保險不能亂買 - 小子只買一樣

 見到行姐個呀媽俾個RM"呃"到簽6,000萬保險呢單野

真係忍唔住寫番一篇分享下

利申：無保險牌. 但係N年前有買過, 問到個AGENT 朋友嘔電的經驗

保險：只買TERM LIFE (即係無儲蓄相連壽險)

*如果買medical , 搵信諾個D出院免找數啦, CANCER 中左都唔駛俾錢, 起碼頂到一口先

CIGNA is one of the best choices (我無廣告費的, 利申)

https://www.cigna.com.hk/zh-hant/our-insurance-solutions/critical-illness/

保險, 係用來頂風險, 唔係用來俾錢agent駛

唔好再俾人買話儲蓄保啦, 我自己儲錢點解要俾錢你幫我儲? 成件事都已經唔啱數

仲有班AGENT 一定係BUMP到你條數有咁大得咁大, 因為理論上, 第一年你老兄供的PREMIUM 都係落左佢口袋, 即係粗略估計, 如果AGENT 係UNDER 保險公司單頭, 當6000萬每年供1000萬, 即係佢袋左你差唔多10M.....

當然條友又係好搞笑, 有條大魚梗係去保險公司做單頭拆個1000萬啦, 呢家經埋間銀行, 可能跑爆數另加可以袋2M 左右吧, 加埋個爛膠獎座.

第二種常見"呃Q人"的保險, 近來好興, 就係FB成日有出現的"提早完成物業供款"的保險

https://www.moneyhero.com.hk/blog/zh/%E5%8A%A0%E6%8C%89%E5%A5%97%E7%8F%BE-%E6%9C%89%E6%A8%93%E4%BA%BA%E5%A3%AB%E8%B3%87%E9%87%91%E5%91%A8%E8%BD%89-%E6%AF%94%E8%BC%83%E5%B9%B4%E6%9C%9F-%E9%A2%A8%E9%9A%AA-%E5%88%A9%E6%81%AF

或者會叫"物業活化計劃"

https://ps.hket.com/article/830299

在近年樓價持續上揚後，確實增加業主加按套現，再作投資的誘因，其中有顧問服務公司看準時機，推出「物業活化計劃」，而在本周三（23日）晚上更舉行座談會，該顧問公司發言人范先生稱，活化計劃推出的原意是為受惠於近年樓價上升，業主手持的單位亦水漲船高，但升值的樓價未能隨意運用，故透過向銀行加按後，套取一筆資金，再向保險公司購入儲蓄保險利息計劃，較套現後直接購買投資產品，在風險上來得較低。

我都俾人SELL過, 我只問兩個問題：

1. 如果加息咁點?加到21%? 夠唔夠冚?

2. 你個"保險"underlying 係唔係買floaters? 可以combat到幾多加息的impact?

120% AGENT 會收皮.

因為件事本身無問題, 但係個產品有問題. 如果長期低息, 我唔敢話佢一定唔啱

但一加息的話, 佢underlying 的insurance (insurance 公司又咪係買債), 即係佢買的債係唔係浮息債? 定係定息?

如果買的債係3% YTM, 但係加息加到5%, 間樓會變成negative carry. 雖然小子認為加到5%的機會很低, 以前小子有出文講過, 認為有生之年都睇唔到港按息有5%以上, 至今小子還是維持原判.

P.S. 如果加按買BONDS, 不如買條2030年PCCW NO.4的BONDS, 8%; YTM, 你話8.HK 或者老VIU, 6823 等等一齊收皮的成數高D吖, 定係你買個D唔知買緊咩的東西收皮的機會率高D?

我唔識量化件事, 亦唔會量化件事, 小小超有前科, 但係呢家會唔會再棟多你一口? 我暫時選擇相信唔會.

但係呢個加按物業, 特別係已經positive carry的物業來買保險俾AA自肥真係值得商榷. 特別係受"惠"者多數係半百以上, 又或者已經供樓供到大半 (即係08-10年買)個D 30中40的中產, 而又FOCUS 在自己事業中而無細心留意世界發生咩事的群體.

試問一間供左80%的物業, 俾條友搞一搞, even 只有0.00001%的機會, 變做negative carry, 個感覺會有幾唔爽皮?

