爆笑的地產AGENT - 飛夢企畫

 呢期太無聊, 又睇番飛夢, 實在太好笑, 分享下

笑L到我仆街

其實真係好多AA 係有FP 樓

GOOD OLD DAYS 合埋眼炒樓上一個cycle 好多都LAM 落好多

所以唔好狗眼看人低

齋係我主場都有個AGENT 有4-5間, 仲係收舖數最遲個幾個之一

做人最忌爛賭

小子好鍾意煮野食, 主要睇星師父的片自學

啱啱睇到佢的片講叫人千析唔好賭錢

爛賭/禍害下一代/ 有賭癮一定輸 /我星星過來人/ 呼籲大家立即戒賭/戒賭熱線183 4633 /@singsingkitchen /

爛賭, 唔單單止禍害下一代, 累己累人

星師父無講錯呀, 三行佬, 廚房佬, 的士巴士佬係最鍾意賭

無他, 時間多, 做人無所事事就會好容易賭錢

賭錢之後個人變得唔踏實, 佢講起去澳門賭

小子記得自己由BIG 4 出來之後, 入左commercial 做, 真係好大壓力, 生活又係最唔開心個幾年

我真係試過半夜坐船去澳門賭, 個時未結婚, 真係可以一晚輸幾千, 一萬

好彩係我呢個唔係變左做習慣, 有會計的training, 對錢好敏感, 一下輸左幾皮野個時, 便知呢個係唔可以continue

而且, 賭係無止境的, 你輸100萬都係可以一粒制攪掂, 比起其他惡習, 惡性勁好多

你包二奶去嫖, 估你一日都無可能攪到10次掛

你去飲 (小子都係愛酒之人), 你飲lafite 一支都係幾千, 而且你唔會當水咁飲, 有限數

你去食煙, 我以前打牌食一包兩包好盡, 食唔到咁, 雪茄一支1000 食成晚.

有時間淨的話, 問下自己有咩興趣, 用來賭錢的時間用來學下斗數, 做下其他你自己覺得有興趣的東西, 時間好快打發到, 而且好充實

記住, 唔單止DNA 會傳俾下一代, 窮都係會傳埋俾下一代

你賭輸左你的人生, 係你的下一代同你還

本身佢地可能唔駛俾家用你, 或者隨緣樂助, 但你仆左街, 係你的子女幫你埋左張單

所以, 真心, 千析唔好賭錢

你有見過賭場同馬會輸爆廠未? 賭仔輸爆廠就時有發生

同樣地, 股票都唔好死渣, 都係半賭的一種, 再加埋Z世代的YOLO 末日輪呀個D, 記住MARK 住條數, 自我反省 你有本事贏, 勾金, 你贏, 記得多謝你祖先或者行下善幫下人;

但多數人都係磨爛席直到最後輸哂為止.

撤辣後市況UPDATE, 傳聞長實推波老道項目新玩法

今日專登同本身經紀老友食飯交流下

得出以下暫時市況:

1. 大碼中碼野走貨, 愈大碼的持有者愈有意慾沽

2. 細碼野300萬左右有人執死雞

3. 多左好多投資者出來用公司買細野FLIP

4. 新樓旺, 好多人賭建期

5. 工商舖靜, 大孖沙沽貨意慾高

另外, 八到長實將會推出波老道項目, 更新玩法

21 BR 波老道發展商通知， 為方便買家安排資金👇

買家只需樓價10% 享受1年長成交。 （10%睇1年）

12個月後如再需延期， 每三個月只需支付樓價3% 。

另如需要先住後付等plan 。

中國將優化房地產政策、促進市場平穩健康發展 未提「房住不炒」

 【彭博】-- 隨著房地產危機進入第四年，中國將優化房地產政策，為這個陷入困境的行業提供更強大的支持。

根據週二向全國人民代表大會提交的政府工作報告中概述的建議，政府「將對不同所有制房地產企業合理融資需求要一視同仁給予支持。」

北京方面希望建造保障性住房來遏制房地產行業的低迷。為堅持國家主席習近平「共同富裕」的指示，將擴大此類住房的供應。

隨著領導高層試圖穩定這個曾經帶動約四分之一經濟產出的行業，本屆工作報告未提及「房住不炒」的口號，這是自2019年以來的首次。2016年首次提出該口號，突顯了北京遏制房地產市場泡沫的意圖。

