FOMC 作減息, 加息週期完結

老美FOMC 宣布, FED FUND RATE 5.25% - 5.5% 維持不變, 合符市場預期

這是停左加息的第三口, 6,9,11 月都停左加息

而最好的係FOMC 已暗示下年降息3次, 即係75 bps

dot pot 顯示市場係預估佢會減1.25% (125點子)

道指好似食左藥咁直爆上37,000

同時港股仲係17,000 係度訓緊

筆者今年買的美股真係全都OK

係輸隻1113

幾時都講係timing 同埋location 都好重要

買錯location, 又係死

買啱location , 買錯timing 最多可能贏少D, 唔係買中pfizer 而去買ETF的, 基本上理都唔駛理

小子一向都認為一般打工仔真係買index fund 算數

講主動管理 (賭), 年年跑贏的, 你不如買巴郡啦, 你相信其他fund manager 會跑得贏, 仲要年年跑得贏, 仲要係retail tranche (散戶basket) 入面又出現到, 而你又揀到, 其實機會率, 真係好細

至於樓, 如果明年真係咁癲咁減, 在主基調無得再差的情況下, 減息理應最少限度消化了市場有淨的盤, 市場氣氛會有少少好轉

媒體所不能給予你的訊息 - 海怡戰報

出下最新一輯海怡戰報

1. 2房750萬左右

2. 3房900-1000萬

4. 4房有業主劈價, 回到1500萬水平, 以前係1800-2000

平均回落20% 左右比高位

但係呢, 呢件真係唔係劈價

小子日行一善, 講下點解, 15座呢件野係, 係凶宅樓上, 就係之前個自住客連租約買左用來自住, 點知個租客交樓前跳左個件野....... (希望唔係海怡西中記的某個缺德人士水你買)

如果新買家為用家, 見單位造價吸引, 享全海景呢, 小子姑且留粒種子, 睇下你有無機會睇到呢個BLOG

你撻唔撻呢, 我不便處理, 如果係邊個AGENT 咁缺德, 瞞你的呢, 你拎住個BLOG, 去EAA 問下啦...

亦都可見經紀的重要性, 以及媒體的ON9程度真係離譜

凶宅樓上樓下, 1500, 即係正價1650-1700 啦最少....呢家有票出去1600 一定買到一間似樣的海怡正4房全海 (X, 90% 4房都係全海架啦, 得17座F 係園池+半樓+海, 21,22座EF 係油庫+海, X你咩)

海怡半島全海套四房1480萬沽 較2年前高位回落逾兩成｜藍籌屋苑

港島藍籌屋苑海怡半島本月不乏大單位成交，當中包括一宗長情業主大賺逾千萬元的易手個案。中原地產港島西南區首席分區營業經理盧鏡豪表示，海怡半島本月暫錄7宗二手成交，其中4宗為大單位，因而令屋苑平均實用呎價推高至16,008元，較上月同期約15,002元，上升約6.7%。

劈價沽貨 仍勁賺逾1100萬

盧鏡豪續稱，最新促成海怡半島15座中層F室易手，單位實用面積882方呎，屬套四房間隔，座向東南望全海景。單位最新以1,480萬元沽出，折合實用呎價16,780元，造價較同類型單位於2020年高位回落逾兩成。據了解，新買家為用家，見單位造價吸引，享全海景，即把握機會入市。原業主則於1993年11月以337.9萬元入上址，持貨30年至今轉手，帳面大幅獲利1,142.1萬元，單位期內升值3.4倍。

TIMING TIMING TIMING

地產界KOL 湯文亮先生買樓成日話location, location, location

小子認為, 除左location 之外, 其實重中之重, 係時機

TIMING TIMING TIMING

小子由200X年開始買樓，食到正timing, 其實唔係自己叻, 一步一腳印, 好似08年咁, 係人買都贏, 呢個我都講左無數咁多次, 你買將軍澳定係欣澳都一樣, 係將軍澳受惠新人口增加而贏多D咁解, 技術含量呢, 小子又唔覺得真係多到可以開班教人口統計學, 亦都係我打死都唔會去開班的原因, it's just not worth it.

2021年高位, 你買咩location 都死, 就算有小子幫你講價, 有熟agent, 免埋佣等等

到今日, 大勢係跌就係跌, 只可以話平手 / 輸少當贏

所以除左location location location 之外, 更重要的係timing, timing, timing.

反而"別人恐懼我貪婪"小子覺得有所用, 唔駛多, 幾年次油價負數, 你合埋眼炸落去OXY, 883, 857, 386, 到今天點都係贏, 只係贏多與贏少

情形同08年買樓一樣, 你有胆, 輸得起, 控制到注碼, 你便有好大機會贏

2023年年尾, 呢家遍地都好似有平貨, 你有無賭胆食低水樓? 定係你覺得香港有排跌, 好似D 報紙佬話齋, 香港有排衰, D中產走Q哂, 四大支柱又死到直一直, 失業率大升等等

淡的理由, 好的理由都會有, 而且呢家淡友仲佔哂上風, 劈價求死呀個D, 你行去地產舖隨便都睇到

究竟幾時恐懼到盡頭係貪婪呢?

下年仲係唔係跌10%?

前日新聞如下, 係甩名再買吖, 定係新盤減價有內地專才接呢?

數字唔呃人, 其實有人密密咁食緊野, 唔代表有人買就升. 但係有人係漏夜趕緊沙場也

減辣後11月三大辣招稅倍增至259宗 稅款見逾一年新低｜樓市數據

今年10月底出爐的《施政報告》落實一系列樓市「減辣」措施，推動投資者入市意欲。據稅務局最新資料顯示，總計上月三大「辣稅」共錄得259宗個案，按月增加約1.1倍，為今年6月以來新高；惟涉及稅款約2.228億元，按月跌約7%，為去年10月後、逾一年新低。

DSD稅款多近三成

反映投資者入市的從價印花稅(DSD)上月錄得224宗，按月大增近兩倍，為8個月以來新高。即使新「辣稅」稅率下調，惟受惠宗數上升，新住宅印花稅稅款錄得1.814億元，較10月份的1.399億元，多近30%，為今年8月後新高

山雨欲來風滿樓, 公我贏字你輸

又隊穿埋16,000 了

李生話齋, 山雨欲來風滿樓, 2022年都主動走貨, 波老道21號如果唔係俾人老撻, 走貨真係時間一絕, 但人算不如天算, 呢家做唔到HOME RUN, 拎番個安慰獎

事實上，2021年以後，鉅少都極度保守, 連之前講左回購1113 的進度都有咁慢拖咁慢

無他, 定期大額成6%, 仲有股價日日落對於佢地來講, 時間真係最好的朋友

一年後又收多左息，股價又跌左, 可以回購的股數又多左

真係不得不寫個服字

另外一邊，接左親海X的就痕了，未收樓又輸左10%

仲要接左中環中心個班的又俾人拎番出來鞭屍, 真係係李生手上贏錢係好難

呢家仲要李生公開自己同周小姐咁講, 更加抺一抺黑香港的前景, 真係短期內要好轉都需要有一D好好的政策, 否則大眾一聽到呢D新聞好易入耳

入耳就一定保守左, 冚埋個袋, 零售又差, 生意的又差左, 呢年的賣地都不容樂觀

到時政府一想賤賣資產 (又贏), 又者唔賣 (托住個市, 又係贏), 真係屈機屈到一個點.

手上面拎住的現金又可以盾作茅用

正一公我贏字你輸

當然係誠哥唔需要賺呢D錢, 但立於不敗之地係可以預期

前排我都同中原個邊D大AA食飯, 係直接對到陳X志呀, 馬X木呀個D

席間我都口痕問下個舖市咩環境, 估唔到佢地都話好淡, D大孖沙係咁沽, 只有你有票就得, 佣唔駛打折出, 出足

波叔個仔D貨亦會繼續出, 但原因唔係佢敗家, 但唔方便係度講了, 係必需要出貨的.

老住方面, 行出去一個ROUND都知道回到差唔多25-30% 左右, 開始回到2015 左右的levels

主場海怡有個10座889 呎則王全海都係1515 萬. 做價回到2015 左右的價錢

呢D質素的貨, 13XX 係bottom 中的bottom, 呢家1515, 都算係幾抵買下

至於2房, 7XX, 但好LUP, 因為1000萬都係按9成, 無人咁無謂差幾十萬首期唔買大少少

所以細野的成交仲差過大野.

而且出貨量都增加左, 呢家去睇樓閒閒地都有30間可以睇, 基本面上係弱左幾多下.

港股真係好垃圾

港股真係垃L圾

十年return -30%

眾人皆醉我獨醒就好

眾人皆贏我獨輸真係柒到無撚朋友

仲價值投資? 投河定投資先?

10年買樓到2013年買, 哪怕你買咩都唔會輸3成啦...come on James.

港股只宜短炒賭博 (如果你真係嫌錢腥的話)

事實勝於雄辯, 講咩都係假

買QQQ 都已經屌打了, 完.

仲要嘥咁多時間做分析? 

留番D時間陪下家人好過啦.

有咩慘過on9?係on99

有咩慘過食屎? 係食兩舊屎

有咩慘過輸錢? 就係人地鳩買都贏, 而你輸到HIHI~

by the way, 特首李加超生日快樂, 希望你為香港做番D實事, 其實香港人係經濟生物多過咩, 你安居樂業, 自不然受民愛戴

-30% 的十年, 有3年係你老哥手下的, 其餘5年係林鄭

行文時16XXX, 就來16,000 都守唔住了, 真係呢

再唔攪攪佢真係連小紅書個班友都講得中, 金融中心遺址了

臭你又瀨, 跌你又買?

