快活谷小子財自之路: 樓市實的的 (一)

2017年9月29日星期五

樓市實的的 (一) - 借貸力

今時今日上車實在係好困難, 難係難在幾個因素, 第一個係講「借貸力」

今天講緊你買二手樓的話, 基本上有3個LEVEL:

LEVEL 1. 細過400萬
可以按保借盡9成, 首期40萬, 厘印9萬, 佣金4萬; 唔連裝修共科53萬 (或更少)
供款每月以2.15%息口計,供30年, 月供13,577
但值得一提係用按保的話壓測係用DSR 40/50 計 (有別於一般50/60)
注: 40/50 係指以2.15% 按息下, 借款人總供款不得超出40%, 而加3%後以5.15%基準計, 不得超過借款人月入的50%.

即係話, 用按保買400萬樓借360萬, 係需要約13,577/40% = 33,942 月入; 或19,656/50% = 39,312月入
取其多者, 約為39,312 (即係40,000 月入)

問題來啦, 40,000 月入先借到360萬, 仲要推爆月供13,577;
供款佔家庭收入比 13,577/39,312 x 100% = 34.53%

呢樣野就非常吊跪, 政府成撚日講個供款比率係>50% 自然唔成立, 你行入銀行係無可能借到>50%; 拿當然你話借財仔借發展商二按就無得計. 但據小子所知, 班官係計埋CREDIT CARD同埋PLOAN 等等無抵押貸款而得出呢個% (因為財仔不受HKMA 管, 發展商都係, 所以佢地邊度有DATA?)

2. LEVEL 2: <600 萬
按保最多借80%, 即係你要準備20% (120萬首期 ), 18萬厘印, 6萬佣, 即係要144萬先可以上車
同樣地, 借盡480萬, 用50/60 計 2.15%/5.15% 要求 36,206/43,681 收入
30年供款, 月供18,103, 即係 41% 家庭收入

3. LEVEL 3: >1000萬
借5成, 500萬, 月供18,858, 月入要求37,716/54,602
30年供款, 月供18,858, 佔家庭入息34.5%

即係供款佔入息比率都係MAX 41%, 風險算唔算高? 各人自有演譯方法.
但小子覺得係偏低, 至少相比起97年人人都可以9成上會來講, 係健康好多

咁又有人會話, 咁我靠父幹去突破呢個象限, 得唔得先?

「上車靠父幹」成風金管憂家庭風險增

得! 但係父親大人搞按揭都係受制於HKMA 的按揭措施所限, 如果佢將FULL PAY 樓加按 (好似班官咁講), 假設佢唔會借康X按揭 (年息12% - 26%) , 去BANK 借, 都係要睇入息. 如果你父親大人咁把炮又有40,000 人工 (假設60+), 咁佢就可以用間樓套到最多360萬 (即使佢間樓值2000萬都係只得360萬)

如果行歪路, 用ASSET PLAN MORTGAGE, 最多都係借30% , 如果你父親大人層樓值2000萬, 都係加到600萬出來咁大把 (即多240萬), 而且最賤係銀行多數唔肯做同埋息口係貴D
因為銀行來講, 60幾勾借幾百個, 佢係會認為風險高過後生仔借幾百個, 而REGARDLESS OF 條老野有間20M 野HOLD 住....幾咁吊跪呢?

由此而推論, 二手市場的新買家, 都係要求充足的子彈先可以買到心頭好
以小子為例, 間3房套連厘印用左我6M (間野10XX),未計裝修. 因為有埋裝修會叫天價, 只有殘裝才可以以高市價少少/貼市價出售

香港政府就係想推哂班比較無實力的買家去新樓借二按, 令到銀行風險減低. 大佬你四大地產商要賣樓吖嘛, 你借埋俾佢地就得
所以地產商係知道風險所在, 先會俾個特高息口去平衡番個DEFAULT RISK
好人好姐係唔會去買新樓借爆的, 只有實力不夠或者首期唔夠想夾硬一開二的貪心鬼先會監粗推
但係後者又可以將原有物業出售以冚番條數, 所以嘛...都係得番實力不夠者 (好似個兩個空中服務員) 咁, 搵5皮買8.7M

是以小子得出結論, 係二手樓買家實力比97年來講係強好多; 強係強在入息, 強係強在有足夠首期
而呢班人係香港職場入面都係中高層之輩, 分分鍾家庭月入不止此數, 防守力應該都幾高

再加上15% DSD 的罰則, 持有多於一間者, 再買番罰15%, 即係叫人唔好炒樓, 亦唔好沽樓, 所以呢批人係唔會沽, 並唔係善價而沽.

以下補充一些資料以作參考: