報道指納米樓存風險 銀行研停按揭

 

新一年祝大家無風無浪穩坐釣魚船

啱啱今朝報道, 中小型銀行又研究收緊納米樓, 唔俾按揭......

咁即係迫D唔係FULL PAY的朋友仔買更大面積的樓啫.......

玩到咁大, 一係納米樓古董化, 一係直接推高大呎數 (280+) 的樓價???

唔俾按揭, 直接將納米樓的二手市場殺死, 變左有價無市, 買樓求借貸, 呢家買第二間已最多按50%, SUBJECT TO 自己人工的約110倍total loan size, 呢家新的多樓人士的LTV 其實係處於極低的狀態, 同一時間, first time buyer的LTV 往往係80%-90%, 這造就愈遲入市的人, 防守力愈來愈低的普遍現象 (假設沒有父/母幹*)。

* 恰巧, 因為好多人的人工都過唔好5皮-7皮的關口 (除左醫護, POLY 4寶同FI個D)。好多人的人工都在呢個關口位KIC住, 即係要長老出手加持先可以上到人生的唯一一架車。

攪埋細價樓唔俾按揭, 即係叫大家規規矩矩, 房住不炒, 連上會都唔俾你上。

報道指納米樓存風險 銀行研停按揭

<匯港通訊> 《星島日報》報道，有中小型銀行鑑於納米樓呎價過高又可承做九成按揭，在風險考慮下，早在政府公布引入限呎樓措施前已在研究停做樓宇面積250方呎以下單位的按揭貸款，惟暫未有最後定案

280呎的迷思

黃局長啱啱公布下季私樓供應, 有5,680伙, 面積下限280呎

本身下限280呎無咩問題, 河畔, 金獅, 得寶都係呢D大細, 未計置樂三寶呀個D都係呢D呎數

但最爆係局長呢句:

至於措施會否影響買家入市機會，黃偉綸指，現時市區3萬元以下的選擇仍相當多，280平方呎單位以下仍未達800萬元，能夠八成甚至九成按揭，不認為會令市民選擇大減。

因過去五年的私樓，實用面積少於280平方呎的只佔13%，又認為定下遊戲規劃，對發展商而言更加清晰，屬公平遊戲規則，不認為措施對地價等有影響，亦不會增加流標風險。

局長係唔係想話俾大家聽, 私樓係會夾到30K/呎?

或者係睇住按保來食? 

未達8成9成門檻? 唔係想玩到280呎8成按10M 吧......

即係面包唔加價, 但減料, 變左呢家的空心面包...食唔飽人, 但係都係賣緊6蚊個咁解.....

小子的解說係, LUMPSUM 8M / 10M

280呎8M 係MIN CHARGE.....WELL, 28,571/呎 - 35,714/呎

同貝沙寶翠個D都係呢D價吖.....即係新樓ASP RANGE 係28.5K-35.7K?

*其實將南個D都已開到好貼價了.....海茵都係20K+, 老屯又係20K+, 元朗又係20K+.....

結論即係: 8M 樓下的樓, 大過280呎的, 都係超值, 講完

發展局：下季私樓供應5680伙　屯門地設面積下限280呎

https://www.hk01.com/%E5%9C%B0%E7%94%A2%E6%A8%93%E5%B8%82/718167/%E7%99%BC%E5%B1%95%E5%B1%80-%E4%B8%8B%E5%AD%A3%E7%A7%81%E6%A8%93%E4%BE%9B%E6%87%895680%E4%BC%99-%E5%B1%AF%E9%96%80%E5%9C%B0%E8%A8%AD%E9%9D%A2%E7%A9%8D%E4%B8%8B%E9%99%90280%E5%91%8E

ATMXJ 2021年慘不忍"賭"

ATMXJ 2021年來計, 跌得最少的已係700, -20.61%

落埋老孖的話.....1開1, 要跌40%以上的本金, 真係好攞命

今年2021年如果無買美股的話, 重倉港股都係當災

唯望明年中美打交打完, 持倉者有望收復失地

(利申: 無持倉)

股票, 時常記得係只可以細細注, BLUE CHIP 增加投資者的盲點, 以為可以大大注, 甚至落老孖, 不設止蝕等等CLS的行為, 今年的數據講左俾大家聽, 一年已可以輸到噴飯

當然, 你話你3.0 未拆股HOLD 上來, 又或者好似以前的TSLA投資者咁, 一槍過彈上去, 根本大把肉食, 係另計

普通投資者都係會受唔住升的引誘沽出止賺, 而蝕錢的時候, 係會tends to 死hold, 令到risk reward 不成比例, 係人性的弱點.

