2019年1月31日 星期四

答案顯然易見, 為何視而不見?

FED 老總今朝又宣布DELETE 左"慢慢加息"的措辭, DJIX 升400.

一唔加息, 又迫番哂D錢出來市場買野

至於供樓個班, 預期P唔會加的情況下, 又係面對2.375% 的供樓利息

相比起大家好懷念的97年, 高息時代, 供極都未入肉

呢家下下供入肉, 每日也在減債, 早買個批, 如果2012-2019無加注, 可以預期已經供到7788, 防守力實在高得嚇人

當然唔代表佢地唔會沽貨, 恐懼係無形的, 上一轉跌市, 當然有人想沽貨套現, 但呢家有DSD下, 沽貨套現, 除非你以後唔買番, 否則15% 係你的成本, 任何跌得少過15% + 佣..... 即係差唔多20% 都係平手, 是以今次跌浪, 市場上反而貼價貨都唔多, 劈價嘛, 更加少之又少.

新聞報道一定會話回調左幾多幾多%, 市場就係最誠實, 有無人沽貨? 有. 有無人劈價? 好少

小子成日都話, 美帝拎住張無敵黑咭, 任碌以支付佢地大花筒買軍備大行福利主義, 但係又可以控制俾幾多息
如果大貓銀行俾呢張咭你, 你會唔會自願俾OVERDUE 36%?

97年加息剪羊毛收割新興市場當然係時有發生, 但係長期來睇, 貨幣供應只增不減, 再者, 美帝係唔係仲有咁強大實力去剪羊毛, 相信大家都好明白, 各國搞屎棍目的都係收割窮人, 其中最邪惡的數算濫發貨幣將閣下的人工的購買力印走

08年BIG 4 入職11000, 18年12000, 但面對的物價係兩個世界

而18年的12000, 租間劏房, 食個飯都有難度

仲信每日上82台的專家? 真係食屎叮噹叮屎食

明明答案係顯然易見, 為何視而不見?
 

2019年1月25日 星期五

淡市已俏然離去

首先恭喜三人行兄同埋斗滿兄, 字裡行間"有合理懷疑"地出左手

由上年3Q開始, CCL 一直反覆下跌, 但係點數還點數, 睇下有無人出手就最實在

就海怡半島計, 好多討論區呀, 報紙談及的8.3M 三房, 其實係真三房 (好多人報2.5房都係三房, 算了, D人連搵料都懶)

20座1H

呢一間小子都力勸朋友出手搶糊, 可惜最終朋友唔肯而即日俾人食左

事後AA仲好開心咁同小子講, 係我做架...(我知.....我都係同呢個AA睇的)

咁當然, 呢間真係有佢的缺點, 入到去有無屎渠味 (暫時無聞到), 大平台係小子最唔喜歡, 所以就算8.3M 朋友唔出手都費事阻止, 因為自住, 住得唔開心, 幾平都無用

投資嘛..小子有計過, 連埋15% 即係9.5M 左右, 無興趣, 何況2房回報永遠比3房高, 2房租20-22K, 3房正常樓層25-28K, 但付出的注碼係講緊差2M (8.3M 係2房價, 叫做抵買), 但1樓,要出租係好有難度, 所以要費力的東西, 不必了

至於之後個市, 新聞梗係話好淡呀, CCL 連跌9個星期等等

成交呢?

Shz 3.5bedrooms sold record yesterday:
 1. t23 29G 979’/771’sold $14.78m with tenancy till nov 2019+1, @$19169/sq ft net

2. T9 26E 931’/739’ sold $13.8m @$18673/sq ft net

T8 18F 918’/742’ sold $13.5m

樓上個三間係近期3-3.5房成交

可見個口價係無跌過咁滯, 但係銀行估價係跌左10-15%

識買樓的人係唔會跟BANK VALUATION, 估價係只係FOR 上會用, 如果你好在意買低估價1成, 好易會買到死貨, 到頭來都係個句, 俾同銀行估價一樣係唔係代表你7左? 未必. 買平左5% 又係唔係GOOD DEALS? 如果靚貨又平咪係...如果係死貨就......

所以估價只係FOR 參考同按揭用 (當然按揭又有其他知識, 唔班門弄斧了)

實地考察, 上星期同個另一個AGENT 去睇海怡聲稱"筍盤"

估到價, BANK 7.8M, 開7.8M

廳房同向, 因為低層關係對住巴士站頂, 估到價, 什至隊到價係唔係代表筍?

業主勁FIRM 賣, 而睇樓人龍, 小子上去有4枱客係門口排隊 (嘩, 唔L係呀FA!)