如果要加按的話, 一定係加按買政苦年金, 硬食carry, 哪怕係1%都好, 永無走數

再唔係加按買ibonds/銀債都好過買佢地呢D野, 仲要俾佢地食fees 等等, 唔啱數.

positive carry, 坐係度10年8年都供滿, 仲有仲有, 有2% mortgage link account 高息活期戶口, 打爆先講啦.....

業主真心堅慘

 9月份海怡有一單JUMP

八下八下, 得知係15座23E單位

15座23F小子好似睇過, 因為小子鍾情東南海，得13A座,15,16,17,18,19,20 等等的E及F單位係東南

15座23F業主仲要買來自住.....15座23F 幾年前好多人上去睇的, 仲要係真係幾靚的單邊全海, 2019年成左17.88M, 

15座23E就成左18.48M

堅慘......

呢家衝落去地產舖問都應該會知咩單位，絕非秘密了, AGENT有義務同客人講的

隨著香港地的樓價愈來愈貴, 買大碼野的時候要切記兩點

1. 流轉率

如果屋苑太多人買買賣賣或者出入太多 (例如投資者比例太多), 流轉入的人口增加, 不確定性增加, 當然, 讀者會問, 喂小子兄, 業主唔會跳樓咩? 當然會, 但係講緊uncertainty factors 啫, 在此聲明沒有這個意思

97, 03年大把人跳樓, 同大環境有關係, 啱啱講開, 有一點可以分享

就係CAP 圖以下的成交紀錄冊

小子經驗之談, 多數買樓會CHECK下轉手密唔密, 因為住得好的樓, 好少手數咁多

間屋LUCKY, 養氣養得好, 人住得旺, 唔會想搬走

如果間屋3年唔埋又轉手, 即係氣場差, 投資可以, 自住可免

2. 租客退租率

同理, 不過真係要靠你相熟AGENT 幫你八下樓上樓下住咩人

例如海怡有一兩座有D痴綫友入住, 成日嗌交, 咁樣, 風險便無形地增加

其實買樓收租, 最好係揀500-800萬左右的區間, TOUCHWOOD 有咩事都唔會太傷, 寧願買多幾間, 小資族的玩法係diversification.

https://hd.stheadline.com/news/realtime/hk/2237431/%E5%8D%B3%E6%99%82-%E6%B8%AF%E8%81%9E-%E6%B5%B7%E6%80%A1%E5%8D%8A%E5%B3%B6%E5%85%AD%E6%97%AC%E6%BC%A2%E7%95%99%E4%B8%8B%E9%81%BA%E6%9B%B8-%E6%80%A1%E6%99%AF%E9%96%A3%E5%A2%AE%E6%A8%93%E5%80%92%E6%96%83%E5%B9%B3%E5%8F%B0

1516之賭命買相連

終於搵到件潛在相連, 大三房

小子上星期入去睇, 內子掉低一個字: 困

小子硬係覺得周身唔聚財, 但相連同埋粉紅色乳頭一樣, 係可遇不可求

再查一查冊, 一間淨番兩母子; 另一間, 業主欠債賣樓

欠債賣樓係小子的大忌, 屋好怕住到欠債加按, 八掛D講, 住衰人

但係價錢來講, 啱數, 2000幾買到係抵食的

到行文時間, 我都係1516, 買衰單位, 可以凋空佢養番好單位度氣

昨天, 開埋奇門去睇下件事

以下係小子賢師的批示, 原文筆錄:

奇門所示

(右上角，坤卦)

你勢頭弱 

景門，天心，九地，丙庚: 樓市既知識，你係專業級別。但亦困在單打獨鬥層面。

空亡, 更加代表心大心細。

而個單位...

個單位剋住你

甚至單位唔乾淨

有其他朋友..

人住入去，輕則冇運行，重則傷身傷金

結語，此單位 完全買唔過

與天對賭? 2000頭, 買得起, 但買完, 手上財政狀況極速變差, 放棄防守力, 係唔係一個好的處理方法? 定係要與天對賭?

未有定論

只可以講, 不得不服中國人的文化同埋人在睇樓中的感知 (當時係唔知背景的)

小子定律： 自住一定要睇樓, 投資樓就合理眼簽, 價錢啱便OK

大動作發展新界究竟有無用?

