2018年4月17日 星期二

97-03的慘況

實在太過有聲有畫了.....
到2018年, 唯一唔同的係, 金管局已經嚴限借貸, 只有新樓呼吸PLAN可以俾你借盡, 但係情況同1997-2003年比, 還有好大段距離

1997年按息10%, 2018年按息 2.15%
1997年可以任借, 2018年借盡都係幾百萬, 當然個時幾百萬買到間太古城, 呢家幾百萬買到間得寶細一

都係個句: 前車可鑑, 投資幾時都係輸得起先好賭

贏, 係唔需要MAKE PROVISION; 正如樓價升係唔駛你預期, 贏左咪贏左, 但輸左, 你又輸唔輸得起?

槓桿買債係一樣, 唔加息或者加慢息唔駛你預期, 但加得快同埋間公司DEFAULT, 你又預備好未? 仲係唔係會DOUBLE UP 推3倍5倍?

---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
1997-2003:負資產危機

「負資產」是香港回歸後,經濟低谷期出現的名詞。立法會議員、2001年擔任「負資產大聯盟」發言人的陳偉業這樣對端傳媒記者回憶:「1997年亞洲金融風暴前,香港樓市曾連續數年上升,大部份香港人都以為樓價有升無跌,借貸購買物業只會獲利。我也在1989年7月置業,樓價一直上升。」陳偉業說。他看到當時的香港市民紛紛向銀行貸款7成或以上,購買物業,期望短炒獲利。

1997年7月,亞洲爆發金融風暴,香港恆生指數10月23日大跌1211.47點;28日再下跌1621.80點,跌破9000點。伴隨股市下跌,中原城市領先指數由1997年10月的102.93,跌至1998年10月的45.71,一年之內下跌超過50%,造成許多市民資不抵債。在樓市高峰期借貸置業的市民,資不抵債下都變成負資產,部份更須低價賣樓。

1997年至2003年,香港樓市插水式下跌,中原城市領先指數由1997年10月的102.93,一直跌到2003年8月的31.77,樓價蒸發七成。在高峰期的2003年,全港高達10.5萬宗負資產,借貸置業的業主紛紛遭殃。

2001年11月,100多個負資產業主成立「負資產大聯盟」,聯合全港負資產業主,向政府、銀行及金管局爭取協助業主措施,幫助業主渡過困境,陳偉業擔任組織發言人。

「自2001年到2003年,幾乎隔天就有負資產業主向我說,還不了房貸,就打算開煤氣和老婆一起自殺。」陳偉業說。

無力償還,自殺頻生

2003年,金管局公佈的負資產數字高達逾10.5萬宗,每5個供樓人士便有1個屬負資產,當時大量出現無力供樓、破產甚至選擇自殺輕生的業主個案。當年破產管理署發出24922個「破產令」,比起1997年,全年不過發出893宗。



陳偉業說,當時向他求助的業主購入的物業大多是新建成,包括天水圍嘉湖山莊美湖居、馬鞍山聽濤雅苑,青衣灝景灣,紅磡海逸豪園等。他記得當時一位苦主,從事雷射影碟生意,在1999年向銀行借貸,以330萬購買葵涌浩景臺,每月供款14000元;兩年後,樓價跌至190萬元,連同當時銀行提供的按揭貸款,單位負資產50萬元。經濟不景氣下,影碟生意收入大跌,只有每月約10000元,不足以支付按揭供款

這位苦主連續4個月沒有供款,真的打算自殺。「和他一樣的人,當時太多了,」陳偉業說:「1998年,只是嘉湖山莊都有超過1千個負資產業主。這些原本都算是高收入人士,為還款只好降低生活水平。以前每年去兩次旅行,現在連衣食住行都不夠用。有些更因為經濟差而被公司裁員,頓失供款能力。只好拍賣物業,成了『銀主盤』。」