跟住再睇....3房...有間開10M (海怡某幾座係特別差, 呢間係其中一座, AA可以搵生客笨)

落足咀頭SELL (我一句彈番佢, 呢2座唔駛考慮) AA話, 好易租架喎....(我心諗我唔熟得過你? 算吧啦)

易租? 租金幾多? 佢都好老實, 22K 3房左右, 即係平MARKET 2K

___ ! 平10%. 小子唔出聲玩電話算.....

你見佢個景唔差, 但係玩咁耐都沽唔出都知啦.....真係好野, 一合理價已經俾人搶左 (世上只有熟AA 俾合理價或者低市價少少的盤已係筍, 唔係放係街度遊1-2個星期都沽唔出的...叫做筍)

再睇多幾間, 人流已係多到痴綫.....間間都勁多人睇

淡市, 係睇都無人睇, 你叫佢睇樓, 人地當你殺人犯咁就叫淡市, 而唔係好似呢家咁

呢個市業主個別腳軟, 大膽出手係有機會買到好野

不過連垃圾盤都4枱客睇, 如果我係業主就唔會平賣

如果有好野唔買, 到市升番又揼心口, 就實在太可惜

2019年1月24日 星期四

FREELANCE 有感

回望對上出文係一個星期前, 除左當刻小子係病到HIHI 之外 (流感勁到喊,大家要保重身子)

呢個星期忙緊係應付朋友拍膞頭的兩單FREELANCE, 一單推左, 另一單就講到口水乾

講緊係同一個BUSINESS OWNER 傾 "擬ANGEL FUND RAISING" 事宜

詳情有關商業機密, 因為唔想俾人告, 唔寫咁多, 同個OWNER 傾FUND RAISE 的時候, OWNER (下稱"O") 同小子的談話內容如下:

O: 我聽聞呢個投資界好多人話好多錢, 又無機會投資, 係唔係真?

小: 誠然, 因為FAMILY OFFICE 同埋 VC/PE FUNDS 其實有好多時係有CASH 但無似樣的項目, 所以每年都有好多錢坐在BOND MARKET 唔郁, 而基於回報, 分散投資及其他原因, 係會有興趣投去各式各樣的ALTERNATIVE INVESTMENTS

O: 咁啱啦, 我呢個PROJECT 都係幾千萬, 我問佢地, 佢地D閒錢實OK

小: "嗱" 首先我要同你調番轉個情況, 有閒錢, 其實市場上的OPTIONS 係仲多, 無風險的FIXED DEPOSIT, 低風險的BONDS, 中風險的REITS/成支物業買, 以至高風險的EQUITY, ELN, 同埋RELATED PRODUCTS.....再而先會考慮到ALTERATIVE INVESTMENT...

O: 我唔明喎, 有好項目, 無理由無錢 (跟住用左我1 HOURS 聽左佢講B PLAN)

小: 首先, 小子引用呀嬌 (我都係TWINS 的FANS): 個個都無錢, 唔通個個都搵到錢咩.....個個都話好項目, 唔通個個都係好項目咩.....UM.....再下刪半小時CONVERSATION UHNW CLIENTS 有幾多ACCESS TO PROJECTS

最典形的例子, 係OPEN PUBLIC INFO, 高銀集團

一單贏9梗的DEALS, GUARANTEE RETURN 8% , 有錢人就係咁痴綫, 保證回報就係窮人朝思慕想都想要的8% - 10%, 仲要係with ease at their discretion (即係上把地輕易取得)

窮人想要GUARANTEE RETURN? SORRY, 得. 0.01% 活期, 或者3% 定期 (希望唔好俾人水左買基金同埋股債混合基金變左負回報)

呢個資本市場就係咁唔公平, 講緊係門檻, 門檻愈高, 贏面愈大, 風險愈少, 奇怪? 現實就係咁

長實借百億予高銀
九龍灣物業作抵押 無出通告披露 

https://hk.finance.appledaily.com/finance/daily/article/20181126/20554947 

小: 其實香港好多人都話佢的IDEAS係得, 係掂, 係爆.但得, 掂, 爆只係入門. 易地而處, 你有5億, 你會唔會借俾個創投界先? 得...你一係參加TECH COMPETITION, 或其他EVENTS, 有口碑, 而金主又BUY你, 咁你有機會搵到少少錢

如果無呢? 其實最簡單係物業抵押, 銀行係最現實, 你問佢借錢做生意, 一係你有流水賬, 政府肯包底咪借俾你 (即係2010年左右的中小企貸款). 最尾班友又係去炒樓

