靠樓財自的三個階段

小子近排同好朋友翻睇港島區, 事關好友想出手又唔想買錯野, 小子就膽粗粗獻身一齊尋寶

當然還有令小子心痕痕的樓想出手, 但係15%的影響下, 就好似三人行兄講, 連"磚頭導師"都無得靠低買高賣去維生

齋坐貨. 收YIELD 其實距離財自有一點距離

但小子想講, 個班磚頭導師其實真係好L流.....10間? 小子識朋友今年都食左過億貨, 而仲係非常低調地食, 高調個班只係為左搵"學生" 呢個RISK FREE RETURN 而已, 好似R兄話齋, 食面口飯真係......免了

講番正題, 靠樓財自其實有3個階段:

1. 槓桿期

就係一個人的第一間樓, 相信無咩人唔靠槓桿可以FULL PAY 買. 而第一間樓, 絕對係, 多數係 (或者一定係) 靠槓桿, 例如呢家你買一間6M 樓下, 做80% 按揭 (或者4M樓下做90%按揭), 其實係做緊5倍/10倍槓桿

2. 播種期

當然, 成件事要成功, 先係在槓桿期買"啱"野, 可以係201X年開錯價的新樓, 可以係2012年的沙中綫/西環綫, (但唔包IMPERIAL KENNEDY), 又可以係2011-13年的市區單支/ 2014-15年的居屋狂潮...等等

好多人等個價升左之後, 翻按再推多一間, 咁就一生二宅 (又或者2011年前1開N, 不過小子此等80後就無咩可能享受到呢D咁筍的福利)

**其實小子認為一個家庭2間已經係正常人可以到達的極限

但講多幾句, 其實係HKMA 壓測下, 呢樣野已經唔可能, 因為MAX 只可以借一個人的100倍月薪左右, 而當你8皮野人工, 最多借8M 咁計, 基本上, 第二間樓已係不可能 (除非你老婆買, 咁叫做一人一間, 唔係一生二宅)

同埋播種期係好多人KICK住的時間, 因為一個人一生都好大機會買/賣唔到10間以上的物業, 所以買錯野 (例如泰國樓)的機會係大增, 如果你買左日本泰國樓明賺暗蝕輸滙水, 或者買左英國LONDON 跌左20%, 直接係對自己的財自路係會造成毁滅性的打擊 (或者買左D超高溢價的新樓/半新樓亦如是)

呢個STAGE亦都係大部份人停滯不前的時間;

財自, 除左要買啱野, 仲要買啱注碼

3. 收割期

王杰都有話, 我要知道幾時要退, 持盈保泰乃係重中之重, 死買爛買無限推, 一個浪打埋來便好似某D過氣大炒家咁, 2012/13年已話唔合理, 唔會高追, 結果進退失遽; 如果你係7老8十無所謂, 如果你係30幾, 就一生投資之路好似利記門將咁, 極大陰影面積下前行就無謂

因為DSD 同埋壓測關係, 基本上做到第二間已經收皮 (當然有知識有膽色係可以做到3,4,5,6間), 淨番下來就係減債, 而呢個可以有兩種形式

3a) 消極式

用人工及租金減債, 直到租金收入大於供樓支出

3b)主動式

係換貨為主, 將低YIELD的PORTFOLIO換成比較高YIELD的貨, 但係會GIVE UP 左升值潛力 (或者唔會,睇個人的操盤技術), 去蕪存菁, 搞掂後租金收入>供樓支出

# 當然, 一個叻人係唔會死買爛買, 一定係有幾台搵錢機器, 例如股/債/REITS/生意/主動收入等等去幫手加速減債, 但係單靠換貨得宜, 正常來講, 做到租金>供樓其實唔係一件遙不可及的事
不過相比起純債/REITS/ 股來講, 收入一定係有所不及, 因為債唔會升, REITS 理論上無樓升得咁多, GIVE UP 左個升值, 去買番個YIELD, 係合理TRADE OFF

今日柏蔚山開價, 小子係好痕好痕好L痕....一來, LEVERAGE RATIO 已係減到40% 樓下, 二來, 新世界呢幾年新作係有D質素, 小子係想整番間, 無奈2房15M (我估), 如果佢貼15% DSD 我可能會落疊, 不過呢口價真係...幾辣

姑且睇下佢開咩價