準備好防風措施

美國又加0.25%, FED FUND RATE 加到2-2.25%, 港銀亦都上調P 0.125%, 即係供樓人士又要俾多少少錢

即時有些人在WHATSAPP GROUP 話死啦死啦, 包括某部份年紀大少少的業主即刻話死啦,

另一方面, 亦都有朋友昨天出手扑到件筍野, 真係可喜可賀

永遠在危機中出手才是贏家的風範

不過又咁講, FED 話明12月加多次, 2019加3次, 2020 加1次, 即係TOTAL 5次, 即係1.25%

當P 追加多1% 咁大把, 即2.25%, 收租樓業主的情況係點?

我地守法地行老正, 不過用小子件野做下SCENARIO ANALYSIS

收租樓1, 收租20,000 (市租23,000), 供13,200 (買入時50%按, 呢家36.8%)

如果加0.125% , 供13,423. 連埋管理費800, 差餉若干.....每個月都有5000幾SAFETY MARGIN,先係供租平手

不過, 小子都會盡量儲多D錢以應付可能發生的情況, 但觀乎數字而言, 再加多2%, 到4.275%, 都係供17,269, 連埋管理費都唔駛跌錢, 不過個現金流係窄左少少.

呢0.125%, 係對業主的一個好好的警醒, 做好防風措施, 現金不夠者, 加按以增強防守力;

平時做苦工所得的主動收入儲起佢, 唔好買埋D無謂的車呀錶呀等等.

另外, 心態上亦都放得開, 小子從來都唔介意個成交價跌, 樓1買入的時候即跌10%, 亦都係安樂自在

同埋FED 加左息後, TRUMP 明顯唔高興, 如果佢中期選又贏左, TRADE WAR + 低息好吖, 定係佢輸左, 無TRADE WAR + 慢加息好呢?

小子都係認為TRADE WAR 係一個姿態, 美國佬想偷番少少錢而已, QE 放的錢都係多到滯, 你睇M2, 睇下銀行加P 加0.125% 而唔係0.25% 或佢地口中的追加就知

如果資金成本真係咁高, 佢地直接加1%, 因為殺人的生意有人做, 蝕錢的生意無人做

所有企業都係PROFIT MAXIMIZER, 領滙會唔會因為唔駛加租加得咁多而鬆手D? 絕對唔會.

你班友仔做左加3% 的壓測, 如果有需要, 直加3% 便可, 根本不用留手 (銀行雖為百業之母, 但唔係你老母, 加息係唔駛同你客氣的, 落雨收遮才是銀行的強項)

傳媒只係想報導你想聽的新聞, 點解國家要統戰, 一定先搞傳媒? 點解王生無牌? 點解做得差的1097又有牌?

面對投資, 切忌聽信報紙, 要有自己的分析. 切忌人云亦云, 無啦啦腳軟而不知為何腳軟

人心係好脆弱, 無啦啦會嚇到瀨屎, 止蝕止賺眼不見為乾淨

成日話我驚跌, 驚咩咩物物. Control what you can control.

And most importantly, invest those you can control.

唯有用理性克服感性, 投資才會略有少成

借100萬 業主每月需供多64元

香港進入加息期，供樓業主首當其衝受影響，每100萬元按揭貸款，總利息開支將增近6%。有按揭代理透露，由於最優惠利率（P）按揭的實際按息已優於拆息（H）按揭，近期P按選用比例已高達83%。

以每100萬元貸款額及30年期按揭為基礎，香港銀行普遍加息0.125厘後，業主每月供款將額外增加64元，幅度為1.65%，全期總利息為41.81萬元，需多供2.35萬元，即利息開支增5.97%。

聯儲預告美息加多五次

美國聯儲局一如預期加息0.25厘，聯邦基金利率調高到2厘至2.25厘，為今年第三次加息，且為本輪加息周期第八次加息。最新息口預測顯示未來會加息五次。聯邦公開市場委員會十六名委員中，十二名料年底前再加一次，較六月份的八人為多。利率期貨顯示，當局十二月有77.5%機會再加息。

議息聲明顯示，美國經濟及就業增長強勁，通脹維持接近當局2%目標，經濟前景風險大致平衡。主席鮑威爾在記者會上對經濟給予樂觀評估，形容當前經濟特別光明，並力撐漸進加息的價值，讓當局得以觀察政策成效。

鮑威爾憂貿戰損經濟

儘管議息聲明刪除形容貨幣政策立場「寛鬆」的措詞，但鮑威爾稱這不是政策路線有任何改變的信號，預料會進一步漸進加息。不過，此舉具象徵意義，因為當局自一五年展開貨幣政策正常化以來，一直以相關措詞向市場作出保證，如今刪除反映當局認為經濟站穩陣腳。

當局維持明年加息三次及二○二○年加息一次的預測，屆時利率中位數料升至3.4厘，並預期會維持至二一年底，長遠則見3厘。觀乎明年的息口預測中，有四名委員料加息兩次，四名料加息三次，其他預測包括加息多達四次。亞特蘭大聯儲銀行前行長洛克哈特表示，這顯示局內傾向明年繼續加息，但加幅未有強烈共識。

