美帝係地表上唯一國家係可以狂印銀紙而本幣唔係急貶的國家, 再加上同時間一定有地緣政治風險以助佢作為世一避險貨幣, 無他, 軍權, 印鈔權都仲係美帝話事

你睇下佢個好朋友, 英國, CPI 爆錶, 再加卓小姐一話減稅, GBP 跌到呀媽都唔認得, 係講下都唔得, 一有下跌預期便GG

呢家立即話買50億英磅以穏住滙價, 如果GBP再碌的話, 又係泥牛入海

而GBP有無得印出來? 得, 但係滙價食屎囉.....

到頭來, 又係要加息救FX, 死局來的, 無得搞

再加上英國脫左歐, 自己的事, 當然要自己理了, 歐盟食花生就一定, 幫拖就免啦

https://zh.wikipedia.org/zh-hk/%E8%8B%B1%E5%9B%BD%E7%BB%8F%E6%B5%8E

雖說UK 係歐洲最大金融中心, 以及製藥, 化工等等都係前列, 進口的燃油, 食品等等爆升, 對UK都真係不無影響

加息, 市/滙跌, 又係重創英國....今次真係痕過痕生銀行

話說回頭, 炸鬼左北溪, 老美FAT FAT, 掠低哂你班友仔, 德國就要背城借一

邊個要令到歐洲要同俄佬ALL IN 呢?

歐洲在斷氣的時刻, 一係同老美買氣, 一係就凍到變冰條, 加上能源價格上升只能慳住用氣

事情發展真係值得深思



2022年9月28日 星期三

香港。英國。移民

在英磅下跌的大浪下, GBP/HKD 由一年前的10.7 跌到8.4, 成22% 有多

再加上俄佬搞局,英國同歐洲的Utilities 價格升到傻左

最貼地就係睇下移英KOL COCO 哥的無私解說

https://youtu.be/JbIFOA4iuwA

CLS, 升40% - 90%! (電費47%,煤氣90%!)

水電煤未到冬天都成4千幾銀! WTF!

當然,呢個對於香港人來講,唔算係好大單,事關求求其其開下冷氣都3000蚊一個月

但對於一般英國的升斗市民,真係好L大單

當你去到做藍領都係搵40000/月,打完稅之後得番2萬幾3萬,如果扣埋住屋開支,真係捉襟見肘


















CLS 的,一年成3皮幾野...真係同香港有得揮

*當然,如果俄烏戰事搞掂左, 燃氣價格回落左,又無咁惡啃的

讀者唔好誤會,小子並無意圖想話英國有幾咁差,移民係個人選擇,持平D講,如果將香港的居住成本打埋入去,大家bottom line我相信唔會差好遠 (當然你可以買樓去hedge 番個成本,而香港樓係持貨成本極低,可以hedge 凸, 但你做唔做就見仁見智, 買同唔買都可以有100萬個理由)

再者,而且英國收工係有收工,香港收工係仲要做,呢D係兩個城市/國家的根本性分別,Apple to Orange 係無意思的, 何況如果你講埋教育呀, 同埋個D形而上學野, 咁更加無得比較, 所以, 唔比好過比

筆者今年食FAREWELL飯都肥左幾磅, 要留要走小子都係尊重的, 個人選擇係not subject to challenge

主要想講的是,個邊生活成本亦都係好高,要走真係要預留足夠的錢,計清計楚才好

如果係香港有資產的一班,佢地可以享受到USDHKD聯滙的優勢,強美元令到無咁蝕滙水

Even 你年初無沽樓,呢家賤價沽,輸20%,都係同GBP/HKD FX 打和,其實無咩蝕章,大家都係咁badly hit,今天你沽樓唱番磅紙又係差唔多呢口價,其實咪一__樣




















至於香港會否給星加坡搶哂D生意呢?

唔多唔少都會有影響

0+3 真係會影響到本地野, 小子身邊的朋友在十一長假都走哂出去日本泰國

local spending 幾近可以話有影響

至於in the long run 展覽,金融等等呢, 其實要睇的唔止係咁短的一個因素

俾個好簡單的例子你. 香港渣馬27度天氣跑,SG 34度, 會唔會必定係棄香港要星加坡呢?

而展覽,係做緊中國的生意為主, 香港一日都仲係中國的窗口, 同中國做生意都一定係要在香港

中國客會唔會飛去客場打波? 唔敢講唔會, 香港係有impact once again, 但唔會係0

至於金融, 就更加係賭國運,睇下SEHK有幾多中國上市, 佢地一定唔會在SG

RMB BONDS 上市亦都唔會

咁當然你話, 喂, 中國都PK的話, 覆巢下必無完L, 那是一定的

香港已不是從前食中國改革開放那口飯, 呢家係變左食中國走出去的鹹淡水交界試驗場所

再加上SG 悶到PK, D鬼佬來香港其中一個原因係貪佢夜生活夠多, 天氣怡人,小子去過幾次SG探朋友,真係熱到HIHI, 搞唔掂~ (當然個人觀點而已, 好多人仍會選擇SG)

總的來說, 係有IMPACT, 但係唔係傳媒講到必死咁呢? 筆者有少少保留



2022年9月23日 星期五

壓測減1厘 - 即時生效

 2022年09月23日

物業按揭貸款

香港金融管理局(金管局)今日(9月23日)向銀行發出指引,將物業按揭貸款利率壓力測試要求由現時的300基點,下調至200基點。此項調整適用於所有物業按揭貸款,即時生效。

壓力測試的目的,是確保按揭借款人有足夠財務能力,應付按息上升引致的還款壓力,從而令銀行按揭貸款業務風險得到妥善管理。金管局釐定壓測水平時,會參考目前的利率環境和按息走勢,以及按息過往的長期平均水平。考慮到美國聯邦儲備局自今年三月以來已經將聯邦基金利率目標區間上調共300基點,面對資金成本上升,銀行早前已經上調新造拆息按揭貸款鎖息上限,近日更將最優惠貸款利率上調,金管局認為適宜將壓測假設利率上升的幅度,由現時的300基點,下調至200基點,此水平已經足夠確保銀行按揭業務風險得到妥善管理。

儘管金管局調低壓測要求,市民仍須留意按揭利率有可能跟隨整體利率環境上升,市民作置業、投資和借貸決定前,必須小心評估當中涉及的利率和其他財務風險。

傳媒的威力

 如果一眾讀者睇下以下標題,直觀上會覺得係唔係天跌落來呢?


