2019年7月23日 星期二

海怡戰報 - 首次開埋單位

小子的犬兒S出世後有陪月姐姐的幫忙, 小子得以在全力照顧大哥的同時可以陪睇樓

今次係海怡半島2.5房同埋3房

附上最新的海怡戰報

2.5房已經全綫升穿10M,而3房已經白飯沽清,得番D垃圾貨仲要叫到11M +

但同比價錢, 3房的11M 連2房西環權力核心都買唔到 (例如泓都)

小子亦都由相熟經紀了解到某葡資家族因為要分家,所以開始將海怡半島,貝沙灣以及深灣軒持貨以市價的輕微折讓沽出,若各位有意入手的話,可以主力此業主的單位,因為FIRM 賣加埋唔會似用家們扭屎忽花。

而元朗黑夜亦令到有一件比較優質的貨跌出來,小子第一次明言單位, 係19座20E

632呎由當初不合理的叫價12.28M,減至11M底價

當然,如果閣下有心想在元朗黑夜後執"合理價錢的貨", 即管出手打呢件,分分鍾俾你扑多30-50萬

19座係3期3房地鐵站上蓋,方便來講100分, 而景觀主要係內園樓景以及少少海 (在21-22座的中間的海景)

光猛度其實都係可以接受。而估價亦估足。

人心虛怯,更要出動執平貨。

*亦在此為昨天理解錯誤失言向三兄致歉 ^^

  • 地址: 香港香港仔/鴨脷洲海怡半島第3期 第19 座美康閣20樓E室
  • 港幣估價11,490,000
  • 建築面積 (平方呎)785
  • 銷售面積 (平方呎)638
  • 樓齡 (年)25
  • 估價日期2019年7月23日



大西北發展計劃的負溢價

經過元朗黑夜一役,身邊有不少朋友住元朗,租好買好,都有感實在不太安全

鄉黑今次破天荒合作,令到不少元朗友都有感該區治安實在麻麻。有錢實搬走,係小子呢幾日最多聽到元朗友講 。

經此一役 (小子都係唔多想講政治,講番投資好少少),基本上都係元朗。不了。

而元朗例如GRAND YOHO,貨尾794' 都賣緊14M。

同等價錢在港島已經有得揀,補一百萬左右在海怡,筆者的主區已經可以有橫行天下的氣勢。

但係租務方面就窄左少少,元朗三房好多都係租緊18K - 24K 之間,同主區同假買到的3 - 3.5房,租金為27,000 - 30,000,直情係真。一開二。

今次鄉黑除了示範了LOCATION LOCATION LOCATION 之外,亦令到好多現代孟母認真考慮三遷 (可能筆者的SAMPLE SIZE 有誤差,但絕不少)。

政府的大西北發展計劃本來發展得好好的,俾呢件事搞彎哂。本來屯元天大落後,漿糊山莊由筆者2012年的2.45M 升到呢家差唔多近6M 關口,柏慧豪園甚至已經超過6M ,7M都未必有好多野揀。

至於元朗站,炒舖個班發左就唔駛講,上蓋物業升值速度直頭係一馬當先,呎價與市區看齊。無他,元朗已自成一角,小子閒時都會渣車去食B仔涼粉,去搵朋友打下冷咁,見到的社區係非常成熟,甚至將銅鑼灣及旺角比下去。一切應有盡有,草根打冷,篤波,酒吧,以至靚野食如壽司之神等成個SPECTRUM 都可以在元朗/大西北區找到。

此乃其中一個元朗樓價追上的原因。在洪水橋落成後,約有23萬人口搬入去,其實呢個AREA 的配套,以至遷移人口絕對係會UPGRADE。東九有TKO,連FIS (法國國際學校)都搬入去埋街食井水,足見到社區改變的功能及影響到樓宇的升值能力。

但好可惜地,這個大西北發展新區的溢價,極有可能因為元朗站事件而停下來,甚至會令後生一代拒絕移入新界西北區,做成樓價負溢價。睇下天水圍的悲情城市的BRANDING都要10年8年先可以消除,今次真係幫倒忙......




2019年7月16日 星期二

香港房產的可愛

新買的車位收入懷中,然由於真正的剛需乃係人滿之患,日日的士出入的皮費已然接近養車所需開支。

但話雖如此,小子對渣車仲係麻麻地,全因為香港路面乃係全港負面能量的集中地,稍慢少少便會俾人砵到離地,過綫慢少少會俾的士大哥同埋一眾篤油人士攝,若以膽摶膽的話「狹路相逢勇者勝」,油門放盡一篤的其實係OK的。

小子在投資世界上的狠勁在路面上亦有,但一想到一家大細坐在後面,都係收斂一點,舉手示意自己慢,等人讓算。

小子常常同內子講,到大細孖OK 的時候,我一定賣左架爛鬼柒人車。到時嘛,個車位租俾人算數。

香港房產的可愛之處就是在這,車位的月租介4300 - 4500,買賣價為190 萬左右。YIELD 2.7% - 3.0% 其實比不少納米樓還要優勝,當然升值潛力/按揭等等還遠追不上實磚。

而最好的地方不是YIELD,而是管理費實在低得可憐,300幾蚊管理費一個月係咩概念........