政府也針對援助民間企業和地方政府債務提出構想。計劃增加對非國營企業的貸款，擴大非國營企業債券的發行規模。

還將採取措施，標本兼治化解中小型金融機構風險，嚴厲打擊非法金融活動。

另外,  針對3月11日到期的美元債，有投資者關注萬科能否到期償付。3月5日，萬科方面回應，美元債VNKRLE 5.35 03/11/24（XS1917548247）所有資金已經到位，償債工作在有序鋪排中。

點解我覺得樓價升幅有保留

撤辣之後, 在內地精英專才眼中看到的好處, 筆者已於前文談及

說命人係筆者現實當中的好友, 大家都係差唔多背景, 白手興家 (餓唔死), 同埋鍾意研究斗數 (當然佢本人勁好多)

說命人FB LINK

同佢講開, 佢話想我講埋點解覺得唔會爆升

作為愛國愛黨的專業人士, 梗係小罵大幫助

1. 中產人士移居

第一, 雖然筆者不會考慮移居 (睇醫生已攪唔掂, 所以英國加拿大一定唔得), 但呢幾年來, 食CPA朋友的FAREWELL 飯真係食到反胃, 有好一批專業人士係選擇移居他方

呢一批人, 根據小弟的due diligence, 好多都係過百萬年薪, 佢地流失的購買力 (包括消費以及在樓市中的購買力), 係要時間修復.

你一件得寶200-300萬, 人地一年人工都百幾, 係咩CONCEPT? 好平.

你無左SSD佢地瘋狂咁買都得. (即係2012年左右的維度)

雖然內地專才係可以填補這個空缺, 但啱啱今日睇新聞話好多專才未搵到工, 你要佢地settle down 都需要時間.

而你流失左個批人, 就好似筆者咁, 我自己買, 又買一間俾每一個小朋友 (或者兩間, 三間), 而呢班人的持貨能力極高, 筆者給予小朋友的樓的leverage 約莫在20%-30%之間. 仲要收緊租有正現金流, 你扣我喉都唔會嘔到出來.

而無呢D人, 潛在的需求正確預期係會減少

當你話10萬個家庭走左/唔想買, 即係potential 係講緊20萬個, 30萬個單位

一年供應30,000個都有10年條數, 更不用說根本沒有30,000個私樓單位供應一年

那當然, 有土斯有財呢個概念係根深柢固, 中國人如是, 所以, 要等內地專才坐定定先會見到佢地掃貨, 而呢家個D所謂1Q清個D唔係呢個維度

2. 放寬政策引起不少炒家放貨及炒貨

因為真係有不少炒家買入的價錢係好平好平, 而由2010年開始的SSD, 佢地係焗住收租

對於一D有錢人來講, 賺少左都會好痛, 佢地沽左, 要買番要俾15% DSD, 7.5% DSD 都唔會沽

呢家唔駛錢買番, D炒家有好多經紀的NETWORK係可以買到好平的物業, 俾你正常人買到往往可以低10%, COVER 到佢來回佣同埋D洗費雜費

而且, 好多炒家都係有個好強的裝修佬跟住, 攪下化妝高價出貨係有利錢所在

雖然對比以前的利錢少左好多 (以前係100幾萬, 老裝幾萬便可以KO 件事)

但係炒家願意食薄CUT, 微利都會沽, 所以供應一定係會增加, 同以前有SSD下乾升係兩個市場維度.

3. 香港的營商環境

暫時來講, 政府雖然好積極, 想攪好個營商環境, 但係呢家同以前高峰時間比較, 個熱度係有出入

你行下尖沙咀旺角銅鑼灣就知

再加上post-covid, D人都慣左早番家, WEEKEND 就去內地消費

可以合理預期係香港的零售環境係會困難

從而, 基層及sales 的人工唔會有以前咁增長

再令到佢地消費謹慎左, 個multiplying effect 細左, 財富效應細左

而D有錢人好醒的, 聞到味即刻UM 住個袋, 呢D野會層層咁傳上去

所以真係要睇到D舖旺番先可以斷定香港環境轉角向好, 暫時只能審慎觀望.

