2019年10月30日 星期三

論買與租 - 以數論數,有無著數?

受AC 兄的鴻文啟發,相信除左老掉牙講個理由之外,由數字計的話,買同租20年有咩分別呢?

樓市快拍 香港
太古城350萬元售出


鰂魚涌太古城景天閣中層F室,701方呎,由買家以350萬元承接,呎價4993元,香港置業葉明輝指出,單位98年作價330萬元買入,賺20萬元,升6.1%。太古城現有約950個放盤,平均每方呎叫價5800至6000元。

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A君350萬CASH 在手,有1998年,佢有2個CHOICE:
1. FULL PAY 350萬買間701呎太古城
2. 買條10% 的永贖債 (PERPS),免煩,當係PERPS, 無DEFAULT RISK,無REINVESTMENT RISK
假設1998年350萬,租金為3%,2019年租金約為30000 (36萬/年),CAGR 約6.04%。
而扣除租金開支,有淨的BALANCE 全數REINVEST 入去PERPS。
得出下表,2019年NET WORTH 是1,653萬。
相比起買3房 (約13M - 14M NET WORTH,天字閣16M 左右MARKET PRICE),其實租樓係有機會BETTER OFF,或者唔比買樓輸蝕

ON CONDITION 3點:
1. 無DEFAULT
2. 10% YTM
3. 大家都係不用LEVERAGE 
當然as said,有好多好多非數字的因素在考慮當中,買有風險,不買有風險。
同埋有10%的PERPS 其實幾難搵(呢家仲難搵),再加上用唔用LEVERAGE 其實都係一個CRITICAL FACTOR,因為樓BY DEFAULT 可以MAX LEVERAGE,而相比起買債,CALL LOAN的機會客觀地係較細。 (除非你買INVESTMENT GRADE,那便不是10% YTM了)
不過to be fair,變數太多,如果事主03年TIME 到MARKET 買番,成條數又唔同玩法。
呢個只係其中一個SCENARIO,條條大路通羅馬,又或者事主03年捱唔到跳樓死Q左,可能一早去左投胎。










9 則留言:

  1. 感謝快兄的分享,的確條條大路通羅馬,而且演繹中說出的變數和思考也可以有這麼多,小弟學到野了。🙇‍♂️
    能被快兄提及,有點受竉若驚,但感到榮幸。😆

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  2. 想問依家如果唔買樓而keep住租樓, 如果想買條近10%"永贖債 (PERPS),免煩,當係PERPS, 無DEFAULT RISK,無REINVESTMENT RISK" 有無乜提議? 只求現金流當生活用, 但好多都係5%
    依一年我租出自己果層再租人地樓

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  3. KCC 兄,

    呢個情況straight bonds 會好D. 揀債嘛....真係要睇埋閣下風險胃納, 唔可以一本通書到老....
    D錢輸唔輸得已係好大分別, 買HIGH YIELD 係有DEFAULT/HAIRCUT RISK,不可不防。

    至於5%個D INVESTMENT GRADE,其實買BANKS/UTILITIES 公司理論上個RISK 唔會太大,當然要睇埋個母公司D財務資料先可以下定論

    容許我說聲抱歉,我絕少SUGGEST 人買野,除左樓。因為同一隻股/債,唔同人唔同心理,HOLD唔HOLD 到同賺唔賺到錢的結果係有分別。
    如果買左之後唔係持續MONITOR,咁樣我的建議等於半隻腳推左你入火炕, 所以請原諒我不能OPENLY 咁SUGGEST. 因為睇到MESSAGE的不止一個人,如果另一個人睇左,ALL IN 副身家而咁啱我又睇錯左就真係萬死難辭其咎。

    而樓係大方向,只係賭銀紙貶值,買錯左新樓最多係食貴管理費同埋賺少左,基本上唔會差得太遠。

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    1. 同埋澄清一下,火炕唔代表係"輸錢",而有機會好似我之前SHARE我的買股經驗咁,原來係錯左但贏錢,咁件事會仲煩。

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    2. 「錯左但贏錢,咁件事會仲煩」

      萬分同意,賭仔輸錢皆因贏錢起!

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  4. 多謝詳細回覆, 獲益良多, 等睇完你本書先再做決定, 只係本身有收緊幾年租, 但租客有乜頭暈身㷫都要幫手做好成套服務 (好租客, 準時交租, 所以我都想提供優質服務, 只係如果到時人地唔租又要重新執返好搵過個, 又要15 16係咪都係一樣係好租客), 睇到依篇以數論數如果return差唔多(如果搵到近10% YTM prep又無DEFAULT RISK,無REINVESTMENT RISK),咁對我黎講真係煩少好多野, 兼且我又唔求高回報, 唔好話10%, 其實有8%又唔洗leverage又無default risk已經𦧲飯應,所以好有興趣!

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  5. Bought your book and thoroughly enjoyed it!

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    1. Thanks for supporting. 第一次寫,如果寫得唔夠好請見諒!

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  6. 本書幾好睇,第一篇由馬匹講起,導入心態篇,樓,債及股篇幅均勻,很好。

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