今朝睇到連登話有個同事想上個女朋友隻西....

唔知係唔係YOUTUBE 曉偷聽 (我一直都覺得係)

連算法帶我來到以下VIDEO

開片Open Video - 潮文映画系列《深宵小巴》

面對移民潮, 房屋價錢下調等等, 呢家好多人都無信心

其實香港作為一個金融 "洗錢" 中心, 合法地洗錢, 即係處理資產啦, 其獨特功能係亞洲地區只有星仔同埋香港

而星仔係美國的契仔, 要潤出去的話, 以前係唔會揀佢, 但係呢家會, 然而係唔係100%走哂去星仔呢?

一個正常有錢的人都會曉diversification, 連UBS 都要俾美國長臂管治下, 如果作為中國人, 假設要潤, 或者要放資產在"國外", 一定係唔會放哂係星仔同瑞士

一個二三唔該人地玩制裁就GG

而中東同俄仔, 又或者同老美無咁親近的國家呢? 未必會擇星仔.

更不要說有D錢係踩界個D

而到呢家, 小子都係同一個定調, 樓係賭國運, 英國2024年GDP 已經出左話不及預期, 加稅等等都係合理動作, 而且西方世界有estate duty, 即係遺產稅, 如果你唔係有錢到做family trust (超過幾億美金先有SO), 放係個邊又係等於俾西方世界打劫

星仔當然低稅制係其中一個地方, 但誠然亦有老美的管治風險

在二元對立加劇的世界下, 香港會否失去西方世界的資金便活不過來呢? 看棺自行研判.

小子的定調是不會的, 但比起以前食兩家茶禮咁爽皮的時代, 當然係無咁爽皮

質變的發生就大致上是否定的.

而有無私樓有無雞肶食, 我們則不得而知, 03年買樓負資產個班外母連雞屎忽都未必想俾佢食

但有間屋, 父母輩又守到完場的話, 就好似文中的CHRIS咁, 瀨, 都有個地方帶條女上去瀨

無買的去時鍾酒店或者去四季爆房又唔係唔得.....

說到尾都只是a matter of choice, 記住, 守到尾先係嬴家, 推輸左只係一名賭仔而已

你班大袋訓醒未?

 連澳門呢D昔日給香港人恥笑的城市仔都做得好過香港, 醒少少啦香港班友仔

連按揭都優化埋, come on, 醒啦喂, 唔好on99 啦

澳門：非首置印花稅明年調整 第二套房免徵

澳門特區政府公布，澳門行政會今日(10日)下午3時公布修改《取得非首個居住用途不動產的印花稅》法律草案，建議不再向取得第二個居住用途不動產的人士徵收樓價百分之五的取得印花稅，但仍保留向取得第三個或以上居住用途不動產的人士徵收樓價百分之十的取得印花稅。

同時，法案建議訂定適用於澳門居民的樓宇按揭措施。澳門銀行在審批樓按貸款時，以按揭成數上限為百分之六十及加息兩厘計算借款人的償貸能力，並以此決定樓宇實際的按揭成數。當借款人符合最高償貸比率的要求時，普通住宅按揭成數上限為百分之七十，經屋按揭成數上限則為百分之九十，不再設不同的按揭成數金額檔次上限。

有仔襯嫩生, 有樓襯嫩買

近排個市回左15% 左右, 開始又有平野湧出來

加上政府的招數實在係同市場預期有落差, 以致小子所認識的投資者都按兵不動

勿論你個D開班撚話幫你出貨又好咩L都好

你踩落去個市睇下, 你肯俾票, 有平野係合理預期

無論移民盤又好, 有D收成期隊貨又好, 係有唔少的潛在平貨出

小子蛋家雞見水, 甩名都甩唔到咁撚多, 見住間4房全海景由1495萬, 呀比卡超出左招之後, 直劈到1328萬, 仲要係4房樓王, 我心諗真係買到賺到了. 

最尾反價到1338萬沽, 原業主係大孖沙, 沽哂D貝沙灣, 呢件海怡係最後一件貨

當然有人漏夜趕科場, 又有人辭官歸故里, 趕科場個批好多都係後生一批

試問你40, 45 個時有無25個時的賭胆?

小子啱啱有個做基金的朋友, 個fund close down 左, 啱啱買左樓, 好彩佢夠貨, 俾50%, 如果唔係啱啱租客走埋真係頭都赤

俾著25的小朋友, 幾大就幾大, 燒賣就燒賣, 搵番357雞唔係咩難事

到你人到中年40幾, 上有高堂下有妻兒俾你養, 就唔係食少餐OMAKASE 去少次日本旅行可以解決到件事

小子都30 到尾, 見到好多中同個D, 兩名小朋友入ESF, 租多個港島大3房, 底莊都8皮野走唔甩

怕且叫佢去推多口都未必有信心推

所以, 有仔襯嫩生, 有樓襯嫩買, 後生有體力, 有青春, 點都玩你唔死

呢家好多文章話, 喂新一代躺平, 我好難評論, 去到外國做基層工作係唔係適合係人人不同

如果你在香港的, 我只可以講, 到40左右, 你的胆子一定無20咁大, 你執唔到平貨, 40你有無賭胆去執, 有幾多骨格精奇的可以舖舖推, 怕且唔多.

呢期新聞就係好多專才開始出來執你漏出來的筍野, 包括百福花園低層5.1M 3房, 香島2房原業主輸2球敗走等等....sentiment 在未完全撤辣下都係應該咁上下, 睇下邊個頂唔順早沽俾匙走人

政施報告的地產招數效應

好, 開估了

1. BSD 由15% 減到7.5%

2. DSD 由15% 減到7.5%

3. SSD 3年減到2年

4. 內地專才先買後徵BSD

即係有以下的效果：

1. 專才們可以俾正常STAMP DUTY 可以買樓

2. DSD 變做2倍DSD for 10M - 20M 樓 (因為10-20M 係3.75%, 真。DSD 係7.5%, 即係一樣)

3. BSD 減半 (無用), 因為BSD 非自然人例菜要食DSD, 即係30% 減到15%

受惠的人係：無呀

第一，好多所謂專才都係來港拎張身份證, 要來的一早來了, 小子公司70%都係內地人, 已經7年的, 你呢家新來的專才有幾多會買樓? 我唔敢鐵口話無, 但數量不足以支持樓市, 而且好多都係NDS 或者未係香港搵到好高人工個批, 會唔會即刻買呢? 我有保留

第二, DSD 由15% 減到7.5%, 最簡單直觀咁睇係等於1000-2000萬的變番做double stamp. 你問我有無用, 都係無用.

講緊投資客, 掃地呀嬸都知做定期5%, 你仲要罰我拎多D 稅出來買3% yield 都唔知有無的投資物? 如果唔係必要自住的, 大概率唔會買

第三, 至於配合2年SSD, 其實係幫左要換樓個批, 但係如果你係2017年以後買的, 大多都係蝕或者唔會賺得有幾多, 壓測唔取消你可以加按再俾7.5% 買多層 1000萬?理應唔大機有人可以做到

至於拆名加按再上， 呢個幾時都OＫ， 親人之間係免招的. 所以今次其實佢地係無受惠到

都係個句, 定期5%, 租緊個批唔會有好大誘因去買, 而已經有幾間的, 會唔會因為平左幾個% 去買呢? 小子有保留

來緊應該都係租務為主, 買賣兩閒

地產商一路講一路跌, 連HSI 都差唔多轉燈, 388.HK 直頭路3%, 市場已經投左票

施政報告會撤咩招?

小子近期都同不同持份者溝通, 其間好多人都有談及25/10 的施政報告會撤咩招

現行有以下辣招

1. BSD: 限內地人以及公司 / 非自然人購買港樓, 15%

2. DSD: 限自然人購買多一間港樓, 連帶燒埋公司買家, 15%

3. SSD: 限買家於最長36個月內出售樓宇, 10% - 20% (一般10%), 應該無人於6個月內出售

好, 分析下3D 對政府有無SO 先, 先至係佢考慮切唔切, 切有有咩EFFECT, 至於HISTORY 自己上網搵, 廢事COPY & PASTE

1. BSD: 限內地人買樓已經過時, 呢家係擁抱內地專才的定調, 至於BSD (公司)撤左, 即係可以買樓用買賣公司, 只俾印花稅 (即係政府無SO/少左SO)

BSD 小子預測係微調, 放寬內地專才不用15%, 公司/非自然人的BSD依舊15%

2. DSD: 限自然人購買多於一間港樓, 非自然人(公司) by default 硬食15%

15% DSD ( 已不合時宜, 有機會回歸到真。DOUBLE STAMP DUTY, 即係2015年11月4日前推出的DSD), 或者有機會全撤, 以增加樓宇交投

但on the flip side, 如果全撤, 放盤量會增加, 因為多樓的人有機會profit take, 而且如果買樓買得叻, 講一口樓10% 唔係咩難事, 會助長炒風, 所以未必會全撤

小子傾向係回歸番真。DSD (即2倍印花稅)

3. SSD: 限買家於最長36個月內出售樓宇, 此乃穏定樓市並限制市場供應之措施

小子認為不會取消

即係內地人買樓, 免BSD, 公司照舊30%, 或免一半變15%, 而DSD 由15% 減做2倍STAMP, SSD 不變

至於其他措施, 小子預計CIES 投資移民會回復, 下限15M 可以買樓, 搶番SG 的錢番來

另外, 加上壓測會取消, 只係維持供款佔收入50% (或微增至60%-70%)

大家不妨估下有咩改變?

