計計數 - 定息按揭與浮息按揭

計計數 - 定息按揭與浮息按揭

3月5日的1個月HIBOR (H) = 1.25%

https://www.hsbc.com.hk/mortgages/tools/hibor-rate/

P= 5.25%

根據中原按揭, 呢家H 按全期低至H+1.24%, CAP P-2.7%
而P按全期低至P-2.9%

即係H按ALL IN 利息係 2.49%，CAP @ 2.55%

而定息按揭係10年2.75%，15年2.85%及20年2.95%

當你買一層樓800萬計，做9成按, 借款7.2M, 用經X按揭計下供款入息比率等等

用定息按揭的，當你20年2.95%，借7.2M，月供39,751，50% 的最大供款比率去計，即係要79,502月入

第一個壞處的入息要求無啦啦要提高11.2% 先可以借到同一個銀碼 (79502 VS 71464)

如果15年@2.85%呢? 供49,204，月入最少係要98,408......

如果10年@2.75% 呢? 供68,695，月入最少137,390.....

咁當然，有個好處就一定係利息支出少左， 因為供款期縮短左10-20年不等

10年利息支出@ 2.75% = 1.043M

15年利息支出@ 2.85% = 1.656M

20年利息支出@ 2.95% = 2.34M

至於30年呢?@2.95%? = 3.658M

如果用H PLAN， 頭10年2.49% (30年按)係咩光景?

由於30年按拉長左, 利息頭重尾輕, 利息支出約1.575M, 相比起2.75%的1.043M 係多左約51% 或50萬

又如果你咁高人工又只係想供10年呢? 2.49% 7.2M 供款@10年, 總利息支出為0.94M，比定息PLAN係少左10萬而供款係約67K

小子認為政府離地的原因，以樓上的數字已可以下結綸

第一, 計劃令到入息要求增加, 令市民更難上車

第二, 如果要用10-15年計劃, 哪怕你係AUDIT PARTNER 人工都未必可以上到會

第三, 即使你做到, 都係慳左10萬息, 假設將來10年的利息依舊在低水平的話

而各國央行都在印銀紙, 而亦都出口術話長期低息, 看倌2008/2009年我地香港財金官員話低息將會維持好短時間, 點知一下子變左12年都係低息

未來的10年我們沒有水晶球, 可能會加息, 可能會平息, 但每個月供多差唔多10000蚊 (39,751 VS 29,832) 去慳10萬 同埋去HEDGE 個加息風險, 在小子的個人認為，數字看來唔係太有利.

不如用多左個10,000 月供大貓錢莊收8% 息, 10年下來供左120萬 X 8% = 96,000/年...會唔會更加proactive? (假設10年後仲有8%息)

要整理一篇文所化的時間不下於做半日番工的工作, 小子更對有心繼續爬格仔的朋友們致上我最最最大的尊敬

小弟在主場寄語，希望 BLOGGERS 寫多D, 令到讀者有思辯的空間及場所, 或者內容未必一定全部啱聽, 但廣納各家方法，對各位讀者都係大有益處