一家大細靠哂你

政府上月財政赤字達47億元 致首六個月盈餘減至124億元

【星島日報報道】政府公布本財政年度首六個月，即截至9月30日的財務狀況，政府九月份的財政赤字是47億港元，使本財政年度首六個月的盈餘減低至124億港元。本財政年度首六個月的整體開支為2,217億港元，收入為2341億港元。

政府發言人表示，截至九月份的盈餘主要來自地價收入。財政儲備在今年9月30日為9664億港元。

政府四大收入勢超標　盈餘又多幾百億
http://hk.on.cc/hk/bkn/cnt/news/20161218/bkn-20161218000242733-1218_00822_001.html

財政司司長曾俊華又估錯數！曾俊華在今年發表的財政預算案，預測2016至17年度的全年地價收入有670億港元，但截至本月中、即財政年度第三季還未結束，庫房實收的地價收入已經超過656億港元，幾近提前達標。加上本月中至下月初還有三幅估價合計接近150億港元的政府地皮截標，全年地價收入肯定大幅超標，甚至有望打破2011至12年度的846億港元紀錄。有分析指，預計本年度的利得稅、薪俸稅和印花稅收入，均會高於曾俊華年初的保守預期，在「四超標」的情況下，明年庫房肯定水浸成災。

又係地價收入!
試問一個國家/地區的主要收入來自於賣地, 又點樣可以賤賣土地呢?

香港的情況就好似一個靠賣血為生的男人咁, 屋企有成家等住開飯 (公務員人工, 社會福利, 綜緩, 其他恆常財政開支), 你叫佢賣平D, 佢邊有咁多血俾你抽吖! 仲有呢家土地又唔夠, 開發新土地又係俾人阻頭阻路, 咁咪唯有又再賣貴D囉.....

好多人話學下新加坡組屋政策，第一, 人地政府強勢, 鍾意點填都得; 第二, 新加坡平地多, 香港山多平地少, 小學生都有教, 玩開山劈石又得唔得? 過到班環保人士先; 填海? 保護海港條例, 中華白海豚又要保育

雖無話保育唔啱, 但係真係重重困難。咁舊樓重建? 又叫到天咁高個價........

加GST可能係得GE...又話低稅率/購物天堂等等, 加埋D生活稅又對窮人剝削.....又唔加

咁情況無變又點可以要求結果有變呢? 仲未計大陸專才同埋150個名額來港......

陳年的湯文亮文章

湯博士係小子其中一個幾尊敬的人, 先勿論"細價樓爆煲論"如何, 以佢的身家, 最少都三幾百億, 同小子的FAMILY OFFICE老細 (紅色地產商人), 不相伯仲

但以佢身份肯寫文分享俾普通市民, 難矣
寫得有質量的, 更難

小子都係近排先寫得多BLOG, 但係恆心唔係欠奉, 係好多野寫的時候係有顧慮, 顧慮在講錯野令到人投資失誤, 顧慮在言多必失, 顧慮說得不夠好

但話說回頭, 這只是一本日記, 紀錄下小子財自的過程及分享而已, 所以好似湯生這些已上岸人士, 大可以食花生笑看風雲,但佢卻勸人唔好買金融產品, 勸人唔好買細價樓仲要俾人串, 俾人瘀, 真係吃力不討好

PS 雖然呢家投資細價樓成風, 各收租佬都為自己有幾個細價單位而樂, 但有此心之有錢人, 真係值得敬重

 

有200萬如何運用

有一位年青人，在我的回應箱內用英文寫下他從零至二佰萬元過程，英文寫得不錯，相信他的教育程度有一定水準，而過程亦合情合理，若果他能掌握好一點，夠膽一點，相信現在不只有二佰萬，但願這二佰萬能為他再創一個新歷程。 

　　他問我如何善用這二佰萬，老實說，我不敢替他揸主意，或者他自己已經有一個決定，只不過隨口問一問我，又或者雖然這二佰萬元是從投資地產賺回來，但現在已對物業失去信心，因為不信自己繼續可以在地產方面繼續賺錢，雖然擁有一筆錢但卻前路茫茫，是不是上天布多少作弄人。 

　　不過既然他問到我，我亦必需作出一些回應，首先二佰萬元對於該讀者是否一個大數目，如果是，什麼也不用做，買一些I-Bond，做一些定期，二佰萬元應該能夠用一段長日子，況且，他自己還有入息，若果是開放一點，買一層大一些樓宇，住得舒服一點，當是對自己一點獎勵，亦有何不可。 

　　我見過不少人在他自己的本業，或者幸運的投資賺得不少錢，突然之間將賺得的金錢，甚至加上老本，投資另一行業，一個他並不認識的行業，只不過聽那些介紹人吹噓，最後的結果大家都是應該猜得到。 

　　我記得在金融海嘯前，有投行高層約見，當日，他們一行數人，西裝畢挺，在會議室內，滔滔不絕，他們不斷介紹一些金融產品，如大家已經知道的ELN及Accumulator 等，每一項都是穩賺的生意，而將我們的地產投資彈得一文不值，我的職員沒有辦法說得過他們，最後只有向我求救。 

　　我二話不說，到休息室與他們開會，當他們再次高度讚揚他們介紹的金融產品時，我對他們說，各位認為我們在地產行業裡做得好不好，他們答案無論說真的抑或是客套話都應該說好，我回答他們說，既然如此，我已經在行頭裡有不錯的成績，現在投資又何需假手於人，在自己熟識行業，就算出現危機，崩潰，我亦知道如何防備，或者將損失減至最低，但金融產品出現問題時，我相信你們亦不知道如何應變，但最後損失我是我，對方的帶頭大哥聽見我一番話，知道生意無望，以尚有另一個會議為理由，退去。 

