2019年7月16日 星期二

香港房產的可愛

新買的車位收入懷中,然由於真正的剛需乃係人滿之患,日日的士出入的皮費已然接近養車所需開支。

但話雖如此,小子對渣車仲係麻麻地,全因為香港路面乃係全港負面能量的集中地,稍慢少少便會俾人砵到離地,過綫慢少少會俾的士大哥同埋一眾篤油人士攝,若以膽摶膽的話「狹路相逢勇者勝」,油門放盡一篤的其實係OK的。

小子在投資世界上的狠勁在路面上亦有,但一想到一家大細坐在後面,都係收斂一點,舉手示意自己慢,等人讓算。

小子常常同內子講,到大細孖OK 的時候,我一定賣左架爛鬼柒人車。到時嘛,個車位租俾人算數。

香港房產的可愛之處就是在這,車位的月租介4300 - 4500,買賣價為190 萬左右。YIELD 2.7% - 3.0% 其實比不少納米樓還要優勝,當然升值潛力/按揭等等還遠追不上實磚。

而最好的地方不是YIELD,而是管理費實在低得可憐,300幾蚊管理費一個月係咩概念........

對比起外國,每年收咩土地費,LAT,空置種花的話又要收空置稅等等,香港房產的可愛之處莫非給予一個極低息及FRICTION COST/ ONGOING MAINTENANCE COST 的投資物。又唔駛俾錢剪草,維修等等,實在太過屈機。

而按揭方面,其實都有個別銀行可以連同樓宇,做相同成數的按揭 (即大家都係50%-60%),而可以衝破40% HKMA 的規則,係合法下按盡間樓......不過嘛......借定唔借,還得到先好借。
現今香港業主的DSR 低到一個點,COMBINED MORTGAGE可能係一個增加LEVERAGE 的技倆。但借盡都只係50% 左右,香港的樓宇借貸率真係非常之低,50%比起1997年一糧多借實在係雲泥之別,而03 09 後,再有大調整的話,相信D人都係沖去買樓,無他,買錯股可以升市輸錢,買樓好似買ETF咁,大市升,咩都升,贏多贏少咁解,免卻好多麻煩。

在香港現今的借貸系統當中,理論上一個人只可以借到100倍月入去買樓,兩公婆借貸過千都已係好困難,再加上DSR同埋MULTIPLE MORTGAGE借少10%,理論上要破10M的MORTGAGE LOAN 10居其7都是極高收入。淨番個3個係深得其法。

而樓按BY DEFAULT 係對抗inflation的絕佳配答,FINANCE 101有講,  a dollar tomorrow worth less than today....

小子建議真係細細地都買番間,在BSD + DSD 下,外國人買入房產都仲要俾30%,而多於一件的香港人都要俾15%下,政府其實讓路給年青人插旗中

筍盤時時都有,無必要叫嚷話無盤,太貴買唔起,總會有幾個業主腳軟的,筍盤係行番來,唔係坐番來。

致年青人(比我年青的90/00): 樓,唔會買唔起,不要絕望,你有40萬已能做9成按揭買到間置樂三寶/得寶花園(仲差少少)等等 (400萬內的樓)。
若90/00後有需要,INBOX我,小子無佣收的,湊完仔有時間陪你一齊睇,如何?

16 則留言:

  1. 世界貨幣的大勢之下,加上需求,磚頭的確是不錯的投資!

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  2. 渣車另一個要面對的問題就是泊車問題, 某部分地區停車場是要排隊, 反而撘的士就没有這個問題。

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  3. 油尖旺的單楝洋樓上車盤其實幾好住, 交通又便利, 而且仲平過置樂三寶/得寶花園
    但平賣總有因, 青年們如嫌又細又舊, 嫌附近多架步, 空氣/環境唔好... 等等, 就沒辦法了.

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    1. 我有呢個膽,但唔知出租行情,同埋單棟個按揭成數通常比較少吧,自己真係難拎一球以上啊

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  4. //致年青人(比我年青的90/00): 樓,唔會買唔起,不要絕望,你有40萬已能做9成按揭買到間置樂三寶/得寶花園(仲差少少)等等 (400萬內的樓)。
    若90/00後有需要,INBOX我,小子無佣收的,湊完仔有時間陪你一齊睇,如何?
    --> 對快兄由衷的敬重!SALUTE!

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  5. 我已變uber fans, 前排上市前每程減$20, 依家無咁優惠下, 長途仍然好抵!

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  6. 快活谷小子你好呀, 真心想請教你買樓問題, 可否提供 email 聯絡? 感謝

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    1. WENDY您好, 小子的聯絡方法為
      happyvalleyjockey@gmail.com

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  7. 佩服快兄對年青人既關愛。第一間千萬不要想dream house. 只要有一两個優點也要考濾去馬。

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  8. 拜讀你文章已久,非常欣賞你捕捉入市時機的觸覺。
    我不是90/00後,跟你一樣是80後,但都想請教下如手持大量現金(1千萬以上),現時仍是否時機,還是再靜心等待好?

    我已有自住樓,市價850萬,未還按揭380萬。謝謝賜教!

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    1. 要睇下閣下想要D咩, 同埋有無家庭, 如果有一家大細, 住間8.5M 手持10M, 小子覺得唔係一個好的選擇

      如果閣下無仔女, 亦唔打算生, 其實好簡單買REITS 好買BONDS好, 收COUPON夠駛夠食.

      至於時機, 失戀急讓入面話: 幾時先係買樓時機? 你買得起幾時都係時機.
      小子覺得只要個盤有水位, 幾時都係入市時機.
      長遠計, 一來租金跟通漲走, 有水位買入幾時都係合適. 暫時捱價其實只係心理入面唔好受, 呢家買到第3間都近乎要FULL PAY, 買家實力強, 貨入強者手, 股票市場上收乾貨會有咩後果?

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    2. 多謝指教,我有家庭所以都會審慎行動。手上亦有REIT和公用股,基本上被動收入已夠開支,只是考慮在離開職場前用盡槓桿多買一層。謝謝!

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  9. 如你生於牧場農場為主業的地方,想成功就要好好學習畜牧或農耕,如生活於香港這地方,認真學習投資知識真的是必須的技能。香港的房地產只需付很低的差銄和地租,而股票的話,則沒有股息稅。

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  10. Why not buy high yield reit (eg 778) instead of carpark?

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  11. 感受到你嘅呼召,近期有睇過屯門碼頭,置樂三宝就未睇,有時間pm我丫

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  12. 快活谷小子你好!啱啱send左email比你,想請教你一下上車既事,如果有時間希望你可以解答下我丫,非常感謝

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