2022年6月23日 星期四

加息

 HIBOR 又加了

供樓更重皮 H按息突破兩厘



究竟2% 係咩概念? 借10M, 2% ALL IN 月供37K

其實呢條數係廢的, 因為香港政府已經為借貸人提供左個基本上係CLS的壓測

借10M 的人, 在2.5%+3%壓測下, 收入不能超過一半, 即係咩呢? 收息約94K/月

供樓, 固然係睇DSR, 2% ALL IN 情況下, 37K/94K = 39.36% 月入去左供樓, 便是客觀現實

而當中睇埋本息表, 係有20K係供本金的, 即係17K 係支出

而呢20K 係FLOATING的, 若然樓價唔郁, 20K 係拎得番

若然下跌呢? 係無左

有D 人話, 喂, 小子, 唔係喎. 跌357成你咪PK, 跌凸喎

在小子眼中, 呢件事唔係咁睇的, 點解?

當你得一層樓死HOLD 到尾, SIMPLE CASE 先, 20K 係用左去減左你個本金, 係唔係?

若果加息, 本金部份少左 (+1% 若莫係-10%供本金部份, 即20K 變左18K 左右, 我唔計死數了)

但係總會有供完的一日, 而且, 老美加到5% 好未? 呢家話2022 4Q fed fund rate 3.4%, 俾夠你6.8% 好未?

6.8%, 即係同一條數, 供65,192, 本/息係57K/8K

即係好simply say 供凸啦, 原本供37K, 呢家供65K, 仲要有57K 係俾人食左, 本咩金? 銀行有SO 喎...

which is very true, 記住, 係加到6.8% ALL IN, 即係P+1.5%.

而成個DSR 係咩structure? 65K/94K = 69%

若然family income 係94K, 我諗係有D吃力的, 誠然, 但係唔係代表爆到拍拍聲無數計?

as said, 到時假設D樓又跌, fujitsu 左啦 (即係負資產)

你只有兩個CHOICE
1. 舉手老破
2. 供埋佢

各位讀者會點?

且說小子認為老美係絕對無條件加到6.8%

3.4% 都成問題. 

仲有你加到3.4%, 都仲要港府fully reflect 在P先係呢個情況

之前加左息, 香港係直頭唔跟......今次會唔會跟? 或者跟唔跟得足? 小子認為是否定的

而且上一個加息小CYCLE 2013 年個期, D樓係升到喊......

有無好大CORRELATION? 看君自行研判. 小子就覺得不太大關聯了.

然而, 防風措施係要做, 而且要做足, 例如放多D錢入MORTGAGE LINK 戶口啦, 已係一個最好的對沖供款額上升的措施, 而且係可以immediately take action 的, 小子成日都講: 守到完場才是贏家

350萬太古城, 你97買左, 03沽左, 你係無份贏的.

而且, 個CLS 壓測話左俾你聽, 買得樓, 收入都係都幾高下

而在移民大潮下, 個個行業都搶人, 除非你同我講你放棄番工啦, 呢家個就業市場 (中高端計), 係仲好過之前. 中層不斷搶人, 當然低層係KIC 少少, 買得樓我都當你收入中上啦, 呢個時間無咩理由會食屎的, 不用庸人自擾




















2022年6月21日 星期二

要成功, 一定要RISK TAKE

小子啱啱傾唔埋一單樓按, 話說小子間consultancy, 專做財務公司客, 係會有一D債仔, 有樓的, 有街數的, 來搵小子幫手

啱啱有一個老伯, 65歲, 有一間洋樓, 係九龍城的, 估價340, 要借230, 因為老人家無錢, 欠街數, 所以小子同佢搵背後的一個比較保守的基金幫手做頭按

回覆係, 230萬, 老伯無意願賣樓, 所以我免煩, 唔借

其實呢下小子係著左的, 230/340 = 67% LTV, 佢合理眼去康業都拎到, 不過要俾人斬20%+

呢家你10% 左右利息 (其實俾英皇都得, 都係8%頭按), 你話危險?

間野250呎, 九龍城9900@, 有咩好輸呢?

小子最串個樣係, 同對家講. 得. 你借俾佢, 如果佢無法還款, 你要收番層樓, 拍唔到230, 我私人食左佢, 簽埋名都得

點知對家條靚話. 我要SECURE 240, 因為要計埋息 (真係diu diu 聲), 其實10萬唔係咩錢, 但你玩個唔輸的GAME 有12%有點兒過份....