中原地產研究部的黃良昇對端傳媒說,負資產消失除了因為樓價上升,亦與金管局收緊按揭,防止市民以高成數按揭置業有關。「現在和97年已經不一樣,當時炒家借9成按揭、用家也借9成按揭,借到盡,所以才爆發負資產。很多買家經過那次負資產潮後,越借越少,就算銀行願意借,買家也變得保守。」黃良昇說。

1997年,香港住宅按揭沒有壓力測試,只要供款不超過月入一半,就可以獲批貸款;按揭成數上限是9成,按息高達10厘。其後金管局逐步收緊按揭,平均物業按揭成數低過55%,買家至少需要付出4成半首期;銀行更設壓力測試,同時持有多間未供滿物業的買家少之又少。「現在樓價要在幾個月之內跌一半,才會出現好像2003年一樣大規模的負資產潮!」黃良昇肯定地說。



https://theinitium.com/article/20160310-hongkong-negative/ 



18 則留言:

  1. 很好的提醒! 我都認同呼吸plan 係第一批出事, 另一批係借second-mortgage 投資的人

    回覆刪除
  2. 好彩當年堅持唔炒樓, 因為見過報紙寫美國人炒樓破產, 但炒股就輸咗一百幾萬 XD !

    回覆刪除
  3. 有咗壓力測試真係可以將計時炸彈既爆炸時間延後,但符合上述條件既人依然係會爆先,即係用呼吸PLAN既人。只要天氣不似預期,好似小子兄講息口突然抽升咁,或者好似97咁股市大跌引起連鎖反應,啲係股市輸錢既人輸凸咗,就會有第二批人大量陣亡

    都係果句,還得起,先好借﹗借錢梗要還,咪俾錢中介XD

    回覆刪除
    回覆
    1. 但如果呼吸PLAN都無事的話........

      刪除
    2. 咁老實講,香港經濟又真係唔差,用呼吸PLAN既人一日仲有工做,人日都有錢供樓,亦都儲到錢應付樓價短期波動既...

      刪除
    3. BTW原來陳偉業有份幫班負資產,係果陣已經左膠得咁緊要…
      炒樓輸咗,要政府幫。炒樓賺咗點解唔同政府平分利潤。
      我唔介意啲政客偏左,但可唔可以唔好左到咁膠。

      刪除
    4. 我對政治已無感, 反正建制黃屍也在撈自己本錢

      黃屍反反反, 由97年60%+支持率到今日糧油河童攪到泛民變左過街老鼠人見人憎, 持平D講, 呢20年班友仔係度訓覺, 更唔好講話咩"守護香港核心價值", 此類人其心可諸

      當然話建制唔好就幾時都係啱, 咩港豬澳大橋豆腐渣, 喂你唔係今日游水過來吧...只係97前英國佬叫做盜亦有道, 起玫瑰園你估佢無CAP你水? 只係交番D貨仔俾你地啫

      小子在知道中英聯合聲明簽左之後都對英國唔會抱任何期望, 始終係赤裸裸話俾你班香港蟻民知, 我, 大英帝國, 不屑給你等賤民一本英國護照, 縱你地祖先受了跨下之辱百鳩幾年, 又如何? 係唔認你呀, 吹咩?

      大家都係搵食啫, 犯法呀? WHY SO SERIOUS?

      BTW原來陳偉業有份幫班負資產,係果陣已經左膠得咁緊要…
      炒樓輸咗,要政府幫。炒樓賺咗點解唔同政府平分利潤。
      (更顯得地產係香港命脈, 凡是搞死地產都無咩好下場, 輸打贏要的香港市民一定反反反, 唯其將黃屍收皮之計, 乃容高地價, 溫水煮蛙也,而新一代港青, 真係好對唔住, 班老屎忽確係有欠一個公道, CAP 左80-10年30年GDP 飽食遠飛, 只能說時不與我)



