2022年4月27日 星期三

千萬富翁 - 13份之1之歸納

筆者尋日睇左千萬富翁呢篇文章, 有以下4個歸納:

1. 千萬富翁中位數15.7M 

廢話, 梗過千先叫千萬, 但富翁真係不敢苟同, 一個大病, 屋企人唔生性, 分分數搶你幾百個, 1570萬唔係真係想象中咁好洗的

2. 千萬富翁的淨資產總值組合中,有71%為物業

71%係物業。
答案放左出來
物業, 係一個同全港人同生共死的一個遊戲
大數定律下, 20/80, 有錢人絕大絕大部份都係放在物業
有幾多人瘋狂炒股? 好多
有幾多人瘋狂炒股又贏錢? 唔係好多
有幾多瘋狂炒股又贏大錢? 29%?
或者更少

所以小子苦口婆心叫人, 第一間根本係no brainer
理你將來BNO移民也好, 有BC移居也罷
香港的物業, 係因為香港呢個咁K型的經濟造成的不成比例的屈機的怪胎
持貨成本極少, 利錢極大
係外國? 年年收你COUNCIL TAX, 陰下陰下, 有野做, 後生其實無咩野, 唔覺, 呢家UK樓好好炒添, 但退左休, 俾呢D稅陰乾加埋收租極重稅就唔係真係非常吸引了

3. 另有33%受訪者坦言,最大的投資損失為股票,最差時平均損失110萬元。

學校無教大家炒股
好多人正職做專業人士, 做生意, 邊有時間睇?
股票要睇FUND FLOW, 唔係FUNDAMENTALS咁簡單可以概括

長遠來講, 無錯, 好的公司會反映價值

Benjamin Graham: “In the short run, the market is a voting machine but in the long run it is a weighing machine.”

試問下AMZN,  當時AMZN 科網股100跌到6個一刻, 你唔係暈左的話, 食一打救心攪唔攪得掂?
沽左, 呢家升到3000幾 (未計拆股個口), 其實與閣下無緣


而且, 好多拎磚頭重的, 贏磚頭只係贏銀紙貶值, 你話去到股票呢個大海又攪唔攪得掂呢?

好明顯你叫賓斯馬打NBA, 唔啱數的

4. 對於樓市前景,有24%千萬富翁看好未來12個月樓價,較2020年報告的15%為多,但只有8%受訪者有興趣於本港置業,另有27%對置業持中性態度

呢個小子睇到有貨在手的, 有人會因為各種因素減持, 持盈保泰
而實在市場上係唔係咁淡呢?
小子的AA朋友, 今個月開左6單
從業者口中得知, 唔係大家想像中咁淡

買野, 最緊要量力而為
97年350萬一間太古城, 你守唔到的話, 1350萬呢家一間, 都係與閣下無緣
同一樣道理的


港千萬富翁43.4萬人 一年減16% 淨資產值反升 中位數1570萬


本港千萬富翁人數回落,花旗銀行昨日公布「香港千萬富翁調查報告2021」,以去年10月至今年1月的數據推算,全港擁有千萬元或以上淨資產的千萬富翁共43.4萬人,較2020年的調查報告減少8.1萬人,跌幅為15.7%,佔全港相關年齡(21至79歲的香港居民)人口約7.4%,相當於每13個該年齡組別香港人便有一位千萬富翁。2021年千萬富翁的淨資產總值中位數為1570萬元,較2020年報告時的1550萬元,上升1.3%。

分散投資環球市場見效

香港花旗銀行零售銀行業務主管李貴莊表示,去年千萬富翁人數減少,淨資產總值中位數卻上升,可能與股市表現及客觀因素有關。雖然中港股市下跌,但美股或有斬獲,反映多元化投資及環球化配置的重要性,而且千萬富翁「見慣風浪」,懂得平衡令淨資產上升。她提到,過去10年本港千萬富翁人數有升有跌,在2019年人數亦曾減少,但2020年又回升,平均10年來看是有增長。