估中大家又想小子俾咩獎勵讀者? 不妨留言或EMAIL

施政報告應該推出以下措施, 香港再出發

市場又傳今年施政報告又會推出減辣措施

其實, 呢家係人心不穏, 一如昨天報章所說, 係有不少專業人士考慮移民/移居

調查指逾半專業人才擬離港 顧問指人才外流比例之高令人憂

「中產朋友走得就走。好多仲留喺度嘅中產朋友，食飯見面唔系問走唔走，而系問幾時走。」曾是港府問責管治班子成員的陳智遠昨(3日)在社交平台發文，其內容正好為一間人才招聘顧問公司發表的調查結果佐證：逾半專業人士正在考慮或計畫搬出香港。

小子都講左無數咁多次, 呢家係失血, 醫生要做的係止血, 然後先係輸血

呢家唔止血, 但輸血係咩玩法?

專業人士走人, 不外乎得一個原因, 錢

你搵唔到食, 或者預計搵唔到食

香港地住屋咁L迫, 1000萬, 1500萬都係買到間3房, 生一個小朋友都打爆左間屋

仲要請埋工人, 日日做到痴左綫仲要背脊涼浸浸, 唔知老細定邊個同事幾時會想取代你個位, 個種壓力, 係令到中產想走的主因

呢家有兩批人, 一批係已有樓, 好似小子舊舖同事仔, 03年買, 沽Q左佢移民, 拎住幾百個係英國

當然生活質素好大機會係會變差 (MAYBE?), 似林家謙話齋: 明日只可向下流~~~ 

無樓又或者/及低收入個批更唔駛講, 無產住大D, 搵得唔多的, 咪當去working holiday, 小朋友平價讀國際學校, 合情合理合法, 亦無咩野好輸

以前200萬GBP 先移到民, 呢家對呢批人來講, 誘因極大, 過去坐6年, that's it, 唔駛講英國佬守唔守信用呢D野, 淨係個賠率己夠賭頭, 2M GBP,先做到的, 佢地仲要去UK public school 讀好英文, 平時可能佢地讀緊d band 2 band 3 學校, 呢個決定真係no-brainer decision

但子非魚, 好簡單, 有不少人係覺得外國讀state schools = 香港讀國際學校條數, 佢地要做呢件事, 係事實, 我們作為投資者, 一向只係尊重事實本質, 而唔係judging.

事實就係有一批人係咁做

當然, 你要judge 的, 其實小子絕大部份係外國讀完書番來的朋友, 都係話個邊治安差, 有女性朋友話差D俾黑人推入後巷強姦都有

男仔朋友就話好多老鼠, 又ching ching 咁叫你, 無啦啦係巴士都會歧視你

大家的經歷唔同, 結論不同, 我們once again 只得尊重結果.

講遠左, 番番問題的本質係, 香港中產住得差, 其實係政府係有必要俾留港個批換到更加大的屋, 而且, 係要俾信心佢地, 係唔會俾內地精英take up 左佢地個位, 香港呢個場只會做大做強

讀者可能話. 呢家你都傻Q左, 個夜繽週攪到咁出色, HKEX 成交得500幾億, 你講經咩.....

其實一向都係香港唔係靠條繽週, 我都唔多知班AO 做緊咩野....人流, 資金流先係香港成功的基石

人, 法制, 資金進入, 三者強大, 先AFFORD 到香港呢個咁貴的租金同埋開支, 缺一樣都唔可以

人流講左, 唔該止左血先, 輸入個班有無用我唔知, 但係最緊要係讓留低個班或者未走個班, 有個原因去摶, 或者亦可以重推買樓的CIES (投資移民計劃), 等有錢個批落戶香港.

有D專業人士的中產都唔知幾時會無左份工, 咁點買樓? 只會減低消費, 成個經濟動力係向下

由根本問題開始睇起, 第一, 係止住D人走

除了份工要保住外, 資產增值係其中一個方法

在這個比較差的樓宇環境下, 第一步就係要打擊濫用公屋, 大幅提早罰則

呢D罰則, 真係令人發笑, 係只會令到件事愈來愈差, 公務員編制咁多人, 應該搵一條TEAM, 專門去查幾樣野

1. 田土廳

2. CCASS及所有股東名冊

3. 公司註冊處

4. 與內地國土局查詢人士會否持有房產

查左1-4, 基本上我預期70%的人都查到出來, 有沒有真係超出資產範圍

再另外加上

5, 每年要申報, 及提供所有銀行statement 用來審查所有fund inflow / outflow

連的士佬同埋出現金糧個班都一定無所遁形 (買左外國樓要供樓個班更加一睇就知, 無L得走的)

先俾1年申報期佢地, 有超的, 同以前政府手法一樣, 不追究, 你搬出便可以

過左grace period 之後, 一定係大加罰則以收阻嚇之用

一則打濫用公屋, 二則, 將呢D人推番去物業市場

另一方面, 減少供應, 及配合番減少建居屋, 及綠置居 (如果政府肯停左佢更佳), 地產商以及印花稅收/租務回報等都即時激活

在商業方面, 積極推行先導補地價項目, 參考內地做法, 土儲在若干年後不改變用途或不補地價, 政府可以收回 ( 大癲~~~), 或用公平手法去出價收回, 再作發展

那便不用攪咩明日大嶼, 北都等等燒庫房的動作, 而且又有確保土地有一定供應, 而庫房個D錢可以用來再發展其他對香港經濟結構有用的活動, 唔駛一味填海

大佬, 新加坡細過香港都沒有房屋問題, 你呢家大過佢, 雖說什麼山多平地少, 講左幾十年, 小子讀書個時都係咁講, 真係攪左咁耐都無一個方法? 打屁股直頭要.

此外, 丁權設日落條款, 呢家政府不像以前般軟弱, 你班土佬仲枱林鄭棺材? 你試下抬下超哥睇下有無人將你搭番差館?

呢家正正係將以前的種種漏洞補回的絕佳時機

相信做好個場, 人材留港, 外來輸入精英, 香港在佔人民幣離岸市場絕大份額下, 要再"出發"不是一個難事

同埋2019年個批, 同埋47人案個D, 唔該盡快有個決定, 是判罰幾重, 有罪與否, 給各持份者一個交代, 給一條明確的界綫, 大家唔會犯規, 先可以將焦點放落經濟度

小子常言道, 香港人的價值觀, 有8成都係錢, 搵到錢懶得睬你, 亦會好好配合

君不見港英政府時所謂馬照跑, 舞照跳, 說穿了, 即係大家搵錢去HAPPY, 唔好攪攪震, 同我收嗲 

*個時都有白屋去拘留異見人士, 67暴動個時港英政府都有做過不少打壓異見的事情, 政治部個班在97年前都係拎BC 走去英國

其實政府做的都係大同小異, 沒有比誰更高尚, 件事亦有莫明的相似地方, 當時港英政府對異見人士亦不會手軟

白屋

請政府善用土地收回條例

啱啱油塘灣項目補價

新聞如下

合作發展的油塘灣商住項目，市場消息透露，政府早前第三度批出項目的補地價金額，平均每平方呎樓面補價約6,000元，按項目可建樓面面積約408.8萬平方呎計算，涉及金額約245億元，但因金額過高，發展商拒絕接納並提出上訴。

據了解，發展商拒絕接納其中一個原因，是項目發展年期長，導致利息成本較高，未計購入地皮的成本，僅補地價、建築費及利息支出，平均每平方呎成本約達1.5萬元。另外，發展商需要在39萬呎的前濱及海床範圍，興建海堤及登岸梯級，亦令到發展成本增加。

其實政府應該主導整個補地價計劃, 邊個話發展商一定有利錢, 仲要有合理的利錢先肯補?

你地計唔掂數, 投資失地, 關香港政府L事咩? 包賺架? 

你曬太陽又唔收土地空置稅, 其實你唔補, 政府係應該proactive地收回土地, 迫你地產商補

邊個話你一定大賺先做?

咁政府食得屎啦係咪?

6000/呎, 批幾十年俾你, 你就一槍過賺凸, 仲要加息你計唔掂數又入政府數?

你食咩食懞左啦

小子真係強烈建議若發展商3年內唔補地價, 唔該收番佢, 或者政府以50% 的suggested price 收番

親海賣15K/呎, 無人叫你用9000/呎起哂全部野+利錢

呢家都係5K/呎起到有凸啦. 你又計埋賺幾多燈油火爉落去, 唔啱數, 呢D叫包賺 (當然你投左地, 地價PK 就先係唯一蝕本地方)

作為一個有為的政府, 係要主動管理土地資源, 大市場小政府, 唔代表係俾商家全權操控土地資源, 然後, 走去發債攪個咩明日大嶼, 整完D土地又係幾千蚊成本 (如果佢講的budget 係啱的都要幾千蚊, 仲要俾鉅哥串9你話叫你計掂數先講...CLS 的), 咁不如我收番你地D地好過啦

攪到個庫房無錢又俾人借D二追擊你聯滙又好, 無錢要借貸俾高息更係弱智所為

唔該政府真係醒少少, 唔係叫你充工人地私有產權, 而係要有合適的收回途徑去拎番土地發展主動權

YOUTUBE 分享 - 加拿大生活真實感受分享

小子想分享下呢個比較客觀的移民YOUTUBER

https://youtu.be/MVH9awVyTU8

移民或者移居真係無對或錯, 睇下自己適合去邊度先係最重要

而且, 要接受有D野係同香港唔一樣

例如主持講, 搵開好多錢, 去到搵少好多

D稅又貴, 但係你以為有medical, 但係等到2099

特別係加拿大, 小子的親人90%都係加籍,都係番香港醫, 無計, 因為醫療系統真係太廢

你想好似係香港加錢入私家醫院? SORRY, 無.

