轉按開始減少

市傳金管局落柯打叫銀行封頂利息以回應市場日漸普遍的轉按個案

銀行亦都正面回應, 基本上H按的CAP 位調升0.1% 至2.35% CAP

 

要留意的係, 呢個唔係等同加息, 因為小子好多朋友, 以及家人今朝話加息啦, 大獲啦等等

要留意係"新造按揭" 先會生效, 而唔係直接調整P (5.25%)

當然, 以一般人對新聞的留意程度來講, 好容易"斷章取義"式有呢個結論, 不過唔緊要, 香港人日理萬機, 可以理解

但係銀行全面上調按息表面上係姿態, 實際威力在於叫做轉按個班人快快手攪好手續, 因為如果CAP 再加的話, 一般人手中的H+1.24% PLAN 到H+1.28% PLAN (CAP P-3.15%) 便會變成"筍PLAN", 因為 1M HIBOR 1.35%, 加1.24% = 2.59%, 即係差唔多2.6%, 如果銀行減P CAP 理論上個MARGIN 位係可以做到P-2.5% 左右, 亦都係加一次贏一次的

https://www.hangseng.com/en-hk/rates/hibor/

而至於P, 5.25% 其實小子覺得話就話9月份加, 其實殺傷力無減P CAP 咁嚴重, 因為對於銀行來講, 其實2年轉按LAM回贈呢個常態已經攪到無咩肉食, 最好你班友仔做左PLAN 之後唔好郁來郁去, 我連回贈條數都慳番

小子識某中資細行的RM, 有說其實BANK唔太想做RESIDENTIAL MORTGAGE, 一來, 班友夠2年就轉會, 無咩肉食; 二來, 回贈太COMPETITIVE, 1.8% - 2.3% 係平常事, 而NON RESIDENTIAL, 即係工商舖同埋車位等等, 回贈十分海鮮價, 可以係0% - 0.6% 不等, 慳番條數都除笨有精, 而做NON RESIDENTIAL的行, 相比上係少, 所以做到按揭的朋友有一部份係唔會夠期轉按 (同埋工商舖估價極不透明, 無得個客話呀BOC 估幾多喎, 你做番俾我啦呢D玩法)

所以咁講, 減P CAP RATE 係BANK 方面條數係好樂意見到

而加P 呢?  直接BANK 的NIM 應該會增加, 但同時因為加P 等於香港銀行的FUNDING COSTS都貴左, 對SME 來講殺傷力遠大於做按揭的人, 因為NON COLLATERAL/PG SME LOAN 其實面對RATE ADJUSTMENT的壓力再加上生意上的資金及現金流的要求提高, 對做生意者的影響其實不少

另外, 加P亦都係意味壓力測試又嚴左, 原本係+3% (2.15% +3% = 5.15%), 呢家加到2.15% + X +3%, 新入場的購買力, 以同一份人工下, 會愈來愈少, 對擬上車人士都係一個大的打撃.
好多人話, 喂! 咁咪意味住個價要調整去迎合番大眾購買力囉, 個市咪跌囉, 我唔可以講呢個係一相情願的諗法,呢個當然係其中一個POSSIBILITY. 但係呢10年來,係咩現象出現? 似乎唔係講緊呢樣野

樓市的價格似乎係由"合資格買家"定價. 而呢個合資格, 會唔會係打工仔佔大多數? 我都想係, 但似乎MARKET is telling you something different

如果 "咁咪意味住個價要調整去迎合番大眾購買力囉, 個市咪跌囉" 呢個諗法唔WORK的話, 即係個PURCHASING POWER直接受到加息而打壓, 而上車人士又有無足夠子彈去回應?

同樣地, 有按揭者都要裝備自己, 雖然有MORTGAGE LINK 護身, 將50% 利息對沖掉, 但係最最最直接的係持盈保泰, 增加CASH RESERVE 以防加息

銀行全面上調按息

https://hk.news.yahoo.com/%E9%8A%80%E8%A1%8C%E5%85%A8%E9%9D%A2%E4%B8%8A%E8%AA%BF%E6%8C%89%E6%81%AF-214500616.html 

資金成本增加導致香港銀行群起調高按揭利率，三大發鈔行齊齊加按息至最高2.35厘，加幅介乎0.1至0.2厘，意味置業人士新做按揭的總利息開支將增加超過一成。

滙豐銀行、中銀香港（02388）、渣打銀行（香港）及恒生銀行（00011）昨晚宣布，上調同業拆息按揭（H按）的鎖息上限（俗稱「封頂位」），即實際按息加至2.35厘。最優惠利率按揭計劃（P按）的息率則上調至2.25厘。

滙豐恒生中銀渣打齊加

滙豐銀行發言人稱，有定期檢視按揭息率，並因應市場調整。中銀香港發言人表示，是次調整綜合考慮市場情況及息口走勢等因素，適時調整息率以審慎管理風險，又稱該行會不時檢討按揭息率。

恒生銀行指一直密切留意市況，並續採取審慎的貸款原則提供按揭服務。該行副董事長兼行政總裁鄭慧敏強調，將視乎市場競爭及資金成本而調整按息，下半年按揭業務需視乎發展商推盤速度及按息走向，相信按揭貸款維持平穩增長。

中小型銀行亦紛紛加入上調按息行列，永隆銀行將H按鎖息上限加至2.35厘，與大型銀行看齊。該行發言人表示，是次調整因資金成本增加及提升銀行風險管理而決定。至於中國建設銀行（亞洲），雖然將H按封頂位及P按實際按息均上調0.1厘至2.25厘，但意味該行H按實際按息仍較已加息的銀行低0.1厘。

大行新按利率下周一生效

值得留意的是，大型銀行的新按息生效日期均為下周一（八月十三日），有別於其他中小型銀行於即日或翌日生效，意味置業人士若本周內向大型銀行申請按揭貸款，依然可趕及低息「尾班車」。

以每100萬元貸款額及三十年還款期計算，是次銀行上調按息最多0.2厘，將令客戶每月供款增加102元或2.7%，即每月供款增至3,874元，全期總利息開支增加10.26%至39.45萬元。

現時最少有八間銀行宣布加按息，中原按揭經紀數據顯示，以今年首七個月計，銀行佔現樓按揭市場的比率達74%。

展望按息走勢，有香港銀行按揭部主管表示，是次加按息後要觀察市場反應及資金成本，待九月美國再落實加息，屆時視乎香港銀行會否調整最優惠利率（P）才決定會否進一步上調按息。如果最優惠利惠依然維持不變，銀行再加按息的機會將會大增。

中原按揭經紀董事總經理王美鳳認為，中小型銀行早已有上調封頂息率壓力，連續兩日內有銀行調整新做按揭息率，有助紓緩銀行資金成本上升壓力，料其餘銀行將會陸續跟隨。利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣表示，今次調整後將出現P按的實際按息低於H按的情況，料市民採用P按的比例會上升，同時會令轉按宗數減少。