2019年8月9日 星期五

肯輸的人先有資格贏,小子的壓測

其實每一次買樓都係賭命的行為,好簡單,當你一個月10皮野人工咁計,1000萬樓係等於一個人差唔多9年的收入,係收入唔係淨番的錢,所以當有個朋友剛問問小子買唔買的話,本質上你覺得賭得過的,去馬。

除左賭得過的,去馬。作為投資者,小子經常強調:肯輸的人先有資格贏

無他,每一次買賣都係一個賭局,升你贏,跌你輸。買股票價錢升跌計埋利息收入的總和叫做TOTAL RETURN,當收息唔夠冚價錢升幅,TOTAL RETURN 便是負數。

例子好似100蚊買滙豐,10年前買941 中移動,5蚊接左3988,以至買左劏舖,山卡拉車位等等。當你沽唔出,又或者要賤價沽出而本金的損失大於咁多年的收租,便是輸,係絕對性的一個概念。

除此之外,亦都有通漲要去BEAT。每年4%的INFLATION,赤裸裸地說明,如果齋HOLD CASH 而唔出手,每年你係會輸4% (其實止唔止4%??!)

簡而言之,在香港生活,係焗賭。

而就因為香港近來所發生的政治風波,好多投資者都表示好怕寒冬來臨,小子即管分享下自家用的壓力測試2條

1. 供樓不超過兩公婆最低收入的一份子的收入

假設家庭收入80,000,老公搵50,000,老婆搵30,000,供樓收入絕不能超過30,000
咁做係防範於是但一條友俾人炒Q左供唔起樓收皮。
而高人工代表俾人炒的機會率增加同埋有機會即時搵唔番個份人工,所以不過30,000 已係防風第一重措施

如果50,000收入個條友係積極搵工,怕且20,000 都有相當大機會搵到

何況呢家做保安都18K.....譚仔姐姐都16K....要做,在香港肯做的話多數唔會太大獲,但人到40幾50,俾人炒的機會愈來愈高,做足準備唔好到時一褲都係。

而18K + 30K = 48K

點差都頂到幾棍......

又咁唔好彩老婆俾人炒埋搵得15K (30K --> 15K),其實都叫做好勉強頂到

2. 出租樓預租金跌50%都頂到

好多業主都有個好強的BELIEVE: 租金跟通漲走, YES & NO. 在回帶去2003年,係平到PK都無人租,而租金係現價50%左右。
要預埋你老哥失埋業又租唔到又死唔去先係壓測LEVEL 2,而唔係金管局個D鬆到唔鬆的壓測。

如果頂唔到的話,可以先考慮一個BACKUP PLAN,如果有CASH FLOW ISSUE 會沽邊間同埋點做,咁做足功夫便可以認真考慮賭唔賭一舖了。


7 則留言:

  1. Hi 您好第一次留言。在冇收入、租金的情況下,預夠兩年供樓的流動資金也可以是第三道防線

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  2. 快兄,即你意思係計掂條數,收租樓都可hold一hold?

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    1. 理論上可HOLD
      但呢家政局係比較差, 應該有人會沽野走人
      睇下你心理頂唔頂到
      有機會買左會回20% (如果搞唔掂單野的話)

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  3. 可以考慮一點,買入層樓,預計破產都有能力堅持10年還曬。

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  4. 做乜投資,最緊要計啱數,有定應對計劃,尤其是要小心衰退就在面前不遠。

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    1. 連三哥近期看法都轉趨負面了

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    2. 二月時,我估美股港樓港股有牛三,港股最弱,破埋頂就大熊仁出沒。結果美股港樓破左頂,港股到宜家都破唔到。香港的政治風波真的估唔到,有咁強的破壞力。

      我傾向認為美國宣佈貨幣操控國當日,已見最壞的情況。美股港樓比較強,仲可能再破頂。港股我真則無以往咁樂觀。

      唯一我較有把握的是美國向零息QE出發,相關受益的資產仍舊向好。

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