加埋稅重, 租貴, 搵少香港一截, 係比較常見的

on the flip side, 好處係教育無咁壓迫, 如果比較喜歡西方教育制度或者輕鬆一點係香港Local school 比唔上的

如果你在香港讀ESF 或者IB 課程放低幾皮野一個月係OK 的

其實即係打和了, 你跌幾皮野出街, 同去個邊搵少幾皮, 而香港你係要做到9-9PM 仲要係高壓, 呢個係香港出哂名的內捲城市

對於炒野或者高收入人士來講, 俾咁多稅政府, 換來教育同埋地方住大D, 值唔值得就人人都有不同的答案了.

對於年青一代, 財自左又或者香港搵得無咁多的一群, 那便有足夠吸引力了

年青一代, 未建立事業及資產, 去邊度做都一樣

財自左只係考慮死左的遺產稅同埋年年政府收的稅, 但已財自, 跌多跌少根本不太大問題

香港搵得少D個班, 淨係2個小朋友當讀左國際學校底莊都+30000, 數字上係合理

中產就一半一半了, 睇下個人觀念, 去到是但有一個人唔做得野, 要湊仔, 斷單邊是不能以財務數字上去計, 你一諗錢就無得攪

人口計計數, 做好個場先係最實際

香港政府昨公布最新年中人口數字, 比2022年年底733萬多左14萬

https://news.mingpao.com/pns/%E8%A6%81%E8%81%9E/article/20230816/s00001/1692123667063/%E5%B9%B4%E4%B8%AD%E4%BA%BA%E5%8F%A3750%E8%90%AC-3%E5%B9%B4%E9%A6%96%E5%A2%9E%E9%95%B7-%E4%B8%BB%E5%9B%A017%E8%90%AC%E7%A7%BB%E5%85%A5-%E5%8C%85%E6%8B%AC3%E8%90%AC%E5%96%AE%E7%A8%8B%E8%AD%89

政府玩數真係要學下美國，點樣做假又好咩都好, 老美通漲數字回落, 但你有美國朋友的話, 則完全係另一個FEELING

學唔到美國, 一係就做到前後對番條數, 攪到咁真係都幾樣"核凸"下, 你話留低一個月都叫做移入連一個FRESH GRAD的記者都可以spot out 到有bug

統計處表示，過去一年人口上升主要由於錄得17.4萬名香港居民淨移入，當中包括3.1萬名單程證持有人，以及14.3萬名其他香港居民。政府發言人解釋，去年下半年防疫措施逐步放寬，不少在疫情期間留在外地的香港居民返港，同時亦有一些內地及海外人士透過各項計劃移入香港，令今年上半年錄得大量居民淨移入。

人口跌, 其實無問題, 香港係一個自由的城市, 移出移入本是平常之極, 攪到某D樓宇硬好 (筆者都係LONG 倉)話D人回流....大佬呀....筆者本人基本上個個月都FAREWELL緊朋友去移民.....難道我在平衡時空? 

要走要留個人選擇, 本身買樓就係賭緊地運國運, 不需要make up 一D奇怪的statistics 去support, 你唔走的話, 你可以租到90? 點都要推一口, that's it. 90歲只可以去老人院先有人收留, 如果要好似張敬軒咁唱: 離去的廢墟中得救光榮地過身 (口德-100), 合理預期自己都要一個地方, 再加如果下一代唔走, 你唔買野保障自己, 無野做的便可以好似林家謙咁唱: "明日只可向下流".

稅務局派發的個人報稅表多年來均呈上升之勢，但2019年後便連年減少，使派發個人報稅表的數目由2019/20年(即2019年4月至20年3月)報稅表的277萬張開始下跌，每年遞減15萬張，去年則略為放緩至減少7萬張，即三年合共減少37萬張。

個人報稅表今年再減33萬份
當局解釋多種原因 非全屬移民

https://www1.hkej.com/dailynews/finnews/article/3446413/%E5%80%8B%E4%BA%BA%E5%A0%B1%E7%A8%85%E8%A1%A8%E4%BB%8A%E5%B9%B4%E5%86%8D%E6%B8%9B33%E8%90%AC%E4%BB%BD

他指出，如部分市民連續幾年不用交稅，該局便不會再向其發出報稅表，這可能是因為部分市民的入息下降，以及受惠稅務寬減措施，令部分人跌出稅網，這趨勢未來會否持續，須視乎納稅人入息、經濟情況及稅務措施等影響。

------------------------------------------------------------------------------------------------------

我大胆假設呢37萬個家庭都係中產, 亦都移左居又好, 移左民又好, 每個家庭亦有1名小朋友, 即係37.3萬 /2 X 3 =55.95萬人, 打個6折, factor in 埋退休或者跌出稅網的朋友仔, 33.57萬人

移入方面, 加上單程證每日150, 即係一年5.5萬入來, 高才通當你今年20萬個都係負數吧.

點會話係正數, 仲要係今年年中先revise, 咁攪笑都有?

其實做好個場先係最緊要, 你高才通取代左香港金融專才的位置, 長遠來講, mega trend 一定係咁, 但除此以外, 應該係做大個餅, 唔係replacement of manpower

因為replacement 下, 佢地高才會唔會有某D人視香港作為跳板去外國呢? 而原本個班香港人, 係有樓或者供樓中又或者對港樓係有實則剛性需求個班人

你一換一, effective TAM 一定係絕大機會減少的

你放幾多人來都無用, 工, 係得咁多, 你唔做大個餅, 有幾多人來都唔會增加有效需求

租務現在係旺, 但係佢地係BSD下, 未拎到香港永久居民身份證下亦正常唔會啃30% BSD 買樓, 正解釋點解呢家話租務好旺但係買賣兩閒

又睇下網上傳聞中的fushion bank 換人的玩法, 如有雷同, 實屬巧合

減MLF, 政策被迫轉向

今日公布內地7月三頭馬車表現失速, 全國規模以上工業增加值同比只有3.7%增長, 低於4.4%預期。

社會消費品零售總額+2.5%，又遠低於4.7%預期

全國固定資產投資+3.4%, 又低於3.8%預期

麻辣粉MLF 即時放水

8月15日，中国人民银行发布公告称，为对冲税期高峰等因素的影响，维护银行体系流动性合理充裕，8月15日人民银行开展2040亿元公开市场逆回购操作和4010亿元中期借贷便利（MLF）操作，充分满足了金融机构需求，1年期MLF中标利率从2.65%下调至2.5%，7天逆回购利率从1.90%下调至1.8%。

我地再睇下內房債2023年到期的發行商情況, 基本上死Q哂, 得番Radiance (其實個價係流的, 你QUOTE 沽係無bid offer)，再者係yanlord (新加坡仔), 又係假的價, 無人會用97.7接的

SEAZEN 即係新城好D, 同系FTLNHD 2025 呢家做緊21.82, YTM 101%

概括來講都係GG, 得番國企如YUEXIU, COGO, PINGRE, CHJMAO, VNKRLE 等等無事, 最MARGINAL 係龍湖LONGFOR 2027, 但咁耐先到期, 有無事真係無人敢講

老碧爆雷後, 內房基本上係團滅咁滯, 今次減MLF 會唔會係政策轉向的第一步?

疊加中植中融爆雷, 內地好多理財的底層資產都係內房債, 要爆到幾多央企中招先會肯救sector 呢?

又, 708 恆大汽車呢D賤人借屍還魂搵NWTN 接盤再加自己債轉股搵香港股民笨柒埋單炒高散貨真係極度可恥

邊個會接一間equity deficit 的公司 (600幾億deficit), 免左債都仲係負緊400幾億

皮帶哥呢D真係要約一約談吧

賭胆 - 貝沙灣的故事

跌市/淡市執平貨, 只有3個可能性及條件:

1. 錢

2. 賭胆

3. 錢和賭胆

如果拿不出50%資金，是買不到樓, 在二手樓係堅的

筆者仲記得, 其中一件就係2008年雷曼破產當日買入的

當時小子準備緊考final paper, 溫緊書落左去行下, 行行下, 話LEHMAN 執笠啦喎, 膽粗粗入去地產舖, 仲記得係世紀21, 叫佢拎筍盤. 佢碌大隻眼望住我, 最尾1個鍾後簽左PRELIM, 再鋤多15%.

當時好記得銀行仲要玩埋職業的, 做銀行的佢怕你無Q左份工仲煩

今日長實開完價, WHATSAPP不斷响話係世界末日, 誠哥投下樓市核彈等等, 咪住, 廣告價都係13K 啫

你二手PE 都14-15K有貨啦, 有幾核彈先?

均價2.9M 嚇親大家係咪?

反而呢家移民潮先係小子最CONCERN的地方, 有中產移民/移居係不爭的事實, 政府自己都話收少左好多報稅表, 再加上學校殺校因為收唔夠人, 已經知道係無得抵賴的一件事, 無啦啦點解今年收少左咁多份吖? 

無論為咩原因移居都好, 佢地走左撈得掂撈唔掂也好,  小子身邊有好多呢D人"移居"左, 亦有不少人留下或者暫時未走, 而個班好多都有樓或幾層樓, 沽出左, 令到供應增加, 再加上呢家輸入外勞下, 香港個班專業人士唔知道自己個位穏唔穏, 自然唔敢落注, 唔敢加按, 睇住自己荷包做事.