 啱啱建制派放風話林鄭施政報告會發展有大動作搵地, 包括祖堂地, 濕地等等

https://www.hk01.com/%E6%94%BF%E6%83%85/681925/01%E6%B6%88%E6%81%AF-%E6%96%BD%E6%94%BF%E5%A0%B1%E5%91%8A%E5%A4%A7%E5%8B%95%E4%BD%9C%E8%A6%93%E5%9C%B0-%E9%87%8B%E6%94%BE%E6%BF%95%E5%9C%B0-%E7%A5%96%E5%A0%82%E5%9C%B0-%E7%A0%94%E6%90%AC%E8%91%B5%E6%B6%8C%E7%A2%BC%E9%A0%AD

作為樓市為主的BLOGGER, 筆者就認為此舉其實係無用, 無異於自殺, 等我慢慢講下點解

呢家大動作搵地包括祖堂地以及中央提醒香港的發展商要盡社會責任後, 我地應該可以見到公私合營的比例會積極左, 否則俾人問話的話, 真係煩到喊驚

而林鄭亦都提出左, 公私營合作係需要將"相當一部份"的已落成房屋用來公營房屋, 其實成個理念係好的, 但係公屋大增就等於解決到青年人上樓難的問題？

筆者認為, 除非將CBD搬去北環綫, 否則只係狂起樓係解決唔到個問題, 因為成個社會的核心在港島, 而商業結構係在1997年回歸後沒有改動過, 君不見講D咩起動東九, 港島南等等, 暫時睇落的EFFECT 係樓貴左, 小社區形成, 但係商圈仲係集中在港島以及ICC.

要成個餅煲大佢, 一定係由CBD 著手

再者, 起大量的屋, 而公屋的流轉率低到喊的情況下, 基本上, 起幾多都係擔沙填海, 個個都住左入去唔走的話, 負面地係鼓勵緊"得公屋得天下"的躺平熱潮, 應該是由最根本落手, 一係全部起綠置居, 迫公屋住戶流轉, 一係起新公屋而不得住過世 (which 呢方面我唔覺得政府會動刀)

而起大量的屋去解決房屋問題, 其實直接有兩大個負面的問題政府要處理, 包括 1) 地價跌 2) 樓價跌而引發的民怨

1) 政府由DAY 1 都係開始賣地以支付公務員的人工, 社福開支等等, 在沒有新稅基下, 地賣得平, 即係等於政府申請做赤字預算, 由於我們的對手星加坡以及OECD 的全球稅率將會定在約15%水平, 所以狂加稅應該不可行, 強行來的話, 商業行為由香港搬走, 這無異於自殺, 這便是筆者前述的原因

政府係因為呢個結構, 迫住要維持高地價的政策, 所以要搞呢樣, 先要減公務員人工以及社福等開支, which is 又係一座"大山"要去打倒, 其實比中國內地的難度還要高, 因為中間有太多既得利益者

2) 樓價跌

樓價其中一個定價因素係供求問題, 85000 加埋金融風暴可以摧毁香港小市民的積存財富, 因為70% 以上的財富是積存於磚頭的, 如果增供應的話, 而相關配套以及商業發展/前景追不上, 又或者咁唔好彩加埋有金融風暴, 係會對香港金融穏定造成風險

咁當然等緊買樓的又會好想佢跌, 呢個我就唔會評論了,可以睇下我第一本書對呢樣有行文提及

總括而言, 政府應該要做的不止於增加土地, 而係成件事去睇, 而如果淨淨係增加土地以及拍發展商去拎D地出來, 其實深層次的房屋問題仍舊會存在

恆大1H 2021 UPDATE (個人NOTES)

EVERRE 1H 2021 Update

 

Liquidity

l   China Evergrande delivered on their deleveraging promise with total borrowing reducing to RMB 571.1B

l   Trade and other receivables increase 13% to RMB 818.5B

l   Short term borrowings plus trade and other payables amounted RMB 1.06T

l   Restricted cash RMB 86.68B

l   Conclusion: EVERRE cannot meet all near-term liabilities without fire sales.

l   Management warned of possibility of debt default should it fail to implement asset disposal or subsidiary disposals