而亦都要時間說服呀伯沽野或者上番會, 12% 佢頂唔到的, 一定收樓老拍......


WELL, 投資, 你要玩個唔輸的遊戲, 係咩玩法? 10-12% interest 係無embedded risk? 

個呀伯打工梗係還唔起3皮野一個月, 借大佢, 得佢有足夠時間搬番上銀行係咁難理解?


投資, 同做生意都係差唔多, 如果你唔肯走出COMFORT ZONE, 玩一個你贏哂的遊戲, 你最後係無result 的

個KEEPER 問我, 小子, 我係唔係唔做呢單無機會?

無他的, 大, 地利根德閣80M一槍俾左你, 你話食唔起, 我彈俾英X, 8%, 第二日DONE DEAL;

中間的, 香港大學站樓上NOVUM WEST, 8M, 你話STUDIO 怕28K@ 賣唔到

大番D, 羅便臣道你又話成交少, 唔想接.....

事不過三, 唔係仲要意思再問吧..... 你不如一開始講清楚要求, 唔好FARK 來FARK去

70% LTV 樓下, 唔睇INCOME 唔睇TU, 係day 1 的ground rules

呢家睇埋INCOME, 其實如果佢計到數, 或者我同佢砌番條數, 上到銀行, 係唔會有人俾12% 你賺咁傻仔吧....


情況又有如, 有D人計死數, 09,13,15 唔買樓, 又怕加息呀咩咩柒柒, 最尾計到盡, 都係得個吉

啱啱有個朋友, 2016年摶盡買多件天晉, 呢家沽埋間老將, 拎住10M 去加拿大了

邊個知到2016 到2022年老將升到傻左?

捨得, 有捨先有得, 你一日唔肯take risk, return 唔會跟你的.

玩一個唔輸的遊戲, 得2個後果, 一係一個極低的RETURN, 一個係俾RM 呃左你D錢


做投資, 先要認清目標, take 合理的risk, the rest left to Mr. Market

2022年4月27日 星期三

千萬富翁 - 13份之1之歸納

筆者尋日睇左千萬富翁呢篇文章, 有以下4個歸納:

1. 千萬富翁中位數15.7M 

廢話, 梗過千先叫千萬, 但富翁真係不敢苟同, 一個大病, 屋企人唔生性, 分分數搶你幾百個, 1570萬唔係真係想象中咁好洗的

2. 千萬富翁的淨資產總值組合中,有71%為物業

71%係物業。
答案放左出來
物業, 係一個同全港人同生共死的一個遊戲
大數定律下, 20/80, 有錢人絕大絕大部份都係放在物業
有幾多人瘋狂炒股? 好多
有幾多人瘋狂炒股又贏錢? 唔係好多
有幾多瘋狂炒股又贏大錢? 29%?
或者更少

所以小子苦口婆心叫人, 第一間根本係no brainer
理你將來BNO移民也好, 有BC移居也罷
香港的物業, 係因為香港呢個咁K型的經濟造成的不成比例的屈機的怪胎
持貨成本極少, 利錢極大
係外國? 年年收你COUNCIL TAX, 陰下陰下, 有野做, 後生其實無咩野, 唔覺, 呢家UK樓好好炒添, 但退左休, 俾呢D稅陰乾加埋收租極重稅就唔係真係非常吸引了

3. 另有33%受訪者坦言,最大的投資損失為股票,最差時平均損失110萬元。

學校無教大家炒股
好多人正職做專業人士, 做生意, 邊有時間睇?
股票要睇FUND FLOW, 唔係FUNDAMENTALS咁簡單可以概括

長遠來講, 無錯, 好的公司會反映價值

Benjamin Graham: “In the short run, the market is a voting machine but in the long run it is a weighing machine.”

試問下AMZN,  當時AMZN 科網股100跌到6個一刻, 你唔係暈左的話, 食一打救心攪唔攪得掂?
沽左, 呢家升到3000幾 (未計拆股個口), 其實與閣下無緣


而且, 好多拎磚頭重的, 贏磚頭只係贏銀紙貶值, 你話去到股票呢個大海又攪唔攪得掂呢?

