2018年3月5日 星期一

SSD 及壓測 - 一個吞噬整代人的政治任務

今個星期CCL 跌番少少, 不少人以為個市係會高位震盪, 但係其實呢家實情係中大價單位係度郁緊, 因為呢家市場係中小型單位呎價遠高於中大單位

例子係沙田金獅, 河畔, 偉華, 新城市中心都普遍做到18,000/呎
而傳統上比較遠的地區如屯門, 元朗, 都因為西鐵而拉近左距離, 佢地的呎價都係15K 左右了
而買左呢D比較"次一等" (其實傳統觀念已不適用, 小子會另文再講) 的貨, 如果計你買2房400呎左右, 2012年買, 到你今日又生仔, 而層樓仔又由400幾升到600幾的時候, 基本上可以預期的動作係沽左呎價比較高的樓, 而補錢買番中大價單位

就好似小子的海怡半島咁計, 3房, 16K/呎, 如果我5年前買河畔, 都係2XX 萬買間老殘一房/開放式, 或者2XX萬買得寶細一, 呢家儲左6年錢, 加埋間野升到4字頭, 沽左佢基本上係有300萬以上係手, 你會點換?

正常來講, 一定係沽左佢換樓, 但係當你海怡細2房都做緊8M 幾, 你如果要郁手的話, 基本上你間河畔一定係要高價甩出去, 先可以有足夠首期換大屋, 所以造成細價單位業主叫天價的情況

但係叫還叫, 你都要有人肯接先係市價,咁點解有人接呢? 除左FOMO (FEAR OF MISSING OUT) 之外, 另外一個原因係上車客無得揀, 無得揀的原因就係因為要過壓力測試, 如果你買4M 樓做90% 按的話, 月入已經差唔多要35K, 而35K, 基本上係等於兩公婆每個人搵18K 左右, 推到盡兩條友一齊上會;而稍為高級少少的2房 (5M 左右), 已經受按揭上限限制 + 首期限制, 對夫婦要拎差唔多20% 樓價出來, 即係約100萬 (未計厘印裝修), 其實佢地已經係別無選擇

而呢個別無選擇亦都係一層層咁推上去, 如果兩公婆每人30,000 人工一個月, 基本上買6M 樓仔都大致上係面對緊同一個情況, 首期120萬, 厘印18萬, 未計裝修要拎138萬出來, 而480萬借款下, 約為45K, 即係月入25000 -30000 的夫婦可以做到的上限

到6.01M 開始, 要拎240萬首期, 而呢個首期, 如果無父幹的話, 60000一個月唔駛唔食都要儲4年, 以儲蓄率30% 來講, 60000 X 30 = 18,000 X 12 = 216,000; 一個唔亂駛錢的夫婦, 基本上要儲10年

所以大概來講, 三個字: 無可能

所以新上車的人, 一定要面對現有業主叫D離地價, 而佢地都要硬食, 因為其一係現有業主如果少一蚊都換唔到樓, 所以唔俾夠錢係唔會賣樓; 其二係未上車的人基本上係好難有BARGAINING POWER, 因為收唔夠水, 係唔會沽的

而夾硬買左貨的新業主, 亦都受制於3年SSD 唔可以沽貨, 即係佢地焗住供, 而供供下都慣左的時候, 亦都唔會有短期出售的誘因,令到好以2010 - 2012年SSD 出招前玩短炒的情況唔會再出現, 加上呢班過到壓測的業主其實收入著實不錯 (4M 樓35K 月入供15K, 6M 樓45K 壓測但係供17K, 其實DSR 係30% 左右), 而佢地亦都係用30% 左右的人工去供樓, 而因為佢地推到盡都只可以買人生唯一一間樓的情況下, 要佢地賣樓無異於隊死佢地, 所以, 如果無咩特別的話, 一定死守落去
亦都令到急升急跌去震走實力不足的朋友的機會都無埋, 因為3年唔沽得, 大把人陪你無得走. 最後就係大家都唔駛走......

