市傳金管局落柯打叫銀行封頂利息以回應市場日漸普遍的轉按個案
銀行亦都正面回應, 基本上H按的CAP 位調升0.1% 至2.35% CAP
要留意的係, 呢個唔係等同加息, 因為小子好多朋友, 以及家人今朝話加息啦, 大獲啦等等
要留意係"新造按揭" 先會生效, 而唔係直接調整P (5.25%)
當然, 以一般人對新聞的留意程度來講, 好容易"斷章取義"式有呢個結論, 不過唔緊要, 香港人日理萬機, 可以理解
但係銀行全面上調按息表面上係姿態, 實際威力在於叫做轉按個班人快快手攪好手續, 因為如果CAP 再加的話, 一般人手中的H+1.24% PLAN 到H+1.28% PLAN (CAP P-3.15%) 便會變成"筍PLAN", 因為 1M HIBOR 1.35%, 加1.24% = 2.59%, 即係差唔多2.6%, 如果銀行減P CAP 理論上個MARGIN 位係可以做到P-2.5% 左右, 亦都係加一次贏一次的
而至於P, 5.25% 其實小子覺得話就話9月份加, 其實殺傷力無減P CAP 咁嚴重, 因為對於銀行來講, 其實2年轉按LAM回贈呢個常態已經攪到無咩肉食, 最好你班友仔做左PLAN 之後唔好郁來郁去, 我連回贈條數都慳番
小子識某中資細行的RM, 有說其實BANK唔太想做RESIDENTIAL MORTGAGE, 一來, 班友夠2年就轉會, 無咩肉食; 二來, 回贈太COMPETITIVE, 1.8% - 2.3% 係平常事, 而NON RESIDENTIAL, 即係工商舖同埋車位等等, 回贈十分海鮮價, 可以係0% - 0.6% 不等, 慳番條數都除笨有精, 而做NON RESIDENTIAL的行, 相比上係少, 所以做到按揭的朋友有一部份係唔會夠期轉按 (同埋工商舖估價極不透明, 無得個客話呀BOC 估幾多喎, 你做番俾我啦呢D玩法)
所以咁講, 減P CAP RATE 係BANK 方面條數係好樂意見到
而加P 呢? 直接BANK 的NIM 應該會增加, 但同時因為加P 等於香港銀行的FUNDING COSTS都貴左, 對SME 來講殺傷力遠大於做按揭的人, 因為NON COLLATERAL/PG SME LOAN 其實面對RATE ADJUSTMENT的壓力再加上生意上的資金及現金流的要求提高, 對做生意者的影響其實不少
另外, 加P亦都係意味壓力測試又嚴左, 原本係+3% (2.15% +3% = 5.15%), 呢家加到2.15% + X +3%, 新入場的購買力, 以同一份人工下, 會愈來愈少, 對擬上車人士都係一個大的打撃.
好多人話, 喂! 咁咪意味住個價要調整去迎合番大眾購買力囉, 個市咪跌囉, 我唔可以講呢個係一相情願的諗法,呢個當然係其中一個POSSIBILITY. 但係呢10年來,係咩現象出現? 似乎唔係講緊呢樣野
好多人話, 喂! 咁咪意味住個價要調整去迎合番大眾購買力囉, 個市咪跌囉, 我唔可以講呢個係一相情願的諗法,呢個當然係其中一個POSSIBILITY. 但係呢10年來,係咩現象出現? 似乎唔係講緊呢樣野
樓市的價格似乎係由"合資格買家"定價. 而呢個合資格, 會唔會係打工仔佔大多數? 我都想係, 但似乎MARKET is telling you something different
如果 "咁咪意味住個價要調整去迎合番大眾購買力囉, 個市咪跌囉" 呢個諗法唔WORK的話, 即係個PURCHASING POWER直接受到加息而打壓, 而上車人士又有無足夠子彈去回應?
同樣地, 有按揭者都要裝備自己, 雖然有MORTGAGE LINK 護身, 將50% 利息對沖掉, 但係最最最直接的係持盈保泰, 增加CASH RESERVE 以防加息
如果 "咁咪意味住個價要調整去迎合番大眾購買力囉, 個市咪跌囉" 呢個諗法唔WORK的話, 即係個PURCHASING POWER直接受到加息而打壓, 而上車人士又有無足夠子彈去回應?