對比起外國,每年收咩土地費,LAT,空置種花的話又要收空置稅等等,香港房產的可愛之處莫非給予一個極低息及FRICTION COST/ ONGOING MAINTENANCE COST 的投資物。又唔駛俾錢剪草,維修等等,實在太過屈機。

而按揭方面,其實都有個別銀行可以連同樓宇,做相同成數的按揭 (即大家都係50%-60%),而可以衝破40% HKMA 的規則,係合法下按盡間樓......不過嘛......借定唔借,還得到先好借。
現今香港業主的DSR 低到一個點,COMBINED MORTGAGE可能係一個增加LEVERAGE 的技倆。但借盡都只係50% 左右,香港的樓宇借貸率真係非常之低,50%比起1997年一糧多借實在係雲泥之別,而03 09 後,再有大調整的話,相信D人都係沖去買樓,無他,買錯股可以升市輸錢,買樓好似買ETF咁,大市升,咩都升,贏多贏少咁解,免卻好多麻煩。

在香港現今的借貸系統當中,理論上一個人只可以借到100倍月入去買樓,兩公婆借貸過千都已係好困難,再加上DSR同埋MULTIPLE MORTGAGE借少10%,理論上要破10M的MORTGAGE LOAN 10居其7都是極高收入。淨番個3個係深得其法。

而樓按BY DEFAULT 係對抗inflation的絕佳配答,FINANCE 101有講,  a dollar tomorrow worth less than today....

小子建議真係細細地都買番間,在BSD + DSD 下,外國人買入房產都仲要俾30%,而多於一件的香港人都要俾15%下,政府其實讓路給年青人插旗中

筍盤時時都有,無必要叫嚷話無盤,太貴買唔起,總會有幾個業主腳軟的,筍盤係行番來,唔係坐番來。

致年青人(比我年青的90/00): 樓,唔會買唔起,不要絕望,你有40萬已能做9成按揭買到間置樂三寶/得寶花園(仲差少少)等等 (400萬內的樓)。
若90/00後有需要,INBOX我,小子無佣收的,湊完仔有時間陪你一齊睇,如何?

2019年7月2日 星期二

三個小孩的父親

這兩個星期,實在是累壞了,我的孖仔終於出世,3條K 做到我隻野咁,但甘之如飴

SECRET PROJECT 只差幾5000字便OK,在醫院實在係連去厠所都無時間。
我知道X小姐有睇BLOG的,先說句唔好意思,脫了期。我會加緊快手寫埋佢交稿。萬分感謝。

做埋SECRET PROJECT,小子的2019年CHECKPOINT 完成了。

另一方面,作為三個兒子的父親,對於香港政府近日的動作,實在令到我心灰

因為小孩子長大成人,必定會佔據社會的其中一個位置

1. 上位者,如林鄭,警察等等

2. 從商,如譚伯,愛國商人等

3. 一窮二白,食子彈,食催淚彈

我絕對不想我的小孩04開記招講野1999,9唔搭8,更加不想小孩俾人HEADSHOT,稱為暴徒佔領立法會。又或者我可以教小朋友合埋對眼,咩都唔理收息收租過活? SORRY, 應該唔可以。

呢個議期內唔會再提到上立法會已等於撤回?若果如在上位者說等於,為何不說撤回?是有HIDDEN AGENDA? 沒有的話,為何不肯說?

在上位者說會虛心聆聽,拒絕與"暴民"對話我可以理解,但拒絕與民主派議員對話又係聆聽了什麼?

講你唔聽, 聽你唔做,做又做錯, 仲話我會好好做埋餘下任期?

老一代常說他們搞事,作為有產者,我只是比你地早幾年買樓,我係負9碌而已。
我常反思自己,若果我今天畢業的話會是如何?

一窮二白

若果老一代的公屋俾房署收番俾新移民,佢地會唔會發癲?

若果老一代的生果金取消,又會唔會發癲?

若果老一代的醫療再差落去,又會唔會發癲?

若果老一代因為以上個3樣野無左,想D9個政府,跟住俾人拉左或者打爆頭,又會唔會發癲?

當然若果只係若果,但年青人面對係50年的被屈機。當你無野好輸會唔會....反?

一個政府要差到點先會有未來的希望 - 年青人 - 不介意坐10碌8碌行出來?

政府差到200萬人 (或者50萬, WHATEVER) 人都行出來表達一個共同的議題的關注,在位者是否應該檢討?

凡事是有兩面:

政府150個人名額用計分制,輸入專才,谷高樓價,等老香港快D收錢走人,同時新公屋只俾青年人?會否一雞兩味?

專才多左,國際金融中心更穏固,機會多左,青年人搵錢多左,又可以自由下消消氣

加徵房產稅,立全民退保,大家安心消費,過渡餘生,又豈不是美事?