　　老實說，公司持有大量現金，不投資那些如ELN等的高息產品，真的要有鐵一般的意志才行，我相信該名讀者現在被他的友人或者財經顧問游說做一些生意或者一些投資，現正心大心細，當我寫到這裡，忽然想到一個答案，就是「不熟不做」，共勉之。

湯文亮

謀住你層樓之逆按揭

小子呢排又係度諗退休, 無啦啦諗起逆按揭, 有朋友提過, 吖...供斷左層樓做逆按咪退休囉

逆按原理係同按揭相反, 你按左層樓俾銀行, 收取年金, 到你走左個時後人有優先贖回的權利, 但係如果唔贖的話銀行就會拎去拍賣, 後人就渣都無得攞番
 
至於利息, 係用P-2.5% 計, 即係以P=5.25% , 係2.75%啦 (按揭係1.8%)
嘩, 咁X貴息咩?

無錯, 唔係銀行食屎咩? (所以話銀行點會做蝕本生意吖.............殺人的勾當有人做, 蝕本的生意無人做)

最賤最賤不至於此, 係利息係每月疊上去! 係每月疊上去! 係每月疊上去! (費用當中第一項)

你老闆吖.....一計真係吊左一聲

呢個世界最L恐怖的係利疊利呀大佬.....如果4M 貸款碌20年, 2.75%年息 (月息0.229%), 20年後要要俾2.92M利息!

而樓按呢? 借400萬, 供20年, 2.75%息計, 全期利息係120萬, 即係佢偷左你1.72M......
政府呢招真係賤中之賤, 連老人家的棺材本都貪!

正所謂留番GE係心意唔係負擔, 你同我調轉個玩法仲要包裝成糖果個下真係令人髮指

大佬, 4M 樓FULL PAY 左都收11K 啦, 你樓下終身年金 2,850 / 100萬 (即係4M 野收11,400), 你班友計咩數架? 11K 減差餉管理有9K-10K啦...老人家無收入仲要有TAX CREDIT 唔駛硬食佢個15% PROPERTY TAX RATE 添!

真係拜託政府唔好搞埋啲屎忽野啦, 安安分分做好佢個按保, 幫多D年輕人上車好過啦

(利申: 上不上車風險自負, 小子沒有企圖或意圖游說閣下買樓)
 
逆按遊戲規則

HKMC 的逆按簡介 

中國下的香港如何自處

小子啱啱睇到新聞, 習主席選左新常委並連任至2022
會後訪問中, 習主席顯示出大國應有的氣度及包容, 同時間亦有其收斂不到的大國鋒芒

小子好鍾意睇書, 其中一位鍾意睇的自傳係李光耀, 幾本書夾埋講左李光耀點樣係馬來西亞玩野下將一個細過香港的彈丸之地搞到90年代作為亞洲四小龍的一份子

但佢最為人所詬病的係其獨裁, 打壓及迫害異己. 其中謝太寶在未經審判下被新加玻當局監禁/軟禁達32年之久

 但縱使李光耀如此一言堂及獨裁, 其執行力卻是世界政壇中數一數二, 包括將英文用作官方語言, 令到新加坡人更加容易與國際接軌 (其實係當時俾馬拉拍左出來無法子唔親英/親美), 並引入國際資金 (其實係俾美國鍊鳩住個春袋, 俾保護費換來安定)

再睇番中國的習大大, 有否相似的地方? 獨裁, 執行力高,打壓異己，而最恐怖的係呢個勢頭只係啱啱開始；小子特別睇到坐直昇機的上海市市長 - 韓正。
2012年坐正上海市委書記後，上海發展一日千里，外灘商貿區、上海自貿區、高新科技園等等，井井有條；經濟發展同樓價同步，今日已經遠超過香港；猶記得06年韓正講話要向香港學習，今天，香港抄襲都抄唔切了。

見微知著，習班子的精英管治及執行力都係位於歷屆的頂尖。政治上，香港反政府的基本上來緊10年以上都唔會有運行（可能成世都無運行），投資上，更加要加大投資中國的比重，小子06年就正正在大陸exchange ，當時地鐵只係開到閔行區，地鐵線一隻手數得哂。
2016年小子重遊故地，發覺香港實在落後太多太多了。

今天香港人縱使萬般不願一個沒有香港咁好的法治、自由及制度的政黨統治；小子明白固中的感受，始終80後受到英國政府的管治，規則係死的，人只活在規則當中，找生存空間；
但今時今日，如果尙未認清事實，歷史的洪流會給其教訓
但不用擔心，小子認為中國會收番香港呢個機器，而不會回收香港人。殖民一早開始了，我想大家都應有所感覺的

 感觸香港由頭都尾都係一個殖民地, 但無辦法, 小小漁港做到今天的成績已經係非常難能可貴

恆生博愛堂

今日下午小子同老細去恆生博愛堂同RM 食飯
一年一度的例行公事
係幾好食的, 特別係花彫蛋白蒸蟹拑, 用紅蟹的大拑整, 隻蟹都已經千千聲

但每次食親我都諗起
炒ELN勁輸七千萬：諗過恒生總行跳落嚟

小子引以為戒, 特別係自己PORTFOLIO, 特別要小心

第一, 唔好買衍生產品如ELN, ACCUM/DECUM, FX SWAP DEPOSIT; 俾得咁高息你, 銀行係無死錯人的, 如果你以為自己係叻過銀行的, 那是ON9