可以肯定的是，最新經濟預測顯示前景相當理想，失業率未來三年會低於4%，通脹不會大幅超越當局2%目標。不過，當局似對減稅刺激經濟的持續成效抱懷疑態度，儘管上調今、明兩年的經濟增長預測，但二一年料放緩至1.8%。

鮑威爾表示，若通脹上漲快過預期，當局或需以略為較快的步伐加息，但強調現時看不到這個趨勢。他又稱，若廣泛性關稅維持一段長時間，以及全球保護主義更盛，將不利美國經濟。

特朗普明言「不高興」

面對美國總統特朗普的批評，鮑威爾稱當局的決定是以經濟理論及證據為依歸，並非政治。議息記者會後數小時，特朗普明言對聯儲局再加息不高興，但指加息是因為經濟太好，而且加息亦非完全壞事，因為對依賴存款利息收入的美國人有好處。
 

悶悶地贏, 定過足癮輸? (LTCM 的啟示)

LCTM 我相信有投資者聽過

與其相信投資權威, 不如相信COMMON SENSE

仲有, 唔好手痕炒出炒入, 迷信人定勝天

悶悶地贏, 總好過過足癮輸

同樣地, 如果1994年買太古城HOLD到2018, 會唔會仲係春夢一場?!  


LTCM利用投資者那兒籌來的22億美元作資本抵押，買入價值3250億美元的證券，槓桿比率高達60倍。由此造成該公司的巨額虧損。

LTCM利用投資者那兒籌來的22億美元作資本抵押，買入價值3250億美元的證券，槓桿比率高達60倍。由此造成該公司的巨額虧損。

LTCM利用投資者那兒籌來的22億美元作資本抵押，買入價值3250億美元的證券，槓桿比率高達60倍。由此造成該公司的巨額虧損。 

重要的事講3次, 借定唔借, 還得起先好借

水能載舟, 亦能覆舟, 老生常談的STREET SMART 也

投資專收叻仔, 係無講錯的 (諾貝爾經濟學獎得主都敗在市場先生的手中)

常對市場先生保持謙卑及恐懼, 不要過度借貸, 不要自信滿滿

呢篇文小子實在唔夠班寫得出, 直COPY 加CITATION 算
http://blog.wenxuecity.com/blogview.php?date=200508&postID=6763&c_lang=big5 

美國長期資本管理公司 (Long Term Capital Management, 以下簡稱 LTCM )，即由1997年諾貝爾經濟學獎得主 Merton 和 Scholes博士等紐約華爾街精英組成，曾成功在4年間成長 4倍、資產達數百億資金。 1998年夏季、因過於依賴數量經濟模型、忽略系統風險，歐美債券市場套利投資失敗後、迅速損失 -85%，幾乎破產、目前由美國銀行團接管中。

美國長期資本管理公司的故事--LTCM營造的海市蜃樓

1. 美國長期資本管理公司（LTCM）總部設在離紐約市不遠的格林威治，是一家主要從事定息債務工具套利活動的對沖基金。該基金創立於1994年，主要活躍于國際債券和外匯市場，利用私人客戶的巨額投資和金融機構的大量貸款，專門從事金融市場炒作。它與量子基金、老虎基金、歐米伽基金一起被稱為國際四大"對沖基金"。

2. LTCM掌門人是 Meriwehter,被譽為能"點石成金"的華爾街債務套利之父。他聚集了華爾街一批證券交易的精英加盟︰1997年諾貝爾經濟學獎得主 Robert Merton 和 Myron Schols,他們因期權定價公式榮獲桂冠；前財政部副部長及聯儲副主席 David Mullis；前所羅門兄弟債券交易部主管羅森菲爾德 Rosenfeld。這個精英團隊內薈萃職業巨星、公關明星、學術巨人，真可稱之為"夢幻組合 "。

3. 在1994--1997年間，LTCM業績輝煌驕人。成立之初，資產淨值為12.5億美元，到1997年末，上升為48億美元，淨增長2.84倍。每年的投資回報率分別為︰1994年28.5%、1995年42.8%、1996年40.8%、1997年17%。

4. 長期資本管理公司以"不同市場證券間不合理價差生滅自然性"為基礎，制定了"通過電腦精密計算，發現不正常市場價格差，資金槓桿放大，入市圖利"的投資策略。 Merton 和 Schols將金融市場歷史交易資料，已有的市場理論、學術研究報告和市場信息有機結合在一起，形成了一套較完整的電腦數學自動投資模型。他們利用計算機處理大量歷史數據，通過連續而精密的計算得到兩種不同金融工具間的正常歷史價格差，然後結合市場信息分析它們之間的最新價格差。如果兩者出現偏差，並且該偏差正在放大，電腦立即建立起龐大的債券和衍生工具組合，大舉套利入市投資；經過市場一段時間調節，放大的偏差會自動恢復到正常軌跡上，此時電腦指令平倉離場，獲取偏差的差值。

5. 但是不能忽視的是，這套電腦數學自動投資模型中也有一些致命之處︰（1）模型假設前提和計算結果都是在歷史統計基礎上得出的，但歷史統計永不可能完全涵蓋未來現象。（2）LTCM投資策略是建立在投資組合中兩種證券的價格波動的正相關的基礎上。盡管它所持核心資產德國債券與意大利債券正相關性為大量歷史統計數據所證明，但是歷史數據的統計過程往往會忽略一些小概率事件，亦即上述兩種債券的負相關性。