10年內,香港人換血,社會經濟好,不要說港人治港,邊個出來搞事,怕且俾人拉埋一邊打,不是嗎?

安居樂業,有咩好反?


2019年6月19日 星期三

小心BXXCOIN FUTURES

小子食午飯時十分無聊, 睇睇下野有個AD 彈出來 (BXXCOIN FUTURES)

寫住李澤楷同VIUTV 主持做緊訪問介紹佢地用BXXCOIN FUTURES 去TRADE..好快賺到第一桶金云云

當然, 貪之得個貧, 光棍佬教仔便宜莫貪, 小子梗係唔會上當

不過在數位化同埋科技日新月異下, 騙徒真係好勁 (同埋我真係好無聊....... =.=)

我REGISTER左之後 (梗係假EMAIL, 打個真TEL) 自動有3個電話打來, 一個SINGAPORE, 一個UK, 一個HK....

我聽左SINGAPORE個電話, 即刻有人問你點解未入錢? 我笑左.....

我話我唔得閒. 佢話......我啱啱見到你REGISTER個ACCOUNT, 應該得閒...

騙徒真係要深造下, 不過在大數定律下, 2000 摶幾萬的憧憬, 實在會有N 咁多人上釣, 釣唔到我其實好少事....

記住, 如果咁易賺錢, 邊L度會有人番工呢?

投資決不能ON99, 下苦功才會有收成, 股樓債都係

贏梗會免費SELL俾你, 仲要有專人服待? 佢梗係痴左總掣.....

呢個年代, 食人血饅頭的騙子一街都係, 人浮於事, 不如利用人心虛怯搵錢..... 

記住, LESS IS MORE (TRADE), SIMPLE IS THE BEST 

債券變迷債, 股票變ELN/ACCUMULATOR/向下炒........保持初心, LESS IS MORE

推俾你D SALES, 絕大部份都係同閣下利益對立的. 同對政府一樣, 做相反, 唔贏都唔會PK (無科學根據的推論)


2019年6月18日 星期二

混沌狀態

 林鄭昨天又跪低之後有好多泛民界說階段性勝利等等,其實香港最可怕之處亦都係泛民

好似林X廷食人血饅頭,籌款街站袋住先,以至選舉狗咬狗骨.....小子一向都認為泛民一日不整合,一日不能勝出 (又或遊戲規則決定左泛民只係打和同輸之間揀一樣......)

今次,逗號先生,應該,自己出來,同本土組黨,但,又會,俾人吊9佢,光環,跌下來。

但可以預見係老鴿都唔會有所動作,在事件淡化後,可能下年選舉會6-4,或者7-3。一日功能組別在,50.1 同7-3 的差別已無分別

7-3, 6-4, 50.1 的後果,便是癱瘓政府,令到政府施政困難。

香港一日無執政黨,一切都係空話。衝擊? 不能。談判?不能。

更不要說真普選等等 (有又點? 如果? 沒有如果。)

癱瘓政府後, 你睇下落成量? 一環扣一環, 民不聊生。先唔好計投唔投資,基本結婚的剛需也不能滿足..... (看下表)

加上人口老化,就業,發展,教育等等 pressing needs。。。。。

造就成有幾個錢的香港人,唔L玩。

小子點解又話考慮移民,純粹係因為下一代。下一代必定在社會佔一種席位

1) 公務員, 玩搓波, 前言不對後語。 (唔係佢地想,而係佢地要咁做)

2) 紀律部隊: 你想電視中見到你個仔射人個頭 + SELFIE? 叫個外賣又叫唔到?

3) 從商: 唔出聲做港豬? OK 的. 但逃犯條例之後得罪左"我爸是李剛"也不是講玩

4) 青年走上街: 俾人爆頭

5) 順民, 只顧食飯,叫老豆買多D野俾佢收租? 收息? 真心不了......

無小朋友的話其實唔駛走, 除非你好攰. 有小朋友的話, 你諗到第6個答案, 請同筆者講, 謝謝.

如果有第6個答案i am very thanks them! XD (其實STEPHY都幾可愛吖)

年份
私人單位落成量
雙方均屬初婚
2001
 26,262
 25,285
2002
 34,035
 23,515
2003
 26,397
 25,836
2004
 26,036
 29,306
2005
 17,321
 27,834
2006
 16,579
 33,352
2007
 10,471
 32,288
2008
 8,776
 32,765
2009
 7,157
 35,338
2010
 13,405
 35,826
2011
 9,449
 39,979
2012
 10,149
 40,841
2013
 8,254
 35,703
2014
 15,719
 37,217
2015
 11,296
 34,046
2016
 14,595
 32,673

2019年6月17日 星期一

睇緊NZ 移民

啱啱收到移民局自介, 亦都咁啱問左在NZ 的朋友....

大致上佢話, 你都唔好諗住過去做野, 因為失業率都唔低, 同埋唔好諗住做番本行.....

如果文職的話, 一般年薪NZD 40,000 左右

而一間3 房係.....5M

我真係暈得一陣陣.....

20萬一年年薪??? 過去肯定唔做啦...不用說.