同樣地, 有按揭者都要裝備自己, 雖然有MORTGAGE LINK 護身, 將50% 利息對沖掉, 但係最最最直接的係持盈保泰, 增加CASH RESERVE 以防加息
銀行全面上調按息
資金成本增加導致香港銀行群起調高按揭利率，三大發鈔行齊齊加按息至最高2.35厘，加幅介乎0.1至0.2厘，意味置業人士新做按揭的總利息開支將增加超過一成。
滙豐銀行、中銀香港（02388）、渣打銀行（香港）及恒生銀行（00011）昨晚宣布，上調同業拆息按揭（H按）的鎖息上限（俗稱「封頂位」），即實際按息加至2.35厘。最優惠利率按揭計劃（P按）的息率則上調至2.25厘。
滙豐恒生中銀渣打齊加
滙豐銀行發言人稱，有定期檢視按揭息率，並因應市場調整。中銀香港發言人表示，是次調整綜合考慮市場情況及息口走勢等因素，適時調整息率以審慎管理風險，又稱該行會不時檢討按揭息率。
恒生銀行指一直密切留意市況，並續採取審慎的貸款原則提供按揭服務。該行副董事長兼行政總裁鄭慧敏強調，將視乎市場競爭及資金成本而調整按息，下半年按揭業務需視乎發展商推盤速度及按息走向，相信按揭貸款維持平穩增長。
中小型銀行亦紛紛加入上調按息行列，永隆銀行將H按鎖息上限加至2.35厘，與大型銀行看齊。該行發言人表示，是次調整因資金成本增加及提升銀行風險管理而決定。至於中國建設銀行（亞洲），雖然將H按封頂位及P按實際按息均上調0.1厘至2.25厘，但意味該行H按實際按息仍較已加息的銀行低0.1厘。
大行新按利率下周一生效
滙豐銀行、中銀香港（02388）、渣打銀行（香港）及恒生銀行（00011）昨晚宣布，上調同業拆息按揭（H按）的鎖息上限（俗稱「封頂位」），即實際按息加至2.35厘。最優惠利率按揭計劃（P按）的息率則上調至2.25厘。
滙豐恒生中銀渣打齊加
滙豐銀行發言人稱，有定期檢視按揭息率，並因應市場調整。中銀香港發言人表示，是次調整綜合考慮市場情況及息口走勢等因素，適時調整息率以審慎管理風險，又稱該行會不時檢討按揭息率。
恒生銀行指一直密切留意市況，並續採取審慎的貸款原則提供按揭服務。該行副董事長兼行政總裁鄭慧敏強調，將視乎市場競爭及資金成本而調整按息，下半年按揭業務需視乎發展商推盤速度及按息走向，相信按揭貸款維持平穩增長。
中小型銀行亦紛紛加入上調按息行列，永隆銀行將H按鎖息上限加至2.35厘，與大型銀行看齊。該行發言人表示，是次調整因資金成本增加及提升銀行風險管理而決定。至於中國建設銀行（亞洲），雖然將H按封頂位及P按實際按息均上調0.1厘至2.25厘，但意味該行H按實際按息仍較已加息的銀行低0.1厘。
大行新按利率下周一生效
值得留意的是，大型銀行的新按息生效日期均為下周一（八月十三日），有別於其他中小型銀行於即日或翌日生效，意味置業人士若本周內向大型銀行申請按揭貸款，依然可趕及低息「尾班車」。
以每100萬元貸款額及三十年還款期計算，是次銀行上調按息最多0.2厘，將令客戶每月供款增加102元或2.7%，即每月供款增至3,874元，全期總利息開支增加10.26%至39.45萬元。
現時最少有八間銀行宣布加按息，中原按揭經紀數據顯示，以今年首七個月計，銀行佔現樓按揭市場的比率達74%。
展望按息走勢，有香港銀行按揭部主管表示，是次加按息後要觀察市場反應及資金成本，待九月美國再落實加息，屆時視乎香港銀行會否調整最優惠利率（P）才決定會否進一步上調按息。如果最優惠利惠依然維持不變，銀行再加按息的機會將會大增。
中原按揭經紀董事總經理王美鳳認為，中小型銀行早已有上調封頂息率壓力，連續兩日內有銀行調整新做按揭息率，有助紓緩銀行資金成本上升壓力，料其餘銀行將會陸續跟隨。利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣表示，今次調整後將出現P按的實際按息低於H按的情況，料市民採用P按的比例會上升，同時會令轉按宗數減少。
以每100萬元貸款額及三十年還款期計算，是次銀行上調按息最多0.2厘，將令客戶每月供款增加102元或2.7%，即每月供款增至3,874元，全期總利息開支增加10.26%至39.45萬元。
現時最少有八間銀行宣布加按息，中原按揭經紀數據顯示，以今年首七個月計，銀行佔現樓按揭市場的比率達74%。
展望按息走勢，有香港銀行按揭部主管表示，是次加按息後要觀察市場反應及資金成本，待九月美國再落實加息，屆時視乎香港銀行會否調整最優惠利率（P）才決定會否進一步上調按息。如果最優惠利惠依然維持不變，銀行再加按息的機會將會大增。
中原按揭經紀董事總經理王美鳳認為，中小型銀行早已有上調封頂息率壓力，連續兩日內有銀行調整新做按揭息率，有助紓緩銀行資金成本上升壓力，料其餘銀行將會陸續跟隨。利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣表示，今次調整後將出現P按的實際按息低於H按的情況，料市民採用P按的比例會上升，同時會令轉按宗數減少。