6. LTCM萬萬沒有料到，俄羅斯金融風暴引發了全球的金融動蕩，結果它所沽空的德國債券價格上漲，它所做多的意大利債券等證券價格下跌，它所期望的正相關變為負相關，結果兩頭虧損。它的電腦自動投資系統面對這種原本忽略不計的小概率事件，錯誤地不斷放大金融衍生產品的運作規模。LTCM利用投資者那兒籌來的22億美元作資本抵押，買入價值3250億美元的證券，槓桿比率高達60倍。由此造成該公司的巨額虧損。 它從5月俄羅斯金融風暴到9月全面潰敗，短短的150天資產淨值下降90%，出現43億美元巨額虧損，僅餘5億美元，已走到破產邊緣。9月23日，美聯儲出面組織安排，以美林、摩根為首的15家國際性金融機構注資37.25億美元購買了LTCM的90%股權，共同接管了該公司，從而避免了它倒閉的厄運。 

加息

市場普遍預期美國9月同12月都會加息

但係另一邊箱, LP6 去貨速度理想, 而其他發展商都積極推盤; 九建油塘項目 (大可不理, 因為永遠開天價) 都積極推盤

係時候回顧下90年代加息周期下CCL 的反應

1) 1994 - 1995

FED FUND RATE 由 3% 加到 6%, CCL 同期由60.88 跌3.6% 到58.67

2) 1999 - 2000

共加息1.75%, 由4.75% 加到 6.5%, CCL 跌左17%, 由56.62 跌到46.9

3) 2004 - 2006

共加左17次息 (咩話?! 17次?!) 由1% 加到5.25% (似唔似今日市場的情況呢?)

CCL 由2004年6月的45.78點, 升到2006年6月的52.71,  一共升左15%

之前已講過, 美國加息, 港P係未必跟足, 1999 -2000年美國加1.75%, 細P 加1.25% (8.25% 加到9.25%), 但係最後個幾次04年又無跟減.

所以, 美國佬加息, 第一, 香港未必一定跟; 第二, 跟左都未必會大跌.

何況, 大跌係17% 而已.........

試問一個手持多個物業的朋友, 面對再買要俾15%稅項, 仲要唔知上唔上到會 (到時壓測加左)
你會唔會等17% 的跌幅而今天硬食"機會成本"的15% 稅?

如果開細, 跌少過15%, 咪PK?

呢個年代, 同過去唔同, 以前確實係有人"肯賭"呢15%, 同埋以前可以狂借, 根本佢地都頂唔到個借款. 以前無TU 可以一份人工借10間銀行.
呢家一份人工只可以借若干銀碼, 而加左息, 加左壓測, 令到投資者無得再借

ASSETS LENDING 20% - 30% 不等. 即係你FULL PAY左都係只可以屈番30% 首期出來

跌7成都唔會負資產的朋友, 偏偏同1997唔同, 呢個年代係最多資產的一群

而1997, 愈多樓, 愈欠得多債, 一回調個現金流頂唔到便清袋

但2018年呢班, 銀行迫你只借30%, 係租金遠大於供款下, 睇唔到咩理由佢地會賤賣資產

當然, 單頭業主腳軟又係另一樣野. 但SSD 卻又唔俾佢地腳軟個下慘, 要鎖3年先可以瀨屎

到佢地驚足3年後, 由識驚變做唔識驚, 又無左沽貨的PANIC, 又或者真係跌左, 佢地都無仇報而焗坐

2018年, 持盈保泰, 增加現金, 增加防守力, 將欠債NET AMOUNT 降低, 如常生活就可以

投資係講耐性, 讓時間做你真正的朋友, 唔好手痕出出入入, 買樓出出入入幫中原打工, 買股出出入入幫銀行打工, 實無必要.

你地有無見過李嘉誠炒股? 有無見過李嘉誠玩摸貨? 楊焗腸話齋, 真係無, 我真係無見過!
 

