SSD 及壓測 - 一個吞噬整代人的政治任務

今個星期CCL 跌番少少, 不少人以為個市係會高位震盪, 但係其實呢家實情係中大價單位係度郁緊, 因為呢家市場係中小型單位呎價遠高於中大單位

例子係沙田金獅, 河畔, 偉華, 新城市中心都普遍做到18,000/呎
而傳統上比較遠的地區如屯門, 元朗, 都因為西鐵而拉近左距離, 佢地的呎價都係15K 左右了
而買左呢D比較"次一等" (其實傳統觀念已不適用, 小子會另文再講) 的貨, 如果計你買2房400呎左右, 2012年買, 到你今日又生仔, 而層樓仔又由400幾升到600幾的時候, 基本上可以預期的動作係沽左呎價比較高的樓, 而補錢買番中大價單位

就好似小子的海怡半島咁計, 3房, 16K/呎, 如果我5年前買河畔, 都係2XX 萬買間老殘一房/開放式, 或者2XX萬買得寶細一, 呢家儲左6年錢, 加埋間野升到4字頭, 沽左佢基本上係有300萬以上係手, 你會點換?

正常來講, 一定係沽左佢換樓, 但係當你海怡細2房都做緊8M 幾, 你如果要郁手的話, 基本上你間河畔一定係要高價甩出去, 先可以有足夠首期換大屋, 所以造成細價單位業主叫天價的情況

但係叫還叫, 你都要有人肯接先係市價,咁點解有人接呢? 除左FOMO (FEAR OF MISSING OUT) 之外, 另外一個原因係上車客無得揀, 無得揀的原因就係因為要過壓力測試, 如果你買4M 樓做90% 按的話, 月入已經差唔多要35K, 而35K, 基本上係等於兩公婆每個人搵18K 左右, 推到盡兩條友一齊上會;而稍為高級少少的2房 (5M 左右), 已經受按揭上限限制 + 首期限制, 對夫婦要拎差唔多20% 樓價出來, 即係約100萬 (未計厘印裝修), 其實佢地已經係別無選擇

而呢個別無選擇亦都係一層層咁推上去, 如果兩公婆每人30,000 人工一個月, 基本上買6M 樓仔都大致上係面對緊同一個情況, 首期120萬, 厘印18萬, 未計裝修要拎138萬出來, 而480萬借款下, 約為45K, 即係月入25000 -30000 的夫婦可以做到的上限

到6.01M 開始, 要拎240萬首期, 而呢個首期, 如果無父幹的話, 60000一個月唔駛唔食都要儲4年, 以儲蓄率30% 來講, 60000 X 30 = 18,000 X 12 = 216,000; 一個唔亂駛錢的夫婦, 基本上要儲10年

所以大概來講, 三個字: 無可能

所以新上車的人, 一定要面對現有業主叫D離地價, 而佢地都要硬食, 因為其一係現有業主如果少一蚊都換唔到樓, 所以唔俾夠錢係唔會賣樓; 其二係未上車的人基本上係好難有BARGAINING POWER, 因為收唔夠水, 係唔會沽的

而夾硬買左貨的新業主, 亦都受制於3年SSD 唔可以沽貨, 即係佢地焗住供, 而供供下都慣左的時候, 亦都唔會有短期出售的誘因,令到好以2010 - 2012年SSD 出招前玩短炒的情況唔會再出現, 加上呢班過到壓測的業主其實收入著實不錯 (4M 樓35K 月入供15K, 6M 樓45K 壓測但係供17K, 其實DSR 係30% 左右), 而佢地亦都係用30% 左右的人工去供樓, 而因為佢地推到盡都只可以買人生唯一一間樓的情況下, 要佢地賣樓無異於隊死佢地, 所以, 如果無咩特別的話, 一定死守落去
亦都令到急升急跌去震走實力不足的朋友的機會都無埋, 因為3年唔沽得, 大把人陪你無得走. 最後就係大家都唔駛走......

從政治角度去睇, 迫D人去供樓就係叫D人收聲做沉默的中產, 最好大家馬照跑舞照跳,亦都係管治者最高明的一招,從前1980年人人搵錢唔得閒理政治,任得英女皇搞搞震搞埋D玫瑰園項目;今有2018年人人買樓,23條國安法照推如儀

而上文講到中大價樓係升緊, 其實係因為中小型樓的買家都儲到足夠子彈, 生兒育女, 所以要沽左D細野換中大價樓
就用小子的主區為例, 海怡621'/634' 由上年4Q 時的950-1000萬 升到1200 萬 ; 2房516'-545' 由8M 升到9M; 2.5房584' 由9.2M 升到9.9M - 10.3M

呢D都係報章未必睇到. 而呢家呢一刻, 係無業主肯收票, 因為D價係跳住上, 亦都好多外區客入來買野, 主因係 1) 細換大 2) 換區

而呢個進程, 應該都係會進行一段日子, 無咩比大部份"港豬" 感覺良好重要吧.
股市亦都會慢慢熱起來, 等大家炒炒炒而忘記唔好攪咁多無謂野