該調查對千萬富翁的定義,是撇除負債,例如物業按揭後,擁有淨資產總值為1000萬元或以上,同時擁有最少100萬元流動資產。今次調查於去年10月至今年1月進行。報告指出,千萬富翁的淨資產總值組合中,有71%為物業,與2020年相若。在流動資產配置中,現金或存款佔比從54%減至48%;股票及基金分別為28%及14%,較上次調查分別增加1個及3個百分點。李貴莊解釋,去年仍處低息環境,加上債券違約風險較低,投資者傾向投資基金和債券。

逾七成富翁身家返疫情

另外,報告亦顯示,有超過七成的千萬富翁透露,其資產總值已回復至疫情前水平;另有33%受訪者坦言,最大的投資損失為股票,最差時平均損失110萬元。此外,有逾三成人表示,疫情令投資取態較前一年保守,會增持現金、減持股票、減少新投資及偏向低風險投資產品。展望今年經濟,近八成千萬富翁並不憂慮通脹或滯脹,將會繼續以股票、物業及基金為主要投資。

對於樓市前景,有24%千萬富翁看好未來12個月樓價,較2020年報告的15%為多,但只有8%受訪者有興趣於本港置業,另有27%對置業持中性態度。李貴莊補充說,調查在第五波疫情前進行,當時受訪者對樓市持進取態度,他們認為疫情屬短暫,過後樓價會上升。大灣區投資方面,大約每5個千萬富翁就有一個有信心在大灣區投資,最有興趣的投資項目為住宅物業,佔9%;其次是商業地產及經營業務,分別佔4%及5%,反映富裕人士在大灣區投資有很大增長空間。

慈母手中錢 由子身上搣

正所謂

慈母手中錢 由子身上搣

昨天講開個單位, 小子已經索到料, 原來個小朋友真係啱啱畢業無耐

慈母真係俾7M-8M 以上的首期俾佢上會

11.95M 計, 供3.95M, 月供20K 內

一買入即刻係地產界講的無敵MODE, 即係租>供

朋友話個小朋友扁咀, 因為阻住佢買樓.....=.=

小朋友, 實實在在係要俾D野佢地上身先會感覺到世界的脈搏

過多幾年, 事主老兄就知道, 打工, 搵2皮, 收租2皮6係一個幾咁痴綫, 幾咁反智的一個動作

小子相信不久將來位新買家一定會好感激佢老母今日所做的事

因為即使跌3成, 變左8-9M, 佢件貨都係原底有7M EQUITY, 佢老母真係現打現送左幾百個佢駛

如果市況無下行, 其實10年租金 (30萬X10 = 300萬), 約莫佢老兄係30出頭都已經供完層樓

雖未至於人生勝利組咁浮誇, 但係香港地, 最重成本一定係住屋, 搞掂左呢一個部份, 佢生活真係輕輕鬆鬆鄧梓峰


2022年4月26日 星期二

開班好好搵 開披床財自

 因為公司WFH的關係,小弟在家工作加小朋友X3 實在係忙得不可開交,真係不得不暫停出文。

話說雖然小弟成兩個月無出文,唔知FB係唔係有偷聽功能,小弟的FACEBOOK除左SUB左止凡兄的PAGE之外,理應係唔會有好多投資班資訊出來 (莫非FB知道小弟呢期有買貨? 實在太過恐怖了…….)

除左投資班的資訊之外,又有彈出叫人SUBSCRIBE 投資PATREON,每個月100蚊定120蚊,可以睇到作者寫文分析港股呀,美股呀,印度股呀等等…… , 你諗下,如果有1000SUBSCRIBERS, 100 X 1K = 10皮野, 如無意外已經高過好多人的月入了

作為一個有牌爛仔 (….唔係, 係有牌會計L),之後去做什麼family office,分析嘛…..講真,連ibank的所謂expert,講的都係千篇一律,當龍光出事,合景泰富唔知出唔出事的時候,唔知讀者知唔知佢地講咩? Take loss and go away…..

之後彈番少少之後,佢地會打來,呀快生, 呢期呢, 龍光合景好似又無事喎…D債去到60 cents to a dollar (即係100蚊跌到得番60蚊,YTM 40% 好好肉呀)…. Well…上個星期你咪strong conviction 話一定仆街GE? =.=

專業投資者的AUM都係呢D服務,其實無得怪, 小弟純粹搞下笑,大家諗真D,人地靠咩為生?