好文共享 - 資產淨值 Stress Test: 跌半仍要有剩

資產淨值 Stress Test: 跌半仍要有剩

鍾維傑 卓凌地產分析有限公司行政總裁 2017年1月16日 假設持有$100價值的資產，而當中有$50是借貸，資產淨值便是$100 - $50 = $50，至於這些資產是流動或不流動、在本地或外地、有形或無形等屬另一話題。 相信讀者已從各方參考了不少2017年的經濟金融房產投資展望，觀點包羅萬有，然而，大多對環球宏觀形勢是有所戒備，認為市場波動可以不輕，雖有機但亦危。 倘若接受上述推論，而投資者本身又傾向保守的，則建議閣下做個簡單得很的 stress test: 如果投資組合的總值下跌一半＊，是否仍是“正”資產，即不是負數。當然真的出現這情況時總有點不開心，但倘若仍有正值，起碼銀行未必先來找您，“留低”機會甚高。 但我測試後是負數，怎辦？賣掉（部份）資產減債，直至合格。要聲明的是，上述不是預測（資產價格跌半），只是基於現今時代像有巨變（可以是好是壞，亦因人而異），提供給傾向投資保守人士參考。即是說，對投資勇敢兼有意做未來首富的不適用。 免疫於危，就要增加可吸納機會之本錢，簡單方法就是儲存“子彈”，即 cash，至於是哪些貨幣則要請教金融專家。此外，若許可，剩下來的資產組合最好有部份投放在與大路市場價格不那麼關連的資產上，雖然不容易找到。 那又有甚麼機會？部份會在一些房地產市場，但相信不需筆者提醒，讀者已知哪些價位是“筍”，真的調整時便會出手。 此外，就是一些新科技，包括機械的和生化藥劑的，後者尤其哪些助人健康地老化的。 回歸題目，資產淨值多少未必太關鍵，百億淨值身家但另借了近千億，市場稍有波動便入肉，當然到時懂得怎和銀行銀主交涉很重要，亦可請教 Trump。 ＊跌一半會否高估了些？不知道，只覺得稱得上時代巨變的（有與否各人自己判斷），不跌一半左右就不像樣，雖跌幅可分期出現。 Lord Vader's distressing stress test... ...完... 作者／聯絡：鍾維傑，香港大學建造理學士，香港大學建造學士，美國麻省理工學院房地產碩士，英國皇家測量師學會會員，香港測量師學會會員，美國工程造價師學會會員，加拿大測量師學會會員，香港設施管理學會會員，英國皇家特許測量師，英國皇家特許項目管理測量師，香港註冊測量師，香港註冊房地產中介人，資深專業設施管理人員，加拿大註冊測量師，美國房地產投資信託基金協會會員，電郵stephenchung@real-estate-tech.com。

包借成風

新聞新話上源 LE PONT 低價開盤收爆票, LP 6 都仲有OVERSUBSCRIBED 情況出現, 反而SKW 麗新新盤就賣唔出

上源收咁多飛, 其中主要原因係開價平, 就算發展商借唔借到都好, 2房講緊都係跌入按保門檻, 有人頭同埋上車客其實仲係有剛性"投資"需求

小子實在要提提大家, 唔係市區的盤真係買大不買細., 近哈羅係人都知, 但係呢間學校係玩DEBENTURES, 唔係玩地址.

要近, 有好多好多盤都係附近, 4房都係租2萬尾3萬頭, 好似星堤4房仲係任租 (仲有未起哂), 舊D有春和海景, 有錢少少租田少的DRAKE, 平民D有瑜翠園, 同埋黃金海岸 (3房套都係2皮野/2皮頭), 仲有漣山...., 真係借埋隔離手指都數唔完

而LP 6, 主要係將南呢口價實在太平, 13-15K , 相對大西北, 根本無腦都曉買 (唔好講咩將藍等等CBD2 因素, 求其GOOGLE 下都望到), 如果得一注錢一定係LP 6 無誤

至於筆直鬆少少, 又或者想推一口, 呢家其實賣得去的, 好多都係包借

小子上2個星期同AA傾開 (生客AA), 狂SELL 780 天先住後付個D盤 (何文田 X畋), 34 校網玩開高價高按, 但係賣哂D細位咁滯, 得番D 3房 20M 左右. 無他, 貼埋10% DSD俾你, 只俾10% 首期, 5% STAMP 睇足2年, 二按條件係銀行先做到會, KERRY借到90% 俾你 (賤就係賤在這裡)

因為20M 做到會, 一定係超高收入先買到, 又或者預左2年摸貨俾埋STAMP 走 (因為銀行唔借頭按, KERRY唔會借二按).

呢D 780 日任砌實在係好受投資者歡迎. 如果KERRY可以包借, 一定去哂D貨尾

呢家發展商的資金其實好充裕, 因為佢地出條債都係4% 左右 (5年), 佢收你P-4% 當然係蝕少少俾你, 如果長地個D CREDIT 出條5年債實在係平到離地, 講緊3%左右的水位, 食埋你個INTEREST RATE DIFFERENCE

咁就完美解釋左點解VANKE 可以咁有底氣低價開仲好似俾埋按揭PLAN

買債個班其實唔好忽視呢樣野, REAL ESTATE CORPORATE BONDS的風險其實唔係想像中咁低的.

想買番架紅艇.........

呢家最新的士牌550萬

尋日打左去幾間車行問, 收牌價5.3M 左右, 沽出價540-550 不等

首期120萬, 呢個位開始有少少吸引

2010年紅的牌價380萬, 10年來升左45%, 唔算好多

再加上可以用少少LEVERAGE 的優勢, 唯一唔好係UBER 合法化同埋優質的士等等不確定因素同埋無左北水支持, 令到牌價一瀉如注

參考紅VAN牌價由7XX 跌到380左右, 一個INDUSTRY的沒落起碼無左50%牌價

的士高位係720萬, 如果假設係無左50%, 會係360萬...仲有成2M 的跌幅....

話雖如此, 550萬又可以買到D咩? NAPOLI 1房? LP 6 2房? 不但做唔到會, 仲要拎15% 出來俾呢個咁EFFICIENT的政府, 條氣都係唔係太順

定係買番架草蜢, 平少少, 啱啱49X 呢?

