多得三兄在群中發出呢篇佢老兄所謂樓市KOL的文章, 令到小弟重新有寫番幾句的動力
其實作為BLOG 界的樓宇硬好 (我相信呢句應該無人反對), 在如此"差"的市況下, 寫番幾句廢話等D樓宇投資者圍下爐係應有之義
羅素的雞
1. 當然，很多人話說樓有剛需，不會下跌。不過早前已於此欄提過，剛需只限三種情況：（一）結婚需要；（二）滿足感需要；（三）形象需要
* 其實結婚需要係多餘的, 香港地有幾多人訓街吖? 每年三萬對新婚夫婦, 結左婚唔係買就係租, 住屋需求係可以以租樓去滿足, 不存在結婚需要的, 什至, 筆者識有不少夫婦結左婚都分開住, 當然結左婚正常人諗會多需要一間屋的, 但係, 咁多人結婚, 唔通個個都要買樓? 不是也
反而係滿足感同埋形象需要更加大
筆者近期都有出去睇樓, 當然放盤量係多左, 有睇筆者的都知道其中一個筆者的興趣係睇埋租盤去了解放盤質素係點.
其實租盤質素, 如果係30000樓下的, 好多老一輩的業主又或者鍾意新裝修的"良心業主", 有幾次俾租客玩爛左個裝修之後, 好多都唔肯掉錢去再執修, 情願減三千蚊俾你好過, 無他, 呢家裝修好貴, 其實唔啱數. 可以理解
是以 "滿足感" 係來自於可以布置自己家居, 特別係有小朋友的, 想鑽個窿掛下全家幅都要問過業主, 呢個唔係人人可以接受, 而且好相與的業主唔多 (但亦不少), 真係好睇彩數
筆者N年前去睇過一個城花 (城市花園) 租盤, 我仲係打緊呢份工. 個業主BEAR住我 (我衣著正常, 係無帶名錶習慣而已), 問犯咁, 點解你租咁大, 幾多人住, 幾多收入等等, 真係唔係個個受到呢一下. 如果個人薄皮少少, 都有少少HARD FEELING
2. 「羅素的雞」
可惜，第501天，羅素於早上殺掉了牠，烹煮來吃。這個就是路徑依賴的經典例子。 筆者發現身邊很多人，都不知道樓價曾經於1997至2003年大跌了70%，看著過去15年的升幅，而選擇性忽略這七成的下跌，明顯是管中窺豹，只見樹木，不見森林。
* 筆者絕對2000%同意97-03大跌了70%, 如果用埋LEVERAGE (樓其實已有LEVERAGE), 係negative equity
事實上, 不少2017-2022年買入的, 都已係negative equity, 負資產是也
可惜的是, 筆者想指出, 明顯是管中窺豹，只見樹木，不見森林正正係某D股評KOL的誤區
1997-2003年大跌死個班係咩人? 個時無TU, 一個人炒幾間係平常事. 同今日直頭不能同日而語. 今時今日, 愈多樓的人, 槓桿率係愈低, 點解? 因為HKMA 限左你只可以第二間借5成, 而總供款係人工的110倍
即係咩概念? 你搵10萬可以借到1000-1100萬, that's it. Nothing more.
你咁大口氣想買多間? 得, 再CUT多1成, 即係人工約莫90-100倍total debt
Nothing more, it could be less.
當然, 唔借錢係唔係代表唔會跌呢? 不是
筆者想講的係, 好多呢10年的新買家, 在這個政策下, 只有一間樓, 最多兩公婆一人一間己係好盡
有無好似97年的供款壓力? 無. 加3厘, 加5厘都唔係好似97年要死個隻
個時又係咩CONCEPT? 港運城1間3房個時係1100萬, 供緊4皮, 租金皮4, 真人真事真數字. 你叫佢一間都仲頂到, 兩間三間? 我諗佢夜晚出去倒埋垃圾做埋7仔都攪唔掂, 你唔沽, 銀行過幾個月就同你啪左佢.
今時今日, 3% 失業率都唔知有無, 仲有移民潮下, 搶人才, 你肯做. 多數有工做. 基本因素已差好遠
管中窺豹，只見樹木，不見森林, 若果唔係跌7成, 係升番7成呢? 幾多人08-11 沽左樓, 真係痛不欲生, 又若果第501天至到5001天都仲係有野食呢? Well, really who knows.
筆者好務實的建議就係量力而為.
衝到綫先叫贏家
若然350萬買太古城但係槓大左, 03年俾人收樓呢? 23年的贏家可絕不是閣下了.
路徑依賴來講, 如果條路徑係啱的, 咁依賴又有何不可?
3. 「收水」環境底下，港樓不會好。這絕對有數據驗證，本地樓價與廣義貨幣供應（M2）數字息息相關，相關性高達8成。
* This is bullshit.
第一, 自己搵番05年開始到08係加息的, 中間D樓都係升, there's no strict correlation. It's dangerous to make this conclusion.
