C觀點 - 全城滙熱賣

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全城滙熱賣 顯示了些甚麼

颱風「天鴿」襲港，無阻荃灣新盤全城滙熱銷。開售前，入票的情況十分踴躍，在每人限入兩票的情況下，仍累收2萬票，顯示有意購買的買家最少有一萬個。據前線的經紀反映，今次入票的水分不多，大部分入票的人都有到場等抽籤結果，把已經比平時大的售樓區也擠得水泄不通，結果當然是一鋪清袋。

全城滙賣得這樣好，市場有點意想不到。原因是今年以來荃灣推出的新盤不少，單是海之戀已有逾千個單位，已消化不少購買力。加上新盤市道從6月份開始已有放緩跡象，經過一輪發展商進取加價後，很明顯已遇到阻力位，新盤的銷情已出現阻滯。

當時市場上的人有兩種估計，看淡者認為市場有機會掉頭回落；看好者則認為，這次遇到的阻力位只是心理上的阻力位，市場上的資金仍十分充沛，買家的抗拒情緒會隨時間而消減。

誰知全城滙的發展商不想花時間等買家慢慢適應新的高價，轉而調低售價去測試市場的支持位。這次策略十分成功，一步就試到市場的支持位，發覺15,000元左右的呎價，在荃灣已很受歡迎，配以由發展商提供的寬鬆按揭，銷情更是如虎添翼。

由於全城滙成功為市場試到支持位，並顯示市場上的潛在買家仍有不少，市場的氣氛又轉趨熾熱，令今次市場調整只維持了短短3個月，估計9月份市場又會重拾升勢，令那些希望等樓價進一步回落後才入市的人又一次感到失望。

市場出現這樣的情況的確令不少人覺得難以理解。不是說樓價已與大多數人的購買力脫節了嗎？不是大家都在埋怨樓價已貴得完全不合理嗎？連政府高官亦多次勸喻買家入市要小心，那為甚麼樓價仍這麼容易找到支持位？

人們之所以對這種現象沒法理解，是因為他們忘記了樓價不是由多數人的意見來決定的，而是由願意出真金白銀去買的人決定的。多數人都買不起樓，多數人都想樓價跌，都不足以令樓價下跌。因為香港每年私人住宅的新供應只有2萬個左右，如果人人都買得起，根本不夠分。所以樓價只能升到只有少數人買得起，並願意掏荷包去買，才能平衡供不應求的情況。

香港有740萬人口。不計18歲以下的(不是民意調查的對象)，也有670萬，所以每年只需有0.3%的香港成年人打算(並有能力)在當年買樓，就足以消化當年的新供應。所以之前有民意調查說，有意在現階段買樓的人非常少，只有6%左右。我說這怎算非常少，6%的成年人有40萬，香港全年一二手的總交投量也不足10萬宗。這表示只需6%的香港成年人打算買樓，就足以包攬香港5年裡樓市所有的交易。如果明年又有新的一批人想買樓怎麼辦？

由此可見，用民意調查去推論樓市的趨勢是不恰當的，千萬不要以為身邊的人都說樓價貴，樓價就會跌下來。全城滙好銷反映現階段市場仍有足夠的有效需求去消化市場的供應。在資金出路不多的情況下，不排除仍會有資金流入房地產市場，令樓價進一步上升。

(轉載自am730C觀點2017年8月30日)