再者, 你睇下佢放煙火, 攪交通, 好以都做得唔係咁OK, 你如果得失客人 (內地客), 又少一批人來, 或者消費唔夠多, 直接令到個recovery phase 增長.

內房債問題已經傳到半國企

WEEKEND 開始傳出內房萬科開始與投資者商討境內非標債的展期

星期一, 即係今天傳出以下消息

傳拒絕萬科展期要求，新華資產澄清仍保持正常合作

此前外媒報道，有國資股東支持的萬科（０２２０２）

（深：０００００２）非標債務壓力重現，公司正在與以保險公司為主的貸款機構進行談判，以

將部分即將到期的非標債務延期。而最新有傳聞稱萬科希望向主要借款方新華資產管理股份有限

公司申請債務展期，但遭拒絕，受債務展期問題困擾，萬科多隻境內債券上周五（１日）普遍下

跌。

　　新華資產周六在其官方微信發布一份公開聲明，稱近期關注到有關公司與萬科企業的不實信

息。新華資產強調萬科企業是中國房地產行業龍頭企業，一直與公司保持正常的業務合作，又表

示公司對中國經濟發展充滿信心，堅決服務國家戰略發展大局，支持中國房地產業健康發展。

　　新華資產於２００６年７月正式掛牌成立，註冊資本１億元人民幣，是國內首批專業的保險

資產管理機構，前身為新華人壽保險股份有限公司投資管理中心，其控股股東為新華保險

（０１３３６）（滬：６０１３３６）。

而SHIMAO 亦都傳出德意志銀行在港申請清盤

而華南城早前亦已爆雷, 都係半國企來的.

可見內房的仍然是很不明朗

而碧桂園亦給EVER CREDIT (建滔子公司) 申請清盤

可見板塊的前景還需要一些大手的政策以復甦

港樓撤招的吸引力 - 由內地人的角度來看

撤招無助爆升仍然是小子的結論

但一個成熟的投資者, 看全盤的因素是必要的

那在內地精英眼中是如何看待港樓呢？

筆者的公司有不少內地精英在工作，撤招時佢地都好開心, 只係對於放煙花有D燥底

在內地精英來看, 港樓有以下優勢

1.    rental yield 高好多

內地的rental yield 只有0.5% 左右, 1%以上的已經係好少數

香港呢家你肯搵D細野, 3%, 4% 唔係一件難事

2. 持有成本低

內地的稅收比香港貴好多, 不需elaborate

3. 香港的自由港地位

資金仍然可以自由出入, 你一粒制可以TT 出香港, 內地要經外管局, 暫時不能逆轉亦不預期會改變

4. 港元美元的聯匯優勢

持有港元資產是直接持有美元資產, 抗衡人民幣潛在的升值貶值壓力

5.    按揭容易

一按6成7成, 再唔係你想了結自己, 去康X借爆佢俾12%以上, 按爆件貨係好容易, 亦有法律規範

在內地做同樣的動作, 你想變老賴都唔係咁容易, 亦不透明

6. 吐現容易

平50萬大把人接, 不詳述

7. 超一綫城市, 供應有限

香港細到一個點, 你北上廣深都一環二環三環, 萬九幾層, 香港九龍站為核心, 圍住買, 港島又保值, 完, 簡單完勝及免煩

學區房又易搵, 又有得抽獎, 租金亦有合理保障.

8. 沒有SSD, BSD, NRSD, 買入成本低

無錯新加坡係起緊, 但係要買SG 要60% BSD, 現金科出來

舊數都已夠買港樓有找了, 大家的兩房都係800萬左右的概念.

買一間SG = 買兩間HK

數字上的誘因是存在

*請記住是由內地人的眼中來看

如果以你想移民的人角度來看, 便有幾點是不同的.

