安老按揭正確玩法

還記得小子在第一本書中狂踩安老按揭係搵人笨7之舉

當時書寫時係2019年頭,  原本安老按揭的參與者只可以逆按自己住緊的物業俾HKMC, 在此前會收取估價費, 參與費, 同埋每個月的利息係monthly compound, 實在不著數。

而有見及此, HKMC 亦在客戶媽聲四起中, 於2019年年尾做出一個動作, 就係容許客戶可以住滿一年後將出租物業做逆按!

此乃天大的改進!

篇文係咁寫的：只要選用安老按揭的客戶聲明退休，並持有所住單位至少1年，便可向按證申請將單位放租。這項新安排主要是回應客戶的訴求。

若客戶搬去與子女共住，又或到大灣區內地城市居住，便可透過本身單位獲取雙份收入—安老按揭的每月年金及出售單位的租金。

D官真係非常STUBBORN

其實如果係小子的話, 操作係如下：

1.    將原有屋苑用HKMC 9成按揭賣俾自己 (家人照住/或者係自己住, HKMC係容許的)

2.    老人家變番首置, 用HKMC 按出來的錢, FULL PAY 買件細野, 寫老人家名 

3.    1年後, 將件細野按俾HKMC, 做年金, 另加收租 (老人家住番原本個層)

以HKD 4M的估值來計 (因為8M 樓下係100%估足), 終身年收12,400/月, 另加租金10K (我當你買大西北3寶), TOTAL 22.4K

當你舊個件加按到4M 啱啱好, 以2%息計, 月供15,000，NET 仲有7.4K落袋 (物業稅收入報稅用老人家的132,000 免稅額4M樓的租金收入10,000/月 即係120,000/年, 理論上免稅, 逆按收入應係non-taxable)

蝕章之處在於無左個頭同埋以後唔會再有購買力, 同埋D息同埋手續費係好Q貴, 你預左新買個件野20年後會無哂Salvage value, 原則上你已用哂自己借貸力同埋首置名額去做呢件事, 值唔值得就見仁見智。

HKMC 梗係同你講有渣, 但其實扣左幾十萬估價費, 利息compound, 其實你預左無肉淨番就差唔多. 但係Total return 計係有positive carry 就計數來講係合理.

年金年期	於首次提取貸款時申請一筆過支付款項的金額 (港幣(元))	每月年金金額 (港幣(元))	年金總額 (港幣(元))
10 年	0.00	20,400.00	2,448,000.00
15 年	0.00	15,200.00	2,736,000.00
20 年	0.00	13,200.00	3,168,000.00
終身	0.00	12,400.00	5,952,000.00

按證准退休者單位出租 安老按揭客月收「雙糧」

【星島日報報道】按揭證券公司自2011年推出安老按揭計畫，並不斷作出優化。按證執行董事兼總裁李令翔昨日表示，按證除容許選用安老按揭的客戶在入住醫院及老人院的情況下，可將所住單位出租外，最新自2月起，出租單位亦適用於退休人士。按證此舉亦即變相放寬了有關出租限制。此外，他又透露，會研究上調香港年金計畫的投保上限。 李令翔表示，只要選用安老按揭的客戶聲明退休，並持有所住單位至少1年，便可向按證申請將單位放租。這項新安排主要是回應客戶的訴求。 於過去1、2年，安老按揭客戶因要入住醫院或老人院而將單位出租的個案有6宗。至於因退休而出租單位的個案，李令翔指出，由於新安排推出不久，故暫未有數字提供。若客戶搬去與子女共住，又或到大灣區內地城市居住，便可透過本身單位獲取雙份收入—安老按揭的每月年金及出售單位的租金。 他又說，按證自去年9月新推息率為4厘、年期長達25年的定息安老按揭，並大受客戶歡迎。現新造的安老按揭個案中，有逾70%選用定息計畫。而選用定息安老按揭的客戶，每月所收取金額較浮息計畫多出10%。 年滿55歲人士已可申請安老按揭，截至今年2月，按證累計接獲3189宗安老按揭申請，涉及客戶人數約4000人，其中66宗個案已離世，99%後人贖回單位。 此外，按證旗下的香港年金公司執行董事兼總裁劉應彬表示，自去年12中優化香港年金計畫至今，共接獲750宗預約投保申請，並已完成650宗申請，當中逾三分一為舊客，累計投保金額逾5億元，平均每張單的保費金額為80萬元，約25%、26%人士投保金額達200萬元上限，而回頭舊客大多用盡200萬元投保額上限。 鑑於有市民反映應把投保上限提高，甚至有建議提高至500萬元，李令翔稱，會研究再上調投保上限，但很難設下一條線，需評估風險。 李續指，由於「做年金生意開頭做一單蝕一單」，所以首年必蝕，而在會計入帳安排上，有機會拖累按證去年全年及今年上半年的業績見紅。劉補充說，一般年金業務開展首3、4年沒盈利亦屬正常。 計及去年7月首次銷售的年金計畫，年金公司至今共接獲逾6000人投保，涉及保費金額合計32億元。 按證又開拓了基建融資業務，李相信短期可完成4宗交易，合共金額逾100億元，涉及3家銀行。 按證擬向銀行買入5至20年期的基建融資，然後打包進行證券化，售予機構投資者，從而賺取息差及費用，以增加按證的收入來源，並創造一個新市場。