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嗱,無錯,係食佣,你無睇錯,我無講錯

同理,小弟若有意無意倒左某D人米,請見諒 (Sorry Sorry)

For retail investors, D sales 有一半係一D開班KOL,即係教你ABC但係收你一萬蚊學費個D,當然,開班者本人有機會有料,有機會無料 (for the avoidance of doubt,我唔可以100% assume 佢係呃錢,老實說,寫野係要時間的)

但小子想大家諗真D一樣野,如果你炒野都贏幾千個,你會唔會咁得閒野?

 同一樣的時間,你想用來贏錢定係寫野?

我相信,聰明的你,已有答案。

 如果齋睇同分析數字可以贏錢,咁BIG 4 應該請唔到人

 而實情就係, 教班的收入已遠遠超過本業

 咁作為俾錢一方的你, 明未?

 而小子作為一個痴綫的樓市blogger,唔講樓,又係會俾人掉磚頭,所以,OK,開始

假設你以1195萬買左海怡半島232E (呢個成交未出架,幾個星期後會報導破低價15XXX, BANK 1259), 買家係25歲後生仔, 個老母買俾個仔的, 唔駛睇地慘成交專頁

1200萬樓下可以按8成計,我就當你12M,借960萬,自住

*注: 25歲人頭點借9.6M呢? 聰明的讀者又睇到D咩? 不妨留言 (舖下路做KOL先, 先學下口吻....呵呵)

D三房半租金約莫26,000/月,一年312,000 CASH outflow

供呢? 1.6% all in rate30年供33,594,本金部份20,794,利息12,800

net difference 係幾多? 26,000 – 12,800 = 13,200,一年就係158,400

減埋差餉若每季3K, 老管1200/月,即係12K + 14.4K = 26.4K即係一年慳左13.2

小子計盡D俾你,作為一個會計L,應該計埋10年免稅額10/年,以MAX BAR 17% 計,即係一年又慳番17,000,算啦, 雞碎咁多,唔計

如果俾同一樣2.4M你,個return 5.5% (132,000/2.4M)

當然唔係risk free,樓價可升可跌係咪?

但觀乎呢十年,十五年,暫時都係買莊開閒…..筆者無意話買樓係贏梗

但係同一個2.4M, 睇下個records, 一年炒唔炒到5.5%?

又或者同一個equivalent, 5.5%的息率的股票,如果買定定唔郁,理論上個effect係一樣

而如果fluctuate ? 12M 樓郁10%1.2M, 兌番投入資金回報 (ROIC, return on invested capital), 1.2M/2.4M = 50%,若計入45萬的stamp12萬佣,共2.97M,即1.2M/2.97M = 40.4%

同一樣的2.4M,在股市,你有無可能搵到倍大10LTV的投資物?

同一樣的油量, 卻能夠去得更遠先得架嘛.....

同一樣的2.4M,搵到升10%的唔難,一日都可以做到,但係假設我地做足risk control,唔用老孖,即係2.4M 要升40.4%, 40.4%先等於成件事的回報…..

那當然,跌又跌另一個story,97-03年樓死hold到今天有得等,但係8? 有無得等?  領展100以上又要等幾耐?

D 野,講100年都係同樣仲係嘈緊,而作為一條會計L,以數論數,舖陳左係度,作為2個月無出文,寫長少少的文章,恰到好處

SIR 話齋,免費文章,行文1200字,已夠皮 (講笑)

有錢的,支持下小弟的Paytron,每個月120, 請小弟飲杯Starfks (係無的,搵到你要睇精神科,我無好介紹)

 WFH完左, 會有時間寫番多D, 三兄放心, 唔好投訴

https://sanrenxing80s.blogspot.com/2022/04/blog-post.html

2022年2月11日 星期五

谷草與田泥

近來又食幾餐FAREWELL飯, 又有都幾多舊同事, 朋友離開或者將會離開香港

小子統計, 賣樓走的50/50 左右, 無他, 港樓一早買樓都真係好好肉, positive carry 租>供

香港政府又成日免差餉, 香港樓暫時來講持有成本係極之低廉

相比起英國的, 你升50%, 但要交18%稅, 扣埋扣埋, 如果滙水跌, 你滙番USD/HKD有幾多賺頭真係唔多清楚, 麻煩就一定

For diversification, OK, 玩ALL IN的話, 小子係有保留的

無他, 香港, 無錯, 在本土香港人眼中分數係大打折扣, 抗疫成果好唔理想, 官員處事手法同民眾預期又有落差, 180人, 另加N個官員去出席生日會, 唔駛檢疫, 但係平民就圍封強檢5日