1) 我做定期好過

2) 將來會加稅收割業主

3) 好快無了, 中美打緊交, 實攪香港

4) 同3 一樣, 取消swift, 聯滙等等

5) 負資產, 仲按, 收樓

6) 跌跌不休, 送都無人要

7) 金融遺址, 內地人又唔鍾意

8) 供應大增

功利主義 - 點解香港注定係要炒炒賣賣

呀波叔放寬左所有辣椒, 300萬樓下或者細價樓s將會迎來炒風 (如有)

還記得最初出招時係由2010年開始出, 個時筆者仲記得HKMC 有得借錢俾收租樓的, 一路下來, 出招的原因就係話年青人上唔到樓, 仲記得前特首曾蔭權話叫人地買4000 5000蚊一呎的天水圍仲有大把貨

到今日2024年, 前前後後出左招都成14年, 樓有平過? 無

年青人買樓有易左? 無

咁做左14年的政策幫左D咩年青人買樓? 亦無.

係2012年左右迫到D人死買爛買又HOLD 到貨個班, 順風車發左, 變左收成期

點解D人咁鍾意炒樓呢? 個時摸貨, 早上買, 下午贏10萬8萬個D美乎師奶, 10萬係咩概念?

你一個人1個月15000, 一年18萬, 一個下午便可以贏/輸

而且個時的資訊係好不對稱 (到今天亦是), 有相熟經紀基本上贏左7成

除左炒野之外, 職場都係如是.

個個番工都係醫生律師會計師精算師

點解? 人工高

醫生呢家特別吃香, 月球人比比皆是, 兒科個D, 個醫生做到無停手, 一個800, 1200, 1700

一日做50個客好閒, 成十餅野一日

本身D人係唔係好鍾意做醫生呢? 未必, 成績好就係做醫生搵真銀

外國就唔同, 加稅加到你PK, 先唔論福利主義的問題, 你做醫生同做教師, 淨番的可支配收入都係差唔多, 是以鼓勵到D人係想做自己想的工種

這個本無不可, 不是吐糟話香港的system 有幾bug

只係土壤不同, 產出的農作物亦不同

你不能求香港有大創業家, 本身香港食咁貴租, 創業又難, 輸左俾人笑, 點都係炒樓做你上家好過做你下家

打工梗係求多錢, 過年呀三姑六婆都問你個仔入邊科, 搵得多唔多, 撈得掂唔掂

一聽到你係"發三師"就"光宗耀祖", 如果做D平凡野就祖上面目無光, 唔好講外母俾唔俾雞肶你食,.

而且中國人特別愛比較, 成日都係聽到"你睇下隔離屋呀小明, 你睇下人地考幾多幾多分", 其實件事錯哂. 你做得開心, 有興趣, 錢就自然會來, 多少另計

所以, 係呢個土壤下, 炒炒賣賣是最能夠在這個社會上生存的法則

而且, 物價咁貴, 供樓/租樓都要一兩皮, 加埋工人3雞幾, 食得好少少, 一個家庭你搵唔到5-6皮你基本上都生活得幾艱難, 唔好講話去下日本等等

是以制造出來的產物就係大家都係睇個錢字去做野, 想唔想做? 無人理

撤招無用

啱啱財爺話取消全部辣招

SSD 取消: 摸貨增加, 蟹貨的照放+10%扑傻瓜 (但無人買佢手貴貨, 個個出來買都係想買平野, 你唔彈番2成D人點追都追唔到21/22年個口), 但潛在供應大增, 09-15買個班都會放野出來, 買家只會扑傻瓜摸貨, 無助蟹貨消化

BSD 取消: 公司貨的PREMIUM無哂, 有錢佬CRYCRY, 內地人會買多左, 但EFFECT 係呢一刻講, 唔係超大

NRSD (DSD 7.5%) 取消: 再買的唔駛俾7.5% 稅, 但問題係市場環境令唔令到無貨的人會鳩衝去買? 唔會; 而且DSR (DTI) 不變, 減左壓測又點, 你借都係借到咁多, 唔會JIT 到一大舊錢出來再買

就算你JIT 到出來, 都係用來備用, 唔會ALL IN

得益的只有AGENT : 1) 摸貨 2) 多人扑傻瓜

都係個句, 除非個場攪番好, 個個都好易搵錢, 唔怕失業, 否則市民的預期係職業不穏, 係唔會狗衝去買的, 以及, 樓係好奇怪的, 升D人先會衝去買, 平市跌市D購買力係無Q哂的