青BB 小子最鍾意

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類別	交收日期	成交價	數量	內容	訂金	交易時間
市區	15-10-2018	542萬	1隻	豐田的士(可提早3天通知交收，無限大)	10萬	18-09-2018 14:00
市區	15-10-2018	542萬	1隻	豐田的士(可提早3天通知交收，無限大)	20萬	18-09-2018 11:50
市區	30-09-2018	542萬	1隻	豐田的士(可提早3天通知交收，無限大)	10萬	18-09-2018 11:50
市區	30-09-2018	539萬	1隻	豐田的士(可提早3天通知交收，無限大)	10萬	17-09-2018 16:00
市區	30-11-2018	544.7萬	1隻	豐田的士(可提早3天通知交收，無限大)	8萬	17-09-2018 16:00
市區	30-11-2018	544.7萬	1隻	豐田的士(可提早3天通知交收，無限大)	5萬	17-09-2018 16:00
市區	30-09-2018	537萬	1隻	豐田的士(可提早3天通知交收，無限大)	10萬	14-09-2018 13:00
市區	20-09-2018	538萬	1隻	豐田的士(可提早3天通知交收，無限大)	10萬	13-09-2018 22:30
市區	10-10-2018	532.5萬	1隻	豐田的士(可提早3天通知交收，無限大)	15萬	11-09-2018 22:30
市區	09-10-2018	532.5萬	1隻	豐田的士(可提早3天通知交收，無限大)	15萬	11-09-2018 22:30
市區	09-10-2018	532.5萬	1隻	豐田的士(可提早3天通知交收，無限大)	15萬	11-09-2018 22:30
市區	08-10-2018	532.5萬	1隻	豐田的士(可提早3天通知交收，無限大)	15萬	11-09-2018 22:30
市區	08-10-2018	532.5萬	1隻	豐田的士(可提早3天通知交收，無限大)	15萬	11-09-2018 22:30
市區	30-09-2018	535萬	1隻	豐田的士(可提早3天通知交收，無限大)	5萬	11-09-2018 13:00
市區	30-09-2018	535萬	1隻	豐田的士(可提早3天通知交收，無限大)	5萬	11-09-2018 13:00
市區	30-09-2018	535萬	1隻	豐田的士(可提早3天通知交收，無限大)	5萬	11-09-2018 13:00
市區	17-08-2018	572萬	1隻	豐田的士	10萬	14-08-2018 13:00
市區	17-08-2018	580萬	1隻	豐田的士	10萬	13-08-2018 14:00

"暫租住屋" 更顯政府無力

我地尊貴的香港政府AO及高官係山竹襲港後的安排大家真係有目共睹, 真係連建制派都要忍唔住出聲

咁少的事情尚且無法下決定, 猶豫及議而不決, 決而不行的女特首比上任步步錯的特首更令人O咀

條友根本係曾+梁的老翻 = 唔做唔錯 + 好大的官威

面對呢個樓市燙手山芋, 都係做埋D 白痴野, 唔做唔錯+好大的官威又係凸顯左出來

點解咁講呢?

房協推出「未補價資助出售房屋出租計劃」，讓房協轄下適用的資助出售房屋項目的合資格業主，將未補價單位的個別睡房出租予合資格租戶，作為「暫租住屋」，租金由業主與租客自行釐定。

立法會房屋事務委員會主席、工聯會麥美娟認為，計劃會有幫助，但可提供的單位數量未必很多，最終只是「杯水車薪」。

她相信，業主會是長者，租金與市價差不多，劏房居民未必可負擔到。她認為，房協社工隊應提供協助，與業主商討能否提供低於市值的租金，長遠應考慮提供租金津貼並設租務管制。

房屋事務委員會副主席、民主黨尹兆堅形容，計劃是「半桶水」，質疑為何要強制「同屋共住」，擔心會出現「相見好、同住難」易生衝突情況。

他認為，應准許有關業主可出租整個單位，計劃不設租金限制是「失其本心」，因為這類單位不差於私樓，擔心可能出現極端情況，租金可高於私人單位。

呢個  「未補價資助出售房屋出租計劃」 其實係應林鄭特首上年施政報告攪出來的

第一: 如果一件咁少的事都要成年 (來緊第二年施政報告都差唔多發表).....如果香港打工仔做一樣咁的東西要一年, 怕且俾人炒Q左十九幾年

第二: 成效如何? 無綫都訪問左啦....人家業主回覆你三個大字: 唔X租。大佬, 你唔駛補地價大哂咩, 租俾D一人家庭, 收你幾多錢好呢? 1皮? 唔好玩啦, 佢地俾唔俾得起係一個問題, 會唔會俾又係一個問題, 正確定位係劏房左右的價錢, 即係5-6K

大佬, 5000 - 6000 俾埋WIFI 佢, 幫佢洗埋屎坑, 你做埋佢啦. 

仲有喎, 如果佢帶外人番來訓你又出唔出得聲呢? 

單位內的財物怕唔怕"有心人"偷左呢? 駛唔駛裝CAM呢?