如果得B PLAN, 可能性係約為10%, 或者更少, 唔係講緊你有幾WOW, 條橋有幾爆. 當然, 總有人有閒錢或者因為CSR呀等等原因去幫助一個OWNER, 但係, 問下自己, WHY YOU?
李生借俾高銀, 又有抵押都收8%, 如果ANGEL / SEED FUNDING 要俾多少RETURN先合理? (PE 睇cash on cash multiple, 少睇P/E)
其實個BACKGROUND係個OWNER都有少少錢, 所以小子都問左句, 你會唔會考慮自己拎少少出來, FOR SAY, 你係好睇好個B PLAN, 你拎50%出來, 其他個50% 等SEED FUNDING?

O:即刻有少少UNEASY, 其實有錢人係最醒, 有一句我都吞番落口無講, 如果你自己有信心, 你唔投, 呢樣係完全唔合理, 你個腦諗緊空手入白刃, 好OBVIOUS

Alignment of interest 係好緊要, 如果你唔肯投, 唔肯俾錢, 人地好易知到你做緊咩, 呃唔到人.























莫道你在選擇人, 人亦來選擇你

心水清少少, 最易借係咩?
1) 樓按
2) 私貸
3) 無,除非你係成立同埋有TRACK RECORDS 的企業, 仲要加PG (PERSONAL GUARANTEE)

一講起PG, O又面色一沉, 小子知自己多言了. 要對接上個MARKET, 可能還有一段路,一D學費O要交

2019年1月16日 星期三

為何需要一個勁經紀

早一個星期同朋友睇開貝沙灣, 用開御用經紀(D小姐) 即刻同小子呢D"準買家"混吉

除左貝沙之外, 其實小子仲有幾個換貨的心儀地區, 已經睇過, 亦都FOUL OUT 左

一個勁的經紀的重要性, 在二手市場已充份體現, 就在同事H問點解唔CUT 佢佣, 其實勁的經紀講一口價已等於50萬或者過100萬, ONE OFF 去減佢佣, 同趕走個隊友無分別 (即係信X 做緊的, 不過誰大誰惡誰正確, 佢大有條件識柒D AGENT)

除此之外, AA 最好的地方亦都係可以幫到你手及時UPDATE到你心儀屋苑價錢, 成交 (根本唔駛上中原CHECK), 及其他FACTORS, 如果你想再買某一個屋苑 (而你係唔熟), 佢D功課係可以等於你睇左50間的功課, 而有的盤 (其實多數AA都有盤, 係知你混吉所以無俾你睇) 都夠你睇足成日/幾日 (小子成日都睇, 所以混吉指數極高....19.99)

一個進階的物業投資者, 係好需要一個勁的經紀, 而小子過往有一部份的買賣/租務成交都係搵佢, EVEN跨區都係


2019年1月8日 星期二

點解我唔鐘意講股

本來呢篇文係DRAFT BOX 度已準備DELETE

但係有見買長和篇文的VIEW 同COMMENT 忽然之間上升, 小子非常理解大眾都係鐘意 "賭" 股票, 所以....按下PUBLISH 呢個制....

"悶悶地贏, 好過過足癮輸", 實在係投資的大智慧

各位可以睇下上一代的長輩, 唔係得罪, 小子身邊的長輩知道小子做呢行, 日日都問"買咩好?"

每次小子都係答, 其實我幫公司買債券多, 至於股票, 真係好少玩, 玩都係一年應佢地老細做下OPTIONS接左貨等出

再抽離自己睇多一次, 一來, 好多上一輩係97年輸身家, 幸存者呢幾十年就係度炒炒賣賣, 贏就大大聲, 輸就唔出聲, 輸的, 已係自己的時間, 回來已是百年身

小子未畢業開始玩股, 都有10幾年,  我估正常人玩我都玩過, 炒孖展, 牛熊, 輪, 期指期權, 甚至乎邪惡地捉10大升跌爬格仔等等......小子對股市, 只係玩票性質, 永不投入全副身家, 小"賭"怡情

真係好想同佢地講, 其實你唔好再問啦, 炒左幾十年都係咁, 你唔悶架?

一個對比, 如果你97年買左太古城, 又死唔去, 係咩CONCEPT? 贏7M (怕且唔係好想計ROI 吧....)

對比起你買股票死渣20年......輸通漲都輸死你, 唔好計你賬面其實贏下輸下, 一點吋進都無.

每次有BLOGGER 貼買幾百萬貨的時候, 總會有好多聲音應為要ALL IN 某某幾隻, 又或者/甚至乎會問係咩"原因"令到你買呢隻股....

