2017年10月17日 星期二

槓桿買債與買樓

小子最近雖然忙於MIDTERM的準備,但個人實在太心散, 又去左BLOG度9UP

有感呢排成日講買債/買樓的分別, 姑且用呢篇去COMPARE & CONTRAST下

假設: 50% 首期買樓, 與50% 首期買BOND,當500萬CASH買1000萬野咁計

回報(息率):
買樓: 1000萬樓租務回報約為3.0%, 一年收入: 10M X 3% = 300,000
5M 租金收入25,000,月供約為18,000, 假設供30年, 利息1.8%計, 還本10,000 - 1,000 管理費+ 凸腳部份7,000 (利息已扣除)
PROFIT BEFORE TAX 約$16,000/月或$192,000/年
再減去15% 物業稅 (300,000 X 0.8% X 15% = 36,000)
即係實得約為 $156,000

因為俾50% 首期關係, ROE = 156,000/ 5M = 3.12% (買入印花稅及手續費唔做APPORTIONMENT 啦, 計死小子)

買債: 500萬做槓桿1倍, 5% (取其中間吧) X 2 = 10% - 2% 利息支出 = 8%

** 結論: 買債>買樓

回報 (升值)
買樓: 有機會升/跌
債: 持有到期基本上保本

** 買樓有"機會"升/跌值, 買債係到期保本

抗通漲
買樓: 租金係會因為通漲而上升
債:債息不會因通漲而升

** 租金抗通漲力> 債

風險:
買樓:
1) 失業供唔到樓 (可以租俾人頂住一半, 可能未死得)
2) 租霸 (法律途徑收樓)
3) 凶宅 (不能避免的風險)
4) CALL LOAN (不能避免, 但03年都係失業PK供唔起令到銀行發覺CALL LOAN)

買債:
1) 公司清盤 (可以睇住盤數避免, 要求若干財務知識)
2) 政策 (內房佳兆業)
3) 評給機構DOWNGRADE (NA)
4) CALL LOAN (債價跌到MARGIN RATIO 即CALL)
5) 銀行縮LTV (不能控制的風險)

各有不同風險, 難辯優劣

結論
1. 買樓的投資價差係比每月收租吸引
2. 買樓需求比買債的財務知識少
3. 租金收入比較能夠抗通漲
4. 樓債各有其風險
5. 債息的回報比樓高, 如果純計YIELD

21 則留言:

  1. 租金收入可以通漲率的復利計算,若供樓支出不變,個yield 應該隨年月而增加

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  2. 樓供得起才好買, 跌市都還有一層樓, 出租或自住都得 !
    債如果遇大跌市, 唔但要 call margin, 想沽時已太遲, 因為無人接 !
    在香港沒有人經歷過債災, 外國就有 !

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    1. 所以在有加息機會時, 我絕對唔會申個頭出去俾人斬, 唔會貪個D息, 安心收租好過 :)

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    2. 小子認為cut margin ratio 才是死門
      U 記試過將債券的孖展額歸零
      好彩無用爆孖展額,唔係就大件事

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  3. 我想租金能抗通漲才是最吸引的地方
    還有住屋是剛性需求,而債券沒有實際用途
    所以投資者才會犧牲5%回報去買收租物業吧

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  4. 買樓仲可以賺樓價升值, 相對付出資金, 回報分分鐘以倍數計, 又唔洗特別財務知識, 所以多人追捧

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  5. 在乎投資看好債市还是看好樓市。

    有人對樓市悲觀就可能會選擇買債, 反之亦然。

    我現在也有思考類似的問題, 兩年後(剛過罰息期)

    1) 小弟加按自住樓+手上積儲應該可以購入同區三房, 購入後先放租, 待小孩長大後才搬進三房單位 or;
    (這是假設樓價往後繼續上升, 所以先鎖定樓價, 然後搵人幫手供)

    2) 二年後加按自住樓買入債券或高息股
    (這個方法的好處是可以減輕供樓負擔)