第二, 借錢梗要還, 咪俾錢中介. 做人同投資一樣, 要量力而為

第三, 居安思危. 銀行出名叫做好天遮, 無事就無事, 有事就大近視, 每分每秒都要思危, 銀行產品少買

小子去親銀行都係做一樣佢地好憎同埋好唔鍾意做的東西, 借按揭

你見班友死老母咁的口面, 想借多1蚊都諸多留難就知佢地無利錢可言
敵人的敵人就係朋友, 你愈唔想我借的我就愈要借

當然, 小子收入有限不能多借, 小子亦唔鍾意多借, 但係見到班友仔唔想借時我又好HIGH 好想借等佢地煩下都好, 真係有D心理變態

其實銀行咁歡迎你借錢買ELN/BONDS 等等, 但係借樓按又咁萬般不願係咩原因? 因為無肉食囉, 成條樓按30年都係俾百幾萬息, 但係做下ELN 收佣都收一百幾十萬啦. 銀行不是省油的燈, 佢地梗係做D利錢厚的東西, 即係搵9老散笨柒

呢餐去國金軒食唔知駛唔駛2000/HEAD?

讀好書 - 華德福教育 0 至 7 歲

小子又開始了一本新書，書名為華德福教育 0 至7歲
因為本書比較長的關係, 先佔左一欄的專欄先, 稍候會增加報告及讀後感
# 書本SUMMARY 會慢慢UPDATE, 最後先有讀後感

自己紀錄概要:
0到7歲可以分為3個階段
1. 0-3 歲的幼兒喜歡模仿大人的動作
2. 3-5 歲糼的想像力和記憶力開始出現
3. 5-歲的孩子在做和玩中開始思考, 開始做有計劃的遊戲

好句:
1. 0-7歲是人的一生中重要的發展時期。若想教育好你的孩子，首先要教育好自，己因為孩子毫無保留地接受來自父母的一切, 既包 括流露出來的言談舉止，也包括潛藏於內心的潛意識

小題大做

1個月拆息逼0.6厘 供樓負擔增

【經濟日報專訊】市場預期金管局下周會增發外滙基金票據吸水，加上再有具吸引力新股隨時見大額凍資，本港流動性趨緊，1個月拆息（H）昨升0.04厘至0.59厘，接近月中高位的0.6厘。

財資界人士料短期內拆息繼續呈升勢，除影響股市孖展融資外，亦令供樓負擔加重。

財資市場界認為，未來美國繼續加息，港美息差再擴闊後港息會續升，加上金管局預先抽走市場過剩資金，預期年內1個月拆息會升見0.8厘。以普遍新造按息為H+1.4厘、鎖息上限為2.15厘計，當H升至0.8厘時，大部分按揭計劃會達封頂息口。

以600萬元樓價作六成按揭、分25年期攤還的H+1.4厘按息計，現時實際按息約為1.99厘，月供款為15,241元，若升至封頂息、即2.15厘，月供款會升至15,523元，每月多282元；全期利息支出則會由97.2萬元升至106.7萬元，增加逾8萬元。

拆息倘達1.2厘 港或加息

供樓人士最擔心銀行調升最優惠利率（P），令封頂息向上並進一步加重負擔，德銀昨發表報告指，現時本港銀行流動性仍屬相當充裕，1個月拆息要再升0.6厘、即達1.2厘水平左右，銀行才會有加P的誘因。以此估算，如果美國每次加息0.25厘而香港銀行同業拆息跟足，要加息3次再會觸發銀行加P。

而金管局增發票據亦可能令拆息上升，今年僅增發800億元，未及前兩年的逾千億元規模。

上商研究部主管林俊泓昨表示，預期拆息短期仍見升，參考上次金管局增發票據，一批分5日發，在最後一日增發時宣布第二批增發票據，以此推算下周二（24日）增發機會不低，短期內銀行料會對流動性較保守，令拆息持續向上。

加$282 一個月, 即係$10/日? 全期按息俾多10皮野OVER 30年, 每年都係俾多幾千銀, 又係個句啦, 每個月幾舊水, 真係咁MATERIAL 咩? 

 

1 與 0 的啟示

小子昨天去左聽神父講道

講起1與0

佢講話: 各位的家庭, 事業, 金錢, 健康 等等都係"0"

而信仰就好似係1, 你要有1, 先可以有100000000,先至係MEANINGFUL

如果無信仰的人, 將主放係最後, 就變左000000001

呢個神父係小子的朋友介紹, 佢話神父講野都幾"高",小子抱住聽下野學下野心態去, 結果又OK 喎, 就好似馮盈盈咁話你要做一個"0", 先至可以接受個"1".