從政治角度去睇, 迫D人去供樓就係叫D人收聲做沉默的中產, 最好大家馬照跑舞照跳,亦都係管治者最高明的一招,從前1980年人人搵錢唔得閒理政治,任得英女皇搞搞震搞埋D玫瑰園項目;今有2018年人人買樓,23條國安法照推如儀

而上文講到中大價樓係升緊, 其實係因為中小型樓的買家都儲到足夠子彈, 生兒育女, 所以要沽左D細野換中大價樓
就用小子的主區為例, 海怡621'/634' 由上年4Q 時的950-1000萬 升到1200 萬 ; 2房516'-545' 由8M 升到9M; 2.5房584' 由9.2M 升到9.9M - 10.3M

呢D都係報章未必睇到. 而呢家呢一刻, 係無業主肯收票, 因為D價係跳住上, 亦都好多外區客入來買野, 主因係 1) 細換大 2) 換區

而呢個進程, 應該都係會進行一段日子, 無咩比大部份"港豬" 感覺良好重要吧.
股市亦都會慢慢熱起來, 等大家炒炒炒而忘記唔好攪咁多無謂野

14 則留言:

  1. 作者已經移除這則留言。

    回覆刪除
  2. 終於可以留言了,多多交流,十分喜歡你的文章。

    回覆刪除
  3. 謝謝TANG KING, 小子出身草根, 文筆不太好兼夾雜粗口, 請大家見諒

    回覆刪除
  4. 本熊主區在YMT,正如小子兄所言,業主收票位係估價+10%,若肯現在估價賣,經紀話有信心三個電話就有客接。
    本熊一直想兩房換三房,剛有一個三房放盤中層都要叫record high,真係中女都變上菜呀而家。

    回覆刪除
    回覆
    1. 3房奇貨可居, 無計
      2房執左錢, 能力所及一定係換3房
      到時放寬按揭時, 大單位爆單邊就......

      刪除
    2. 小子兄你好,
      有自住樓,有加按,有錢,但樓價已一塵絕騎,想買二房已難,三房更不消提
      居屋大單位,會否適合?

      刪除
  5. 樓價難大跌…… 我與家人都死心了 仲比得到都買返層 如果租金有得平穩 升唔太多都話租著先 最慘租金都不斷升 比租人不如自己供 起碼層樓個名係自己

    回覆刪除
    回覆
    1. 租樓就等同每個月做OPTION LONG SIDE, 贏面極低 (當然大跌時閣下有無GUTS 出手又係一個大難關, 沙士時敢出手有幾人?)
      建議無自住的考慮買一層對沖風險
      如果多過一層的話, 投資需求那便另計
      當然, 如果你有8個位的身家去買債券產出CASH FLOW 去抵消租金收入就另計

      刪除
    2. 咁多個另計, 係因為投資係好個人, 好多人買股買債都贏通街 (勁贏兄3333 一注飛天, 70兄生意+債+ BABY BONDS, STARMAN兄更不用說...)
      買樓係最慢的投資, 但相對起股債, 樓的技術含量唔太高, 所以大眾還是會重倉之
      講真, BLOGGER 已經係有CONVICTION 個一班, 無CONVICTION 又日日睇膠液現場又輸到仆街者都係市佔率比較高吧

      刪除
  6. 睇小子兄分析,似乎香港人就嚟俾個樓市吸乾哂,就嚟買股票的無錢了,係時候嚟個大洗牌?

    回覆刪除
    回覆
    1. 一日未放寬按揭, 一日父幹都未能全面體現 (吸乾只係香港本土人的靈魂而已)
      大洗牌在辣招下已經不可能
      反而會係隔代貧富的鴻溝會形成
      有錢的與大陸接軌, 好似樓上咁, 做好自己野, 唔好咁多嗲
      窮的人慢慢被社會折磨同埋為有錢人的奴僕, 亦不能靠大洗牌一注獨贏翻身

      刪除
  7. 好多朋友而家仲係度話購買力去哂細價樓...

    我心諗, 而家先講啲2014年ge嘢, 遲唔遲D....

    回覆刪除
    回覆
    1. 呢個時候仲要18-20K 呎買細價樓同STUDIO 真係自求多福

      刪除
  8. 深深感受到中大價樓正在郁緊...由上年Q3-4 開始..D盤賣一個少一個, 而D盤一個比一個貴...D業主唔破頂價都唔會賣..

    回覆刪除