注: 香港四大支柱係咩 1) 旅遊 (呢家內地客窮遊) 2) 物流, 和黃碼頭TEU跌到HIHI 3) 專業服務 (IPO都死光光) 4) 金融 (ER.....有無IPO? 有無人做FA? 有無人做刁GO? 有無人發點心債, 熊貓債, 功夫債? 好似.....內房都未攪掂, 啱啱COGARD先話俾建滔SUBSID入稟清盤, which is 一定要入因為做左provision, standard 係要咁做, even 張生未必想將佢軍)

而你的成數加左, 即係將風險俾番銀行處理, 銀行唔係死的, 佢計唔到數都係唔會做你生意

你7成又點, 佢見你份工唔係超好, 都係唔會借足俾你的, 我諗起08年我買樓的時候, 係最低估價計數再減1成, 你搵多幾間先搵到借得足個D.

銀行的好天遮唔係流架個朵

我當俾哂你啦, 都係借7成, 1000萬7成要7皮野收入同埋無其他物業按揭在手.

1500萬呢? 借7成1050萬, 月入要10-11萬

其實同撤唔撤都係一樣. 有10-11萬個D 人, 好多都有樓, 你俾佢地借多100萬唔會令到佢地非買不可

成個塘都係無改變過, 搵3皮5皮個D都未必敢係呢個時間買.

仲有一個受益群體, 就係COMMERCIAL, 老商放按揭救命, 銀行有大條道理唔CALL LOAN住.

叫做慢慢收復個"失地"先. 唔係呢佢地D大孖沙一層層咁打落去, 爆裂都似.

仲有一個係, 300萬樓下細價樓可以"摸貨" (如果勉強講的話)

殺頭生意有人做, 蝕本生意無L人做

 寫在財政預算案之前, 班官究竟明唔明點解人地唔投地呢?

會德豐黃光耀道出原因, 大佬你做定期4-5年開盤的時間, 我risk free 做定期, 加埋都20%回報

呢家你叫我投地? 無40% 係唔會考慮

正所謂, 殺人生意有人做, 蝕本生意無人做

呢家地產商正正就係話你知, 佢計唔到數, 唔會做, 你殺左佢都係唔會做

除非你強制投地啦, 否則咩北都明日大魚個D佢地一概唔投 (imply 就係咁的message), 根本同內地唔同, 無政唔政治任務, 佢地係商人無祖國, 逐利而居

再者, 講左200幾次, 香港係好大的friction cost, 成班人個個幾萬蚊人工起標, 內地個個幾千蚊

點解你值幾皮野? 因為你勁D一個打十個? 定係因為你香港人有國際思維?

非也, 主要係因為生活成本, 再加上, 香港人所創造到的價值係啱啱可以breakeven

是以, 呢家本土消費又無, 四大支柱其中一個旅遊, 你又做到唔湯唔水, 帶唔到high end 遊客

金融呢? IPO 跌到....唔駛講啦

貿易及物流? 睇下HIT (和黃)的空地? Throughput 對比上海港同鹽田港差幾遠?

至於專業支援......呢家prc audited accounts 都可以SEHK 上市, 唔駛big 4

同埋, 內房同埋連帶IPO都死Q哂, 仲支咩援呢請問?

最PK 係香港的消費係高到離地, 搵少個錢都頂唔到呢度的物價的

結果係點? 就係番內地消費, 慳住玩, 一係就UM住個袋.

咁D商家佬無錢賺, 地產佬無錢賺會點?

最慘係好多utilities 都係佢地打莊, 一定係炒人

而你政府take up 到幾多? 仲有你政府條數本身就係靠賣地所得, 臨尾件事係變左close loop

呢家又唔買你D地, 咁點? 公務員仲出緊幾十萬糧? 議員出緊10幾20萬, 仲有編制又加左

其實洗錢無所謂, 你搵唔搵得番先

筆者一早已講, 香港係只靠賣地, 即係一家之主靠賣血養家

你呢家仲要hands-tied, 不能開新稅種

你加稅, 對面新加坡KO 你

你狂抄牌, 其實無用, 只係夠頂你多左的編制, 對件事無咩大幫助

歸根究底, 就係你個場問題, 點樣做得番好, 放下煙花, 吸引下D低消費遊客係無用的

最簡單真係第一, 縮番個編制, 公務員凍薪減薪

開支方面亦要縮, 呢家都無左無事反對的反對派, 是否議員個度可以CUT ? 仲要90個? 區議員仲要咁多個?