好明顯你叫賓斯馬打NBA, 唔啱數的

4. 對於樓市前景,有24%千萬富翁看好未來12個月樓價,較2020年報告的15%為多,但只有8%受訪者有興趣於本港置業,另有27%對置業持中性態度

呢個小子睇到有貨在手的, 有人會因為各種因素減持, 持盈保泰
而實在市場上係唔係咁淡呢?
小子的AA朋友, 今個月開左6單
從業者口中得知, 唔係大家想像中咁淡

買野, 最緊要量力而為
97年350萬一間太古城, 你守唔到的話, 1350萬呢家一間, 都係與閣下無緣
同一樣道理的


港千萬富翁43.4萬人 一年減16% 淨資產值反升 中位數1570萬


本港千萬富翁人數回落,花旗銀行昨日公布「香港千萬富翁調查報告2021」,以去年10月至今年1月的數據推算,全港擁有千萬元或以上淨資產的千萬富翁共43.4萬人,較2020年的調查報告減少8.1萬人,跌幅為15.7%,佔全港相關年齡(21至79歲的香港居民)人口約7.4%,相當於每13個該年齡組別香港人便有一位千萬富翁。2021年千萬富翁的淨資產總值中位數為1570萬元,較2020年報告時的1550萬元,上升1.3%。

分散投資環球市場見效

香港花旗銀行零售銀行業務主管李貴莊表示,去年千萬富翁人數減少,淨資產總值中位數卻上升,可能與股市表現及客觀因素有關。雖然中港股市下跌,但美股或有斬獲,反映多元化投資及環球化配置的重要性,而且千萬富翁「見慣風浪」,懂得平衡令淨資產上升。她提到,過去10年本港千萬富翁人數有升有跌,在2019年人數亦曾減少,但2020年又回升,平均10年來看是有增長。

該調查對千萬富翁的定義,是撇除負債,例如物業按揭後,擁有淨資產總值為1000萬元或以上,同時擁有最少100萬元流動資產。今次調查於去年10月至今年1月進行。報告指出,千萬富翁的淨資產總值組合中,有71%為物業,與2020年相若。在流動資產配置中,現金或存款佔比從54%減至48%;股票及基金分別為28%及14%,較上次調查分別增加1個及3個百分點。李貴莊解釋,去年仍處低息環境,加上債券違約風險較低,投資者傾向投資基金和債券。

逾七成富翁身家返疫情

另外,報告亦顯示,有超過七成的千萬富翁透露,其資產總值已回復至疫情前水平;另有33%受訪者坦言,最大的投資損失為股票,最差時平均損失110萬元。此外,有逾三成人表示,疫情令投資取態較前一年保守,會增持現金、減持股票、減少新投資及偏向低風險投資產品。展望今年經濟,近八成千萬富翁並不憂慮通脹或滯脹,將會繼續以股票、物業及基金為主要投資。

對於樓市前景,有24%千萬富翁看好未來12個月樓價,較2020年報告的15%為多,但只有8%受訪者有興趣於本港置業,另有27%對置業持中性態度。李貴莊補充說,調查在第五波疫情前進行,當時受訪者對樓市持進取態度,他們認為疫情屬短暫,過後樓價會上升。大灣區投資方面,大約每5個千萬富翁就有一個有信心在大灣區投資,最有興趣的投資項目為住宅物業,佔9%;其次是商業地產及經營業務,分別佔4%及5%,反映富裕人士在大灣區投資有很大增長空間。

慈母手中錢 由子身上搣

正所謂

慈母手中錢 由子身上搣

昨天講開個單位, 小子已經索到料, 原來個小朋友真係啱啱畢業無耐

慈母真係俾7M-8M 以上的首期俾佢上會

11.95M 計, 供3.95M, 月供20K 內

一買入即刻係地產界講的無敵MODE, 即係租>供

朋友話個小朋友扁咀, 因為阻住佢買樓.....=.=

小朋友, 實實在在係要俾D野佢地上身先會感覺到世界的脈搏

過多幾年, 事主老兄就知道, 打工, 搵2皮, 收租2皮6係一個幾咁痴綫, 幾咁反智的一個動作

小子相信不久將來位新買家一定會好感激佢老母今日所做的事

因為即使跌3成, 變左8-9M, 佢件貨都係原底有7M EQUITY, 佢老母真係現打現送左幾百個佢駛

如果市況無下行, 其實10年租金 (30萬X10 = 300萬), 約莫佢老兄係30出頭都已經供完層樓

雖未至於人生勝利組咁浮誇, 但係香港地, 最重成本一定係住屋, 搞掂左呢一個部份, 佢生活真係輕輕鬆鬆鄧梓峰


2022年4月26日 星期二

開班好好搵 開披床財自

 因為公司WFH的關係,小弟在家工作加小朋友X3 實在係忙得不可開交,真係不得不暫停出文。

話說雖然小弟成兩個月無出文,唔知FB係唔係有偷聽功能,小弟的FACEBOOK除左SUB左止凡兄的PAGE之外,理應係唔會有好多投資班資訊出來 (莫非FB知道小弟呢期有買貨? 實在太過恐怖了…….)