只係市場面的情緒已能左右, BABA 一年內跌一半以上, well......如果加埋基本面真係變差, 財報數字再不如預期會有咩後果? 呢隻係一隻mega cap來的......

股市凶險, 細注為上

9988.HK ALIBABA

236.2 --> 109.6  (-53.59%)

700.HK TENCENT

559.5 --> 444.2 (-20.61%)

3690.HK MEITUAN

287.8 --> 216.4 (-24.81%)

1810.HK XIAOMI

32.95 --> 18.56 (-43.67%)

9618.HK JD

337.8 --> 259.2 (-23.26%)

去銀行, 只做一件事

尋日寫完, 墨水都未乾, 咁快銀行就同呀行姐和解

陳彥行被虛報資產買大額保險 《東張》跟進事件迅速解決

前無綫藝人陳彥行（行姐）昨日亮相《東張西望》哭訴跟母親墮入3000萬元保單騙局，陳媽媽錯信任某銀行的理財主管佘先生招巨額損失，今晚（28日）事件有後續。行姐稱出事後她向保險公司了解所購的保單，包括5份大額儲蓄保險與1份危疾保險，供5年，總供款要3000萬元。陳母已供1300多萬元幾乎全蒸發，6份保單中有5份已失效。當時為何能買到如此大額保單？行姐在朋友建議下查財務分析表，原來有人虛報她的收入、報大她的流動資金與財富，之前她未見過這些財務分析表。

行姐稱當時她在網台工作，只有3萬多元收入，但被寫成每月有10多萬元月薪兼且有數萬元其他收入，又將陳母的物業寫為屬行姐名下。流動資金於一年半時間由3000萬元增至6000萬元，她說：「當我係國際影星呀？」行姐質疑為何銀行沒有要求她提供收入證明。行姐曾收保險公司有關保單斷供的信，她向佘先生了解時，對方表示不用理會，由他處理。她又稱佘先生曾帶陳母到其他銀行攞錢，說幫她整合資產，結果是幫她一鋪清袋。她於7月向銀行投訴，10月獲回覆不成立；她又去信保監局，因涉及銀行而將事件轉交金管局跟進，但一直未有結果。事件峰迴路轉，直至《東張西望》於12月就個案向涉事銀行與金管局查詢，一星期後銀行、保險公司與行姐達成共識，事件才畫上句號。節目主持解釋行姐簽了保密協議，未能透露賠償內容，但她滿意結果。

普通市民要謹記,謹記,謹記,謹記,謹記再謹記!

你係無人脈上慌張西望的!

你得到的結果係

1. 7月向銀行投訴

2. 10月獲回覆不成立

3. 去信保監局

4. 一直未有結果

4. 一直未有結果

4. 一直未有結果

永遠都唔會有結果.....................

自2008/09雷曼事件後, 好多投資產品都做哂錄音, 清楚明白, 清楚明白, 清楚明白, 簽簽簽

好似奪命金咁

呢個就係香港的金融生態

SALES 當客係水魚, 睇你戶口有幾多錢, 就SELL 爆你

所以, 去銀行, 小子只會簽一樣野, 係樓宇按揭, 班SALES 會好唔開心, 因為係無肉食的

呢家按息H+1.3%, all-in 1.4%左右;

1000萬1.4%, 每年俾14萬息, 仲要收1% 回贈 (星星 1.4%? 1.7%? 是旦啦....)

得一兩間樓, 兩年玩一下, 賺下回贈,扣下數

N咁多間, 躺平乖乖地放錢係MORTGAGE LINK, 唔好屎忽痕做埋D傻仔野

記住, 好多人會"睇住"你個幾百粒做野架. 唔好以為層樓唔值錢, 用你個人頭加按出來, 又可以俾佢地抽水架啦.

見到班MDRT TOT COT 咩T咩T成抽獎座的SALES, 調轉頭走, 唔係得罪, 多數都無錯的

你不理財, 財不理你, 係啱的, 因為有人會幫你"處理"左佢. (如有得罪, 講聲SORRY, 不過大數定律, 8020, 80%買左係出事)

以前大陸個班大款, 玩咩保險LEVERAGE, 係FOR 走資用的, 2015年前排哂隊簽單, 但銀監即刻打擊, 呢家已無呢支歌仔唱, 之後無咩大單簽到, 變種變左TARGET番呢班有樓可以按錢出來的人, 以前做開個班SALES已賺到開巷退休

今天問心, 得個雞碎咁多, 走咩野資呢? 