即係個target audience 少左, 雖然輸入左內地高才, 但佢地7年後先可以用新額去買樓, 否則係先買後退30%, 所以呢家見到的現象就係, 租務市場旺到PK (即係留學生同埋新香港人租), 而買賣則兩閒

7年後會唔會先係升市的開始, 無人知

今天一手或二手去貨, 暫時少左人接係預期之內

仲有, 樓唔係賭國運咁簡單, 係一個人賭埋自己身家性命財產借30年的錢去賭的, 還唔起就88玩完, 所以, 跌市少人買樓就係咁解, 因為risk adverse 係人的天性, inborn risk taker (即係病態職業成功的賭徒), 只係佔population 的極少部份

有多個誠哥蛇吞象食青州英泥又食到和記黃埔? 雖知併購唔到同埋買樓供唔起都係life destruction event.

小子其中一篇最喜歡睇的ONLINE的文章係, 值得讀者一睇

$3,630買貝沙灣的故事

因為每次上E線金融網，主持人劉羽葳問及樓市看法，近一年都是看淡，故突然好像成了末日博士，最近朋友傳來一篇文章，其中一點提到跌市時，如果拿不出50%資金，是買不到樓。

在這裡想跟大家分享一本書，名叫「樓神秘笈」，是星島日報於2013年出版，內容是訪問香港各大發展商的高層，分享他/她們的經驗，其中一章是講述盈大地產，主管銷售的執行董事顏金施女仕，當年貝沙灣是在2003年2月14日情人節開售，初期反應甚佳，每呎賣約5,000元，可是3月沙士突然殺到，無奈要不斷減價出售。

顏女仕憶述，整個樓盤唯一一伙，最平的呎價是$3,630，別以為是騎尼單位，據說還是極高層，由位「口罩買家」買入，後來樓價回升時，這位「口罩買家」比其他業主多賺一倍。

翻查資料，貝沙灣當年夥拍匯豐銀行提供樓按優惠，包括1. 首三年淨供息一按；2. 發展商提供的首兩年免息免供兩成半二按優惠，即是說只要有樓價的5%，就可立即買入，如面積是1500呎，$5,445,000樓只需付出$272,250首期就可做業主。

如果還嫌槓桿不夠，以下肯定幫到你，3. 買家可先以原有物業抵押套現作貝沙灣的首期，還款期長達二十個月，即是說有自住樓，將其作抵押，連一毫子首期都不用付。

一般人理想當然覺得，樓市下跌，銀行會落雨收傘，到時會很難借錢，但其實這想法的盲點，歷史事件告訴我們，於跌市中心急想成交，肯定是賣家，二手樓賣家沒能力提供二按，但發展商大部份都有能力，故大家在考慮買樓投資時，不需太擔心融資能力，反而應著重管理，自身的積蓄、現金流和還款能力，這亦是自己經常強調，建立長遠儲蓄計劃，增強現金流的原因。

另一個盲點，反而是低息環境，是否還理所當然地，維持現有水平，美國加息很多人也已說過，但大家有沒有想過，如國內的錢荒漫延到香港，到時利率會怎樣，這並非天方夜譚，今時今日的香港銀行，有不少與內地公司有業務往來，幫助他們在香港以美元融資，再以人民幣匯回內地，現在銅價和人民幣雙雙急跌，可以視而不見嗎？

https://hk.finance.yahoo.com/blogs/%E9%B4%BB%E9%B5%A0%E7%B6%93%E5%BF%97/3-630%E8%B2%B7%E8%B2%9D%E6%B2%99%E7%81%A3%E7%9A%84%E6%95%85%E4%BA%8B-061707221.html

親海駅開車位價 - 第一件13K 290萬

終於開價單了

鉅哥開倉派米, 睇下你地賭唔賭先? 講笑...

其實呢個真係玩串哂個市, 你肯篤就有, 包借9成, 你3房1037萬, 1%/2%/3%息俾你賭

本身你1038萬按HKMC 都可以按到, 呢家真係借埋平息俾你推3年

1Q清係市場合理預期, 但係如果清唔到呢....就痕到喊了

準買家只會愈來愈縮 (IF 清唔到)

鉅少真係呢, 將你賭的誘因推哂出來, 你肯推就得

發哂茅啦今日鉅少, 頭槍清到加價加到15000, 15500, 16000, 加到D人唔抽為止

記住, 加上平個批親海係無海, 平個D波蘿炒飯係無波蘿

要聞下香港築地鯉魚門個D腥風架應該要

https://youtu.be/MyiG1Q3XZj8

第一批有件廣告價290萬, 210呎, 均價13K

三房面價17K, 即供14.4K

平唔平?

高海寧本身於2015年已經以525.7萬元上車，購入油塘PENINSULA EAST 1座中低層B室，實用面積522呎的兩房

請各位讀者自已judge了

發展商公布，當中3房1套連儲物房單位(2A座9樓A室)，實用面積718平方呎，定價1280.3萬元，實用呎價17831元，最高折扣19%，折實價1037萬元，折實呎價約14443元。

https://ps.hket.com/article/3583360/%E3%80%90%E6%96%B0%E7%9B%A4%E5%83%B9%E5%96%AE%E3%80%91%E9%95%B7%E5%AF%A6%E6%B2%B9%E5%A1%98%E8%A6%AA%E6%B5%B7%E9%A7%85II%E9%A6%96%E6%89%B9132%E4%BC%99

誠哥式的雙贏

 誠哥波老道玻佬老撻,  收番21億港紙

早在上個星期, 小子其實覺得長地1113係有不少的售樓壓力, 因為上年已入賬的波老道項目, 今年係一次過勾番出來

以長實GROUP的特性, 其實大公司每年約莫都會做BUDGET 預左每年條數約莫係幾多

小子亦曾於誠哥公司做過, 9月份的大BUDGET俾鉅少的時間其實已經定落左大部份的數字

所以, 波老道老撻其實對鉅少係surprising, 亦要努力追番條數, 否則年尾交盤死數出來, 一來唔係鉅少作風, 二來對公司股價有壓力

正當小子諗緊親海駅會唔會開低價時, 又或者鉅哥用咩招去去貨呢, 甚至懷疑會唔會鉅哥俾埋優惠D客上會以求一Q清的時間, 鉅少直頭出呼吸PLAN 俾你地上車

《本地樓市》長實油塘「親海駅II」料下周開價 首批涉132伙

呢132伙, 打個約數係15M 一間 (其實用得G字頭的家電, 應該唔會太平沽, 淨係家電都十幾二十雞)

15M X 132 = 1,980M, 啱啱好19.8億, 即係拎玻佬老撻條數俾下家上會

對於1113 來講, 基本上係無得輸

在公司層面, 又唔會出現資金壓力, 而且如果真係一Q清到132伙的話, 即刻又有20億sales, 又可以頂一頂番少少條數

小子估計均價17,000/呎, 即管睇下估唔估得中吖嗱

而油塘區二手就冰封, 其他發展商無咁夠財力的, 理論上一係低價沽, 一係就放係度等鉅少出貨先, 應該係後者居多

而是次亦都俾無樓的人士賭個市的機會, 定息1%/2%/3% FOR頭3年, 係呢家又加P 的情況下, 10%首期, 供息唔供本又有得"賭", 你敢唔敢同鉅少賭?

無論結果如何, 長實都係無成本咁同你推多口, 真係誠哥式雙贏

鉅少真係不愧為撚數的高手, 好野.

小子亦會預期將來鉅少的盤會俾呢D優惠去"散貨", 始終無左208億SALES, 對於1113 來講係幾SUBSTANTIAL的打擊, 正常的一間conglomerates係會努力去追番條數, 而鉅少無他, 錢多, 送埋你上車又點話

之不過你敢唔敢同佢老人家對賭呢? 

新按揭措施詳談 - 益左邊個?

小子收到MESSAGE, 問作為專寫樓市BLOGGER, 可唔可以再多講少少關於是次按揭措施對各個階層的影響, 好, 有要求下, 即管俾多少少時間寫下

先RECAP 一下新舊對比

簡而語之, 有3個點

第一係1200-1500萬的樓, 由以前的50%, 可以經銀行按到70%

第二, 1500萬可以MAX 按到8成 (如果用HKMC)

第三, 15M- 30M 可以按到70%

1. 對於無樓人士

a) 如果你係aim at 12M 以下, 舊plan下你都係掉2.4M 就可以買到12M 樓, 正常區份3房套不成問題, 你家庭收入有10萬左右便可以

在新制下, 你可以買到15M (注: 可以加10%保費HKMC 來remove壓測, 所以其實實際上, 無樓的, 你鍾意賭, 俾你賭到15M , 原本俾12M 你, 你夠高收入便可以)

b) 如果你aim at 15M+, 新plan 可以借到1200萬俾你, 舊plan 係9.6M max, 如果你有多D downpayment, 係可以再買大少少

而好似上一篇文所講, 在這個5% 息的定期下, 如果唔介意租的話, 係無intention 同incentive 去買, 因為你買的話, 仲要食左條mortgage , 再加個capital 本身係可以收5%息

計數來講, 以經無以前咁著數

雖然小子係樓市KOL/blogger, 但係作為一個CPA, 計數亦要兼顧, 而且我又唔係開班搵食, 又唔收廣告, 在這個高息情況下, 我個人真係認為你要計得掂條數先好郁手, 而今天如果你租樓的CP 值係比以前有著數

