2023年1月10日 星期二

某種老朋友 - 香港地產的隠憂

 今日小子又收到個老朋友移民的消息

老實說, 近一年食FAREWELL飯都食到我減唔到磅 (小子一星期游5日水) 都仲要肥左, 問下R兄, 三兄全兄就知. 上次見面話瘦左D, 係無食咁多野囉. 自然瘦下來.

上一篇寫完地產的good side, 其實有續集, 香港地, 其實地產的隠憂只有一個 - 人材流失

呢家移民潮出現係不爭的現實, 全世界都在搶人材 (用個搶字其實並不過份), 英國5+1, 加拿大的讀書簽, 仲有澳洲 (門檻高少少), 每個國家背後的原因都相似, 就係人口老化

小子加國的遠房親戚又番來話去到的黃絲好廢, 英文又唔得, 渣車又唔得 (呢個TERM呢家已OUT左)

小子心中暗笑, 閣下去到加國時, 又是否IELTS 9分? 班後生仔唔識渣車有咩咁出奇呢?

假假地人地都係U GRAD, 仲有話人地都係死窮鬼, 真係只見其面, 不見其底, 又或者佢的SAMPLE SIZE有問題

小子身邊有一個係沽左層樓拎到10M過去, 仲有公司請埋即落地即做, 係大學同學來的

第二個係小子的好兄弟個妹, 一層美乎新村FP, 老公一層曼克頓山FP, 收住兩間租過去

當然梗係有好多小朋友過去, 大家SAMPLE SIZE 都唔係COMPREHENSIVE, 你話D人係廢柴, 我話D人走哂D錢過去都得, 因為兩者都一定係唔係true and whole picture.

講番正題, 每個國家都想爭取D後生仔去交稅, 做活化"奴動力", 英國好多藍領的工係班懶惰的白人唔做, 華人去到唔介意做. 你去到肯做, 唔會餓死, 而且可以補充人力市場的缺口, 所以各大國家都出手搶人, 香港人又聽話, 又唔多事, 實在係不可多得的人材in a general sense. 有華人的內斂及怕事特質, 以及話頭醒尾, 優質人材也

呢個人材流失, 係對香港地產市場的heavy blow. 因為佢地生在香港, 全家都在香港, 呢家移民或者等移民下, 購買力/意願下跌係可以預期

而中國內地輸入的優才, 會否視香港作為永久居住地, 落地生根買樓, 尚是未知之數

在此消彼長下, 再加上政府辣招打壓投資需求, 有幾層再想CHIP IN 個班又無得買, 又無得借之下, pure demand and supple issue, 樓價在這個sentiment 下係有隠憂的, 至少, 沒有大升的catalyst 在這個階段可以預期.

2 則留言:

  1. 本身一自住两收租, 今年都放了一層. 而家揸住近千萬Cash....等機會

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  2. 港樓其實都有PE compression既問題,DSD下有錢中產人都唔可以買多幾間細,通常都係6-12球既貨,租yield 2.5% (半新樓物管可以食到你得2%)咁上下即係40-50倍PE,有增長100倍PE都得,如果冇增長的話,PE返到去20倍以下都唔平, 但係已經要插50%,另外出外留學城本平左,好多人自己唔走都仔女走(特別人係本身就打算入名校果D),同換樓需求大減(未計仲應增加),對租金亦有壓力。 平均leverage仲係好低,但其實好多已經係樓齡40年以上唔會成交既死貨,美孚都好多50年了,太古城過幾年都係,仲做25-30年按過2047共同富裕? 而過去3年多數人都係9成按,半新樓買家多數都係負資產,只要樓價再跌5-10%,2017之後買所有買樓既人都係負資產,係一個流通量低既市,一隻股有幾%貨要洗出街就可以跌幾成...

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