2018年8月10日 星期五

朋友買到心頭好, 加息尾班車?

前幾日同朋友覆睇左灣仔一間舊樓 700幾萬 420呎, 約17500@

好朋友新婚之用, 實在係可喜可賀! 呢個價貴過PARK YOHO MILANO 2000/呎 (30%) 左右, 但係去中環係慳番30分鍾以上

時間就係金錢, 30分鍾係咩CONCEPT? 小子好鍾意用數字去量化成件事, 當你一個月3皮野人工, 20日工作, 每日8小時, 即係每小時人工187.5, 來回用2小時, 即係用左375蚊搭車

正所謂一吋光陰一吋金, 吋金難買吋光陰, 當你生命係已知有限, 而金錢係無限/或咁講你搵唔哂的情況下

375/日量化做30年的供樓年期, 即係375 X 20 X 12 = 90,000/年 或 2.7M (30年)

如果PY MILANO 係14K@, 同樣比對係400呎咁計, 5.6M 對比 7M, 理論上, 灣仔係 5.6M + 2.7M (當然無計time value of money 咁精準), 等於7.3M (計錯左, 應該係8.3M, 不過原汁原味唔改了,加NOTES 算)

此乃只計一個因素, 因為未計租務回報差異同埋升值潛力等等太多uncontrolled factors

但係純方便呢個FACTOR 來講, 2.7M 係佢的價值

WELL, 自住樓, 自己鍾意就係大哂架啦....其實無咩啱唔岩, 呢D野好睇個人, 咪當自己做埋包租公個份囉, 無咩啱唔啱

另外, 有部份業主開始腳仔軟, 如果想入平野的, 可能有機會扑傻瓜

好似魔兄話齋, H+1.7 減到H+1.4 有無寫字佬話減息0.3%? 好似無......

 仲有, 唔知邊個好友話加2% 有影響, 其實都係心理因素以致割價求售多於實際影響, 當時2009/2010年政府都話會加息, 槓桿過高等等. 講左10年都係咁

如果用短線思維買樓, 注定一定係仆街收場, 因為一口價係一般打工人士的年薪, 或者係N倍年薪, 實在係承受不起的重量

以5年為一個單位去檢視, 可能係比較PRACTICAL 少少的檢視時間間距

又bring up 番尋日月入10萬-12萬借到50000的兩公婆來講, 加息2%, 如果全自住的話 (1 間過), 係供多1皮野左右, 如果計人工加幅係3% 左右, 呢PAIR 夫婦加3000 - 3600 不等, effective worse off 係7000左右, 佔月入的7%

加多6%, 加到8% NOMINAL average (仲有AVERAGE?!, ANYWAY, 同分色屍玩下數字)

當你一件30M 樓計, 借50% 即係15M, 月供56XXX, 2.15%, 加到5.5%, 供85,168, 加到8%, 供115K

不過現實D講, 小子估計失業/病先係最大的問題, 唔係加息; 加息初期係經濟好, 到尾期先係開始有deflation

同埋最重要係, 買得起30M 樓幾可肯定唔會係打工仔, 又或者AGGREGATE 30M 樓係投資者; 即係齋供死一件的機會率係好微


樓市淡友憂年尾爆煲
香港銀行群起調高按揭息率之後,市場依然錄得高價成交個案,當中新界區指標屋苑沙田第一城,昨日一個高層單位以1,328萬元易手,創該屋苑成交價新高。不過,業界對樓市前景意見分歧,看好一方指單純因為加息不會令樓市急跌,看淡一方則預計樓市十二月會正式爆破,並預期香港跟隨美國加息之後,未來十二個月樓價最多挫兩成。

美聯物業指,沙田第一城十三座高層A室,實用面積819方呎,昨日以呎價約16,215元售出。據悉,該單位原本叫價1,380萬元,並在市場放盤四個月,直至昨日獲承接,而買家購入上址主要是為方便與同樣在沙田區居住的家人有照應,同時子女在區內上學,所以沒理會息口變化。