唔理咩政見的朋友, 都有微言

承上, 賣樓走的係50/50, 小子的公司80% 都係內地海歸, 又反其道而行去買

有人覺得奇怪, 小子則一向認為, 香港係人材流轉之地, 可能香港唔適合本土香港人, 因為同以前所"信奉"的制度有出入, 即係好似跑馬咁, 跑開谷草1600 C+3, 呢家轉地, 跑膠沙地或者田泥

哪怕你係金槍六十, 都跑唔到入頭3

香港在一些人眼中由100分跌到90分, 或者80分, 但80分, 在另一班人眼中, 係OK的

投資, 情感, 同大勢都要分開來研判

暫時來講, 移民潮係有的, 而且筆者預期會在3-5年內愈來愈快

但大局來講, 有無人填補空缺, 點填補, 政策面上如何處理, 還是一個未知之數

小子亦佩服英國人玩政治的手段, one bird kills two stones > _ < 

錢財, 人材, 一個吸星大法可以吸走不少中產過去, 客觀來講, 係幾高章


2022年1月17日 星期一

賣血者言

呢家香港政府仲係只靠賣地

股市收入下半年成交差到無朋友, 只係靠發展商補地價金額頂住個雞頭

情況就好似一個賣血養家的病人咁, 佢係唔會主動去減價去求售, 只會飲多D水去泵多D血去賣多D血

即係賣多D地, 叫多D地產商補地價去收多D錢

但係班官同埋公務員的人工係年年跳POINT, 支出年年加, 又無開新稅基, 香港D樓/地價下行又可以有幾多?

最慘係唔可以好似老美咁狂印, 又唔可以發債, 相對上好似好少債, 但係同時間唔發得債係對香港不利.

CASH FLOW 係一個國家, 地方, 企業, 人的血液. 一斷CASH FLOW, 便GG

睇下內房個班一發唔到債呢家市場有幾咁悲觀就可知一二

香港財政司司長陳茂波稱2021-2022年度財政赤字或超過原預估水平


香港特區政府財政司司長陳茂波表示,如果扣除發債、房屋儲備金和未來基金回報的回撥等因素,香港2021-2022財年的預算赤字可能會高達1,800億港元(231億美元),超過原估計的1,016億港元。

陳茂波寫道,受惠於經濟穩步復甦,加上市場對樓市前景偏向正面,賣地收入及發展商補地價的金額遠高於預期,而樓市及股市交投暢旺亦令物業及股票印花稅收入比預期理想,這些收入都大幅度緩和了今年度的赤字壓力。

2020-2021財年時,香港錄得2,576億港元的赤字,為近20年來最大,主要因一次性的疫情補助措施影響。陳茂波說,在疫情蔓延之際,香港需要努力利用公共資源,為中小企業提供支持,同時要保持穩健的財務管理。

2022年1月7日 星期五

的士投資 - 保監局接管泰加保險 下午交代詳情

小子對的士行情都有少少研究

的士投資, 又唔怕凶宅, 有咩事熄匙便可以, FULL PAY 左, 你其實幾好搵

個個都講呢D優點, 但係缺點係咩呢?


1. 極濶的買賣差價

你渣架紅艇 (行內人係咁叫) 入去問佢收唔收, 呢家當你480萬咁計, 佢叫收的價450萬左右啦 (或者更低), 當然你未買過就梗係話, 唔會GE, 人地都係做生意的, 你試過就知味道

間間都係咁X, 你用的士咩咩交易所, 最尾結果都係差唔多, 仲要俾佢斬多口佣金.


