減MLF, 政策被迫轉向

今日公布內地7月三頭馬車表現失速, 全國規模以上工業增加值同比只有3.7%增長, 低於4.4%預期。

社會消費品零售總額+2.5%，又遠低於4.7%預期

全國固定資產投資+3.4%, 又低於3.8%預期

麻辣粉MLF 即時放水

8月15日，中国人民银行发布公告称，为对冲税期高峰等因素的影响，维护银行体系流动性合理充裕，8月15日人民银行开展2040亿元公开市场逆回购操作和4010亿元中期借贷便利（MLF）操作，充分满足了金融机构需求，1年期MLF中标利率从2.65%下调至2.5%，7天逆回购利率从1.90%下调至1.8%。

我地再睇下內房債2023年到期的發行商情況, 基本上死Q哂, 得番Radiance (其實個價係流的, 你QUOTE 沽係無bid offer)，再者係yanlord (新加坡仔), 又係假的價, 無人會用97.7接的

SEAZEN 即係新城好D, 同系FTLNHD 2025 呢家做緊21.82, YTM 101%

概括來講都係GG, 得番國企如YUEXIU, COGO, PINGRE, CHJMAO, VNKRLE 等等無事, 最MARGINAL 係龍湖LONGFOR 2027, 但咁耐先到期, 有無事真係無人敢講

老碧爆雷後, 內房基本上係團滅咁滯, 今次減MLF 會唔會係政策轉向的第一步?

疊加中植中融爆雷, 內地好多理財的底層資產都係內房債, 要爆到幾多央企中招先會肯救sector 呢?

又, 708 恆大汽車呢D賤人借屍還魂搵NWTN 接盤再加自己債轉股搵香港股民笨柒埋單炒高散貨真係極度可恥

邊個會接一間equity deficit 的公司 (600幾億deficit), 免左債都仲係負緊400幾億

皮帶哥呢D真係要約一約談吧

賭胆 - 貝沙灣的故事

跌市/淡市執平貨, 只有3個可能性及條件:

1. 錢

2. 賭胆

3. 錢和賭胆

如果拿不出50%資金，是買不到樓, 在二手樓係堅的

筆者仲記得, 其中一件就係2008年雷曼破產當日買入的

當時小子準備緊考final paper, 溫緊書落左去行下, 行行下, 話LEHMAN 執笠啦喎, 膽粗粗入去地產舖, 仲記得係世紀21, 叫佢拎筍盤. 佢碌大隻眼望住我, 最尾1個鍾後簽左PRELIM, 再鋤多15%.

當時好記得銀行仲要玩埋職業的, 做銀行的佢怕你無Q左份工仲煩

今日長實開完價, WHATSAPP不斷响話係世界末日, 誠哥投下樓市核彈等等, 咪住, 廣告價都係13K 啫

你二手PE 都14-15K有貨啦, 有幾核彈先?

均價2.9M 嚇親大家係咪?

反而呢家移民潮先係小子最CONCERN的地方, 有中產移民/移居係不爭的事實, 政府自己都話收少左好多報稅表, 再加上學校殺校因為收唔夠人, 已經知道係無得抵賴的一件事, 無啦啦點解今年收少左咁多份吖? 

無論為咩原因移居都好, 佢地走左撈得掂撈唔掂也好,  小子身邊有好多呢D人"移居"左, 亦有不少人留下或者暫時未走, 而個班好多都有樓或幾層樓, 沽出左, 令到供應增加, 再加上呢家輸入外勞下, 香港個班專業人士唔知道自己個位穏唔穏, 自然唔敢落注, 唔敢加按, 睇住自己荷包做事.

即係個target audience 少左, 雖然輸入左內地高才, 但佢地7年後先可以用新額去買樓, 否則係先買後退30%, 所以呢家見到的現象就係, 租務市場旺到PK (即係留學生同埋新香港人租), 而買賣則兩閒

7年後會唔會先係升市的開始, 無人知

今天一手或二手去貨, 暫時少左人接係預期之內

仲有, 樓唔係賭國運咁簡單, 係一個人賭埋自己身家性命財產借30年的錢去賭的, 還唔起就88玩完, 所以, 跌市少人買樓就係咁解, 因為risk adverse 係人的天性, inborn risk taker (即係病態職業成功的賭徒), 只係佔population 的極少部份

有多個誠哥蛇吞象食青州英泥又食到和記黃埔? 雖知併購唔到同埋買樓供唔起都係life destruction event.

小子其中一篇最喜歡睇的ONLINE的文章係, 值得讀者一睇

$3,630買貝沙灣的故事

因為每次上E線金融網，主持人劉羽葳問及樓市看法，近一年都是看淡，故突然好像成了末日博士，最近朋友傳來一篇文章，其中一點提到跌市時，如果拿不出50%資金，是買不到樓。

在這裡想跟大家分享一本書，名叫「樓神秘笈」，是星島日報於2013年出版，內容是訪問香港各大發展商的高層，分享他/她們的經驗，其中一章是講述盈大地產，主管銷售的執行董事顏金施女仕，當年貝沙灣是在2003年2月14日情人節開售，初期反應甚佳，每呎賣約5,000元，可是3月沙士突然殺到，無奈要不斷減價出售。

顏女仕憶述，整個樓盤唯一一伙，最平的呎價是$3,630，別以為是騎尼單位，據說還是極高層，由位「口罩買家」買入，後來樓價回升時，這位「口罩買家」比其他業主多賺一倍。

翻查資料，貝沙灣當年夥拍匯豐銀行提供樓按優惠，包括1. 首三年淨供息一按；2. 發展商提供的首兩年免息免供兩成半二按優惠，即是說只要有樓價的5%，就可立即買入，如面積是1500呎，$5,445,000樓只需付出$272,250首期就可做業主。

如果還嫌槓桿不夠，以下肯定幫到你，3. 買家可先以原有物業抵押套現作貝沙灣的首期，還款期長達二十個月，即是說有自住樓，將其作抵押，連一毫子首期都不用付。

一般人理想當然覺得，樓市下跌，銀行會落雨收傘，到時會很難借錢，但其實這想法的盲點，歷史事件告訴我們，於跌市中心急想成交，肯定是賣家，二手樓賣家沒能力提供二按，但發展商大部份都有能力，故大家在考慮買樓投資時，不需太擔心融資能力，反而應著重管理，自身的積蓄、現金流和還款能力，這亦是自己經常強調，建立長遠儲蓄計劃，增強現金流的原因。

另一個盲點，反而是低息環境，是否還理所當然地，維持現有水平，美國加息很多人也已說過，但大家有沒有想過，如國內的錢荒漫延到香港，到時利率會怎樣，這並非天方夜譚，今時今日的香港銀行，有不少與內地公司有業務往來，幫助他們在香港以美元融資，再以人民幣匯回內地，現在銅價和人民幣雙雙急跌，可以視而不見嗎？

https://hk.finance.yahoo.com/blogs/%E9%B4%BB%E9%B5%A0%E7%B6%93%E5%BF%97/3-630%E8%B2%B7%E8%B2%9D%E6%B2%99%E7%81%A3%E7%9A%84%E6%95%85%E4%BA%8B-061707221.html

親海駅開車位價 - 第一件13K 290萬

終於開價單了

鉅哥開倉派米, 睇下你地賭唔賭先? 講笑...

其實呢個真係玩串哂個市, 你肯篤就有, 包借9成, 你3房1037萬, 1%/2%/3%息俾你賭

本身你1038萬按HKMC 都可以按到, 呢家真係借埋平息俾你推3年

1Q清係市場合理預期, 但係如果清唔到呢....就痕到喊了

準買家只會愈來愈縮 (IF 清唔到)

鉅少真係呢, 將你賭的誘因推哂出來, 你肯推就得

發哂茅啦今日鉅少, 頭槍清到加價加到15000, 15500, 16000, 加到D人唔抽為止

記住, 加上平個批親海係無海, 平個D波蘿炒飯係無波蘿

要聞下香港築地鯉魚門個D腥風架應該要

https://youtu.be/MyiG1Q3XZj8

第一批有件廣告價290萬, 210呎, 均價13K

三房面價17K, 即供14.4K

平唔平?

高海寧本身於2015年已經以525.7萬元上車，購入油塘PENINSULA EAST 1座中低層B室，實用面積522呎的兩房

請各位讀者自已judge了

發展商公布，當中3房1套連儲物房單位(2A座9樓A室)，實用面積718平方呎，定價1280.3萬元，實用呎價17831元，最高折扣19%，折實價1037萬元，折實呎價約14443元。

https://ps.hket.com/article/3583360/%E3%80%90%E6%96%B0%E7%9B%A4%E5%83%B9%E5%96%AE%E3%80%91%E9%95%B7%E5%AF%A6%E6%B2%B9%E5%A1%98%E8%A6%AA%E6%B5%B7%E9%A7%85II%E9%A6%96%E6%89%B9132%E4%BC%99

誠哥式的雙贏

 誠哥波老道玻佬老撻,  收番21億港紙

早在上個星期, 小子其實覺得長地1113係有不少的售樓壓力, 因為上年已入賬的波老道項目, 今年係一次過勾番出來

以長實GROUP的特性, 其實大公司每年約莫都會做BUDGET 預左每年條數約莫係幾多

小子亦曾於誠哥公司做過, 9月份的大BUDGET俾鉅少的時間其實已經定落左大部份的數字

所以, 波老道老撻其實對鉅少係surprising, 亦要努力追番條數, 否則年尾交盤死數出來, 一來唔係鉅少作風, 二來對公司股價有壓力

正當小子諗緊親海駅會唔會開低價時, 又或者鉅哥用咩招去去貨呢, 甚至懷疑會唔會鉅哥俾埋優惠D客上會以求一Q清的時間, 鉅少直頭出呼吸PLAN 俾你地上車

《本地樓市》長實油塘「親海駅II」料下周開價 首批涉132伙

呢132伙, 打個約數係15M 一間 (其實用得G字頭的家電, 應該唔會太平沽, 淨係家電都十幾二十雞)

15M X 132 = 1,980M, 啱啱好19.8億, 即係拎玻佬老撻條數俾下家上會

對於1113 來講, 基本上係無得輸

在公司層面, 又唔會出現資金壓力, 而且如果真係一Q清到132伙的話, 即刻又有20億sales, 又可以頂一頂番少少條數

小子估計均價17,000/呎, 即管睇下估唔估得中吖嗱

而油塘區二手就冰封, 其他發展商無咁夠財力的, 理論上一係低價沽, 一係就放係度等鉅少出貨先, 應該係後者居多

而是次亦都俾無樓的人士賭個市的機會, 定息1%/2%/3% FOR頭3年, 係呢家又加P 的情況下, 10%首期, 供息唔供本又有得"賭", 你敢唔敢同鉅少賭?

無論結果如何, 長實都係無成本咁同你推多口, 真係誠哥式雙贏

鉅少真係不愧為撚數的高手, 好野.

小子亦會預期將來鉅少的盤會俾呢D優惠去"散貨", 始終無左208億SALES, 對於1113 來講係幾SUBSTANTIAL的打擊, 正常的一間conglomerates係會努力去追番條數, 而鉅少無他, 錢多, 送埋你上車又點話

之不過你敢唔敢同佢老人家對賭呢? 

新按揭措施詳談 - 益左邊個?

小子收到MESSAGE, 問作為專寫樓市BLOGGER, 可唔可以再多講少少關於是次按揭措施對各個階層的影響, 好, 有要求下, 即管俾多少少時間寫下

先RECAP 一下新舊對比

簡而語之, 有3個點

第一係1200-1500萬的樓, 由以前的50%, 可以經銀行按到70%

第二, 1500萬可以MAX 按到8成 (如果用HKMC)

第三, 15M- 30M 可以按到70%

1. 對於無樓人士

a) 如果你係aim at 12M 以下, 舊plan下你都係掉2.4M 就可以買到12M 樓, 正常區份3房套不成問題, 你家庭收入有10萬左右便可以

在新制下, 你可以買到15M (注: 可以加10%保費HKMC 來remove壓測, 所以其實實際上, 無樓的, 你鍾意賭, 俾你賭到15M , 原本俾12M 你, 你夠高收入便可以)

b) 如果你aim at 15M+, 新plan 可以借到1200萬俾你, 舊plan 係9.6M max, 如果你有多D downpayment, 係可以再買大少少

而好似上一篇文所講, 在這個5% 息的定期下, 如果唔介意租的話, 係無intention 同incentive 去買, 因為你買的話, 仲要食左條mortgage , 再加個capital 本身係可以收5%息

計數來講, 以經無以前咁著數

雖然小子係樓市KOL/blogger, 但係作為一個CPA, 計數亦要兼顧, 而且我又唔係開班搵食, 又唔收廣告, 在這個高息情況下, 我個人真係認為你要計得掂條數先好郁手, 而今天如果你租樓的CP 值係比以前有著數

當然, 你一間都無, 而且又唔打算移民的話, 小子經常講, 留下的人, 買一間係自用需求, 買間12M 樓下其實無傷大雅

2) 有樓的人士

轉按的機會來了

呢家回贈3%, 而且可以按多10%, non-residential 或者現契番按可以按多10%, 如果你的袋入面想多D錢, 在高rebate下係可以考慮的, 當然, once again , 唔該你按出來的錢唔好多手多腳放左係股市, 乖乖地放係mortgage link, 呢家港府輸入內地人材, 同閣下的工作有抵觸的, 係有機會俾佢地搶左份工, 如果你唔夠照的話

至於低下階層的工, 本身你以為做譚仔或者巴士佬個D點都有2皮, 係的, 但呢家都會有外勞, theoretically speaking, 如果你想渣巴士都唔係咁易 (當然呢家缺人缺到PK, 入左外勞有幾缺真係人知)

點都好, 如果rebate 又夠, 你又有額的話, 拎錢放係ML , 唔好多手, 可能係作為業主最著數的一著

若然讀者份工好safe, 而又想係香港買野, 加按出來舊錢, 試下俾票執死雞或者有機會有意外驚喜, 始終呢家係有一批人想移民, 唔介意平少少賣出自住物業來避英美的稅

3) 內地專材

小子工作地方的內地同事就好開心, 人地睇緊20-30M 個D盤, 正正係佢地呢批人的目標, 新出台政策唔多唔少主打都係幫佢地上車

佢地住慣大碼野, 兩口子已要住3房, 有小朋友一般4房起, 仲係50%按揭對於幫助佢地定居係有害無益

今次大贏家怕且佢地一定係榜上有名

新按揭調整措施

啱啱呀余總宣布 新按揭調整措施

兩個大字：無用

1500萬以下, 7成

1500萬至3000萬, 6成

30000萬以上, 5成

非RESIDENTIAL, 60%, 出租維持50%

按揭佔供款比率維持50%

即時生效

其實呢家1200萬都可以按8成, 你唔放壓測, 係無Q用的

1500萬俾3成放低450萬, 大佬, 你供1000萬要供幾多? 約莫46K, 加3厘, 借款人收入係100K+, 仲要佢無物業

千析要記得, 1500萬樓呢家租緊30000左右, 你要我供46-50K, 仲要我有100K+收入先夠照?

其實邊個引起炒風吖.....

真係俾自住換樓的財務安排

最受惠係轉按甩名可以打波按多D錢出來, 但係用按保去加按CAP 錢其實唔係好合乎經濟原則

至於自住呢, 息乃削肉之刀, 愈大的樓, 愈低YIELD, 假設讀者有450萬CASH 去做定期, 5% 等於22.5萬一年, 如果租一間1500萬樓, 你當30000租金, 一年都係36萬, 只係跌13.5萬出來

理智的人係唔會出手的, 更不論有炒風了

10年前的高精密

小弟10年前好鍾意炒殼股, 買左10萬股591.HK, 停左11年, 竟然番生了

https://today.line.me/hk/v2/article/3N8DXvE

解釋仍然係ON99, 完全address 唔到點解係國家機密

而net cash 又有番咁上下, 令到小子10年前中伏

suspend 時1.22 入, 呢家拎左實股出來貼牆紙

怕且應該唔會入番IB 了, 留來作警世之用.

炒股及投資, 最重要係面對自己的失誤, 小子仲記得個下呆L左的反應

切記唔好over-trade, 買任何股票, 基本面有幾好, 幾有信心都好, 都要預左佢停牌或者佢會出一啲意想不到的東西.