康怡花園兩房險守600萬 兩周跌價12% 創六年新低位

https://www.hk01.com/%E5%9C%B0%E7%94%A2%E6%A8%93%E5%B8%82/817759/%E5%BA%B7%E6%80%A1%E8%8A%B1%E5%9C%92%E5%85%A9%E6%88%BF%E9%9A%AA%E5%AE%88600%E8%90%AC-%E5%85%A9%E5%91%A8%E8%B7%8C%E5%83%B912-%E5%89%B5%E5%85%AD%E5%B9%B4%E6%96%B0%E4%BD%8E%E4%BD%8D

睇埋內文

藍籌屋苑之一的鰂魚涌康怡花園,有兩房樓價險穿「6字頭」水平,創近六年新低。中原地產首席分區經理楊文傑表示,該康怡花園D座中層11室,實用面積509平方呎,兩房間隔,於加息前以600萬元沽出,呎價僅11,788元。

D座中層11室........

相信小子唔駛打出來,稍為有睇新聞或者對樓市有少少知覺/觸覺的讀者,都知到D座曾經發生過咩事

一向D座係無人買, 或者一定係要好低價先出到貨, 而且望正個單位的方向更難出貨

如果傳媒用呢D字眼去嚇人呢,真係幾無品,同埋好多AA 係無良心的,打個COLD CALL話康怡最近有人劈左20%,2房成左600中,佢咁講的話,90%人係唔會好似小子咁無聊去撩佢邊個盤的,而係會直接俾佢嚇親,俾佢鋤到價的

同樣地,我可唔可以話大額野有人承接呢?

2022年09月 山頂南區 買賣成交

Update 19/9/2022

Redhill Type A Hse 9

實呎2623

$8500萬@32405

####################

貝沙灣1期6座11B

實呎1190

$3368萬@28303

貝沙灣 2期6座36B

實呎1213

$3300萬@27205

南灣 5座38A

實呎1866

$6700萬@35906

深灣9號 3座28A

實呎1268

$4428萬@34921

所以要感受到最新鮮的市感,一定要落去市場睇樓先FEEL到,齋睇新聞好易俾人FAKE


2022年9月22日 星期四

樓市"崩盤"快評

香港樓市最近出現為數不少的減價,劈價成交。新盤如晉環因為渣盤者太離地仲係開緊35,000/呎而食蛋等等,為近期氣氛加上一層冰

加上移民潮的因素,持有物業者必須要於限定時間內將手上物業沽出先會免於重稅

雖然我地尊貴的香港政府官方說法是沒有人移民,但我相信讀者們稍做一下身邊的sample size research 便知道,有小朋友的, 有好多班係吉左1/4,1/3學生,老師又辭職,連ISF呀ST PAUL CO ED 個D學校都出AD 話有插班生,更不用講話ESF 英基個D你想讀的話,連DEBENTURE都唔多需要買,已好大好大機會入到去讀,只要你肯科水就OK

事實上,從筆者所見,各區劈價潮係存在,而且租金已經下調20%左右。筆者剛有一間市區單支,在行文時,租客通知唔續租,呢個係好rare的個案。筆者的出租樓係長期occupy,因為租金一定比市價低,裝修亦靚仔 (筆者有強迫症鍾意為物業化妝,或者雕花),所以一放出去基本上都幾受市場歡迎,租客無他,求靚裝,求好業主唔好呀支呀左,唔好揀女婿咁揀,大家公公平平便OK

其退租原因係點解?因為有比小子的更加靚仔的在減價,是主因。因為租客同小子關係都OK,佢係間屋度生多左個小朋友,所以搬去更加kids-friendly的屋苑而唔租小子的單支頹物,係可以理解及預期的。

話說回來,租跌,直接係令到樓價都下調。放盤叫價亦已下調10-15%左右,而有D心急的業主,在筆者主場已可見低估價放盤都有,有兩個盤都係移民,又或者係D上一代199X - 200X 年買,收左20年租,在加息時掉出來任你砌。

呢個時候,如果你唔怕死,出去拎支票鋤,分分鍾買到筍野。

然而,一定好多人會問,喂小子兄,你咪推人去死啦,樓市大頂呀,買左PK

正所謂,色字頭上一把刀,息乃削肉之刀

我地先睇下新鮮出爐的dot plot plan


































Dot plot plan 係FOMC members 預期未來息口的走勢,最新數據顯示,加息加到2023年約5%會見頂,之後maintain 一年左右便會調頭減息,到長期 (longer run)目標利率維持在2.5%的區間

因為港元同美元掛勾,定律係even have some lagging effects,大方向都係要跟的
所以, 在維持USD HKD peg的assumptions valid 下,我地可以合理預期,longer term rate 係2.5%,即係代表咩? 2025年以後的息口係會同前一兩年差唔多

業主供"貴"樓,都係呢1-2年的事

作為業主可以做咩呢? 

如果閣下係手頭銀根比較緊的話,可以加按,拎回贈去頂呢1-2年的"貴息",因為呢一兩年疊加香港的移民潮仲未攪掂的情況下,市況一定係偏靜,預1-2年供樓資金去守一個potential 的淡市,係合理的操作方法

加按拎完出來,還番入去,只係蝕息 (if u really cares)

如果係出租樓,更加係防守力double up

如果唔手緊的話,就唔好搞咁多野,充其量整合下你的PORTFOLIO,reduce mortgage count睇遲D potential 放寬按揭時唔駛攪咁多手續

呢家買呢,入貨價肯俾心機一定有好野出,但買左要預防守3年

但長期來看,還是OK的,亦要靠香港政策方面作一些改善。

要期望政府承認同埋正面看待移民潮,以及星洲搶人的事實,否則,在中產潛在移民的陰影下,對香港樓市發展是不利的,要內地人填滿呢個空間,唔係無可能,但在內地三孩政策下,都唔夠後生仔,你指望好多高端專才來港?又好似唔係咁乎合實際情況

而小子身邊走的朋友,不乏醫護,教師,及大量專業人士

香港從來都係靠人食胡的,維持一個公平的平台給人才搵錢係重中之重

總的來說,利息上漲只係暫時,買入的話要先預防守2-3年。




2022年8月9日 星期二

謠傳取消BSD/DSD - 港府的底牌

 香港行政会议召集人:香港考虑对内地购房者免征双倍印花税

记者 Stephen Engle、Felix Tam

【彭博】-- 香港行政会议召集人叶刘淑仪在接受彭博电视采访时表示,香港在考虑对中国内地购房者免征双倍印花税。

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咁癲仔, 直接放一大車內地客來買L起你地.....

公司的內地精英好開心, 直頭話快D買起哂香港D樓....

及後去到午飯後, 港府澄清

佢地呢家話好唔公平, 好不高興

今早行政會議召集人葉劉淑儀接受《彭博》採訪時表示,香港考慮對內地人買樓免徵雙倍印花稅。受到消息刺激,本地地產股一度顯著上升。

現時內地客來港置業,需支付樓價30%印花稅。

不過,香港政府證清,無意降內地人買樓雙倍印花稅,暫時也沒有相關討論。

財政司司長辦公室於網站發新聞稿表示:「針對有報道指政府考慮放寬物業印花稅,政府澄清,沒有相關討論,並明確指出沒有任何相關計劃。」

其實, 葉劉姐姐曲綫反映到打莊當局的取態, 講多次都係咁話, 印花稅係從價的, 即係樓愈貴, 港府在成交當中可以抽水的數目愈高

呢個係唔需要政府賣地而可以即時有的收入, 哪怕你係首置, 近親轉讓, 買多間俾15%, 基數係因為價錢, 即係"從價", 政府係可以抽取的收入

是以, 維持高地價, 或者超高地價政策, 係HIDDEN AGENDA

至於小市民供30年定係60年, 其實nobody cares.

總之你留低乖乖供樓就係乖孩子, 你要走的話, 也可, 送你一程, 下手就係內地精英接左你地手貨

香港人, 職位被取代, 高端的收入將會慢慢地給內地精英全部霸佔, 完成"溝淡", "經濟上的真回歸".


2022年6月23日 星期四

加息

 HIBOR 又加了

供樓更重皮 H按息突破兩厘



究竟2% 係咩概念? 借10M, 2% ALL IN 月供37K

其實呢條數係廢的, 因為香港政府已經為借貸人提供左個基本上係CLS的壓測

借10M 的人, 在2.5%+3%壓測下, 收入不能超過一半, 即係咩呢? 收息約94K/月

供樓, 固然係睇DSR, 2% ALL IN 情況下, 37K/94K = 39.36% 月入去左供樓, 便是客觀現實

而當中睇埋本息表, 係有20K係供本金的, 即係17K 係支出

而呢20K 係FLOATING的, 若然樓價唔郁, 20K 係拎得番

若然下跌呢? 係無左

有D 人話, 喂, 小子, 唔係喎. 跌357成你咪PK, 跌凸喎

在小子眼中, 呢件事唔係咁睇的, 點解?

當你得一層樓死HOLD 到尾, SIMPLE CASE 先, 20K 係用左去減左你個本金, 係唔係?

若果加息, 本金部份少左 (+1% 若莫係-10%供本金部份, 即20K 變左18K 左右, 我唔計死數了)

但係總會有供完的一日, 而且, 老美加到5% 好未? 呢家話2022 4Q fed fund rate 3.4%, 俾夠你6.8% 好未?

6.8%, 即係同一條數, 供65,192, 本/息係57K/8K

即係好simply say 供凸啦, 原本供37K, 呢家供65K, 仲要有57K 係俾人食左, 本咩金? 銀行有SO 喎...

which is very true, 記住, 係加到6.8% ALL IN, 即係P+1.5%.

而成個DSR 係咩structure? 65K/94K = 69%

若然family income 係94K, 我諗係有D吃力的, 誠然, 但係唔係代表爆到拍拍聲無數計?

as said, 到時假設D樓又跌, fujitsu 左啦 (即係負資產)

你只有兩個CHOICE
1. 舉手老破
2. 供埋佢

各位讀者會點?

且說小子認為老美係絕對無條件加到6.8%

3.4% 都成問題. 

仲有你加到3.4%, 都仲要港府fully reflect 在P先係呢個情況

之前加左息, 香港係直頭唔跟......今次會唔會跟? 或者跟唔跟得足? 小子認為是否定的

而且上一個加息小CYCLE 2013 年個期, D樓係升到喊......

有無好大CORRELATION? 看君自行研判. 小子就覺得不太大關聯了.

然而, 防風措施係要做, 而且要做足, 例如放多D錢入MORTGAGE LINK 戶口啦, 已係一個最好的對沖供款額上升的措施, 而且係可以immediately take action 的, 小子成日都講: 守到完場才是贏家

350萬太古城, 你97買左, 03沽左, 你係無份贏的.

而且, 個CLS 壓測話左俾你聽, 買得樓, 收入都係都幾高下

而在移民大潮下, 個個行業都搶人, 除非你同我講你放棄番工啦, 呢家個就業市場 (中高端計), 係仲好過之前. 中層不斷搶人, 當然低層係KIC 少少, 買得樓我都當你收入中上啦, 呢個時間無咩理由會食屎的, 不用庸人自擾




















2022年6月21日 星期二

要成功, 一定要RISK TAKE

小子啱啱傾唔埋一單樓按, 話說小子間consultancy, 專做財務公司客, 係會有一D債仔, 有樓的, 有街數的, 來搵小子幫手

啱啱有一個老伯, 65歲, 有一間洋樓, 係九龍城的, 估價340, 要借230, 因為老人家無錢, 欠街數, 所以小子同佢搵背後的一個比較保守的基金幫手做頭按

回覆係, 230萬, 老伯無意願賣樓, 所以我免煩, 唔借

其實呢下小子係著左的, 230/340 = 67% LTV, 佢合理眼去康業都拎到, 不過要俾人斬20%+

呢家你10% 左右利息 (其實俾英皇都得, 都係8%頭按), 你話危險?

間野250呎, 九龍城9900@, 有咩好輸呢?

小子最串個樣係, 同對家講. 得. 你借俾佢, 如果佢無法還款, 你要收番層樓, 拍唔到230, 我私人食左佢, 簽埋名都得

點知對家條靚話. 我要SECURE 240, 因為要計埋息 (真係diu diu 聲), 其實10萬唔係咩錢, 但你玩個唔輸的GAME 有12%有點兒過份....

而亦都要時間說服呀伯沽野或者上番會, 12% 佢頂唔到的, 一定收樓老拍......


WELL, 投資, 你要玩個唔輸的遊戲, 係咩玩法? 10-12% interest 係無embedded risk? 

個呀伯打工梗係還唔起3皮野一個月, 借大佢, 得佢有足夠時間搬番上銀行係咁難理解?


投資, 同做生意都係差唔多, 如果你唔肯走出COMFORT ZONE, 玩一個你贏哂的遊戲, 你最後係無result 的

個KEEPER 問我, 小子, 我係唔係唔做呢單無機會?

無他的, 大, 地利根德閣80M一槍俾左你, 你話食唔起, 我彈俾英X, 8%, 第二日DONE DEAL;

中間的, 香港大學站樓上NOVUM WEST, 8M, 你話STUDIO 怕28K@ 賣唔到

大番D, 羅便臣道你又話成交少, 唔想接.....

事不過三, 唔係仲要意思再問吧..... 你不如一開始講清楚要求, 唔好FARK 來FARK去

70% LTV 樓下, 唔睇INCOME 唔睇TU, 係day 1 的ground rules

呢家睇埋INCOME, 其實如果佢計到數, 或者我同佢砌番條數, 上到銀行, 係唔會有人俾12% 你賺咁傻仔吧....


情況又有如, 有D人計死數, 09,13,15 唔買樓, 又怕加息呀咩咩柒柒, 最尾計到盡, 都係得個吉

啱啱有個朋友, 2016年摶盡買多件天晉, 呢家沽埋間老將, 拎住10M 去加拿大了

邊個知到2016 到2022年老將升到傻左?

捨得, 有捨先有得, 你一日唔肯take risk, return 唔會跟你的.

玩一個唔輸的遊戲, 得2個後果, 一係一個極低的RETURN, 一個係俾RM 呃左你D錢


做投資, 先要認清目標, take 合理的risk, the rest left to Mr. Market

2022年4月27日 星期三

千萬富翁 - 13份之1之歸納

筆者尋日睇左千萬富翁呢篇文章, 有以下4個歸納:

1. 千萬富翁中位數15.7M 

廢話, 梗過千先叫千萬, 但富翁真係不敢苟同, 一個大病, 屋企人唔生性, 分分數搶你幾百個, 1570萬唔係真係想象中咁好洗的

2. 千萬富翁的淨資產總值組合中,有71%為物業

71%係物業。
答案放左出來
物業, 係一個同全港人同生共死的一個遊戲
大數定律下, 20/80, 有錢人絕大絕大部份都係放在物業
有幾多人瘋狂炒股? 好多
有幾多人瘋狂炒股又贏錢? 唔係好多
有幾多瘋狂炒股又贏大錢? 29%?
或者更少

所以小子苦口婆心叫人, 第一間根本係no brainer
理你將來BNO移民也好, 有BC移居也罷
香港的物業, 係因為香港呢個咁K型的經濟造成的不成比例的屈機的怪胎
持貨成本極少, 利錢極大
係外國? 年年收你COUNCIL TAX, 陰下陰下, 有野做, 後生其實無咩野, 唔覺, 呢家UK樓好好炒添, 但退左休, 俾呢D稅陰乾加埋收租極重稅就唔係真係非常吸引了

3. 另有33%受訪者坦言,最大的投資損失為股票,最差時平均損失110萬元。

學校無教大家炒股
好多人正職做專業人士, 做生意, 邊有時間睇?
股票要睇FUND FLOW, 唔係FUNDAMENTALS咁簡單可以概括

長遠來講, 無錯, 好的公司會反映價值

Benjamin Graham: “In the short run, the market is a voting machine but in the long run it is a weighing machine.”

試問下AMZN,  當時AMZN 科網股100跌到6個一刻, 你唔係暈左的話, 食一打救心攪唔攪得掂?
沽左, 呢家升到3000幾 (未計拆股個口), 其實與閣下無緣


而且, 好多拎磚頭重的, 贏磚頭只係贏銀紙貶值, 你話去到股票呢個大海又攪唔攪得掂呢?

好明顯你叫賓斯馬打NBA, 唔啱數的

4. 對於樓市前景,有24%千萬富翁看好未來12個月樓價,較2020年報告的15%為多,但只有8%受訪者有興趣於本港置業,另有27%對置業持中性態度

呢個小子睇到有貨在手的, 有人會因為各種因素減持, 持盈保泰
而實在市場上係唔係咁淡呢?
小子的AA朋友, 今個月開左6單
從業者口中得知, 唔係大家想像中咁淡

買野, 最緊要量力而為
97年350萬一間太古城, 你守唔到的話, 1350萬呢家一間, 都係與閣下無緣
同一樣道理的


港千萬富翁43.4萬人 一年減16% 淨資產值反升 中位數1570萬


本港千萬富翁人數回落,花旗銀行昨日公布「香港千萬富翁調查報告2021」,以去年10月至今年1月的數據推算,全港擁有千萬元或以上淨資產的千萬富翁共43.4萬人,較2020年的調查報告減少8.1萬人,跌幅為15.7%,佔全港相關年齡(21至79歲的香港居民)人口約7.4%,相當於每13個該年齡組別香港人便有一位千萬富翁。2021年千萬富翁的淨資產總值中位數為1570萬元,較2020年報告時的1550萬元,上升1.3%。