2. 包租係一個極度ON9的行為

呢家包租18000/月, 先唔理係唔係供=租定租>供, 問題係你包租的話, 一定要新車, 而且係俾最粗咪的司機去強姦你架車, 咁你個"車殼"會好快打柴, ENGINE 打柴又係你車主負責, 一架新的丰田要20幾30個, 佢好好人, 幫你做埋會, 2.X%. 用買樓術語計, 個裝修在幾年內必定變殘裝

而個殼差會點? 你以為租平D無事? 

錯了, 到時的士行會挑剔你, 叫你過主, 又或者以極低賤的價錢租左佢, "LONG 車"

咁你個所謂包租回報其實係極度無譜的一條數


3. 的士司機一定抽你水

好啦, 你話, 小子兄, 我唔俾車行租啦, 我搵單頭司機得唔得?

得, 第一, 按金人地同你講好少, 或者慢慢供俾你 (按金係有事時車主用來扣的墊底費), 咁其間一炒車就.....閣下自理

第二, 由於720萬個時好多新手買左係度, 所以呢, 以我地香港人咁精明, 一定係搶爛市, 呢家免按金又有, 供按金又有, 平租賤租又有, 逢紅減50又有

你係司機會點答個車主? 得, 咁我搵第二架啦, 88啦.

再加上, 每個月都會同你講風隔壞呀, 咩又唔順呀等等, 即係夾你跌錢出去.

18,000, 減埋減埋都唔知有無14,000

當然, 你有錢跌係OK, 如果你靠佢供車, 你注定每個月貼錢會合理D


4. 死門 - 車保

呢家係好Q貴, 2萬幾3萬一年, 即係圍番每個月2-3K, 18K減落去, 未計俾稅. 有無肉食? 相信唔駛太高智力都計到條數

呢家, 連保險公司都玩得死, 6161.HK 連生意都唔做

正所謂, 殺人的生意有人做, 蝕本的生意無人做, 明架啦.

賠付係好似60% 左近, 即係做一單輸一單. 搵你保啦....


5. 司機老年化

好多人話, 咁好似私家車保咁囉, 跟人, 有NCB 等等

現實上, 司機都係搵皮幾野, 好多老人家係過日晨玩, 邊個係upper hand?

好明顯你再加費用, 一定少左好多人做司機

早更420, 晚更390, 一日8舊幾, 30日2萬頭, 邊有咁筍?

扣埋扣埋, 90%係要倒貼, 仲要如果你自己唔玩的話, 一定係司機上把, 所以嘛. 結論我都唔多講了

無左保險後, 一係狂加insurance premium, 一係改formation and terms, 都係會趕走司機, 令到成個的士牌的投資價值的吸引力減低.

是時候體現問責制

呢D司長局長都唔知有無搞錯

真係幫倒忙

大佬呀, 國家努力抗疫, 你D高官走去飯聚?

D 類240個飯聚上限, 食野以外要帶口罩, 大家都要遵守, 無理由你地有得括免吧?

啱啱你老細先鬧完國泰CEO, 回力鏢快到一日打面, 你叫政府管治威信何在?

240人上限你如果全程帶MASK係無犯法, 只可以話敏感度不足, 但係條區局長呢?

大佬呀, 連安心出行都唔用......有無搞L錯先?市民出街食飯都用安心啦, 亦都盡量少D出街食, 唔會大支野百幾人開P咁高興?

呢家係全港市民同你埋單呀...

上次打邊爐事件又話會汲取教訓, 汲左D咩? 上次做咩事都未知, 你老細都已經幫你頂住個雞頭, 呢家又整鑊粥出來?

你老兄幾十萬人工一個月呀呢家? 香港市民對你老兄有少少要求都唔過份吧?

衰一次, 算, 衰兩次, 點樣樣先?

係時候體現問責制啦, 下話?

真心嬲喎. 呢家年關在即, 幾多飲食業市民俾你玩死?

如果係西安高官, 一早免左職無埋黨籍啦......真係有無搞錯?




