保險不能亂買 - 小子只買一樣

 見到行姐個呀媽俾個RM"呃"到簽6,000萬保險呢單野

真係忍唔住寫番一篇分享下

利申：無保險牌. 但係N年前有買過, 問到個AGENT 朋友嘔電的經驗

保險：只買TERM LIFE (即係無儲蓄相連壽險)

*如果買medical , 搵信諾個D出院免找數啦, CANCER 中左都唔駛俾錢, 起碼頂到一口先

CIGNA is one of the best choices (我無廣告費的, 利申)

https://www.cigna.com.hk/zh-hant/our-insurance-solutions/critical-illness/

保險, 係用來頂風險, 唔係用來俾錢agent駛

唔好再俾人買話儲蓄保啦, 我自己儲錢點解要俾錢你幫我儲? 成件事都已經唔啱數

仲有班AGENT 一定係BUMP到你條數有咁大得咁大, 因為理論上, 第一年你老兄供的PREMIUM 都係落左佢口袋, 即係粗略估計, 如果AGENT 係UNDER 保險公司單頭, 當6000萬每年供1000萬, 即係佢袋左你差唔多10M.....

當然條友又係好搞笑, 有條大魚梗係去保險公司做單頭拆個1000萬啦, 呢家經埋間銀行, 可能跑爆數另加可以袋2M 左右吧, 加埋個爛膠獎座.

第二種常見"呃Q人"的保險, 近來好興, 就係FB成日有出現的"提早完成物業供款"的保險

https://www.moneyhero.com.hk/blog/zh/%E5%8A%A0%E6%8C%89%E5%A5%97%E7%8F%BE-%E6%9C%89%E6%A8%93%E4%BA%BA%E5%A3%AB%E8%B3%87%E9%87%91%E5%91%A8%E8%BD%89-%E6%AF%94%E8%BC%83%E5%B9%B4%E6%9C%9F-%E9%A2%A8%E9%9A%AA-%E5%88%A9%E6%81%AF

或者會叫"物業活化計劃"

https://ps.hket.com/article/830299

在近年樓價持續上揚後，確實增加業主加按套現，再作投資的誘因，其中有顧問服務公司看準時機，推出「物業活化計劃」，而在本周三（23日）晚上更舉行座談會，該顧問公司發言人范先生稱，活化計劃推出的原意是為受惠於近年樓價上升，業主手持的單位亦水漲船高，但升值的樓價未能隨意運用，故透過向銀行加按後，套取一筆資金，再向保險公司購入儲蓄保險利息計劃，較套現後直接購買投資產品，在風險上來得較低。

我都俾人SELL過, 我只問兩個問題：

1. 如果加息咁點?加到21%? 夠唔夠冚?

2. 你個"保險"underlying 係唔係買floaters? 可以combat到幾多加息的impact?

120% AGENT 會收皮.

因為件事本身無問題, 但係個產品有問題. 如果長期低息, 我唔敢話佢一定唔啱

但一加息的話, 佢underlying 的insurance (insurance 公司又咪係買債), 即係佢買的債係唔係浮息債? 定係定息?

如果買的債係3% YTM, 但係加息加到5%, 間樓會變成negative carry. 雖然小子認為加到5%的機會很低, 以前小子有出文講過, 認為有生之年都睇唔到港按息有5%以上, 至今小子還是維持原判.

P.S. 如果加按買BONDS, 不如買條2030年PCCW NO.4的BONDS, 8%; YTM, 你話8.HK 或者老VIU, 6823 等等一齊收皮的成數高D吖, 定係你買個D唔知買緊咩的東西收皮的機會率高D?

我唔識量化件事, 亦唔會量化件事, 小小超有前科, 但係呢家會唔會再棟多你一口? 我暫時選擇相信唔會.

但係呢個加按物業, 特別係已經positive carry的物業來買保險俾AA自肥真係值得商榷. 特別係受"惠"者多數係半百以上, 又或者已經供樓供到大半 (即係08-10年買)個D 30中40的中產, 而又FOCUS 在自己事業中而無細心留意世界發生咩事的群體.