第二, 增潤下, 請看下圖, 最多不減息, 維持5.4% terminal value, 有D仲話吹減息 (筆者睇2Q 2023會開始減, 因為油呢幾日都回左10% 有多, 加埋中國開關, supply chain resume 加上commodities 下跌, CPI 下跌幾可以係confirmed in the upcoming months). Recession 就難講, FED 都係睇data 做野, 佢地不能失左呢部無敵印鈔機下, 一定在合適時間玩弄其金融政策以收割其他國家羊毛)
4. 另一方面，供樓利息剛於近月超越了租金回報，全港住宅平均租金回報此刻為2.4厘。若現時買樓，變相供樓成本比租樓還貴！
* 這個negative carry 真係睇你幾時買, 同上述一樣, 呢家香港人新買好多都係自用, 教你一個心法, 你自己做番你自己30年的租客, that's it.
同埋....最重要的係. 你買樓係用leverage 的.
你有無1000萬做定期先? 而你交租係1000萬的2.5%, 如果你得200萬本的話, 條數唔係咁計, 應該係
10M X 2.5% /2M = 12.5% return on invested capital 先夠交租
你如果有10M 做定期租10M樓的, 佢的assumptions先叫做valid
佢話 "筆者早已能輕鬆full pay，仍沒有在香港置業", 咁佢個CASE係啱, 但放在其他人身上係absolute false.
5. 除了因為看淡樓價及負現金流外，是因為機會成本問題。假設首期200萬元，筆者炒賣平均年回報30%，每年已是60萬元的機會成本！
* 巴菲特的yearly return is mid teens (15%左右), 問埋上年重倉股票的人有幾多個贏錢?
如果你仲要日日番工好忙的話, 仲有無時間睇市?
這個opportunity cost is fatal error.
希望年輕人能看清現況，別盲目被筆者注入固化思想，買唔買300平方呎, 困唔困住30年的青春, 認請事實, 衡量下自己有咩能力, 給自己一個獨一無二的答案
投資, 係好個人的, 因時制宜, 我啱唔代表你啱. 大家出身唔同, 背景唔同, 風險胃納不同, 同一隻股, 我輸, 你贏, 係常見的, think twice before you act.
勿信財演, 坐低靜心D諗下自己個盤, 好過聽人講, 最清楚自己的人, 是你自己.
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供樓利息超越租金回報 樓價只升不跌已成神話
筆者幾乎每次受訪都會被問到有否買樓，看來「買樓=成功」這個思維已經植根香港人腦中。「買樓=成功」相信是上一輩帶給投資者的想法，因為港樓於過去15年的確是個好資產，尤其如果投資者同期持有盈富基金（02800），物業是個好投資的感覺會更深。不過，於未來兩年，相信樓不再是一個會上升的資產；相反，預期會有一至兩成的跌幅。
當然，很多人話說樓有剛需，不會下跌。不過早前已於此欄提過，剛需只限三種情況：（一）結婚需要；（二）滿足感需要；（三）形象需要。因此，是次討論只限於從投資角度出發。 如讀者有上述三種需要，那就買樓吧！不用看下去。若不屬以上情況，再買樓只是不懂金融，不懂經濟。 不應怪責上一輩的思維，因為以往物業的而且確是個優質標的物，即使股市下跌兩成至三成，樓價仍是堅挺，有著不俗的回報風險比。 不過，若新世代仍然盲信上一輩傳下來的思維，就犯了心理學中的「路徑依賴」，即因為過去15年上升，因此認為未來也會上升。
歷史上有名的例子有「羅素的雞」。 羅素是個農夫，養了不少雞隻，每天早上會定時餵食。其中一隻雞天天都大膽地把頭伸出去吃東西，其他雞隻就疑惑，為何牠會這麼勇敢。 羅素的雞就表示，「每天探頭出去就有東西吃，已經持續了500天，這不很明顯嗎？還怕甚麼？」。 可惜，第501天，羅素於早上殺掉了牠，烹煮來吃。這個就是路徑依賴的經典例子。 筆者發現身邊很多人，都不知道樓價曾經於1997至2003年大跌了70%，看著過去15年的升幅，而選擇性忽略這七成的下跌，明顯是管中窺豹，只見樹木，不見森林。 美國聯邦儲備局剛議息，並「放鷹」指出2024年前，也不會減息或放緩「收水」步伐。
「收水」環境底下，港樓不會好。這絕對有數據驗證，本地樓價與廣義貨幣供應（M2）數字息息相關，相關性高達8成。因此，只要仍是「收水」，樓價就有下行空間。 供樓利息超越租金回報 另一方面，供樓利息剛於近月超越了租金回報，全港住宅平均租金回報此刻為2.4厘。若現時買樓，變相供樓成本比租樓還貴！ 而以往並未曾出現過這現象，因此不會有人選擇買樓去主動達致負現金流。看畢這些數字仍在說「租樓等於替別人供樓」只有一種人，就是不懂數學。 有網民指，不買樓的人就是買不起，所以「吃不到的葡萄是酸的」。可惜，筆者早已能輕鬆full pay，仍沒有在香港置業。
除了因為看淡樓價及負現金流外，是因為機會成本問題。假設首期200萬元，筆者炒賣平均年回報30%，每年已是60萬元的機會成本！ 即如果把200萬拿來置業而非投資，變相每年損失60萬元。 希望年輕人能看清現況，別盲目被上一輩注入固化思想，被300平方呎困住30年的青春。
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