Omicron蔓延|入境處處長區嘉宏曾違反限聚令 高官宴會再揭無出行紀錄

10名高官日前出席過港區人大代表洪為民生日派對,因有賓客初步確診而引爆政治風波,特首林鄭月娥公開訓斥官員並表示感到失望。涉事入境處處長區嘉宏,被揭發未能出示宴會的出行證明。翻查資料,區去年曾違反限聚令被票控。

林鄭月娥昨會見傳媒時表示,10名涉事官員當中,民政事務局局長徐英偉屬確診個案的緊密接觸者,現已接受檢疫隔離,另外8名官員因有安心出行紀錄,證明宴會當晚9時半前離場,亦即沒有與確診者同時段同場,故不需要進入檢疫中心,惟入境處處長區嘉宏未能出示出行紀錄證明離場時間,在林鄭向公眾交代事件的記者會上被揭發。

對於有記者問林鄭,區嘉宏是否沒有遵守防疫規定掃描「安心出行」應用程式,林鄭沒有正面回應,她補充官員座駕的司機有駕駛紀錄,亦是出行時間的證明,及後有記者追問是否有官員自行乘坐交通工具離開,林鄭沒有再補充。她強調當局會「徹查到底」,同時會嚴厲跟進和調查當中是否涉及更多違規,又保證對官員的行為會作出適當程序。

林鄭昨在記者會多次用「失望」來表達感受,她指自己每日都在處理抗疫工作,但是一些官員卻沒有以身作則為市民做好榜樣。

翻查資料,入境處處長區嘉宏於2020年7月上任,去年3月他參與地產商恒大高層飯局時,因違反限聚令被票控。該飯局有一名出席女子報稱被同場的恒大高層強姦,警方接報展開調查工作,參與人士因而被揭發飯局同場共9人,因違反限聚令被票控。除區嘉宏,涉事官員包括時任海關關長鄧以海和保安局副局長區志光,而鄧以海亦有出席1月3日的過百人大型宴會。

政務司司長李家超(時任保安局局長)去年7月曾回應官員被票控事件,他表示涉事三名官員有疏忽,已汲取重大教訓。

2022年1月6日 星期四

又一波內房爆煲潮

今日出事/出過事的太多

總之CUT 派息的, 小心為上吧.

花樣年老闆玩到臨尾withdraw offer已令到市場唔再信任, 而先到期的BONDS, 個個都睇住佢還唔還到錢, 一做exchange offer 或者cut dividend的, 基本上都GG

暫時無事的, LOGAN, CIFI, COGARD, POWERLONG, COGO, CJMAO

其他如DAIFA, YUZHOU, SUNAC, KWG, SUNSHINE, MODERNLAND, EVERGRADE, FANTASIA, 萬7幾隻, 講都講唔哂

有道是內房先在老美吹爆債務BUBBLES前自行拮爆佢, 等老美2022/2024年轉莊 (都幾可肯定民主黨中期選舉慘敗), 政策又大變的時間, 加上加息 (25bps? 50bps?), 老美科技股等growth stocks 回調壓力下, 來年市場的危險愈來愈高, 要小心翼翼, 對市場常常保持謙卑之心


1月6日,据彭博,禹洲集团2026年1月到期美元债(ISIN:XS2100653778)势创11月1日以来最大跌幅。截至香港时间下午4:51,该公司7.375%债券每1美元跌3.8美分,至20.3美分。

1月到期的6%债券(ISIN:XS1555300497)每1美元跌4.6美分,至34.2美分。

1月到期的8.625%债券(ISIN:XS1938265474)每1美元跌4.1美分,至37.1美分。


1月6日,彭博汇总的价格显示,世茂集团2025年1月到期美元债跌幅势创纪录。

截至香港时间下午4:22,该公司5.2%债券(ISIN:XS1759179002)每1美元跌13美分,至47美分;这将是该债券2018年1月发行以来的最大单日跌幅。

此外,该公司2022年7月到期的4.75%债券(ISIN:XS1637274124)每1美元跌16美分,至54.1美分;2027年1月到期的5.2%债券(ISIN:XS2385392936)每1美元跌14美分,至44.9美分。