試問一間供左80%的物業, 俾條友搞一搞, even 只有0.00001%的機會, 變做negative carry, 個感覺會有幾唔爽皮?

如果要加按的話, 一定係加按買政苦年金, 硬食carry, 哪怕係1%都好, 永無走數

再唔係加按買ibonds/銀債都好過買佢地呢D野, 仲要俾佢地食fees 等等, 唔啱數.

positive carry, 坐係度10年8年都供滿, 仲有仲有, 有2% mortgage link account 高息活期戶口, 打爆先講啦.....

業主真心堅慘

 9月份海怡有一單JUMP

八下八下, 得知係15座23E單位

15座23F小子好似睇過, 因為小子鍾情東南海，得13A座,15,16,17,18,19,20 等等的E及F單位係東南

15座23F業主仲要買來自住.....15座23F 幾年前好多人上去睇的, 仲要係真係幾靚的單邊全海, 2019年成左17.88M, 

15座23E就成左18.48M

堅慘......

呢家衝落去地產舖問都應該會知咩單位，絕非秘密了, AGENT有義務同客人講的

隨著香港地的樓價愈來愈貴, 買大碼野的時候要切記兩點

1. 流轉率

如果屋苑太多人買買賣賣或者出入太多 (例如投資者比例太多), 流轉入的人口增加, 不確定性增加, 當然, 讀者會問, 喂小子兄, 業主唔會跳樓咩? 當然會, 但係講緊uncertainty factors 啫, 在此聲明沒有這個意思

97, 03年大把人跳樓, 同大環境有關係, 啱啱講開, 有一點可以分享

就係CAP 圖以下的成交紀錄冊

小子經驗之談, 多數買樓會CHECK下轉手密唔密, 因為住得好的樓, 好少手數咁多

間屋LUCKY, 養氣養得好, 人住得旺, 唔會想搬走

如果間屋3年唔埋又轉手, 即係氣場差, 投資可以, 自住可免

2. 租客退租率

同理, 不過真係要靠你相熟AGENT 幫你八下樓上樓下住咩人

例如海怡有一兩座有D痴綫友入住, 成日嗌交, 咁樣, 風險便無形地增加

其實買樓收租, 最好係揀500-800萬左右的區間, TOUCHWOOD 有咩事都唔會太傷, 寧願買多幾間, 小資族的玩法係diversification.

https://hd.stheadline.com/news/realtime/hk/2237431/%E5%8D%B3%E6%99%82-%E6%B8%AF%E8%81%9E-%E6%B5%B7%E6%80%A1%E5%8D%8A%E5%B3%B6%E5%85%AD%E6%97%AC%E6%BC%A2%E7%95%99%E4%B8%8B%E9%81%BA%E6%9B%B8-%E6%80%A1%E6%99%AF%E9%96%A3%E5%A2%AE%E6%A8%93%E5%80%92%E6%96%83%E5%B9%B3%E5%8F%B0

1516之賭命買相連

終於搵到件潛在相連, 大三房

小子上星期入去睇, 內子掉低一個字: 困

小子硬係覺得周身唔聚財, 但相連同埋粉紅色乳頭一樣, 係可遇不可求

再查一查冊, 一間淨番兩母子; 另一間, 業主欠債賣樓

欠債賣樓係小子的大忌, 屋好怕住到欠債加按, 八掛D講, 住衰人

但係價錢來講, 啱數, 2000幾買到係抵食的

到行文時間, 我都係1516, 買衰單位, 可以凋空佢養番好單位度氣

昨天, 開埋奇門去睇下件事

以下係小子賢師的批示, 原文筆錄:

奇門所示

(右上角，坤卦)

你勢頭弱 

景門，天心，九地，丙庚: 樓市既知識，你係專業級別。但亦困在單打獨鬥層面。

空亡, 更加代表心大心細。

而個單位...

個單位剋住你

甚至單位唔乾淨

有其他朋友..

人住入去，輕則冇運行，重則傷身傷金

結語，此單位 完全買唔過

與天對賭? 2000頭, 買得起, 但買完, 手上財政狀況極速變差, 放棄防守力, 係唔係一個好的處理方法? 定係要與天對賭?

未有定論

只可以講, 不得不服中國人的文化同埋人在睇樓中的感知 (當時係唔知背景的)

小子定律： 自住一定要睇樓, 投資樓就合理眼簽, 價錢啱便OK