係咁二都諗到2000條難題去令到業主唔會租俾佢地, 市值租金都唔會考慮

人係一種好負面的生物, 先諗難關, 再諗好處, 除非好處超大, 否則一律都係NO; 一係就好似股票市場咁引你落疊好地地, 自己輸心甘命抵 (即"好處"UPSIDE 好大啦), 自己衰貪心無計

呢家玩分租, 係人都會諗到有幾咁麻煩, 區區幾千蚊你叫人TAKE UP 呢個RISK? 呢樣咁無聊的政策, 除左顯得政府低能之外, 最大獲係顯得政府無計可施

組合屋無地, 又無左聲氣

發展綜地, 無落實過, 更不敢落實

填海? 過到環保人士先講, 仲有1500/呎, 一個山竹又變左平地, 維修費用高到唔敢想像同埋1500呎賣番出來建基建又係幾千, MARKUP左起公屋好, 私樓好, 個成本又係番度 (公屋只係納稅人補貼個地價, 都係要有人埋單)

如此種種, 足見政府無能, 無地可用

唯一德政係3D, 年年有稅收, 仲唔攪好個強迫金做個全民退保, 真係捉到鹿唔曉脫角, 愚不可及也

要上車的, 襯發展商唔敢放膽推, 個價就番少少, 負擔到好買番間自住

如果推冧個市, 反而好地地, 如果推唔冧口價, 發展商又學曉左邊個PLAN 可以MARK 盡口價的話, 此情不再

作為業主, 持盈保泰, 升市無問題, 為跌市做好準備, 準備足夠現金, 防守固若金湯, 必要時盾作茅用

提提你: MORTGAGE LINK 2.15%係好過大貓錢莊18個月定期的

天文學下的樓市

小子剛剛外遊回港, 無緣見證山竹威力, 亦都無得感受下層樓有無吹到郁

但係可幸的是, 小子重貨區的兩件薄如草紙的磚頭, 一概沒有受潮, 同埋零入水, 亦都無收到租客的MESSAGE 話漏水, 實在感恩

在人類破壞天氣的同時, 只上次天鴿開始, 杏花村向港個幾支, 同埋今次海怡半島的向海樓王 (8 - 10座), 以及會所所在的2期, 所受的破壞實在好嚴重

而其他向海樓如將南等區份, 亦有不同程度的損傷

在天文大潮下, 傳說中的"向海南" 仲係唔係值得咁高PREMIUM? 實在令人深思

亦都反映到呢家發展商起樓質素實在係好麻麻.....

太古城, 美乎新村等等都無收到入水報告, 反而有D新樓會有破損情況, 真係非常奇怪

40 - 60 年老人家竟然好過後生仔

所以: 家有一老, 如有一寶 實在係千真萬確

小子亦都對太古城/ 美乎 的印象份大加, 幾個朋友(其實都差唔多雙位數字的SAMPLE SIZE) 住係個度都係零問題

"傻系" 收租法

話說兩個星期前, 小子向現租客提出加租, 由18K 加到21K

而同座屋苑對公屋/低層景係租緊22K -23K 下, 小子的21K OFFER 明顯係有水位, 連相熟AA都話我口價實在太平

不過好租不如好租客, MARKET - 10% 係小子的定律, 機械式的加租方法, 先係令到成件事大家做到舒服的境地, 亦都可以控制自己的心理質素, 貪字得個貧, 搞呢搞路時間都係番度, 又勞心勞力, 有HARD FEELING 又無謂

兩個星期, 對好多業主來講, 係好長, 但小子認為係俾足夠時間佢地搵樓的情況下, 先至睇到呢個係一個合理並係FRIENDLY的開價, 小子相熟AGENT 見到佢地, 佢地本來話唔一定要租番呢個區, 去TKO 都大把得揀

但以小子所知, 天晉2房都23K 左右, 你又唔會想租康城, 屯門元朗下, 21K 呢口價未必係超值, 但一定係非常之友好

及至昨天, 佢打來還我20,000; 本來我隨口講左不如20,300, 不過佢話合作左咁耐, 就下佢, 咁OK啦, 20K 其實我唔太MIND; 由佢吧, 亦聽得出佢本人好滿意. 無他, 公屋景都租22,500; 靚景仲要平10%, 係我ON9,  一定係, 除非唔係.

小子總係偏向俾一章人上, WIN WIN 才是王道

如果有D進取的業主一定會話, 喂, 23K 係基本盤, 22.5K 公屋景, 我執執佢, 開24K 25K 都得, 一係23K 一炮過收一年啦....
開21K 都正傻仔, 仲要減, 痴左綫啦你....

可惜小子係佛系收租的信徒, 18K 比23K MARKET 價係平得太緊要先加番10%

呢個亦都回想起小子幾年前買入的時候, 市值租金係16,000. 4年後的今天, 市值租金係升左43%, 到23K

作為物業投資者, 估市還估市, 其實個市又係唔係你地估到呢? 小子就真係自問無呢個能力, 只可以持盈保泰, 減低負債以求在未來可能發生的跌市下仲可以談笑風生, 神態自若地同綠州茶客茗茶談天

究竟間屋會唔會再升多50%? 定係跌357成? 我唔知, 亦都唔想知.

有錢的話, 放在戶口. 如常生活.

如果有一日夠錢又有一件我鍾意的, 那便將佢收編.