好友估加兩厘始有影響

除私人住宅之外,居屋市場繼續出現破頂價成交個案。中原地產表示,天水圍天盛苑D座高層十五室一個一房單位,於已補價自由市場以520萬元售出,以實用面積426方呎計算,呎價達12,207元,創項目呎價新高。
由於是次銀行調高按息幅度不算大,對樓市及買家不會有很大影響。資深財經專家林一鳴估計要加息兩至三厘,市場始會有較大反應。他早前曾經表示,市場未見有大量新供應,加上經濟沒有急速轉差,連同息口因素在內,三個令樓價下跌的主要因素均未出現,因此預期未來樓價橫行機會較大。
新港城銀主盤減價求售

萊坊高級董事及估價及諮詢部主管林浩文對樓市前景同樣有信心。他指出,銀行加按息短期內對香港樓市影響不大,因買家心理因素較實際因素更重要。他又指,單純因為加息而令到今年樓市急跌機會不大,只是下半年樓價升幅縮窄後平穩發展。

儘管如此,市場對銀行加按息高度關注,有代理向傳媒查詢銀行動向,亦有單位減價求售。

美聯物業透露,馬鞍山新港城E座一個低層銀主盤,實用面積618方呎,六月時曾以820萬元售出,但買家撻訂,之後再以830萬元放售,昨日進一步調低叫價至810萬元。據了解,該單位在大型銀行的網上估價高逾1,100萬元,即叫價低估價近27%。

細價樓恐成跌市重災區

紀惠集團行政總裁湯文亮表示,大型銀行接連調高按息,雖然加幅很少,但意義重大,意味美國聯儲局若九月再度加息,香港一定會跟隨,又預期未來十二個月內樓價會跌15至20%。他又說,一些過去非常樂觀的市場人士亦擔心,即使美國不加息,香港都會加,若是這樣加息壓力會非常巨大,樓市會借勢調整。

滙豐銀行前首位華人大班劉智傑同樣看淡樓市前景。他表示,銀行加息只是導致香港樓價下跌的其中一個因素,最重要是市場低估中美爆發貿易戰對全球經濟帶來的影響,預期年底美國經濟會明顯變差,失業率會上升。他又說,部分人依然認為樓價「實升」,但其實是牛市不再,樓市神話即將破滅,預計十二月會正式爆破,包括納米樓在內的細價樓會淪為跌市重災區。

他又指,近幾年香港樓市一直存在泡沫,但因市場一直對樓市升勢抱有希望,加上發展商提供高成數按揭,投資者及買家所需付的首期減少,加上新盤供不應求,繼而令向隅人士轉投二手樓市,導致樓價續創新高。不過,他留意到細價樓錄得不少撻訂個案,有投資者寧願蝕訂,也不願冒未來無承接的風險。

理工大學建築及房地產學系教授許智文指,今次銀行調高按息是香港加息先兆。他又說,是次加息雖不足以令樓市轉勢,但升幅將放緩。

11 則留言:

  1. 加息影響微, 但股市大跌就會有影響, 所以我還在等樓價跌 :)

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  2. 好似魔兄話齋, H+1.7 減到H+1.4 有無寫字佬話減息0.3%? 好似無......
    --> 年頭去到H+1.2X的。HIBOR近來都縮返去1.3X%。M3都好似唔多有見跌。所以都仲係大把錢留左響在香港。要出現大幅加息比較困難。而且貿易戰再打落去,中國晌美國的錢可能要退返回香港。情況就有如有危機,日本出來的熱錢會返回日本本土避險一樣。

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    1. 冇縮返去H+1.3x

      全線主要銀行都做緊H+1.25%

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    2. R兄,我指的是 HIBOR 同業拆息由之前高位近2.0%繪返去近排的1.3X%。不是指H PLAN。

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    3. Sorry眼殘,自隊三杯

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  3. 後面堆數唔關我事.
    前面....
    睇完攪到我想一路ALL 屎一路打機都覺得跌錢.
    應該一路ALL 屎, 打機, 同埋刷牙...再留對腳去著鞋...

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    1. 哈哈哈.....又唔駛咁趕掛, 唔係ALL OR NOTHING 既

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  4. 眼殘的我突然發現 5.6M + 2.7M = 8.3M

    快兄朋友賺了XDD

    (P.S.: 仲有環境、樓齡、各種個人因素無計算,計哂真係想死)

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    1. 自隊三杯, 7同8都分唔清, 真係77地
      SORRY

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    2. 7下7下8咗我又唔太介意

      點都好過好型咁老破...

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