    請問小子兄點睇這兩個方法, 謝謝

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    1. 斗滿兄,
      1) 呢個方法會攪到自己好手緊, 小子都係揀左呢個方法. 最麻煩係租唔出的話你要預足夠的入息去頂, 變左樓奴
      2) 絕對係可以減輕供樓負擔, 斗滿兄你係CPA, 應該睇數對您無難度,小子PREFER 債>股. 從來小子出道以來股票都係用來炒, 唔係用來收息, 因為EQUITY 係RANK DEBT 之後, 大家都係7% YTM/YLD, 無理由買EQUITY, 除非你摶佢升或者BONDS 無7%

      真係要睇你有幾多層樓, CASH FLOW 同埋你自己想買多層定係夠皮唔買.
      不過你話三房放租, 應該比較難少少搵客, 因為租金太貴唔係咁多人負擔得起3皮野租, 吉左佢又係變左自己頂, 無咩SO
      買2房就OK, 3房放租小子唔PREFER

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    2. 感謝小子兄耐心回覆, 其實我自己都係prefer 方法1 多啲。至於買3房除左因為第時小朋友多啲活動空間外, 我覚得3房尺價比2房尺價低, 而家2房多人買所以當炒, 而且黎緊都係興建2房單位為主, 供應自然多左, 相反3房買少見少。至於租金方面, 小弟住新界區, 3房租金都係2万左右 (我target 嗰啲3房面積好鬼細, 哈哈!), 我諗應該ok 掛!

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    3. 斗滿兄, 如果我係你, 而人頭未用盡的話, 買3房然後租出自住2房 (已加按的原有物業)
      因為2房條YIELD 好過3房都幾多下,一次過滿足埋自住需求
      同埋3房真心比較難租出,20000蚊月租,你俾得2皮3皮租樓一定要合理裝修, 即係又要掉一筆錢落去, 唔太化算

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    4. 謝謝小子兄意見, 等我再計下先, 哈哈!

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    5. 或許我應該先加按再買入一個2房單位而不是3房單位, 這樣的涉及的費用會少一點, 買2房後多餘的錢就買bond收息幫補供樓。

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    6. 正章係咁玩法
      但係三房呢家呎價低水, 容許小子做斗滿兄的"第十個人", 持下相反意見

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  6. 樓價下跌,租值都會下降,最報率未必可以抗通脹
    不過而家咁講當然無人BUY :P 大牛市講通縮

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    1. RYAN 兄,
      絕對同意. 所以買樓先要預自己在唔租出的情況下夠頂先去馬
      其實債都係一樣, 市差, 公司差, 所有投資物的價格都唔方會好得去邊

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    2. 買樓出租真係要睇 location, 還有是運氣; 我同老公物業在中港都最多半個月免租期, 一路都有客租, 還要有人租咗十幾年 !
      樓價跌時租金都會跌, 所以以為可以一世租金多過供款的人要小心, 唔好做盡借貸 !

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    3. LISA 師姐, 買得樓係要預租金跌1半都OK先好買
      租金大過供款只係30年當中的異數
      小子媽媽當年就係租左20幾年的租客!1980年代係14%-22%息, 買樓收租係ON9的行為, 每個月要補貼7成供款俾租客住殘間樓
      所以呢家買樓真係唔可以預期低息係永久!

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    4. 時勢造英雄?
      1984中英談判, 香港好多人移民, 樓價大跌, 好多乘機買樓買舖收租的人是現在富有的一群, 據知有人買咗成條街 !
      老公個時咁好彩只買兩間向連唐樓單位都賺到錢, 當時不是算收幾多租金, 而是想有個物業在香港預由荷蘭回流時有樓住, 而沒住時可以出租 ! 當時本來賣19萬一間, 老公說兩間一齊買30萬俾現金, 而個業主趕移民去英國, 所以接受咗 !

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    5. 在1993年賣出兩間唐樓收回一共150萬, 因為我地買咗間有電梯新樓90萬 !

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    6. 絕對係時勢做英雄
      今時今日小子媽媽都話當年係"買唔起"同埋"負擔不來", 個時又高息, 定期又好D云云
      所以小子未出身前都係租人樓住, 有童年陰影所以唔想再租人樓住, 以至呢家稍有能力的時候都唔太想租人家地方

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    7. 個時真係高息, 錢放銀行有十里, 我還計到, 收息十年就手上資金翻一倍, 又點會諗到今日差不多零息, 好彩不須食息過活 !
      所以有時人算不如天算, 反而不算的就是運 !
      自己有個安樂窩係唔同的 :)

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