當然, 你一間都無, 而且又唔打算移民的話, 小子經常講, 留下的人, 買一間係自用需求, 買間12M 樓下其實無傷大雅

2) 有樓的人士

轉按的機會來了

呢家回贈3%, 而且可以按多10%, non-residential 或者現契番按可以按多10%, 如果你的袋入面想多D錢, 在高rebate下係可以考慮的, 當然, once again , 唔該你按出來的錢唔好多手多腳放左係股市, 乖乖地放係mortgage link, 呢家港府輸入內地人材, 同閣下的工作有抵觸的, 係有機會俾佢地搶左份工, 如果你唔夠照的話

至於低下階層的工, 本身你以為做譚仔或者巴士佬個D點都有2皮, 係的, 但呢家都會有外勞, theoretically speaking, 如果你想渣巴士都唔係咁易 (當然呢家缺人缺到PK, 入左外勞有幾缺真係人知)

點都好, 如果rebate 又夠, 你又有額的話, 拎錢放係ML , 唔好多手, 可能係作為業主最著數的一著

若然讀者份工好safe, 而又想係香港買野, 加按出來舊錢, 試下俾票執死雞或者有機會有意外驚喜, 始終呢家係有一批人想移民, 唔介意平少少賣出自住物業來避英美的稅

3) 內地專材

小子工作地方的內地同事就好開心, 人地睇緊20-30M 個D盤, 正正係佢地呢批人的目標, 新出台政策唔多唔少主打都係幫佢地上車

佢地住慣大碼野, 兩口子已要住3房, 有小朋友一般4房起, 仲係50%按揭對於幫助佢地定居係有害無益

今次大贏家怕且佢地一定係榜上有名

新按揭調整措施

啱啱呀余總宣布 新按揭調整措施

兩個大字：無用

1500萬以下, 7成

1500萬至3000萬, 6成

30000萬以上, 5成

非RESIDENTIAL, 60%, 出租維持50%

按揭佔供款比率維持50%

即時生效

其實呢家1200萬都可以按8成, 你唔放壓測, 係無Q用的

1500萬俾3成放低450萬, 大佬, 你供1000萬要供幾多? 約莫46K, 加3厘, 借款人收入係100K+, 仲要佢無物業

千析要記得, 1500萬樓呢家租緊30000左右, 你要我供46-50K, 仲要我有100K+收入先夠照?

其實邊個引起炒風吖.....

真係俾自住換樓的財務安排

最受惠係轉按甩名可以打波按多D錢出來, 但係用按保去加按CAP 錢其實唔係好合乎經濟原則

至於自住呢, 息乃削肉之刀, 愈大的樓, 愈低YIELD, 假設讀者有450萬CASH 去做定期, 5% 等於22.5萬一年, 如果租一間1500萬樓, 你當30000租金, 一年都係36萬, 只係跌13.5萬出來

理智的人係唔會出手的, 更不論有炒風了

10年前的高精密

小弟10年前好鍾意炒殼股, 買左10萬股591.HK, 停左11年, 竟然番生了

https://today.line.me/hk/v2/article/3N8DXvE

解釋仍然係ON99, 完全address 唔到點解係國家機密

而net cash 又有番咁上下, 令到小子10年前中伏

suspend 時1.22 入, 呢家拎左實股出來貼牆紙

怕且應該唔會入番IB 了, 留來作警世之用.

炒股及投資, 最重要係面對自己的失誤, 小子仲記得個下呆L左的反應

切記唔好over-trade, 買任何股票, 基本面有幾好, 幾有信心都好, 都要預左佢停牌或者佢會出一啲意想不到的東西.

預算案前推人上車

 唔講咁多, 先來圖, 有圖有真相

一個90後的高材生, 後生仔真係深不可測, 連約買

筆者當天叫埋相熟AGENT同個業主講, 今日唔簽, 撕票 

最尾在媽聲四起下簽左

成交低過高位20% 左右, 亦係偏低於市場價

怕且原業主春都揼爆, 哈哈.

原業主係在同屋苑有貨, 咪當平少少益下D後生仔囉, 唔多, 50-80萬左右

今日買, 怕且加多幾十都未必有貨, 叫9XX 啦

成交價80X. 

仲有個小小technique 可以分享, 就係落大訂的成數, 如果有信心賭贏的話, 可以加到7%訂, 俾左的話, 理論上業主係反唔到價.

賠完你個口雙訂都無Q用, 基本上無SO

至於預算案講咩, 同埋有咩implication, 筆者會另文再講, 先分享至此 

收息股屍變 - 領展$44.2 5供1

領展啱啱出公告話$44.2 5供1籌20億美元

https://www1.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/2023/0210/2023021000481_c.pdf

1年派息約莫$3/股

星期一直接屍變落地獄

正路呢D衰野真係記一世, 同S-REIT 一樣, 成日供股, S-REIT 買垃圾, 823 就買大陸商場, OCCUPANCY 90%以上都仲叫好D

但係星期一的expected drop $15蚊我諗走唔甩, 直推到$50樓下, 跌左4年的應收利息俾市場先生

如果計跌到$45 咁計, 一年派$3, dividend yield 有6.5%

但係我諗隻野都會低沉好一段時間, 一陣又問你伸手拎錢就食蕉

公告係咁寫

領展房產基金建議籌集約 188 億港元（扣除開支前）或約 185 億港元（扣除開支後）（基於截至本公 告日期已發行基金單位數目，並假設已發行基金單位數目於記錄日期或之前並無變動），方式為按每 個供股基金單位 44.20 港元的認購價以供股方式發行 425,640,848 個供股基金單位，基準為於記錄日 期每持有五（5）個現有基金單位可獲配發一（1）個供股基金單位。

供股所得款項用途 預計供股所得款項淨額將用於償還現有債務、，探索投資機遇及用作一般營運資本。供股所得款項淨 額的約 40%至 50%將用於(a)償還下列現有債務：(i) 2023 年到期的總額約 70 至 80 億港元的現有銀行 貸款；及(ii) 2024 年 1 月 1 日之後到期的約 10 至 20 億港元的循環銀行貸款；及(b) 用作一般營運資 本。其餘部分將用作探索未來投資機遇，尤其專注位於亞太區的零售、停車場、辦公室及物流板塊。 截至本公告日期，供股所得款項淨額沒有被指定用於任何具體的投資機遇。

進行供股之理由及裨益 

供股旨在立即壯大領展房產基金的資本基礎，部署增長新征程。

真係CLS.....即係general working purposes? 連acquisition target 都無

即係100%分派net income, 但原來派派下計唔掂數之後問你拎番44.2/股? 

what the fuck....

截至本公告日期，供股所得款項淨額沒有被指定用於任何具體的投資機遇。

截至本公告日期，供股所得款項淨額沒有被指定用於任何具體的投資機遇。

截至本公告日期，供股所得款項淨額沒有被指定用於任何具體的投資機遇。

即係咩都無做就俾人斬左幾刀...

24/2 除權, 不過連威士都無得炒, 吽死左要科水供

快活谷小子 - 給兒子的信

啱啱睇到施家加四個的主持的回港原因

https://youtu.be/2YiBfsBn5lU

即興寫了這一篇文章: 給兒子的信 - 要對自己的生命負責任 (謝謝三兄/三叔的標題, 照抄無誤)

一如本BLOG所述, 小子係一個一窮二白的人, 自幼家貧而不自知

某一天, 底牌終於揭開, 原來小子係一個窮到PK的出身

原因, 三位兒子, 你可以請教下你的長輩

作為一個男人, 第一, 要為你的家庭負責

第二, 就係施家加四個的爸爸因為肺癌過身的感悟

你爸爸我, 是在10多年前自己領悟得的, 就係生命的無常. 10年前, 家庭中的長輩過身, 加埋底牌揭開, 世事的無常, 係可以in a fucking fortnight, 一日內你可以由天堂跌到地獄, 一場CANCER已可以做到, 不論你富或貧, 一場大病可以改變你一生.

無錯, 人人都有24小時, 但係你有幾多個24小時, 只有天知地知, 你係唔會知

所以, 每一天都當最後一天生活, 不犯法, 你開心, 又唔係嫖賭飲吹, 去做, pursue your own hobbies, 搵得多錢少錢, 無太大相關, 錢只係副產品, 踢波踢得好, 非洲踢波的法籍中場簡迪 (N' Kante) 都可以變有錢人, 只在乎你夠唔夠勁, 每一個area入面最勁的人都係會搵到錢的, 放心

若你在30歲前知道自己係平庸的人, 請你不要再hesitate, 買樓. 參與一個同全世界, 全中國, 全香港人同生共死的遊戲. 若你仍在中國人的地方, 或者到時中國都係強大的, 記住記住, 買樓. 

If you can't beat them, join them.

外國人點解可以創業成功, 個1%或者0.1%人係成功, 一來因為教育同中國不同, 人地係encourage你反傳統, 所以會有好多創新, 而且, 衰左人地大印銀紙, 可以用食物券, 可以訓街, 生仔有牛奶金.

在香港, 係無的, 在中國亦然. MPF 得幾十萬, 交完一年租你係即時要訓街, 係即時!

點解要買樓? 就係你財政上沒有限制下, 你便可以開展第二人生, 活出自己的一片天, 窮人出身, 上有高堂, 下有妻兒, 出手落注, 左顧右忌

當然, 開首己講, 平庸的人一定要買, 若然你好掂咁點? 都要買, 因為財富, 係儲存在樓中, 你做醫生, 月球人, 星球人, 人地去百佳買餸, 你咪去買樓.

或者你會問點解? 我anytime 都買得起, 又撈得掂, 買咩先?