分散投資環球市場見效

香港花旗銀行零售銀行業務主管李貴莊表示,去年千萬富翁人數減少,淨資產總值中位數卻上升,可能與股市表現及客觀因素有關。雖然中港股市下跌,但美股或有斬獲,反映多元化投資及環球化配置的重要性,而且千萬富翁「見慣風浪」,懂得平衡令淨資產上升。她提到,過去10年本港千萬富翁人數有升有跌,在2019年人數亦曾減少,但2020年又回升,平均10年來看是有增長。

該調查對千萬富翁的定義,是撇除負債,例如物業按揭後,擁有淨資產總值為1000萬元或以上,同時擁有最少100萬元流動資產。今次調查於去年10月至今年1月進行。報告指出,千萬富翁的淨資產總值組合中,有71%為物業,與2020年相若。在流動資產配置中,現金或存款佔比從54%減至48%;股票及基金分別為28%及14%,較上次調查分別增加1個及3個百分點。李貴莊解釋,去年仍處低息環境,加上債券違約風險較低,投資者傾向投資基金和債券。

逾七成富翁身家返疫情

另外,報告亦顯示,有超過七成的千萬富翁透露,其資產總值已回復至疫情前水平;另有33%受訪者坦言,最大的投資損失為股票,最差時平均損失110萬元。此外,有逾三成人表示,疫情令投資取態較前一年保守,會增持現金、減持股票、減少新投資及偏向低風險投資產品。展望今年經濟,近八成千萬富翁並不憂慮通脹或滯脹,將會繼續以股票、物業及基金為主要投資。

對於樓市前景,有24%千萬富翁看好未來12個月樓價,較2020年報告的15%為多,但只有8%受訪者有興趣於本港置業,另有27%對置業持中性態度。李貴莊補充說,調查在第五波疫情前進行,當時受訪者對樓市持進取態度,他們認為疫情屬短暫,過後樓價會上升。大灣區投資方面,大約每5個千萬富翁就有一個有信心在大灣區投資,最有興趣的投資項目為住宅物業,佔9%;其次是商業地產及經營業務,分別佔4%及5%,反映富裕人士在大灣區投資有很大增長空間。

慈母手中錢 由子身上搣

正所謂

慈母手中錢 由子身上搣

昨天講開個單位, 小子已經索到料, 原來個小朋友真係啱啱畢業無耐

慈母真係俾7M-8M 以上的首期俾佢上會

11.95M 計, 供3.95M, 月供20K 內

一買入即刻係地產界講的無敵MODE, 即係租>供

朋友話個小朋友扁咀, 因為阻住佢買樓.....=.=

小朋友, 實實在在係要俾D野佢地上身先會感覺到世界的脈搏

過多幾年, 事主老兄就知道, 打工, 搵2皮, 收租2皮6係一個幾咁痴綫, 幾咁反智的一個動作

小子相信不久將來位新買家一定會好感激佢老母今日所做的事

因為即使跌3成, 變左8-9M, 佢件貨都係原底有7M EQUITY, 佢老母真係現打現送左幾百個佢駛

如果市況無下行, 其實10年租金 (30萬X10 = 300萬), 約莫佢老兄係30出頭都已經供完層樓

雖未至於人生勝利組咁浮誇, 但係香港地, 最重成本一定係住屋, 搞掂左呢一個部份, 佢生活真係輕輕鬆鬆鄧梓峰


2022年4月26日 星期二

開班好好搵 開披床財自

 因為公司WFH的關係,小弟在家工作加小朋友X3 實在係忙得不可開交,真係不得不暫停出文。

話說雖然小弟成兩個月無出文,唔知FB係唔係有偷聽功能,小弟的FACEBOOK除左SUB左止凡兄的PAGE之外,理應係唔會有好多投資班資訊出來 (莫非FB知道小弟呢期有買貨? 實在太過恐怖了…….)

除左投資班的資訊之外,又有彈出叫人SUBSCRIBE 投資PATREON,每個月100蚊定120蚊,可以睇到作者寫文分析港股呀,美股呀,印度股呀等等…… , 你諗下,如果有1000SUBSCRIBERS, 100 X 1K = 10皮野, 如無意外已經高過好多人的月入了

作為一個有牌爛仔 (….唔係, 係有牌會計L),之後去做什麼family office,分析嘛…..講真,連ibank的所謂expert,講的都係千篇一律,當龍光出事,合景泰富唔知出唔出事的時候,唔知讀者知唔知佢地講咩? Take loss and go away…..

之後彈番少少之後,佢地會打來,呀快生, 呢期呢, 龍光合景好似又無事喎…D債去到60 cents to a dollar (即係100蚊跌到得番60蚊,YTM 40% 好好肉呀)…. Well…上個星期你咪strong conviction 話一定仆街GE? =.=

專業投資者的AUM都係呢D服務,其實無得怪, 小弟純粹搞下笑,大家諗真D,人地靠咩為生?

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嗱,無錯,係食佣,你無睇錯,我無講錯

同理,小弟若有意無意倒左某D人米,請見諒 (Sorry Sorry)

For retail investors, D sales 有一半係一D開班KOL,即係教你ABC但係收你一萬蚊學費個D,當然,開班者本人有機會有料,有機會無料 (for the avoidance of doubt,我唔可以100% assume 佢係呃錢,老實說,寫野係要時間的)

但小子想大家諗真D一樣野,如果你炒野都贏幾千個,你會唔會咁得閒野?

 同一樣的時間,你想用來贏錢定係寫野?

我相信,聰明的你,已有答案。

 如果齋睇同分析數字可以贏錢,咁BIG 4 應該請唔到人

 而實情就係, 教班的收入已遠遠超過本業

 咁作為俾錢一方的你, 明未?