其實小子的角度來講, 你想有咩生活, 想做D咩, 就係人生的"1", 而0, 只係你點樣排你的家庭, 親友, 事業, 金錢, 健康 (其實唔係全部係0, 可以係2,3,4,5,6,7)
每個人都有種唔同的COMBINATION, 而係可以做出BEST VALUE POSSIBLE

又或者咁講, 你先要做到財自 "1", 先可以安排好D "0": 即係自己的事業, 金錢, 家庭, 健康 等等
其實都幾有深意

以下加插馮盈盈9UP 1同0的啟示:

小子9UP 完畢, 多謝收看 ^^

搞老湯的不該

劏房離奇雙屍案 離婚婦或被殺陪死

【星島日報報道】油麻地揭發離奇雙屍案，一名已離婚、但同時周旋於前夫及男友之間的女子，昨傍晚被發現與男友雙雙倒斃劏房單位內，屋內有燒過的炭，表面看似「雙燒炭」自殺，惟警方找到女死者前夫，得悉他事前曾接男死者發出要殺女友的「攞命短訊」，警方恐有別情，重案組正調查男方是否殺人後自殺，以及女方是否被逼陪死。

同居情侶陳屍油麻地劏房，警方調查是否涉謀殺及自殺。兩死者分別是男子余嘉正（四十七歲）及女子陳曉燕（三十五歲），消息稱，案發前女死者姓鄭前夫（三十九歲），曾收到余給他的「攞命短訊」，內容大意謂「要殺死他的前妻」，令案中謎團未解，警方重案組迄今晨仍在現場調查。

現場為上海街三百八十號上海大廈三樓一個劏房單位，余與陳女同居上址。現場消息稱，陳女是失婚婦，但離婚後仍與前夫同住在將軍澳寶琳邨的昔日愛巢，更周旋於前夫與男友之間，余得悉曾勸阻但無果，一直不滿這段「三角關係」。

昨傍晚六時許，認識兩事主的友人到上址劏房探訪，但拍門良久仍無人應門，房里則傳出燒炭氣味，感到事有蹺蹊，連忙通知大廈保安員致電報警，聲稱有人燒炭企圖自殺。

警方、消防及救護員到場破門而入，揭發余及陳雙雙倒臥房間地上，兩人已證實死去，旁邊放有一盆燒過的炭，警方封鎖現場，調查兩人死因是否可疑，但未發現任何遺書或打鬥掙扎痕迹，翻看大廈閉路電視錄影片段，亦無發現可疑人物。

其間，警方聯絡兩死者的親友了解情況，女死者前夫聞噩耗表示震驚，並向警方聲稱事前曾收到男死者給他的「攞命短訊」，警方極表重視，邀請他提供資料，並由油尖警區重案組接手調查，鑑證科人員亦到場蒐證，數名相信是兩死者親友的男女，曾到場認屍後離去。兩死者遺體稍後由仵工舁送殮房，等候法醫剖屍檢驗，以確定真正死因。

坊間有好多人奉行買間洋樓搞老劏, 谷到個回報有10%以上，其實租客的質素都係好緊要, 香港已經係一個非常大壓力的城市, 而將一大班大壓力的人迫在一個咁L細的斗室入面, 如果有咩爭執都係可以預期

況且老劏的牆身係好薄, 小子有朋友住劏房, 真係連隔離講咩都聽到, 一個唔覺意心情唔好又嘈交, 真係斬人都有之

槓桿買債與買樓

小子最近雖然忙於MIDTERM的準備，但個人實在太心散, 又去左BLOG度9UP

有感呢排成日講買債/買樓的分別, 姑且用呢篇去COMPARE & CONTRAST下

假設: 50% 首期買樓, 與50% 首期買BOND,當500萬CASH買1000萬野咁計

回報(息率):
買樓: 1000萬樓租務回報約為3.0%, 一年收入: 10M X 3% = 300,000
5M 租金收入25,000，月供約為18,000, 假設供30年, 利息1.8%計, 還本10,000 - 1,000 管理費+ 凸腳部份7,000 (利息已扣除)
PROFIT BEFORE TAX 約$16,000/月或$192,000/年
再減去15% 物業稅 (300,000 X 0.8% X 15% = 36,000)
即係實得約為 $156,000

因為俾50% 首期關係, ROE = 156,000/ 5M = 3.12% (買入印花稅及手續費唔做APPORTIONMENT 啦, 計死小子)

買債: 500萬做槓桿1倍, 5% (取其中間吧) X 2 = 10% - 2% 利息支出 = 8%

** 結論: 買債>買樓

回報 (升值)
買樓: 有機會升/跌
債: 持有到期基本上保本

** 買樓有"機會"升/跌值, 買債係到期保本

抗通漲
買樓: 租金係會因為通漲而上升
債:債息不會因通漲而升

** 租金抗通漲力> 債

風險:
買樓:
1) 失業供唔到樓 (可以租俾人頂住一半, 可能未死得)
2) 租霸 (法律途徑收樓)
3) 凶宅 (不能避免的風險)
4) CALL LOAN (不能避免, 但03年都係失業PK供唔起令到銀行發覺CALL LOAN)

買債:
1) 公司清盤 (可以睇住盤數避免, 要求若干財務知識)
2) 政策 (內房佳兆業)
3) 評給機構DOWNGRADE (NA)
4) CALL LOAN (債價跌到MARGIN RATIO 即CALL)
5) 銀行縮LTV (不能控制的風險)

各有不同風險, 難辯優劣

結論
1. 買樓的投資價差係比每月收租吸引
2. 買樓需求比買債的財務知識少
3. 租金收入比較能夠抗通漲
4. 樓債各有其風險
5. 債息的回報比樓高, 如果純計YIELD