1月6日,据彭博,信用债交易员称,中国垃圾级美元债周四每1美元面值跌1-2美分,开发商债券继续领跌。

截至香港时间15:21,富力地产2023年到期的5.875%债券每1美元面值跌7.7 美分,至29.1美分,势创收盘新低。

禹洲集团1月23日到期的8.625%美元债每1美元面值跌3.8美分至37.4美分,本周累计跌幅达到21.7美分。

世茂2026年到期的5.6%债券每1美元面值跌7.4美分至51.9美分,势创三周最大跌幅。

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大發地產及中梁為保留現金 延遲派發2021年中期息


內地發展商資金壓力未見舒緩,為保留更多現金,有個別內房股決定延遲派發已決議的2021年中期息。

大發地產(6111)去年8月公布中期業績時,宣布派發每股中期息4.8分人民幣,並預料在今日(5日)或前後派付。公司指出經考慮近期內地房地產行業宏觀行業環境及市場波動性,為保持現金水平,已決議將去年中期息延至今年4月6日或前後派付。

公司指出縱使派付日期延遲,有關中期息仍繼續向於去年12月23日名列股東名冊者派付。

中梁改為在今年8月底派發2021年中期息

中梁(2772)則宣布將原訂於本月25日或前後,向本月13日名列股東名冊的股東派付的2021年中期股息,更改至於8月31日或前後,向在今年8月19日名列股東名冊的股東派付。

中梁指出於2021年下半年,中國政府持續對房地產行業執行從緊的措施,及維持「房住不炒」與「嚴控房地產金融槓桿」的政策基調。由於疊加的融資限制,房企境內的融資受到緊縮。從緊的住房按揭放款及房價的不明朗因素亦影響住房銷售的需求。加上自去年以來,多家中國房企出現財務困難及債務違約,在過去為行業提供主要融資的境外債券市場出現動盪和重大的市場失衡。境外資本市場對以上不利因素的負面反應已嚴重影響大多數民營房企的債券價格、國際信貸評級,及其利用境外資金渠道的能力。

中梁又指出期內已經採取果斷的措施去應對近期的行業困境,包括加快銷售與回款,節省開支、減少買地並保有現金。管理層對主動管理負債與去槓桿已展示信心與承諾。自2021年7月至周二(4日),公司主要以自有資金已歸還或回購合共超過8億美元本金的境外債券或貸款,同時確保足夠的流動性作業務營運。

鑑於中國房地產面臨的持續不確定性,中梁相信現在盡力保留現金維持流動性去應對目前的市場困境引致的不明朗局面,是謹慎、保守與負責任的做法。因此,以最佳利益作為考慮和平衡各方持份者的利益,董事會經過周詳的考量後,決定推遲2021年中期股息的支付至2022年8月31日(星期三)或前後。

2022年1月4日 星期二

市場化才是lesser evil

租務規管1月22日生效, 未生效已先加租

姑勿論坊間評論有咩分析, 市場才是答案, 來睇睇個答案:

規管1.22生效 劏房遭加租兩成


就係劏房戶係無能力對抗無良劏房業主

一切咩消防條例, 酒店條例通通不適用

其實你估房屋局知唔知劏房係邊? 落去行個圈都知啦.......

呢家係叫不作為, 唔係問題解決唔到

既然拍得四大地產商玩捐地, 點解唔可以做多少少, 等基層以及青年人有一個比較佳的居住環境?

在2019年社會運動時, 不少建制派以至中央官員都話房屋問題係其中一個導致香港人的怨氣直升的原因

呢家睇住劏房住戶俾人無情咁剝削, 父母官實在可以做多一點

安居, 才能樂業.

人擠迫中便容易退步~~~
小市民急切需要一個更好的居住環境, 睇下星洲? 有咩唔滿意都係番屋企喊, 呢家番屋都仲要同一家幾口迫.....唔屈病先奇


市場化, 政府要大量於邊陲地方起公屋, 只租不賣, 才是疏導, 才是治本.

華富邨以前都係山卡啦, 莫問地點, 搵熟地起屋才是正本清源, 當然150個移民最好可以從善如流減少, 係咁放人入來, 香港醫療及房屋負擔在政府來說是非常之大

150 X 365 = 54,750/年, 未計專才計劃.

一年新供應只係個萬幾個單位................
年首3季合共有11,200伙落成,僅佔政府全年預測約18,230伙約6成。
年首3季合共有11,200伙落成,僅佔政府全年預測約18,230伙約6成。
年首3季合共有11,200伙落成,僅佔政府全年預測約18,230伙約6成。

運房局:未來三至四年新樓潛在供應減至9.4萬伙


94000/3 = 31000伙/年 ALL IN
94000/4 = 23500伙/年 ALL IN

真係遠未足夠, 仲要係potential ......無記錯的話, 政府好多年都唔逹標.....
即係又要打折.....