長期退休金個D出番機管局D綠債俾佢地又得唔得? 反正都係政府包底, 換個形式. 65+ 全部轉番年金, 幫政府慳唔少

開源方面, 都係老個句, 做番好個場. 唔單單係撤辣, 而係令到營商環境更友好, 只吸引高端能消費的人才可以來, 無得咩都怕, 再玩地攤野係攪唔掂的

香港的friction cost 係好高, 幾串魚蛋幫唔到太多, 係時候重新檢視一下成個layout應該點做的了.

你要收地, 收番丁屋個D, 暗地拍Q商家佬攪, 唔好迫佢補價, 先收棕地丁地, 你迫佢買都無用. 人地贏左咁多年錢, 計唔到數真係唔賣你賬.

本身諗住叫內房來食佢地market share, 但係呢家內房都PK, 你短期內都要與虎謀皮.

撤辣無助上升

來緊2月28日財政預算案會公布, 呀C老闆已經牙痛咁聲話要撤辣回應需求

其實呢條友係想多D生意, 俾D AGENT 鋤個D弱勢業主出貨

撤招其實係無助於回升

我呢家已經好少寫, 原因真係無咩癮

我自己都有AO朋友, 班官佢地係知咩事的. 放心. 你再寫來話佢無必要.

你知, 我知, 單眼佬都知.

你見官方都有人話有人移民, 例如有D官員都講左係有, 有D議員又話學校殺校因為移民潮

https://hk.finance.yahoo.com/news/%E7%B5%B1%E8%A8%88%E8%99%95-%E9%A6%99%E6%B8%AF%E4%BA%BA%E5%8F%A3-%E5%B8%B8%E4%BD%8F%E4%BA%BA%E5%8F%A3%E4%B8%8B%E8%B7%8C-%E6%A8%93%E5%B8%82%E7%B5%95%E6%9C%9B%E7%9C%9F%E7%9B%B8-021217541.html

嗱呢個CHART 唔係我自己作的, 係政府統計處出來

你睇到D咩先?

1. 0-4 係少左

2. 20-39 全方面減少

3. 45-49 少左

4. 55-59 少左

5. 60-79 多左好多

係唔係合理預期係20-39 後生個批又走, 有D結左婚帶埋小朋友走, 所以0-4 小朋友又走

而且有D 45-49 (小朋友10幾20又走), 有D 收成期55-59 又走左呢?

點interpret 都好, 未來中堅接到盤個批係咩人? 20-40, 係全面減少according to government data.

你撤招會唔會令到20-40個批買吖? 

D野升, 就會有人買

NVDA 幾咁高P/E 都有人追, 香港D收息股幾低P/E 都唔會有人炒

投資物就係咁, 升先有人要

都係個句, 做番好個場, 善用自身優勢.

CNH/CNY 離岸中心的永久優勢唔該你好好利用, 唔係單單話用番20年前擴大自由行條方去處理

香港租金咁貴, 多少少旅客幫補的真係好有限

以前左右逢源, 呢家同外國斷連或者減少關係係可以預期的情況下, 你的附加價值要更高先可以補償到客戶的減少

雖說新加坡話搶左唔少生意, 但始終係老美的地頭, 有錢佬diversify 一定要, 係唔會全部拎走哂, 淨番幾多, 有幾多價值, 真係要等你政府的政策去juice 去support , 而唔係撤辣就可以解決

再者, 買唔買到多一間唔單單係macro的事宜, 係DSR, 你呢家睇TU, 50% 人工可以用來供樓, 又壓測咩咩77, 即係一個人最多都係買到一間, 當你不能買多間的時間, 借唔到錢你免稅都無用.

SG 60% BSD DSD 都係照搶, 你可見件事已係唔淨係單止關辣招事了