講真, 答左等於無答, 又要懶PRO咁講點點點計, 寫完自己唔笑, 狗都吠

不過, 呢條問題其實問得好好, 玩股票, 小子都係"賭" CATALYST 為主 (即係似event-driven investment...吊, 賭就賭啦, 咩investment....係賭CATALYST, OK?)

FROM 朋友: 1仔點解升就因為tamasek 賣watson, 就係咁簡單

係囉,我L知TAMASEK 賣WATSON 咩? 我L 知誠哥增持1113咩....

好彩啫! 

行文時, 又接左刀....


























小子買股票係會守一個紀律:

1) 輸哂唔影響生活

2) 只賭短期CATALYST, 3個月內大多清倉, 唔會"短炒變長渣". 當然會有輸錢時刻 (8078 HMV 沽左10M 股輸50K)

一般輸到PK 的人都係死磨爛磨, 最經典的例子係2018/2382, 40買, 150 唔走, 跌番落40, 到頭來白忙一場, 當然有人會話, 我150走咪贏你4倍, 你係啱的, 但係你有無本事隻隻都係咁? 同埋沽到的原因係因為你睇到佢 IPHONE SALES 到頂? (80蚊沽空個班所謂專業投資者都俾人夾到180, 夾到離L哂地), 定係貼地少少, 因為閣下好彩?

當閣下仲沉醉於股神的MODELLING 同埋成功因素時, 小子只睇到佢其中最暴利, 最鍾情的一種業務, 就係保險

求其貼條LINK
http://leaderkingjustin.pixnet.net/blog/post/222123303-%E3%80%90%E5%90%8D%E4%BA%BA%E4%B9%9F%E6%8A%95%E8%B3%87%E3%80%91%E5%B7%B4%E8%8F%B2%E7%89%B9%E8%B2%A1%E5%AF%8C%E5%B8%9D%E5%9C%8B%E7%9A%84%E5%9F%BA%E7%9F%B3%EF%BC%9A%E6%AF%94%E5%85%8D

呢個世界最正的投資, 係"偷人條CASHFLOW 借力打力"

咪住?! 咁咪即係.....MORTGAGE? (巴老講左, 30年按揭係好L正喎....)

誠然, 一般窮人要發圍, 只可以借力打力, 巴老可以買左成間保險公司, 而佢地再偷左條CASHFLOW 買BONDS 去食ARBITRAGE

而閣下? 會唔會/有無呢D機會係身邊? Mostly likely not.

雖知道, 人家股票個浸, is only the tip of the iceberg, 若然一般人盲目信奉ALL IN 自己身家同埋hard-earned money, 100% 投放於股市, 下場無異於自我斷送生命

問下自己, 玩左股票咁耐, 得到D咩?
呢個唔係關於財自的問題
你的時間值得更好地花在家人同埋你的興趣身上, 唔係浪費於每天追漲殺跌
Your time should be well spent

2019年1月4日 星期五

長和會唔會太抵?

小子等緊LAST DAY, 已成功將所有野HANDOVER 同埋同新同事一齊KO左1-2次, 應該無咩大問題

得閒做下D無謂股票FILING, 搵到1.HK 個DIVIDEND PAYOUT WORKING

下圖有由1999年開始, 1號仔的DIVIDEND PAYMENT

先唔好講買股票小子係要有STORY, 齋睇個DIVIDEND PAYOUT, ASSUME 2018年的DIVIDEND係跟2017年中期VS 2018中期的增幅一樣, 得出2018財年總派息係3.18/SHARE

由是觀之, 由2015年長和系重組後, CAGR 7.64% (謝R兄改正, 都話我唔係數佬 ^^)

不過由於保守再保守的估計, 我當佢"無增長"


可以用DDM 去計, 小子好直觀+ 懶, 小子直情用PV of Perpetuity 去計.....(大佬, 我直頭唔想ASSUME+計個COST OF CAPITAL呀...直頭唔用dividend growth model, 懶到一個點...=.=)

PV= D/(r-g) = 3.18/(2.93% - 0%) 再一次保守D, 無計GROWTH OF DIVIDEND

PV= 109.99

打個75折, 75.X

當然有心機可以計番DDM 又好, 起個MODEL又好, 不過都係個死門, 就係個MODEL永遠都唔會準, 因為INPUTS 一定係錯, ASSUMPTIONS 又一定係錯, 所以真係唔好浪費無謂時間落去呢D地方....(所以小子係唔多LIKEY 做MODELLING, 太無謂, 做完D RETURN 仲差過唔做)