在市場先生面前, 要常常保持謙卑之心, 不要讓短暫的勝利沖昏頭腦

因為多數的錯誤都係在呢D時間做出的

一切隨緣

收租樓的安全邊際

近期報章又來舖天蓋地式的唱淡, 今日低B ASS 的病卡又話港樓的最好時光已過去, 又講REITS 的DEFENSIVE POWER 高過樓

散戶OLD SAYINGS 話: 唔沽唔算輸, 當然你無借孖展買REITS 就一定唔會輸, 買中8號仔26蚊到呢家5合1 俾人CAP 乾左都唔叫做輸架, 買中27 銀河80幾蚊到呢家亦都唔算輸, 同樣, 2382 $160買呢家都未係輸, 因為有賭未為輸, 如果好似我咁$1 買番來 (沽左百幾年), 呢家叫大賺! 仲係賺幾十倍添!

唔沽唔算輸呢樣係散戶的永恆金科玉律, 同樣地, 97年買太古城350萬2房, 係唔沽唔算輸的原則下, 03年100幾200萬都唔駛沽, 到呢家係絕對可以成立, 2房閒閒地都1000萬-1200萬, 贏凸幾倍添, 所以話, 唔沽唔算輸係散戶黃金法則

但係, 2018年買樓收租的物業投資者, 究竟捱唔捱到下調357成? 甚至加息357厘呢? 係HKMA 壓測下, 能借到的, +3% 不過收入50% 係梗局, 絕對係油菜一碟

咁量化以數字來睇成件事, 又會唔會俾番個WHOLE PICTURE 出來睇到, 究竟收租樓的SAFETY MARGIN 有幾多?

假設買一件8M 的貨, 借400萬, 2.15% 30年供款, 月供係......$ 15,086

出租收幾多錢租? 約20,000 左右啦 (小子兄弟件貨都未夠8M 都收20K MARKET, 就當20K啦)

咁NET POSITIVE CARRY係 4,000 左右

2.15% 息加到 5.15%, 月供 21,841, 開始要貼錢了

加到8.15%? 月供 29,769, 貼左9,759!

咁係唔係代表會PK呢?

當然, 29,769 供款當中, 如果加到8.15%, 係只有2,000 左右的本金還款

即係業主拎9,759 出來, 只可以有2,000 落袋, 每個月要科7,759 出來

但唔好忘記, 要係DAY 1通過壓力測試, 借到400萬, 係要36,401.70月入, 仲要無咭數, 無PLOAN 等等

而 7,759, 係佔月入 21%, 即使打埋管理費差餉地租, 我俾盡30% - 35% 月入

其實守唔守到呢? 8.15% 利息下, 如果只有一間收租樓, 同股票一樣玩無限補時, 理應係無問題的

EVEN 加到12.15% 都係月供41,606; 貼21,606 出來, 佔業主月入 21,606/ 36,401.70 = 60%, 真係要慳D洗

如果兼夾跌價的話, 心理壓力一定會有D, 但以數論數, 要守的話, 一定守到

如果計加幾多厘先頂唔到? 15% 我估係一個合理數字, 仲要係短時間內, 因為業主每一個月都係還款中, 同埋有MORTGAGE LINK 下, 儲得多, BUFFER 大, 可以頂到的時間係愈來愈長

但觀乎美國的經濟, HISTORICAL MEAN 都係8% 左右, 加到12% - 15%, 似乎唔係咁有機會發生

守, 一定就守到; 但係到時有無好的投資物去令投資者沽樓買其實野呢? 只可以講, 世事如棋局局新, 好難估

加息, 亦都會令到一D無咁強的心理及持貨能力者震走出來, 亦都係樓市再洗牌的一個里程

當然, 如果你借爆同埋OVER LENDING, 頂唔到又唔係唔可以預見, 但李生話齋, 有50% 首期先買樓呢句真係值得大家珍藏, 因為50% 首期的樓, SAFETY MARGIN 係近乎無限

星展：今年樓價最高時期已過 

星展銀行(香港)研究部香港房地產業分析師丘卓文在記者會上指，本港樓市今年最高價時期已過，但他指對樓市影響最大並不是利息因素，因為加息情況可以預計，若加息50個點子，對樓市影響亦只有數個百分點，會令樓市出現較大調整的主要是貿易糾紛等外圍因素。

丘氏續指，以往樓市大幅調整，均由於經濟及金融市場波動，影響業主持貨能力，目前情況是否會轉化為危機，則仍需觀察。

丘卓文表示，本港大型地產股估值已作調整，相對而言，雖然REITs估值不算特別吸引，但若外圍環境波動，REITs防禦能力較高。此外，由於新世界(00017.HK)  -0.090 (-0.902%)    沽空 $4.94百萬; 比率 14.657%   中標航天城項目，料可受惠於港珠澳大橋等基建，中長期看好該股表現。(ac/a)(報價延遲最少十五分鐘。沽空資料截至 2018-09-10 12:25。)

低B ASS........ 

百年老舖落幕, 老千新貴上場

百年老舖東亞銀行 (23.HK) 將會於今日之後結束其恆指成份股的生涯, 同埋144 招商局都俾人踢埋出來
取而代之係1177 中生物 及2313 申洲

恒生指數服務公司昨日宣佈季檢結果，恒生指數成份股加入中國生物製藥（1177）及申洲國際（2313），東亞銀行（023）及招商局港口（144）爆冷被踢走，恒指成份股數目維持50隻，恒生中國企業指數成份股沒有變動。
 

真係要立此存照, 東亞半年純利39 億, 中國生物制藥 13億, 但市值計, 東亞780億而中生藥係1188億....

