貨尾單位

小子上星期襯有少少時間，睇左呢個盤的貨尾單位

呢個盤其實唔錯，小子認為以發展商的實力，無必要俾呢個PLAN, 多謝政府空置稅迫到發展商將D貨推番出市場。

發展商PLAN 如下：

1. 放低15%, 住4年免差餉地租

2. 可以放低3%/年,玩多2年唔駛上會

3. 6年後就自己搞掂上會

個盤最細的單位都9XX 實呎，可以定位為中高端的換樓階梯。如果10分鍾車程內旳MTR盤想UPGRADE 的話，其實係一個靜中帶旺的選擇。

至於價錢，講緊20000-26000/呎

20,000/呎個隻係下行覆式，對住大埔仔邨係暗左D，相比起一層過的APARTMENT 同埋上覆，係真係差左少少。

同比同系的港島盤，雖然叫價不菲，而亦都無咩水位，但自己住來講係真係幾舒服下。

APARTMENT 就理應無咩升值能力，叫到900實呎2千幾，隔離MTR 上蓋講緊有錢找。

唯一可以有機會發圍的係因為全屋苑的定位係比較多屋仔，而屋仔的定價往往理應係好難做PRICING，呢家同APARTMENT都係24K/呎左右，將來賣哂的時間，MISPRICING 係有機會做到有雞偷，至於偷雞唔到蝕唔蝕把米就閣下自理。

以呢個發展商的用料及出品皆上品，如果無空置稅下，理論上齋坐貨坐番佢幾年都應該唔駛輸，今天佢仲要俾埋個靚PLAN 你食胡。

計及先放低15%，白食白住免差餉地租管理費4年，以2%的RENTAL YIELD 來計，回番8% -10% 俾你，而係NET 8%-10%。即係你只要俾5%，便可以"睇4年" (我講賭4年)，第4年無事的話，你的成本係5% 樓價+印花稅。

以小子睇的2XXX呎上覆來講，只要間屋升到6% 便可以打和STAMP + 賣出佣條數，以數論數係有數得計。只限"賭升跌"，因為差餉地租管理費加埋的話，絕對超過2% 租金收入，6年之後賣唔到便頭都痕埋。