 而小子作為一個痴綫的樓市blogger,唔講樓,又係會俾人掉磚頭,所以,OK,開始

假設你以1195萬買左海怡半島232E (呢個成交未出架,幾個星期後會報導破低價15XXX, BANK 1259), 買家係25歲後生仔, 個老母買俾個仔的, 唔駛睇地慘成交專頁

1200萬樓下可以按8成計,我就當你12M,借960萬,自住

*注: 25歲人頭點借9.6M呢? 聰明的讀者又睇到D咩? 不妨留言 (舖下路做KOL先, 先學下口吻....呵呵)

D三房半租金約莫26,000/月,一年312,000 CASH outflow

供呢? 1.6% all in rate30年供33,594,本金部份20,794,利息12,800

net difference 係幾多? 26,000 – 12,800 = 13,200,一年就係158,400

減埋差餉若每季3K, 老管1200/月,即係12K + 14.4K = 26.4K即係一年慳左13.2

小子計盡D俾你,作為一個會計L,應該計埋10年免稅額10/年,以MAX BAR 17% 計,即係一年又慳番17,000,算啦, 雞碎咁多,唔計

如果俾同一樣2.4M你,個return 5.5% (132,000/2.4M)

當然唔係risk free,樓價可升可跌係咪?

但觀乎呢十年,十五年,暫時都係買莊開閒…..筆者無意話買樓係贏梗

但係同一個2.4M, 睇下個records, 一年炒唔炒到5.5%?

又或者同一個equivalent, 5.5%的息率的股票,如果買定定唔郁,理論上個effect係一樣

而如果fluctuate ? 12M 樓郁10%1.2M, 兌番投入資金回報 (ROIC, return on invested capital), 1.2M/2.4M = 50%,若計入45萬的stamp12萬佣,共2.97M,即1.2M/2.97M = 40.4%

同一樣的2.4M,在股市,你有無可能搵到倍大10LTV的投資物?

同一樣的油量, 卻能夠去得更遠先得架嘛.....

同一樣的2.4M,搵到升10%的唔難,一日都可以做到,但係假設我地做足risk control,唔用老孖,即係2.4M 要升40.4%, 40.4%先等於成件事的回報…..

那當然,跌又跌另一個story,97-03年樓死hold到今天有得等,但係8? 有無得等?  領展100以上又要等幾耐?

D 野,講100年都係同樣仲係嘈緊,而作為一條會計L,以數論數,舖陳左係度,作為2個月無出文,寫長少少的文章,恰到好處

SIR 話齋,免費文章,行文1200字,已夠皮 (講笑)

有錢的,支持下小弟的Paytron,每個月120, 請小弟飲杯Starfks (係無的,搵到你要睇精神科,我無好介紹)

 WFH完左, 會有時間寫番多D, 三兄放心, 唔好投訴

https://sanrenxing80s.blogspot.com/2022/04/blog-post.html

2022年2月11日 星期五

谷草與田泥

近來又食幾餐FAREWELL飯, 又有都幾多舊同事, 朋友離開或者將會離開香港

小子統計, 賣樓走的50/50 左右, 無他, 港樓一早買樓都真係好好肉, positive carry 租>供

香港政府又成日免差餉, 香港樓暫時來講持有成本係極之低廉

相比起英國的, 你升50%, 但要交18%稅, 扣埋扣埋, 如果滙水跌, 你滙番USD/HKD有幾多賺頭真係唔多清楚, 麻煩就一定

For diversification, OK, 玩ALL IN的話, 小子係有保留的

無他, 香港, 無錯, 在本土香港人眼中分數係大打折扣, 抗疫成果好唔理想, 官員處事手法同民眾預期又有落差, 180人, 另加N個官員去出席生日會, 唔駛檢疫, 但係平民就圍封強檢5日

唔理咩政見的朋友, 都有微言

承上, 賣樓走的係50/50, 小子的公司80% 都係內地海歸, 又反其道而行去買

有人覺得奇怪, 小子則一向認為, 香港係人材流轉之地, 可能香港唔適合本土香港人, 因為同以前所"信奉"的制度有出入, 即係好似跑馬咁, 跑開谷草1600 C+3, 呢家轉地, 跑膠沙地或者田泥

哪怕你係金槍六十, 都跑唔到入頭3

香港在一些人眼中由100分跌到90分, 或者80分, 但80分, 在另一班人眼中, 係OK的

投資, 情感, 同大勢都要分開來研判

暫時來講, 移民潮係有的, 而且筆者預期會在3-5年內愈來愈快

但大局來講, 有無人填補空缺, 點填補, 政策面上如何處理, 還是一個未知之數

小子亦佩服英國人玩政治的手段, one bird kills two stones > _ < 

錢財, 人材, 一個吸星大法可以吸走不少中產過去, 客觀來講, 係幾高章


2022年1月17日 星期一

賣血者言

呢家香港政府仲係只靠賣地

股市收入下半年成交差到無朋友, 只係靠發展商補地價金額頂住個雞頭

情況就好似一個賣血養家的病人咁, 佢係唔會主動去減價去求售, 只會飲多D水去泵多D血去賣多D血

即係賣多D地, 叫多D地產商補地價去收多D錢

但係班官同埋公務員的人工係年年跳POINT, 支出年年加, 又無開新稅基, 香港D樓/地價下行又可以有幾多?

最慘係唔可以好似老美咁狂印, 又唔可以發債, 相對上好似好少債, 但係同時間唔發得債係對香港不利.

