誠哥式的雙贏

 誠哥波老道玻佬老撻,  收番21億港紙

早在上個星期, 小子其實覺得長地1113係有不少的售樓壓力, 因為上年已入賬的波老道項目, 今年係一次過勾番出來

以長實GROUP的特性, 其實大公司每年約莫都會做BUDGET 預左每年條數約莫係幾多

小子亦曾於誠哥公司做過, 9月份的大BUDGET俾鉅少的時間其實已經定落左大部份的數字

所以, 波老道老撻其實對鉅少係surprising, 亦要努力追番條數, 否則年尾交盤死數出來, 一來唔係鉅少作風, 二來對公司股價有壓力

正當小子諗緊親海駅會唔會開低價時, 又或者鉅哥用咩招去去貨呢, 甚至懷疑會唔會鉅哥俾埋優惠D客上會以求一Q清的時間, 鉅少直頭出呼吸PLAN 俾你地上車

《本地樓市》長實油塘「親海駅II」料下周開價 首批涉132伙

呢132伙, 打個約數係15M 一間 (其實用得G字頭的家電, 應該唔會太平沽, 淨係家電都十幾二十雞)

15M X 132 = 1,980M, 啱啱好19.8億, 即係拎玻佬老撻條數俾下家上會

對於1113 來講, 基本上係無得輸

在公司層面, 又唔會出現資金壓力, 而且如果真係一Q清到132伙的話, 即刻又有20億sales, 又可以頂一頂番少少條數

小子估計均價17,000/呎, 即管睇下估唔估得中吖嗱

而油塘區二手就冰封, 其他發展商無咁夠財力的, 理論上一係低價沽, 一係就放係度等鉅少出貨先, 應該係後者居多

而是次亦都俾無樓的人士賭個市的機會, 定息1%/2%/3% FOR頭3年, 係呢家又加P 的情況下, 10%首期, 供息唔供本又有得"賭", 你敢唔敢同鉅少賭?

無論結果如何, 長實都係無成本咁同你推多口, 真係誠哥式雙贏

鉅少真係不愧為撚數的高手, 好野.

小子亦會預期將來鉅少的盤會俾呢D優惠去"散貨", 始終無左208億SALES, 對於1113 來講係幾SUBSTANTIAL的打擊, 正常的一間conglomerates係會努力去追番條數, 而鉅少無他, 錢多, 送埋你上車又點話

之不過你敢唔敢同佢老人家對賭呢? 

新按揭措施詳談 - 益左邊個?

小子收到MESSAGE, 問作為專寫樓市BLOGGER, 可唔可以再多講少少關於是次按揭措施對各個階層的影響, 好, 有要求下, 即管俾多少少時間寫下

先RECAP 一下新舊對比

簡而語之, 有3個點

第一係1200-1500萬的樓, 由以前的50%, 可以經銀行按到70%

第二, 1500萬可以MAX 按到8成 (如果用HKMC)

第三, 15M- 30M 可以按到70%

1. 對於無樓人士

a) 如果你係aim at 12M 以下, 舊plan下你都係掉2.4M 就可以買到12M 樓, 正常區份3房套不成問題, 你家庭收入有10萬左右便可以

在新制下, 你可以買到15M (注: 可以加10%保費HKMC 來remove壓測, 所以其實實際上, 無樓的, 你鍾意賭, 俾你賭到15M , 原本俾12M 你, 你夠高收入便可以)

b) 如果你aim at 15M+, 新plan 可以借到1200萬俾你, 舊plan 係9.6M max, 如果你有多D downpayment, 係可以再買大少少

而好似上一篇文所講, 在這個5% 息的定期下, 如果唔介意租的話, 係無intention 同incentive 去買, 因為你買的話, 仲要食左條mortgage , 再加個capital 本身係可以收5%息

計數來講, 以經無以前咁著數

雖然小子係樓市KOL/blogger, 但係作為一個CPA, 計數亦要兼顧, 而且我又唔係開班搵食, 又唔收廣告, 在這個高息情況下, 我個人真係認為你要計得掂條數先好郁手, 而今天如果你租樓的CP 值係比以前有著數

當然, 你一間都無, 而且又唔打算移民的話, 小子經常講, 留下的人, 買一間係自用需求, 買間12M 樓下其實無傷大雅

2) 有樓的人士

轉按的機會來了

呢家回贈3%, 而且可以按多10%, non-residential 或者現契番按可以按多10%, 如果你的袋入面想多D錢, 在高rebate下係可以考慮的, 當然, once again , 唔該你按出來的錢唔好多手多腳放左係股市, 乖乖地放係mortgage link, 呢家港府輸入內地人材, 同閣下的工作有抵觸的, 係有機會俾佢地搶左份工, 如果你唔夠照的話

至於低下階層的工, 本身你以為做譚仔或者巴士佬個D點都有2皮, 係的, 但呢家都會有外勞, theoretically speaking, 如果你想渣巴士都唔係咁易 (當然呢家缺人缺到PK, 入左外勞有幾缺真係人知)

點都好, 如果rebate 又夠, 你又有額的話, 拎錢放係ML , 唔好多手, 可能係作為業主最著數的一著

若然讀者份工好safe, 而又想係香港買野, 加按出來舊錢, 試下俾票執死雞或者有機會有意外驚喜, 始終呢家係有一批人想移民, 唔介意平少少賣出自住物業來避英美的稅

3) 內地專材

小子工作地方的內地同事就好開心, 人地睇緊20-30M 個D盤, 正正係佢地呢批人的目標, 新出台政策唔多唔少主打都係幫佢地上車

佢地住慣大碼野, 兩口子已要住3房, 有小朋友一般4房起, 仲係50%按揭對於幫助佢地定居係有害無益

今次大贏家怕且佢地一定係榜上有名

新按揭調整措施

啱啱呀余總宣布 新按揭調整措施

兩個大字：無用

1500萬以下, 7成

1500萬至3000萬, 6成

30000萬以上, 5成

非RESIDENTIAL, 60%, 出租維持50%

按揭佔供款比率維持50%

即時生效

其實呢家1200萬都可以按8成, 你唔放壓測, 係無Q用的

1500萬俾3成放低450萬, 大佬, 你供1000萬要供幾多? 約莫46K, 加3厘, 借款人收入係100K+, 仲要佢無物業

千析要記得, 1500萬樓呢家租緊30000左右, 你要我供46-50K, 仲要我有100K+收入先夠照?

其實邊個引起炒風吖.....

真係俾自住換樓的財務安排

最受惠係轉按甩名可以打波按多D錢出來, 但係用按保去加按CAP 錢其實唔係好合乎經濟原則

至於自住呢, 息乃削肉之刀, 愈大的樓, 愈低YIELD, 假設讀者有450萬CASH 去做定期, 5% 等於22.5萬一年, 如果租一間1500萬樓, 你當30000租金, 一年都係36萬, 只係跌13.5萬出來

理智的人係唔會出手的, 更不論有炒風了