眾人一地水, 我卻在收水

日央行總裁：決意維持超寬鬆政策

【星島日報報道】盡管美聯儲和歐洲央行均開始縮減大規模、危機模式下的貨幣刺激政策，但日本央行總裁黑田東彥強調該行會維持超寬松貨幣政策。

黑田東彥看好日本經濟，指稱經濟溫和增長，收入增加使得企業和家庭支出上升。不過，他表示，通脹和工資增長過份低迷，重申通脹率維持在0.5%左右，仍低於央行目標。

他強調會繼續實行超寬鬆貨幣政策，以期盡快實現2%的通脹率。他又稱，物價與工資上漲遲緩已成為包括日本在內的發達經濟體的共同現象。

日本持續多年的物價下滑已令公眾認為，未來還將持續通縮，但他表示，相信經濟增長轉強、產出缺口收窄和就業市場趨緊最終將會推高通脹。

日本央行將在本月舉行會議，外界普遍預期會維持貨幣政策不變，即便其可能在此次會議上將發布的長期經濟預估季度再次調降通脹預期。

 

德拉吉指通脹需時達標 實施寬鬆貨幣政策仍有必要

歐洲央行總裁德拉吉在全球央行年會上發表講話，重申歐洲央行在可以撤出貨幣刺激措施之前，保持謹慎的必要性，表示尚未看到通脹持續向央行中期目標靠近，認為通脹要達成目標仍有一段路要走。但他有信心通脹將在中期內繼續向目標進發，但必須非常有耐性，認為仍需要大規模貨幣政策刺激。

德拉吉又指，現時並非放寬監管的恰當時機，因為會增加金融失衡的風險。他指，由於全球貨幣政策非常有擴張性，監管機構應提防重燃導致危機的因素。

他又表示，全球經濟復蘇正在增強，如果沒有強勁的潛在經濟增長，歐元區正在經歷的周期性復蘇將最終放緩。

人行預告明年降準

人民銀行上周六（9月30日）發通知，預告由2018年起，對普惠金融實施定向降準政策，最多可降準1.5個百分點。通知稱，凡前一年上述貸款餘額或增量佔比達到1.5%的商業銀行，存款準備金率可在人行公布的基準檔基礎上下調0.5個百分點；前一年上述貸款餘額，或增量佔比達10%的商業銀行，存準率可按累進原則在第一檔基礎上再下調1個百分點。

係日本,歐洲央行同埋呀爺都未收水的時候,  美帝又會唔會無啦啦狂加息去令自己失去貿易優勢? 係美金大升的情況下, 日本, 歐洲同埋中國的製造業及物價的優勢會愈益明顯

加上老美日吹夜吹的AI, 令到大量工人失業, 呢班人開飯又係靠政府?
靠政府又咪係印銀紙?

係美債又不斷新高下又無啦啦可以合埋眼狂加息?

雖然LOGICALLY 係唔通, 不過無野係唔可能, QE前都無人諗過有QE, 投資者只可以作好風險控制, 以抵擋未來可預見的大幅加息

白綫為US DEBT, 黃綫為FED FUND RATE; 1980 - 2017 (SOURCE: BLOOMBERG)

夜深人靜時，問問自己，將來的打算？

李嘉誠：不論男女都應該熟記這２０點！夜深人靜時，問問自己，將來的打算？

1、這是個現實的社會，感情不能當飯吃，貧窮夫妻百事哀。不要相信電影裡的故事情節，那只是個供許多陌生人喧囂情感的場所，只有不理智和不現實的人才相信。

2、給自己定目標，一年，兩年，五年，也許你出生不如別人好，通過努力，往往可以改變70%的命運。破罐子破摔只能和懦弱做朋友。

3、朋友請你吃飯，不要覺得理所當然，請禮尚往來，否則你的名聲會越來越差。

4、好朋友裡面，一定要培養出一個知己，不要以為你有多麼八面玲瓏，到處是朋友，最後真心對你的，只有一個，相信我。

5、不要相信算卦星座命理，那是哄小朋友的，命運掌握在自己手中。坐在家裡等什麼房子，車子，還不如睡一覺做個好夢。

6、不喜歡的人少接觸，但別在背後說壞話，說是非之人，必定是是非之人，謹記，禍從口出。

7、少玩遊戲，這不是韓國，你打不出房子車子還有資本。可以有愛好，但要把握尺度，鬥地主等一些高度吸引人思想的晉級遊戲，也許你的級別很高，但不代表你有多麼成功，反而會影響和占據你成功的時間。

8、是人都有惰性，這是與生俱來的，但是我們後天可以改變這種惰性，因為有很多人正在改變。對于某種事物或是生意不要等別人做到了，我才想到。不要等別人已經賺到錢了，我才想去做。沒有人相信的是市場和機遇，大家都相信的叫做膨脹。

9、知道自己要幹什麼，夜深人靜，問問自己，將來的打算，並朝著那個方向去實現。而不是無所事事和做一些無謂的事。

10、出路出路，走出去了，總是會有路的。困難苦難，困在家裡就是難。

11、作為女人，不要倚老賣老，認為事業跟自己沒關系，以為自己就是洗衣服，做飯，看孩子，那就是大錯特錯。

12、做人，要做到：萬事孝為先，教童品之道，夫妻和諧美，幸福萬年長。但是這些不是拿來用嘴說說就能辦到的，解放初期年代要做到這些，需要付出很大的努力和辛苦，當今現實的社會需要你付出很大的金錢，聰明的人都知道這個道理。

13、空閑時間不要經常上網做無聊的事和玩一些沒有意義的遊戲，讀點文學作品，學習一些經營流程，管理規範，國際時事，法律常識。這能保證你在任何聚會都有談資。

14、寧可錯殺一千次來自各方面的信息，也不放過任何一個有可能成功的機會。只有這樣你才不會去買後悔藥。

15、要做一件事，成功之前，沒有必要告訴其他人。成功之後不用你說，其他人都會知道的。這就是信息時代所帶來的效應。

16、頭發，指甲，鬍子，打理好。社會是個排斥性的接受體，這個星球所需要的藝術家極其有限，請不要冒這個險，就算你留長頭發比較好看，也要盡量給人幹凈的感覺。

17、不要以為你是個男人，就不需要保養。至少飲食方面不能太隨便，多吃番茄，海產品，韭菜，香蕉，都是對男性健康有益處的食物。你要是看不到價值，我可以告訴你。至少你能把看病節約下來的錢給你的女人多買幾個化妝品。

18、力求上進的人，不要總想著靠誰誰，人都是自私的，自己才是最靠得住的人。

19、面對失敗，不要太計較，天將降大任於斯人也，必先苦其心志，勞其筋骨，餓起體膚，但要學會自責，找到原因，且改掉壞習慣。

20、每個人都有成功的機會！就看你給不給自己機會。

新PORTFOLIO 方向 (2018 - 2019)

閒話小說, 新的PORTFOLIO方向如下，　因為小子在某地產商的FAMILY FUND 工作關係, 有好多坊間的HOT ITEMS 已經在RESTRICTED LIST, 所以各位會見到有一D奇怪的HOLDING, 係基於要避免中LIST所致.

#1 PERPS (10% PORTFOLIO)                        YTM
Shui On 10.125%                                                14.1%
Central Plaza 8.375%                                          13.8%               
AMTD 7.625%                                                    12.2%
Chalco HK 6.625%                                             11.07%
Credit Bank of Moscow 8.875%                         10.15%
CITIC Envirotech 5.45%                                    10.09%
Greenland 5.625%                                                9.70%
Huaneng HK 4.3%                                                9.10%
Guotai Junan 4.5%                                                9.07%
Yancoal 5.75%                                                      8.84%

Weighted Average YTM                                      9.01%

小子暫時開唔到IB, 到時有IB 戶口時再研究下, 因為小子知道有好多BONDS IB 係買唔到
如果呢個PORTFOLIO 在IB 買唔到, 小子會研究下開PB 的可行性

#2 REITS (10% PORTFOLIO)                        YIELD
SPH                                                                      5.41%
FIRST SP                                                             6.30%               
Fraser Commercial Trust                                     7.02%
Suntec                                                                  5.30%
Mapletree Logistic                                               6.00%
Capitaland Mall                                                    5.46%
405.HK                                                                 6.00%

Weighted Average Dividend Yield                       5.92%

#3 Bond Funds (10% PORTFOLIO)               YIELD

小子未揀好, 會另文再述
YLD 應為5% - 6%                                              6.00%

#4 樓宇 (50% PORTFOLIO)                           YIELD
應會沽出一間收租樓作為SEED FUND

#5 股票 (10% PORTFOLIO)                          
3839
459
34
857
3988
及其他 (可以睇番小子的舊文, 都係個幾隻)

#6 10% 為CASH HOLDINGS FOR BUFFER 

但MARGIN RATIO MAX 係30%, 同樓按睇齊
小子樓按都係做40% 左右按揭, 當然呢個低息時代, 多借無壞
但係風險控制係小子好重視的一部份, EVEN 唔CALL LOAN 都好, 我唔想維持太高槓桿

打工時已經幫公司借錢, 深明銀行為好天遮的特性
無事就無事, 一有事佢縮你LTV 叫你還錢係唔駛問準你的

後話, 小子公司對家BANK條RM (係同JPM/UBS 同GRADE的外資大行) 都話唔可以俾咁高LV 俾某某投資物, 小子話, 喂我FP 100M 叫你俾個INDICATIVE LV 85% 都咁難?
佢話係呀. 因為俾得你, 但你要DRAW LINE, 銀行未必會俾....(小子暗DIU: FULL PAY都唔俾你提錢呀陰功!)
大佬....呢個盤的SIZE你都肴...可見SERVE 小投資者的RM 係無牙力的, 要收水時一定乖乖CALL 客就範

通漲猛於虎

一如既往, 小子最怕最怕唔係投資風險, 係通漲.........

20M 身家以3% 通漲的DISCOUNT RATE, 竟然係等於每個月用得36K ?

債息唔可以抗通漲, 股息可以, 不過企業派息可加可減, 若果買錯8號仔......

租金收入同股息一樣, 都係可加可減, 仲有空置, 維修開支, 佣金支出等等...

真係要退休, 談何容易?
 

理財Campus：點做財務自由有錢人？

 ●專家客觀分析：富豪退休生活先有半億
從以上條件看來，成為富豪的準則應是因人而異，但又有何客觀且具體的數字？坊間普遍認為，富翁應至少有千萬元身家。據近年花旗銀行的香港千萬富翁調查顯示，全港擁有千萬元或以上流動資產的富翁至少有59,000人，平均年齡為59歲，換言之，想年輕致富簡直是天方夜譚。

不過，擁有千萬元身家亦不足以退休歎世界，想炒老闆魷魚，提早退休逍遙過日子？梁彥穎指，假設你成功在40歲儲到2,000萬元，認為已是有錢人，打算提早退休，預期壽命為100歲，若期間通脹3%，存款利息維持每年約0.25%的情況下，由40歲退休至100歲時，2,000萬元只能足夠提供每年13.5萬元開支，即每月只可用11,250元，完全稱不上是富豪生活。

若你較懂得為資金增值，同樣是40歲退休、坐擁2,000萬元身家、通脹3%，但年均投資回報提高至4%的話，2,000萬元能令40歲退休的你，於往後60年，每年可用43.7萬元，即每月可用36,416元，雖未能稱得上是富豪退休生活，但至少是生活安穩吧。

若希望在40歲退休，並享有每月10萬元使費，究竟要儲幾多錢？答案是5,400萬元，同時你要有4%的投資回報，才能擁有富豪般的退休生活。閣下宜想清楚，要不先儲逾五千萬元，要不繼續捱騾仔好了！

 

轉新策略 - 多謝風兄及70兄

小子因為係證監持牌人關係
所以開銀行戶口係極其麻L煩

不過係風兄, 70兄的留言的間接鞭策及鼓勵下, 我都係決定開戶 (申報就申報啦) 轉玩法

不過要等小子攪埋D垃雜野先, 無咩時間去ENTERTAIN 開戶班大哥住

小子謹此謝過兩位的留言

不過開戶真係好撚好撚煩囉... 上次開戶問到我PK, 問到我想死咁滯

其實即係開番戶口再COPY 番幫公司起的PORTFOLIO 入去, 煩就煩在開戶同埋要重新自己再掘過D投資物 (因為買左的都變左做RESTRICTED LIST, 真係DIU DIU 聲)

小子唔想俾SFC 貼堂, 所以行事都係要申報為主, 10級煩, 頂佢

最近一次係2017年1月27 OVERDUE, 前後玩左我2個月 =.=

小子自知自己係好怕煩.........我相信時機成熟就會有某D東西出現去推動你作出改變

小子再一次謝過風兄同70兄, 你地成日係BLOG 話"留番時間做有意義的東西, 陪家人, 等等", 就好似阿仙奴的韋拉, 用條X一巴巴打在某某球員面上

安歷卡自傳爆曾被韋拉用生殖器抽打 

“ 好像他用老二抽了我的臉。只有一次，但是我還是嚇了一跳退了幾步。就好像被濕濕的醃魚抽打一樣。沒人相信自己的眼睛！你能想像自己在隊友眾目睽睽之下被一 根14寸的豬肉條抽打的景象嗎？那時我人生最糟糕的時刻，沒人說一句話，直到阿什利-科爾說‘是不是輪到我了’，沉默才被打破。這時候我知道我要走了，溫 格知道這件事之後盡然和他擊掌，喊道‘所以他才是隊長’，靠，這算什麼事兒！”隨後阿內爾卡透露自己直到加盟曼城與迪科夫搭檔才恢復了狀態。

維艾拉的經紀人恩杜爾將阿內爾卡的書形容為“羞恥”，對於那件荒誕的事，他回應道：“在我們國家那是一種巨大的榮譽，碰了維艾拉的老二又怎樣？與其把我的東家刻畫成一個暴君，阿內爾卡先生更應該為用那張臭臉玷污我東家的老二而道歉。”

 

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聯儲局新任掌舵人

聯儲新帥四選一 幣策何去何從？

【東方日報專訊】美國總統特朗普上周五透露，下任聯儲局主席的任命將於兩至三周後揭盅，最後候選人名單有傳已交到他手上考慮，投資者隨即開始揣測各熱門候選人一旦獲提名後對金融市場的影響，尤其是目前正處於關鍵時刻，聯儲局剛開始縮減資產負債表，收緊政策步伐較全球大部分央行為快。

耶倫連任主席機會不大
若現任聯儲局主席耶倫獲提名連任，意味現時貨幣政策方向將會延續，至少會減輕消息對市場的波動。

與特朗普唱對台
不過，NatWest Markets美國利率策略主管John Biggs表示，部分市場人士質疑耶倫本人是否希望連任，因她在Jackson Hole研討會上的演說表明支持監管，與總統特朗普的主張打對台，因此外界相信假設她不希望連任，或特朗普政府作出讓步，以希望她留任。

由於市場現時預期耶倫連任機會甚微，一旦她再獲提名，市場勢出現重大利好反應。

鮑威爾現任理事 獲財長垂青
現任聯儲局理事鮑威爾據報獲美國財長姆紐欽垂青，行情高漲，本周二更一度是最大熱門。Cowen & Co分析員Jaret Seiberg認為，鮑威爾現時定位是共和黨提名耶倫以外的選擇。

態度傾向鴿派
花旗的Bikbov表示，以外界所知，鮑威爾的立場與耶倫相近，傾向鴿派；TD Securities的Misra指出，在放鬆監管上，鮑威爾的立場略較耶倫持開放態度，加上具有聯儲局經驗，應有利金融股。

沃爾什屬鷹派 撐放寬監管
聯儲局前理事沃爾什獲特朗普「面試」的消息上周五曝光後，債市即掀波動，3年期與30年期美國孳息差距拉闊6點子，為今年最大。花旗美國利率策略員Ruslan Bikbov相信，如沃爾什獲提名，債息至少有上述的波動。

金融股勢受惠
TD Securities環球利率策略主管Priya Misra稱，沃爾什明顯是鷹派，又指市場的反應將會是最大。KBW分析員Brian Gardner認為，沃爾什出掌聯儲局令金融股最受惠，因支持放寬監管。