除左投資班的資訊之外,又有彈出叫人SUBSCRIBE 投資PATREON,每個月100蚊定120蚊,可以睇到作者寫文分析港股呀,美股呀,印度股呀等等…… , 你諗下,如果有1000SUBSCRIBERS, 100 X 1K = 10皮野, 如無意外已經高過好多人的月入了

作為一個有牌爛仔 (….唔係, 係有牌會計L),之後去做什麼family office,分析嘛…..講真,連ibank的所謂expert,講的都係千篇一律,當龍光出事,合景泰富唔知出唔出事的時候,唔知讀者知唔知佢地講咩? Take loss and go away…..

之後彈番少少之後,佢地會打來,呀快生, 呢期呢, 龍光合景好似又無事喎…D債去到60 cents to a dollar (即係100蚊跌到得番60蚊,YTM 40% 好好肉呀)…. Well…上個星期你咪strong conviction 話一定仆街GE? =.=

專業投資者的AUM都係呢D服務,其實無得怪, 小弟純粹搞下笑,大家諗真D,人地靠咩為生?

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嗱,無錯,係食佣,你無睇錯,我無講錯

同理,小弟若有意無意倒左某D人米,請見諒 (Sorry Sorry)

For retail investors, D sales 有一半係一D開班KOL,即係教你ABC但係收你一萬蚊學費個D,當然,開班者本人有機會有料,有機會無料 (for the avoidance of doubt,我唔可以100% assume 佢係呃錢,老實說,寫野係要時間的)

但小子想大家諗真D一樣野,如果你炒野都贏幾千個,你會唔會咁得閒野?

 同一樣的時間,你想用來贏錢定係寫野?

我相信,聰明的你,已有答案。

 如果齋睇同分析數字可以贏錢,咁BIG 4 應該請唔到人

 而實情就係, 教班的收入已遠遠超過本業

 咁作為俾錢一方的你, 明未?

 而小子作為一個痴綫的樓市blogger,唔講樓,又係會俾人掉磚頭,所以,OK,開始

假設你以1195萬買左海怡半島232E (呢個成交未出架,幾個星期後會報導破低價15XXX, BANK 1259), 買家係25歲後生仔, 個老母買俾個仔的, 唔駛睇地慘成交專頁

1200萬樓下可以按8成計,我就當你12M,借960萬,自住

*注: 25歲人頭點借9.6M呢? 聰明的讀者又睇到D咩? 不妨留言 (舖下路做KOL先, 先學下口吻....呵呵)

D三房半租金約莫26,000/月,一年312,000 CASH outflow

供呢? 1.6% all in rate30年供33,594,本金部份20,794,利息12,800

net difference 係幾多? 26,000 – 12,800 = 13,200,一年就係158,400

減埋差餉若每季3K, 老管1200/月,即係12K + 14.4K = 26.4K即係一年慳左13.2

小子計盡D俾你,作為一個會計L,應該計埋10年免稅額10/年,以MAX BAR 17% 計,即係一年又慳番17,000,算啦, 雞碎咁多,唔計

如果俾同一樣2.4M你,個return 5.5% (132,000/2.4M)

當然唔係risk free,樓價可升可跌係咪?

但觀乎呢十年,十五年,暫時都係買莊開閒…..筆者無意話買樓係贏梗

但係同一個2.4M, 睇下個records, 一年炒唔炒到5.5%?

又或者同一個equivalent, 5.5%的息率的股票,如果買定定唔郁,理論上個effect係一樣

而如果fluctuate ? 12M 樓郁10%1.2M, 兌番投入資金回報 (ROIC, return on invested capital), 1.2M/2.4M = 50%,若計入45萬的stamp12萬佣,共2.97M,即1.2M/2.97M = 40.4%

同一樣的2.4M,在股市,你有無可能搵到倍大10LTV的投資物?

同一樣的油量, 卻能夠去得更遠先得架嘛.....

同一樣的2.4M,搵到升10%的唔難,一日都可以做到,但係假設我地做足risk control,唔用老孖,即係2.4M 要升40.4%, 40.4%先等於成件事的回報…..