CASH FLOW 係一個國家, 地方, 企業, 人的血液. 一斷CASH FLOW, 便GG

睇下內房個班一發唔到債呢家市場有幾咁悲觀就可知一二

香港財政司司長陳茂波稱2021-2022年度財政赤字或超過原預估水平


香港特區政府財政司司長陳茂波表示,如果扣除發債、房屋儲備金和未來基金回報的回撥等因素,香港2021-2022財年的預算赤字可能會高達1,800億港元(231億美元),超過原估計的1,016億港元。

陳茂波寫道,受惠於經濟穩步復甦,加上市場對樓市前景偏向正面,賣地收入及發展商補地價的金額遠高於預期,而樓市及股市交投暢旺亦令物業及股票印花稅收入比預期理想,這些收入都大幅度緩和了今年度的赤字壓力。

2020-2021財年時,香港錄得2,576億港元的赤字,為近20年來最大,主要因一次性的疫情補助措施影響。陳茂波說,在疫情蔓延之際,香港需要努力利用公共資源,為中小企業提供支持,同時要保持穩健的財務管理。

2022年1月7日 星期五

的士投資 - 保監局接管泰加保險 下午交代詳情

小子對的士行情都有少少研究

的士投資, 又唔怕凶宅, 有咩事熄匙便可以, FULL PAY 左, 你其實幾好搵

個個都講呢D優點, 但係缺點係咩呢?


1. 極濶的買賣差價

你渣架紅艇 (行內人係咁叫) 入去問佢收唔收, 呢家當你480萬咁計, 佢叫收的價450萬左右啦 (或者更低), 當然你未買過就梗係話, 唔會GE, 人地都係做生意的, 你試過就知味道

間間都係咁X, 你用的士咩咩交易所, 最尾結果都係差唔多, 仲要俾佢斬多口佣金.


2. 包租係一個極度ON9的行為

呢家包租18000/月, 先唔理係唔係供=租定租>供, 問題係你包租的話, 一定要新車, 而且係俾最粗咪的司機去強姦你架車, 咁你個"車殼"會好快打柴, ENGINE 打柴又係你車主負責, 一架新的丰田要20幾30個, 佢好好人, 幫你做埋會, 2.X%. 用買樓術語計, 個裝修在幾年內必定變殘裝

而個殼差會點? 你以為租平D無事? 

錯了, 到時的士行會挑剔你, 叫你過主, 又或者以極低賤的價錢租左佢, "LONG 車"

咁你個所謂包租回報其實係極度無譜的一條數


3. 的士司機一定抽你水

好啦, 你話, 小子兄, 我唔俾車行租啦, 我搵單頭司機得唔得?

得, 第一, 按金人地同你講好少, 或者慢慢供俾你 (按金係有事時車主用來扣的墊底費), 咁其間一炒車就.....閣下自理

第二, 由於720萬個時好多新手買左係度, 所以呢, 以我地香港人咁精明, 一定係搶爛市, 呢家免按金又有, 供按金又有, 平租賤租又有, 逢紅減50又有

你係司機會點答個車主? 得, 咁我搵第二架啦, 88啦.

再加上, 每個月都會同你講風隔壞呀, 咩又唔順呀等等, 即係夾你跌錢出去.

18,000, 減埋減埋都唔知有無14,000

當然, 你有錢跌係OK, 如果你靠佢供車, 你注定每個月貼錢會合理D


4. 死門 - 車保

呢家係好Q貴, 2萬幾3萬一年, 即係圍番每個月2-3K, 18K減落去, 未計俾稅. 有無肉食? 相信唔駛太高智力都計到條數

呢家, 連保險公司都玩得死, 6161.HK 連生意都唔做

正所謂, 殺人的生意有人做, 蝕本的生意無人做, 明架啦.

賠付係好似60% 左近, 即係做一單輸一單. 搵你保啦....


5. 司機老年化

好多人話, 咁好似私家車保咁囉, 跟人, 有NCB 等等

現實上, 司機都係搵皮幾野, 好多老人家係過日晨玩, 邊個係upper hand?

好明顯你再加費用, 一定少左好多人做司機

早更420, 晚更390, 一日8舊幾, 30日2萬頭, 邊有咁筍?

扣埋扣埋, 90%係要倒貼, 仲要如果你自己唔玩的話, 一定係司機上把, 所以嘛. 結論我都唔多講了

無左保險後, 一係狂加insurance premium, 一係改formation and terms, 都係會趕走司機, 令到成個的士牌的投資價值的吸引力減低.

是時候體現問責制

呢D司長局長都唔知有無搞錯

真係幫倒忙

大佬呀, 國家努力抗疫, 你D高官走去飯聚?

D 類240個飯聚上限, 食野以外要帶口罩, 大家都要遵守, 無理由你地有得括免吧?

啱啱你老細先鬧完國泰CEO, 回力鏢快到一日打面, 你叫政府管治威信何在?

240人上限你如果全程帶MASK係無犯法, 只可以話敏感度不足, 但係條區局長呢?

大佬呀, 連安心出行都唔用......有無搞L錯先?市民出街食飯都用安心啦, 亦都盡量少D出街食, 唔會大支野百幾人開P咁高興?

呢家係全港市民同你埋單呀...

上次打邊爐事件又話會汲取教訓, 汲左D咩? 上次做咩事都未知, 你老細都已經幫你頂住個雞頭, 呢家又整鑊粥出來?

你老兄幾十萬人工一個月呀呢家? 香港市民對你老兄有少少要求都唔過份吧?

衰一次, 算, 衰兩次, 點樣樣先?

係時候體現問責制啦, 下話?

真心嬲喎. 呢家年關在即, 幾多飲食業市民俾你玩死?

如果係西安高官, 一早免左職無埋黨籍啦......真係有無搞錯?




