 

P/L

l   1H 2021 revenue: ↓16.5% yoy to RMB 222.7B

l   Property sales:↓18.8 yoy to RMB 212B

l   ASP/GFA: ↓11.2%/↓8.5%

l   Prop management: ↑76%, RMB 5.2B

l   GP Margin: 12.9% vs 25% yoy 1H 2020

l   Interest expenses: ↓11.8% to RMB 36.9B, due to reduce in borrowings

l   Net Profit: ↓29% to RMB 10B

 

3 red lines

l   Net gearing 99.8%

l   Liability/asset: 82%

l   Cash RMB 161B. Unrestricted cash/ST debt 0.36x

 

Notes:

l   Immediate non-core asset disposal and sales needed

l   Re-financing is difficult

SUNSHINE 100 債券又死

 

陽光100債務爆雷！多項目停工，曾花2億撿李亞鵬的「爛攤子」

https://www.01icon.hk/article/%E5%B0%88%E5%AE%B6/381758/%E9%99%BD%E5%85%89100%E5%82%B5%E5%8B%99%E7%88%86%E9%9B%B7-%E5%A4%9A%E9%A0%85%E7%9B%AE%E5%81%9C%E5%B7%A5-%E6%9B%BE%E8%8A%B12%E5%84%84%E6%92%BF%E6%9D%8E%E4%BA%9E%E9%B5%AC%E7%9A%84-%E7%88%9B%E6%94%A4%E5%AD%90

今年做債真係玩到媽媽聲

內房, 華融, 我諗好多債券投資者都會持有.

恆大加埋陽光100, 仲有之前的藍光, 幾可以肯定是中國的內房債券的風險日益增加, 恆大的萬億債務, 出售6666同埋708仲有136等等怕且都未必搞得掂, 真係要靠許生的朋友圈先可以打救到佢

唔知會唔會連華置都燒埋一份呢?

15%及HKMA限借的威力

小子最近睇中左件相連, 要價2500萬左右，即係一件12.5M。

由於氣場唔錯, 小子有認真計過究竟值唔值摶

首先, 小子唔係賭徒, 亦唔係印銀紙, 所以係先會沽左一件貨.

嗱, 問題來了, 2500萬, 如果無15%的話, 只係俾1250萬加正常稅, 放低106萬稅俾明日大嶼項目便可以萬事大吉, 總支出係1250+106 = 13.56M, 人工約莫要11萬便可以了。

第一個阻力就係15%, 如果唔想俾15%，你一定先要強行清哂手上是但一條友的樓, 重做所有按揭, 先可以俾SINGLE STAMP, 已經係極L度麻煩的一件事, 仲未計中間的稅項。

當你做到, 第一件50%按，12.5M X 50% = 6.25M；第二件40%按=5.0M，即係首期要拎25M -11.25M=13.75M，另外再加0.4M+1.875M =2.275M 稅，成件事要拎16.025M 出來。對比起25M 的價目，係64.1%首期。

哪怕你係20萬人工一個月都係咁, 因為second mortgage 只可以借40%, 即係成件事係無分別，當然你可以選擇玩10M+15M consideration，但後續有無手尾就唔知，小子亦唔建議做埋D無謂野。因為當你10M+15M, 你都要拎2M+0.4M+9M+2.25M=13.65M出來，而其中係有2.65M係俾左香港政府，即係54.6%首期，同埋出賤招係預左仲有野要跟尾 (好似我樓上個業主玩枱底錢, 已成交, 如果經紀或者業主立心不良真係可以去ICAC告佢s.9便大獲)。

淨係諗起都唔多開胃，沽左一件最高equity的樓(即係最低結欠)，去買完仲要供12M以上 (即係成50K/月)，當然係借多有著數，但係中間再要俾政府抽水近3M, 真係不如買2個車位訓覺算。

而這個政策的直接後果就係D人狂買細價野同埋車位，可能本身個條友都唔想咁做，但係計一計數跌咁多錢，便打消入市買大野的念頭，改為俾高equity去買一D細價野, 造成後果就係細價野愈來愈結欠少,有實力的人持有細價樓收租更加係租>>>供，更惜貨同埋唔會輕易沽出。