而已批出土地可隨時動工項目(「熟地」)的單位數目為29,000伙,較第2季的27,000伙則增加約7.4%,創近9季新高。

另外,私人住宅施工量今年第3季數字為700伙,較第2季的4,300伙大減約83.7%;而綜合首3季數字為7,200伙,較去年同期的11,600伙減少約37.9%;不過隨著熟地持續增加,估計將陸續動工,施工量可望逐步回升。

至於私人住宅落成量方面,第3季數字為2,200伙,較第2季的6,700伙大減約67.2%;今年首3季合共有11,200伙落成,僅佔政府全年預測約18,230伙約6成。










規管1.22生效 劏房遭加租兩成


政府規管分間單位租賃的《2021年業主與租客(綜合)(修訂)條例》、即劏房租管條例,本月22日生效,按條例規定,租客與業主簽訂標準合約,租客享有4年租住權保障,業主續租時加租幅度不可超出10%。

但有關注組織透露,不少近期完約劏房戶都被大幅加租,幅度均高於新例所訂上限的10%,最多更逾20%。

住戶憂逼遷無奈接受

葵涌劏房居民大聯盟成員吳堃廉指出,條例大致內容已於去年曝光,惟他近日接獲有劏房戶反映,業主加租幅度明顯偏高,甚至表明會在本月前加租,有劏房原本租金約5000元,業主早前要求加租1300元,加幅超過20%,但租戶因缺乏經濟能力再搬屋,只能無奈接受;亦有近期續約的劏房戶表示,目前仍被業主濫收電費,惟擔心主動提出會被逼遷。

政府發言人稱,根據新例,分間單位租賃的規管周期,須由連續兩項規管租賃組成,租期兩年;分間單位首期租賃的租客有權獲授予次期租賃,享有4年租住權保障,租期內租金不得上調;次期租賃租金加幅不得高於差估署全港性租金指數相關期間的百分率變動,上限為10%,條例訂明,業主不得向租客濫收雜費或指明公用設施及服務。

發言人又說,差估署將負責條例執行工作,該署成立的新小組會協助公眾認識規管制度、處理查詢、就租務事宜提供免費諮詢及調解服務、在新法例實施後發布申報的劏房租金資料,以及採取適當執法行動;政府已委託非政府機構設立6支區域服務隊,協助差估署在地區層面宣傳新例,並處理一般查詢。

2022年1月3日 星期一

報道指納米樓存風險 銀行研停按揭

 

新一年祝大家無風無浪穩坐釣魚船

啱啱今朝報道, 中小型銀行又研究收緊納米樓, 唔俾按揭......
咁即係迫D唔係FULL PAY的朋友仔買更大面積的樓啫.......
玩到咁大, 一係納米樓古董化, 一係直接推高大呎數 (280+) 的樓價???

唔俾按揭, 直接將納米樓的二手市場殺死, 變左有價無市, 買樓求借貸, 呢家買第二間已最多按50%, SUBJECT TO 自己人工的約110倍total loan size, 呢家新的多樓人士的LTV 其實係處於極低的狀態, 同一時間, first time buyer的LTV 往往係80%-90%, 這造就愈遲入市的人, 防守力愈來愈低的普遍現象 (假設沒有父/母幹*)。

* 恰巧, 因為好多人的人工都過唔好5皮-7皮的關口 (除左醫護, POLY 4寶同FI個D)。好多人的人工都在呢個關口位KIC住, 即係要長老出手加持先可以上到人生的唯一一架車。

攪埋細價樓唔俾按揭, 即係叫大家規規矩矩, 房住不炒, 連上會都唔俾你上。

報道指納米樓存風險 銀行研停按揭

<匯港通訊> 《星島日報》報道,有中小型銀行鑑於納米樓呎價過高又可承做九成按揭,在風險考慮下,早在政府公布引入限呎樓措施前已在研究停做樓宇面積250方呎以下單位的按揭貸款,惟暫未有最後定案