不過，沃爾什的鷹派立場可能導致美元上升，與特朗普希望加強貿易競爭力的目標相違背。

科恩缺經驗 積極推稅改
一度視為大熱的科恩，有傳因批評特朗普而被打入冷宮，出掌聯儲局機會驟降，但未悉他會否因近期推動華府稅務改革，從而修補與特朗普的關係。

科恩過去毫無聯儲局的經驗，BMO資本市場美國利率策略員Aaron Kohli表示，不清楚科恩的實質政策主張。但肯定地，由於科恩積極推動稅改，意味他偏向鴿派。

幣策猶如耶倫
有投資者認為，提名前高盛銀行家為聯儲局主席，在貨幣政策上猶如提名耶倫連任，亦相信科恩傾向放鬆監管。

無論由誰出掌聯儲局，相信沒有候選人希望打亂美國經濟復甦，基於通脹低於當局的目標，因此預期未來政策，最多只輕微偏離目前緩慢的收緊方向。

目前來睇, 邊個打莊都係以溫和美元為主調，因為強美元會直接將美國出口業打殘

而美帝又唔肯向中國同埋其他有威脅的國家輸出高科技, 單憑一D日常用品出口又點可以扭轉長久以來的貿赤?

貿赤仍在，美帝不減開支不特止，仲要加大軍費，大玩赤字預算，在債台高築下，利率又能加到哪裏去? 

以前就話加息收割新興國家, 殺敵一萬, 自損三千, 呢家大家都唔會俾美國佬控制貨幣

你呢邊有強美元, 個邊人地歐元日元人民幣都各自想在國際貿易舞台上佔一席位

油元已經可以用人仔交收, 可見將來美元要維持霸主地住日益困難

仲玩加息就真係殺敵一萬, 自損三萬, 咁笨柒的

財自狀況 - 11% 達標

今日中秋佳節, 小子先祝各位BLOG友中秋節快樂。

今日開完例會，雖然無人CHALLENGE, 但係其實都幾食RAM, 個半鍾不停講。講完抖下的活動梗係寫下BLOG

係時候今日REVIEW 下個財自狀況, 以下為扣除LOAN 的淨資產比率

1. 樓宇 (90% 淨資產)

總按揭成數<50%，已包括新買的物業

淨租金收入11,000

2. 股票 (8% 淨資產)

組合不變，持重倉3839 (338,000股), 遲下手鬆D會加多少少, 目標50萬股
459 持有300,000 股，會再增持, 目標1M 股
其餘不作其他動作

3.現金 (2% 淨資產)

要預留0.5M - 1.0M 俾裝修, 搞掂後再儲番D CASH


小子的目標係收租/收息100,000 / 月，即係呢家只有11% 逹標

如果100,000/月租金收入的話, 以3% 回報率來計, 需要4000萬已供滿物業。真係好L誇張囉....

如果沽樓轉收息股我估可以快好多，如果沽一間的話已達標70%+ (所以D人咪成日話買樓笨L柒,因為投入大而回報少, 每月租金又少，同樣500萬放係是但一隻收息股，5% 都收225,000/年, 或者21K/月，其實唔駛搞咁多花臣, 仲要孭按揭)

不過小子暫時唔想行呢一步......

星期5/6 MASTER 上堂, 其實冥想時間真的不多。要等我靜靜地想下，下一步應該如何走

其中一個我最尊敬的BLOGGER 風兄的文章對小子好有啟發性，我會比心機慢慢思考下的，多謝風兄，並祝願您順心!

 

樓市實的的 (二) - 辣辣椒

樓市自2010年起政府不斷干預後, CCL 由約100點升到呢家160點, 約60%.
綜觀全局, 新盤起幾多, 劏得幾細都係濫竽充數。呢D納米樓根本同監倉無咩分別。
係金管局強力壓測下，發展商有咁細起咁細, 就番個LUMP SUM 去俾上車人士，但係其實最大的供應並唔係來自於一手，而係二手市場。

二手市場的存量係百幾萬個單位，2% 業主沽貨都有2萬幾3萬個供應，SSD阻止了短炒人士摸貨圖利，但另一邊卻封印左新的買家全係自用或者長綫收租之用。後果卻只有一個：市場供應急速減少。

而DSD 更加係敗筆之中的敗筆。令到原本想換樓的人, 因為付唔起大筆印花稅及做唔到按揭, 從而改為買細價樓。呢個咁影響民生的舉動真係比董建華8年禍港的遺禍更深!

由2010 到2017年, 細價盤得寶花園由1.7M 升到呢家4.0M, 升幅約為2.35倍
另一邊箱，杏花邨2009/10 年賣3.5M , 今天賣7.0M 左右, 升幅2倍

呢個政策令到細價樓的業主的防守力大增

過往只有最弱的投資者才會在升市後段追入上車盤, 但呢家變左貨入強者手。

而係最低工資下, 呀豬呀狗都有1皮野人工, 梗係唔會供唔起樓, 亦唔會交唔起租........因為求其做保安, 兩條友都搵2皮幾3皮.....

試問係咁樣的經濟同工資水平下，強者沽貨壓力有幾多?

就算係新入場的父幹族，供13,000 但求其做個7-11都有成皮野, 基本上食少D, 供樓唔係咩大問題 

2010年入手得寶細兩房，今日收10,000租, 個YIELD 都7%以上.....你係業主點會沽吖.....

只可惜政府係唔會取消DSD BSD SSD, 因為取消左大升大跌都無人孭到飛

小子最憎的騎師 - 潘頓的辣辣椒