Omicron蔓延|入境處處長區嘉宏曾違反限聚令 高官宴會再揭無出行紀錄

10名高官日前出席過港區人大代表洪為民生日派對,因有賓客初步確診而引爆政治風波,特首林鄭月娥公開訓斥官員並表示感到失望。涉事入境處處長區嘉宏,被揭發未能出示宴會的出行證明。翻查資料,區去年曾違反限聚令被票控。

林鄭月娥昨會見傳媒時表示,10名涉事官員當中,民政事務局局長徐英偉屬確診個案的緊密接觸者,現已接受檢疫隔離,另外8名官員因有安心出行紀錄,證明宴會當晚9時半前離場,亦即沒有與確診者同時段同場,故不需要進入檢疫中心,惟入境處處長區嘉宏未能出示出行紀錄證明離場時間,在林鄭向公眾交代事件的記者會上被揭發。

對於有記者問林鄭,區嘉宏是否沒有遵守防疫規定掃描「安心出行」應用程式,林鄭沒有正面回應,她補充官員座駕的司機有駕駛紀錄,亦是出行時間的證明,及後有記者追問是否有官員自行乘坐交通工具離開,林鄭沒有再補充。她強調當局會「徹查到底」,同時會嚴厲跟進和調查當中是否涉及更多違規,又保證對官員的行為會作出適當程序。

林鄭昨在記者會多次用「失望」來表達感受,她指自己每日都在處理抗疫工作,但是一些官員卻沒有以身作則為市民做好榜樣。

翻查資料,入境處處長區嘉宏於2020年7月上任,去年3月他參與地產商恒大高層飯局時,因違反限聚令被票控。該飯局有一名出席女子報稱被同場的恒大高層強姦,警方接報展開調查工作,參與人士因而被揭發飯局同場共9人,因違反限聚令被票控。除區嘉宏,涉事官員包括時任海關關長鄧以海和保安局副局長區志光,而鄧以海亦有出席1月3日的過百人大型宴會。

政務司司長李家超(時任保安局局長)去年7月曾回應官員被票控事件,他表示涉事三名官員有疏忽,已汲取重大教訓。

2022年1月6日 星期四

又一波內房爆煲潮

今日出事/出過事的太多

總之CUT 派息的, 小心為上吧.

花樣年老闆玩到臨尾withdraw offer已令到市場唔再信任, 而先到期的BONDS, 個個都睇住佢還唔還到錢, 一做exchange offer 或者cut dividend的, 基本上都GG

暫時無事的, LOGAN, CIFI, COGARD, POWERLONG, COGO, CJMAO

其他如DAIFA, YUZHOU, SUNAC, KWG, SUNSHINE, MODERNLAND, EVERGRADE, FANTASIA, 萬7幾隻, 講都講唔哂

有道是內房先在老美吹爆債務BUBBLES前自行拮爆佢, 等老美2022/2024年轉莊 (都幾可肯定民主黨中期選舉慘敗), 政策又大變的時間, 加上加息 (25bps? 50bps?), 老美科技股等growth stocks 回調壓力下, 來年市場的危險愈來愈高, 要小心翼翼, 對市場常常保持謙卑之心


1月6日,据彭博,禹洲集团2026年1月到期美元债(ISIN:XS2100653778)势创11月1日以来最大跌幅。截至香港时间下午4:51,该公司7.375%债券每1美元跌3.8美分,至20.3美分。

1月到期的6%债券(ISIN:XS1555300497)每1美元跌4.6美分,至34.2美分。

1月到期的8.625%债券(ISIN:XS1938265474)每1美元跌4.1美分,至37.1美分。


1月6日,彭博汇总的价格显示,世茂集团2025年1月到期美元债跌幅势创纪录。

截至香港时间下午4:22,该公司5.2%债券(ISIN:XS1759179002)每1美元跌13美分,至47美分;这将是该债券2018年1月发行以来的最大单日跌幅。

此外,该公司2022年7月到期的4.75%债券(ISIN:XS1637274124)每1美元跌16美分,至54.1美分;2027年1月到期的5.2%债券(ISIN:XS2385392936)每1美元跌14美分,至44.9美分。


1月6日,据彭博,信用债交易员称,中国垃圾级美元债周四每1美元面值跌1-2美分,开发商债券继续领跌。

截至香港时间15:21,富力地产2023年到期的5.875%债券每1美元面值跌7.7 美分,至29.1美分,势创收盘新低。

禹洲集团1月23日到期的8.625%美元债每1美元面值跌3.8美分至37.4美分,本周累计跌幅达到21.7美分。

世茂2026年到期的5.6%债券每1美元面值跌7.4美分至51.9美分,势创三周最大跌幅。

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大發地產及中梁為保留現金 延遲派發2021年中期息


內地發展商資金壓力未見舒緩,為保留更多現金,有個別內房股決定延遲派發已決議的2021年中期息。

大發地產(6111)去年8月公布中期業績時,宣布派發每股中期息4.8分人民幣,並預料在今日(5日)或前後派付。公司指出經考慮近期內地房地產行業宏觀行業環境及市場波動性,為保持現金水平,已決議將去年中期息延至今年4月6日或前後派付。

公司指出縱使派付日期延遲,有關中期息仍繼續向於去年12月23日名列股東名冊者派付。

中梁改為在今年8月底派發2021年中期息

中梁(2772)則宣布將原訂於本月25日或前後,向本月13日名列股東名冊的股東派付的2021年中期股息,更改至於8月31日或前後,向在今年8月19日名列股東名冊的股東派付。

中梁指出於2021年下半年,中國政府持續對房地產行業執行從緊的措施,及維持「房住不炒」與「嚴控房地產金融槓桿」的政策基調。由於疊加的融資限制,房企境內的融資受到緊縮。從緊的住房按揭放款及房價的不明朗因素亦影響住房銷售的需求。加上自去年以來,多家中國房企出現財務困難及債務違約,在過去為行業提供主要融資的境外債券市場出現動盪和重大的市場失衡。境外資本市場對以上不利因素的負面反應已嚴重影響大多數民營房企的債券價格、國際信貸評級,及其利用境外資金渠道的能力。

中梁又指出期內已經採取果斷的措施去應對近期的行業困境,包括加快銷售與回款,節省開支、減少買地並保有現金。管理層對主動管理負債與去槓桿已展示信心與承諾。自2021年7月至周二(4日),公司主要以自有資金已歸還或回購合共超過8億美元本金的境外債券或貸款,同時確保足夠的流動性作業務營運。

鑑於中國房地產面臨的持續不確定性,中梁相信現在盡力保留現金維持流動性去應對目前的市場困境引致的不明朗局面,是謹慎、保守與負責任的做法。因此,以最佳利益作為考慮和平衡各方持份者的利益,董事會經過周詳的考量後,決定推遲2021年中期股息的支付至2022年8月31日(星期三)或前後。