樓價走勢

政府剛公佈了DSD 15%, 大家對於樓價走勢有分歧, 小子即管將研究分享一下

從上表, 我們見到2015年初婚約為34000人, 即係需要17000 間屋

假設70%人需要自置居所,即係11,900間屋/每年

http://www.thb.gov.hk/tc/psp/publications/housing/private/pshpm/stat201609.pdf

根據運房局數據, 首2016年首3季私樓落成數量為10,700間, 明顯供不應求

但政府又一再強調, 未來3-4年有93,000 個落成, 即係每年約為23,250 (4年)單位

其實, 政府數字一向吹大, 加埋內地人及單身客, 投資客需求等等, 唔駛計都知根本係唔夠單位去供應俾個市場, 15% DSD 只係暫時權宜之計, 如果唔加大力度推地, 遲D大陸人及投資者習慣了稅項後, 又係會升.

從正常LOGIC 睇, 樓宇供應有以下途徑:

1. 新樓
2. 二手細換大
3. 二手投資止賺

基本上, 15% DSD 將2 及 3 打死, 因為#3, 即係持有多於一個物業的投資者, 止賺後再買番係要俾15%罰款, 而#2 亦都因為15% DSD 係要先付稅局, 再係買樓後申請退回, 而令到換樓成本大增.
即係2,3 係唔會輕易賣樓

淨番係#1, 羊毛出自羊身上, 可以預期係新樓將會係市場主流, 發展商會以天價開盤, 並回贈稅項給買家, 但係買家就要俾貴好多了, 亦沒有選擇餘地

再加埋工商舖及車位不受15% DSD 影響, 亦即係工商舖及車位將會再度熱炒, 樓市會靜下來, 但唔會有急跌的可能性, 因為大家只會囤積居奇, 新樓發展商亦因為沒有二手市場競爭, 可以任意訂下天價.

一日唔填海做地, 一日都係解決唔到樓市這個問題