那當然,跌又跌另一個story,97-03年樓死hold到今天有得等,但係8? 有無得等?  領展100以上又要等幾耐?

D 野,講100年都係同樣仲係嘈緊,而作為一條會計L,以數論數,舖陳左係度,作為2個月無出文,寫長少少的文章,恰到好處

SIR 話齋,免費文章,行文1200字,已夠皮 (講笑)

有錢的,支持下小弟的Paytron,每個月120, 請小弟飲杯Starfks (係無的,搵到你要睇精神科,我無好介紹)

 WFH完左, 會有時間寫番多D, 三兄放心, 唔好投訴

https://sanrenxing80s.blogspot.com/2022/04/blog-post.html

2022年2月11日 星期五

谷草與田泥

近來又食幾餐FAREWELL飯, 又有都幾多舊同事, 朋友離開或者將會離開香港

小子統計, 賣樓走的50/50 左右, 無他, 港樓一早買樓都真係好好肉, positive carry 租>供

香港政府又成日免差餉, 香港樓暫時來講持有成本係極之低廉

相比起英國的, 你升50%, 但要交18%稅, 扣埋扣埋, 如果滙水跌, 你滙番USD/HKD有幾多賺頭真係唔多清楚, 麻煩就一定

For diversification, OK, 玩ALL IN的話, 小子係有保留的

無他, 香港, 無錯, 在本土香港人眼中分數係大打折扣, 抗疫成果好唔理想, 官員處事手法同民眾預期又有落差, 180人, 另加N個官員去出席生日會, 唔駛檢疫, 但係平民就圍封強檢5日

唔理咩政見的朋友, 都有微言

承上, 賣樓走的係50/50, 小子的公司80% 都係內地海歸, 又反其道而行去買

有人覺得奇怪, 小子則一向認為, 香港係人材流轉之地, 可能香港唔適合本土香港人, 因為同以前所"信奉"的制度有出入, 即係好似跑馬咁, 跑開谷草1600 C+3, 呢家轉地, 跑膠沙地或者田泥

哪怕你係金槍六十, 都跑唔到入頭3

香港在一些人眼中由100分跌到90分, 或者80分, 但80分, 在另一班人眼中, 係OK的

投資, 情感, 同大勢都要分開來研判

暫時來講, 移民潮係有的, 而且筆者預期會在3-5年內愈來愈快

但大局來講, 有無人填補空缺, 點填補, 政策面上如何處理, 還是一個未知之數

小子亦佩服英國人玩政治的手段, one bird kills two stones > _ < 

錢財, 人材, 一個吸星大法可以吸走不少中產過去, 客觀來講, 係幾高章


2022年1月17日 星期一

賣血者言

呢家香港政府仲係只靠賣地

股市收入下半年成交差到無朋友, 只係靠發展商補地價金額頂住個雞頭

情況就好似一個賣血養家的病人咁, 佢係唔會主動去減價去求售, 只會飲多D水去泵多D血去賣多D血

即係賣多D地, 叫多D地產商補地價去收多D錢

但係班官同埋公務員的人工係年年跳POINT, 支出年年加, 又無開新稅基, 香港D樓/地價下行又可以有幾多?

最慘係唔可以好似老美咁狂印, 又唔可以發債, 相對上好似好少債, 但係同時間唔發得債係對香港不利.

CASH FLOW 係一個國家, 地方, 企業, 人的血液. 一斷CASH FLOW, 便GG

睇下內房個班一發唔到債呢家市場有幾咁悲觀就可知一二

香港財政司司長陳茂波稱2021-2022年度財政赤字或超過原預估水平


香港特區政府財政司司長陳茂波表示,如果扣除發債、房屋儲備金和未來基金回報的回撥等因素,香港2021-2022財年的預算赤字可能會高達1,800億港元(231億美元),超過原估計的1,016億港元。

陳茂波寫道,受惠於經濟穩步復甦,加上市場對樓市前景偏向正面,賣地收入及發展商補地價的金額遠高於預期,而樓市及股市交投暢旺亦令物業及股票印花稅收入比預期理想,這些收入都大幅度緩和了今年度的赤字壓力。

2020-2021財年時,香港錄得2,576億港元的赤字,為近20年來最大,主要因一次性的疫情補助措施影響。陳茂波說,在疫情蔓延之際,香港需要努力利用公共資源,為中小企業提供支持,同時要保持穩健的財務管理。