      刪除
    5. 我近幾年已經慢慢不問政事,因為香港既政治根本係笑話... 政商一家,自己不如好好顧掂自己,為將來打算。

      刪除
  4. 大家都同意呼吸plan或二按會瓜,我做第十個人,講下相反意見。

    首先,呼吸plan唔係大家想像中咁常見。新盤中,就只有數年前少量高溢價盤,以及2015-16年淡市期間出現過,而且只限某兩三個發展商偶發性提供。

    第二,新盤的二按計劃有時的確引了很多人去買,但大部分其實只去到70-80%,而且全部要通過金管局的壓力測試(一按+二按計哂)。因此,正常地上到二按plan的人,大部分都是極高收入人士。

    第三,二按在二手市場早已息微,而金管局搞財仔上土地註冊資料庫自動通知銀行後,更加接近絕跡。但不排除有財仔挺而走險唔落charge。

    第四,上述呼吸plan或二按最輝煌的時代,一般都是市淡、較難吸引人入市之時,換句話說亦即樓價較低(如2013, 2015-16年的淡市)之時。相比今天,除了個別天價盤外,這些物業已經升了40%以上,加上2-3成首期,其抗跌能力並不如大家想像中低。

    我並不否認高槓桿、能力弱的人在樓市會率先倒下,但今天已不再是1997,按揭借貸佔銀行總貸款比例低、按揭成數低、按揭供款佔收入比例低、利率點加都仲係低,但是貨幣供應和資金流動性就高到不正常。綜合以上各點,我唔排除市況會出現調整,但係會否崩盤到1997咁樣就絕對要睇經濟情況同未來金融政策,放眼一兩年真係見唔到會出大事。

    Anyway,買樓最緊要都係「量力而為」,投資更加要審時度勢,不要一心諗住複製別人的成功就盲中中衝入市。

    回覆刪除
    回覆
    1. 就算高息PLAN, 都平過1997年10%息個下吊詭

      只不過物價上漲下供大左個碼數而已

      如果呼吸PLAN都唔瓜的話, 咁就好似股票破頂無蟹貨咁....下下新高

      情形就好似二手屋苑呢下唔係新高唔肯沽, D業主唔係癲, 係想換貨的都要用新高接, 而想止賺的, 當然叫天價, 收埋LAST一口尾注

      刪除
    2. 作者已經移除這則留言。

      刪除
    3. R兄, 基本同意, 始終唔況壓測的呼吸plan 唔普及, 殺傷力唔係地圖炮式
      少少補充, 二按喺財仔界都幾踩界同多, 唔洗落charge, 證明到係業主就批比你... 財仔到時收樓唔夠銀行爭, 不過因為一手借貸低, 財仔變相有空間。呢幾年唔少呢類財仔發圍, 順手開埋律師樓, 一條龍服務

      刪除
  5. 九七可以一份糧向唔同銀行同時借一個按揭,槓桿比率不是幾倍而是幾十倍,唔好話跌,係升慢啲都出事。
    現在有正面信貸資料庫,槓桿比率一般收到一兩倍左右,肯肯定出事都同九七不是一個級別。
    呼吸plan 本熊曾經認真考慮過,但一般要5年再review,若到時遇逆風renew 唔到便大機會出事,可能要簽一啲超高息的不平等條約,所以最後都唔敢博了。

    回覆刪除
    回覆
    1. 我都有考慮過, 其實買長年期樓花仲好, 3年, 收樓已過SSD

      刪除
    2. 用得呼吸plan, 都唔預要供一世, 就算不換樓都一定會轉按走人。

      刪除
    3. 16年頭果下回調用呼吸plan 應該博贏左了,成功例子有park yoho;17/18先開始就難講了,始終加息漸近...

      刪除
    4. 呼吸Plan半年就可以re-valuate轉返去銀行,你懂的.....

      2018仲邊有呼吸plan...2017已經絕少了。

      刪除
    5. "呼吸Plan半年就可以re-valuate轉返去銀行" 唔好意思,我真的不懂。可以咁早就將個 mortgage 轉去銀行咩?

      刪除