點解要買樓? 保全財富, 以免不法之徒合法地呃你錢

唔係發樓寒, 你睇幾多電話騙案? 仲有幾多專業級SALES 叫你入去私人銀行PB SELL你買基金,俾幾個利是封你威威豬, 轉頭叫你做下ELN, 做下ACCUMULATOR. 仲有無數咁多保險從業員呀, 幾多人睇住你份錢, 唯有買左hard asset, 先係難D俾人呃到D錢, 所以, 結論都係, 要儲asset, 一定係買磚頭.

無論你在香港好, 中國好, 都係上算.

外國買樓, 可免則免

至於外國, 因為土地係外國政府苛徵稅款的手段, 年年收你council tax, land tax, 仲有外國萬惡的estate duty (遺產稅), 可以打你50% tax, 唔係話唔買得, 可免則免

外國係鼓勵人地做窮人, 玩均富/貧, 玩大福利主義, 政府係實行社會資源再分配的, 本質無貶意, 但有產階級在外國是不如中國人地方咁著數. 真係要買, 買外國REITS (都係呃呃地錢, 成日re-issue units 出來收購, 跟住又拎唔到回報, 班管理層照出糧, DPU 一直下跌)

每個地方都有唔同的資產配置需求, 在德國, 政府更落重稅去阻人買樓收租, 窮不與富鬥, 富不與官爭, 土壤不同, 當然30年後或者幾多年後, 若果以上的土壤不同, 手法亦不同

在中國人眼中, 有土斯有財根深蒂固, 為父的尚未看到有何改變, 但我等沒有能力預視將來政策, 只能落筆先行記下當中思路.手法便不同

投資, 做人, 如水一般, 要 flexible.

謙卑如水一樣, 欺山莫欺水, 能做到水一樣, 對人有海量汪涵, 不計較, 無形無色

但無形, 不代表好欺負, 多多學習以充實自己, 做到水深而人畏, 不敢欺, 是智慧, 是內涵所賦能

高淨值的膠液現場

 呢幾日小子要去不同銀行舉辦的2023膠液現場

大致上都係講歐美衰退風險, 2022年股債雙殺, 下年會好番

中國的衰退風險係negligible等

特別impressive 係CS 陶冬話. 內房債? 境內唔會default, 境外就難講, 因為大陸mentality 係保內, 因為involve 到政治穏定 (都好少analysts咁直白講野, despite we all know what's happening)

港樓方面, 亦有提及, D人會來, 但係你expect 佢地一車車錢買起港樓, 暫未係時候.

小子同意陶生的說法, 小陽春可能有, 大陽春...始終係要等經濟基本因素好番先有

小子個人認為, 3年LOCKDOWN, 全世界無邊個地方唔係要時間回復, 當然中國係內循環下, 頂到幾下, 但係檢測都用左唔少resources 同埋封城下的productivity 係要時間回復

疊加老美整埋個咩中國關係辦事處, 明牌同中國對著幹, 先不論贏輸, 以前有push and pull factors, 呢家有人搞下局, 大單邊狂升, 怕且暫時未係時間.

理應在現水平+10%左右move sideways.

如果有票有頭, 又不妨鋤下價, 筆者知道市場上仲有為數不少的筍盤, 亦暫時有人係無信心要減貨的.

值得一提係第二幅圖, 大英帝國 / 大嬰帝國 (三兄話)的recession probability 達到9成! WTF!

即係喜力? (HI L緊)...........

睇下英國的economic composition 便知一二, 化工, 金融為主, 無能源, D日用品一貴就GG

CPI 一升, 狂加息, 過龍變左recession 係幾大機會

2019 - 2023 年收息股表現

 2019 年出過呢一篇文, 仲係TOP VIEW, 即係證明香港人真係好鬼鍾意炒股票

襯平又係入手時機 (REITS / CK 系)

https://happyvalleyjockey.blogspot.com/2019/10/reits-ck.html

等我地回顧下4年下來的表現

同期筆者主區呎價, 約數計係跌18% (18,000 --> 15XXX)

注: 如果你9成按的話即係輸100% (符合番某些數理強的人士去做data processing)

2019年10月

405: $5.03 (6.195%)

2778: $4.92 (5.761%)

778: $8.77 (6.03%)

87001: $3.21 (8.809%)

1113: $51.6 (4.085%)

823: $83.8 (3.55%) 

1038: $52.25 (4.762%)

3988: $3.07 (6.863%)

2023年1月

405: $2.27 

2778: $3.22

778: $6.30

87001: $1.13

1113: $49.85

823: $60.8

1038: $41.95

3988: $2.93

青年宿舍計劃

 《施政報告》宣布擴大「青年宿舍計劃」，資助非政府機構租用合適酒店和旅館並將房間轉作青年宿舍用途，目標是在5年內提供額外約3,000個宿位。民政及青年事務局今日舉行簡介會，超過50機構約90人出席，分別來自酒店、賓館及非牟利機構。

非牟利機構代表會後見記者時指，簡介會提到合約年期最多5年，租期為「一年生約，一年死約」；租金不多於同區住宅市價6成。宿舍會開放予18至30歲在職青年申請，每人收入上限為2.5萬元，資產不多於38萬元；入住者社區服務時數為每年400小時，每星期至少4小時。

每星期無左4小時....discouraging 到一個點

當你25,000/月, 即係1,000/日啦約數

即4,000蚊租金以社會服務令到代替, 原意係好事. 但係呢, 實質上如果我係青年的話, 真係無咩誘因

不如正正路路用30零萬首期買間置樂三寶會唔會好D?

某種老朋友 - 香港地產的隠憂

 今日小子又收到個老朋友移民的消息

老實說, 近一年食FAREWELL飯都食到我減唔到磅 (小子一星期游5日水) 都仲要肥左, 問下R兄, 三兄全兄就知. 上次見面話瘦左D, 係無食咁多野囉. 自然瘦下來.

上一篇寫完地產的good side, 其實有續集, 香港地, 其實地產的隠憂只有一個 - 人材流失

呢家移民潮出現係不爭的現實, 全世界都在搶人材 (用個搶字其實並不過份), 英國5+1, 加拿大的讀書簽, 仲有澳洲 (門檻高少少), 每個國家背後的原因都相似, 就係人口老化

小子加國的遠房親戚又番來話去到的黃絲好廢, 英文又唔得, 渣車又唔得 (呢個TERM呢家已OUT左)

小子心中暗笑, 閣下去到加國時, 又是否IELTS 9分? 班後生仔唔識渣車有咩咁出奇呢?

假假地人地都係U GRAD, 仲有話人地都係死窮鬼, 真係只見其面, 不見其底, 又或者佢的SAMPLE SIZE有問題

小子身邊有一個係沽左層樓拎到10M過去, 仲有公司請埋即落地即做, 係大學同學來的

第二個係小子的好兄弟個妹, 一層美乎新村FP, 老公一層曼克頓山FP, 收住兩間租過去

當然梗係有好多小朋友過去, 大家SAMPLE SIZE 都唔係COMPREHENSIVE, 你話D人係廢柴, 我話D人走哂D錢過去都得, 因為兩者都一定係唔係true and whole picture.

講番正題, 每個國家都想爭取D後生仔去交稅, 做活化"奴動力", 英國好多藍領的工係班懶惰的白人唔做, 華人去到唔介意做. 你去到肯做, 唔會餓死, 而且可以補充人力市場的缺口, 所以各大國家都出手搶人, 香港人又聽話, 又唔多事, 實在係不可多得的人材in a general sense. 有華人的內斂及怕事特質, 以及話頭醒尾, 優質人材也

呢個人材流失, 係對香港地產市場的heavy blow. 因為佢地生在香港, 全家都在香港, 呢家移民或者等移民下, 購買力/意願下跌係可以預期

而中國內地輸入的優才, 會否視香港作為永久居住地, 落地生根買樓, 尚是未知之數

在此消彼長下, 再加上政府辣招打壓投資需求, 有幾層再想CHIP IN 個班又無得買, 又無得借之下, pure demand and supple issue, 樓價在這個sentiment 下係有隠憂的, 至少, 沒有大升的catalyst 在這個階段可以預期.

海怡戰報 - 1月份成交

 1月份買賣兩閒

總成交只有3800萬

呎價回到16000 左右, 高峰期係18,000 左右, 由高位回調左20%左右

1月份

海怡半島成交4宗

截至5/1/2023

💛2💔1💚1💙0📓0

4)5/1 21A33 592’

$9.25m@15620

中原💔✅

3)4/1 19C18 581’

$8.3m@14290

美聯💛

2)4/1 27F16 743’

$11.18m@15050

美聯💛

1)3/1 30G12 650’

$9.65m@14850

港置💚✅

平均$14953

成交金額

💛$19.48m 

❤️$9.25m 

💚$9.65m

💙

市場總金額$38.38m

羅素的雞

 多得三兄在群中發出呢篇佢老兄所謂樓市KOL的文章, 令到小弟重新有寫番幾句的動力

其實作為BLOG 界的樓宇硬好 (我相信呢句應該無人反對), 在如此"差"的市況下, 寫番幾句廢話等D樓宇投資者圍下爐係應有之義

羅素的雞

1.     當然，很多人話說樓有剛需，不會下跌。不過早前已於此欄提過，剛需只限三種情況：（一）結婚需要；（二）滿足感需要；（三）形象需要

* 其實結婚需要係多餘的, 香港地有幾多人訓街吖? 每年三萬對新婚夫婦, 結左婚唔係買就係租, 住屋需求係可以以租樓去滿足, 不存在結婚需要的, 什至, 筆者識有不少夫婦結左婚都分開住, 當然結左婚正常人諗會多需要一間屋的, 但係, 咁多人結婚, 唔通個個都要買樓? 不是也

反而係滿足感同埋形象需要更加大

筆者近期都有出去睇樓, 當然放盤量係多左, 有睇筆者的都知道其中一個筆者的興趣係睇埋租盤去了解放盤質素係點.

其實租盤質素, 如果係30000樓下的, 好多老一輩的業主又或者鍾意新裝修的"良心業主", 有幾次俾租客玩爛左個裝修之後, 好多都唔肯掉錢去再執修, 情願減三千蚊俾你好過, 無他, 呢家裝修好貴, 其實唔啱數. 可以理解

是以 "滿足感" 係來自於可以布置自己家居, 特別係有小朋友的, 想鑽個窿掛下全家幅都要問過業主, 呢個唔係人人可以接受, 而且好相與的業主唔多 (但亦不少), 真係好睇彩數

筆者N年前去睇過一個城花 (城市花園) 租盤, 我仲係打緊呢份工. 個業主BEAR住我 (我衣著正常, 係無帶名錶習慣而已), 問犯咁, 點解你租咁大, 幾多人住, 幾多收入等等, 真係唔係個個受到呢一下. 如果個人薄皮少少, 都有少少HARD FEELING

2. 「羅素的雞」

可惜，第501天，羅素於早上殺掉了牠，烹煮來吃。這個就是路徑依賴的經典例子。 筆者發現身邊很多人，都不知道樓價曾經於1997至2003年大跌了70%，看著過去15年的升幅，而選擇性忽略這七成的下跌，明顯是管中窺豹，只見樹木，不見森林。

* 筆者絕對2000%同意97-03大跌了70%, 如果用埋LEVERAGE (樓其實已有LEVERAGE), 係negative equity

事實上, 不少2017-2022年買入的, 都已係negative equity, 負資產是也

可惜的是, 筆者想指出, 明顯是管中窺豹，只見樹木，不見森林正正係某D股評KOL的誤區

1997-2003年大跌死個班係咩人? 個時無TU, 一個人炒幾間係平常事. 同今日直頭不能同日而語. 今時今日, 愈多樓的人, 槓桿率係愈低, 點解? 因為HKMA 限左你只可以第二間借5成, 而總供款係人工的110倍

即係咩概念? 你搵10萬可以借到1000-1100萬, that's it. Nothing more.

你咁大口氣想買多間? 得, 再CUT多1成, 即係人工約莫90-100倍total debt

Nothing more, it could be less.

當然, 唔借錢係唔係代表唔會跌呢? 不是

筆者想講的係, 好多呢10年的新買家, 在這個政策下, 只有一間樓, 最多兩公婆一人一間己係好盡

有無好似97年的供款壓力? 無. 加3厘, 加5厘都唔係好似97年要死個隻

個時又係咩CONCEPT? 港運城1間3房個時係1100萬, 供緊4皮, 租金皮4, 真人真事真數字. 你叫佢一間都仲頂到, 兩間三間? 我諗佢夜晚出去倒埋垃圾做埋7仔都攪唔掂, 你唔沽, 銀行過幾個月就同你啪左佢.

今時今日, 3% 失業率都唔知有無, 仲有移民潮下, 搶人才, 你肯做. 多數有工做. 基本因素已差好遠

管中窺豹，只見樹木，不見森林, 若果唔係跌7成, 係升番7成呢? 幾多人08-11 沽左樓, 真係痛不欲生, 又若果第501天至到5001天都仲係有野食呢? Well, really who knows.

筆者好務實的建議就係量力而為.

衝到綫先叫贏家

若然350萬買太古城但係槓大左, 03年俾人收樓呢? 23年的贏家可絕不是閣下了.

路徑依賴來講, 如果條路徑係啱的, 咁依賴又有何不可? 

3. 「收水」環境底下，港樓不會好。這絕對有數據驗證，本地樓價與廣義貨幣供應（M2）數字息息相關，相關性高達8成。

* This is bullshit.

第一, 自己搵番05年開始到08係加息的, 中間D樓都係升, there's no strict correlation. It's dangerous to make this conclusion.

第二,  增潤下, 請看下圖, 最多不減息, 維持5.4% terminal value, 有D仲話吹減息 (筆者睇2Q 2023會開始減, 因為油呢幾日都回左10% 有多, 加埋中國開關, supply chain resume 加上commodities 下跌, CPI 下跌幾可以係confirmed in the upcoming months). Recession 就難講, FED 都係睇data 做野, 佢地不能失左呢部無敵印鈔機下, 一定在合適時間玩弄其金融政策以收割其他國家羊毛)

4. 另一方面，供樓利息剛於近月超越了租金回報，全港住宅平均租金回報此刻為2.4厘。若現時買樓，變相供樓成本比租樓還貴！

* 這個negative carry 真係睇你幾時買, 同上述一樣, 呢家香港人新買好多都係自用, 教你一個心法, 你自己做番你自己30年的租客, that's it.

同埋....最重要的係. 你買樓係用leverage 的.

你有無1000萬做定期先? 而你交租係1000萬的2.5%, 如果你得200萬本的話, 條數唔係咁計, 應該係

10M X 2.5% /2M = 12.5% return on invested capital 先夠交租

你如果有10M 做定期租10M樓的, 佢的assumptions先叫做valid

佢話 "筆者早已能輕鬆full pay，仍沒有在香港置業", 咁佢個CASE係啱, 但放在其他人身上係absolute false.

5. 除了因為看淡樓價及負現金流外，是因為機會成本問題。假設首期200萬元，筆者炒賣平均年回報30%，每年已是60萬元的機會成本！

* 巴菲特的yearly return is mid teens (15%左右), 問埋上年重倉股票的人有幾多個贏錢? 

如果你仲要日日番工好忙的話, 仲有無時間睇市?

這個opportunity cost is fatal error. 

希望年輕人能看清現況，別盲目被筆者注入固化思想，買唔買300平方呎, 困唔困住30年的青春, 認請事實, 衡量下自己有咩能力, 給自己一個獨一無二的答案

投資, 係好個人的, 因時制宜, 我啱唔代表你啱. 大家出身唔同, 背景唔同, 風險胃納不同, 同一隻股, 我輸, 你贏, 係常見的, think twice before you act.

勿信財演, 坐低靜心D諗下自己個盤, 好過聽人講, 最清楚自己的人, 是你自己. 

____________________________________________________________

供樓利息超越租金回報 樓價只升不跌已成神話

筆者幾乎每次受訪都會被問到有否買樓，看來「買樓=成功」這個思維已經植根香港人腦中。「買樓=成功」相信是上一輩帶給投資者的想法，因為港樓於過去15年的確是個好資產，尤其如果投資者同期持有盈富基金（02800），物業是個好投資的感覺會更深。不過，於未來兩年，相信樓不再是一個會上升的資產；相反，預期會有一至兩成的跌幅。

當然，很多人話說樓有剛需，不會下跌。不過早前已於此欄提過，剛需只限三種情況：（一）結婚需要；（二）滿足感需要；（三）形象需要。因此，是次討論只限於從投資角度出發。 如讀者有上述三種需要，那就買樓吧！不用看下去。若不屬以上情況，再買樓只是不懂金融，不懂經濟。 不應怪責上一輩的思維，因為以往物業的而且確是個優質標的物，即使股市下跌兩成至三成，樓價仍是堅挺，有著不俗的回報風險比。 不過，若新世代仍然盲信上一輩傳下來的思維，就犯了心理學中的「路徑依賴」，即因為過去15年上升，因此認為未來也會上升。

歷史上有名的例子有「羅素的雞」。 羅素是個農夫，養了不少雞隻，每天早上會定時餵食。其中一隻雞天天都大膽地把頭伸出去吃東西，其他雞隻就疑惑，為何牠會這麼勇敢。 羅素的雞就表示，「每天探頭出去就有東西吃，已經持續了500天，這不很明顯嗎？還怕甚麼？」。 可惜，第501天，羅素於早上殺掉了牠，烹煮來吃。這個就是路徑依賴的經典例子。 筆者發現身邊很多人，都不知道樓價曾經於1997至2003年大跌了70%，看著過去15年的升幅，而選擇性忽略這七成的下跌，明顯是管中窺豹，只見樹木，不見森林。 美國聯邦儲備局剛議息，並「放鷹」指出2024年前，也不會減息或放緩「收水」步伐。

「收水」環境底下，港樓不會好。這絕對有數據驗證，本地樓價與廣義貨幣供應（M2）數字息息相關，相關性高達8成。因此，只要仍是「收水」，樓價就有下行空間。 供樓利息超越租金回報 另一方面，供樓利息剛於近月超越了租金回報，全港住宅平均租金回報此刻為2.4厘。若現時買樓，變相供樓成本比租樓還貴！ 而以往並未曾出現過這現象，因此不會有人選擇買樓去主動達致負現金流。看畢這些數字仍在說「租樓等於替別人供樓」只有一種人，就是不懂數學。 有網民指，不買樓的人就是買不起，所以「吃不到的葡萄是酸的」。可惜，筆者早已能輕鬆full pay，仍沒有在香港置業。

除了因為看淡樓價及負現金流外，是因為機會成本問題。假設首期200萬元，筆者炒賣平均年回報30%，每年已是60萬元的機會成本！ 即如果把200萬拿來置業而非投資，變相每年損失60萬元。 希望年輕人能看清現況，別盲目被上一輩注入固化思想，被300平方呎困住30年的青春。

文章版權為新傳媒集團所擁有，原文請按： https://www.edigest.hk/379770/?utm_campaign=ED_ContentCopy&utm_source=Web-inventory&utm_medium=Content-Copy_ED