成交更加唔駛睇, 係東亞的N倍

繼2018, 2382, 175, 288 等等, 又加幾隻當炒股入來坑殺散戶, 叫MPF 被動基金接貨, 真係賤到一個點....

 * 稍後補圖, BLOGGER 貼圖真係好麻煩下 

債券雜談 - 紫光系重組 UNIGROUP/THSCPA/PKFOUN

因為近期教育風波, 國家正立令教育部的控股公司唔好再不務正業同埋要將旗下資產重組

從而市場傳出, 並在昨天落實紫光 (365.HK) 的CORPORATE RESTRUCTURE.

母公司清華大學, 直屬國資委 (SASAC), 宣佈將紫光持股賣俾高鐵新城和海南聯合 (30%/6%), 重組完成後將會淨番15%持股

對股票持有者當然影響唔係太大, 都係炒股一隻, 4.0 樓上, 年幾前入個D基本上要再坐多幾會, 但對於債券持有人的影響可謂不少

因為重組, 理論上清華持股跌超過50% 便會TRIGGER COC PUT (CHANGE OF CONTROL PUT), 即係債券持有人可以以101% (即係$101蚊) 沽番張債俾發債人

然而發債人話因為 高鐵新城和海南聯合都係間接CENTRAL GOVERNMENT CONTROL, 以中國術語講, "不用分得那麼細", 咁唔駛COC PUT 啦, 再補多句: COC PUT 我都夠錢找, 所以唔好搞咁多野啦 (無賴程度實在係似曾相識, 閣下自行演繹)

小投資者邊度會睇吖講真, 就算出事咪又係硬食.

如下圖, 市場上對清華GROUP, 包括PKFOUND (方正), TUSPARK, TSINGH, UNIGROUP 等等同系都敬而遠之, NUOXI CAPITAL (清華2023) 更加因為太長年期, 市場又無信心, 跌到89.3, YTM 8.3%

DEUTSCHE BANK BOND 枱係咁COMMENT:

Tus Holdings' new deal last week and announcements by some Tsinghua Unigroup companies that Tsinghua Holdings might transfer its stake has raised questions about possible CoC put. We don't have any details on the buyer, timing, percentage of stake to be sold, etc. But note that the genesis of this is China's requirement that universities should focus on education (local press is calling this China Universities Asset Reform). Hence Peking Founders could also come under the scanner at some point. We have a quick look at the bonds from these three issuers in this note. See Figures 1 & 2 for details of their outstanding USD bonds, and Figure 3 for the last available group structures.

One common feature across all the bond docs from all the issuers is poorly used language in the CoC definition. Amongst the various events that could trigger it, there are no transition words used between the first two events. See example below. Whether there should be an "and" or an "or" in between is open to interpretation. If we were to use common knowledge in Asia HY and the spirit of having CoC, CoC should trigger on the occurrence of any of the events (and not both). However, companies could possibly argue that both events have to be satisfied, which will likely make it difficult for the CoC to trigger. We are going with the assumption for now that there should have been an "or", and hence either of the events will suffice. Please see Figure 4 for CoC language in various bonds.

Example of CoC clause:

(i) Tsinghua University and any other person directly controlled by the central government of the PRC together ceases to directly or indirectly hold or own 100 per cent. of the issued share capital of Tsinghua Holdings;

(ii) Tsinghua Holdings, together with persons controlled by Tsinghua University, ceases to directly or indirectly Control the Company (Tsinghua Unigroup Co., Ltd.);

(iii) the Company ceases to directly or indirectly hold or own 100 per cent. of the issued share capital of the Guarantor; or

(iv) the Guarantor ceases to directly or indirectly hold or own 100 per cent. of the issued share capital of the Issuer.

Even with our assumption that there should be an "or", the CoC won't trigger in all the bonds as the newer ones (i.e., the Tsinghua 21s, 23s and 28s, and Tus Holdings 21s) already provide for a PRC government person to be a permitted holder. We think it's very likely for the stakes to be transferred to other SOEs (if at all). Obviously if the stakes are sold to high rated Central SOEs, bondholders will not want to put back the bonds at all. Amongst the older bonds where CoC could trigger, most of them are already trading close to the put price, with upside potential of just 2-3 points. The only exception is Peking Founders where bonds still offer decent upside in the envisaged scenario.

Separately, it's possible that companies try to do a consent solicitation once CoC is triggered and our read of the bond docs suggests that the threshold required for potential waiver is not high.

Net net, we don't see many convincing ways to play the story. Purely as an event driven trade on CoC, Peking 2023s ($90) look the most interesting to us. We note however that it's group structure is not simple, this is not an easy credit to monitor, there is nothing concrete at this stage to suggest Peking University is also considering stake sale like Tsinghua, and even if it does, CoC might not trigger.

即係連專業的BOND TRADER都唔知, 如果買債個D人真係以為係零風險的話, 小子可以講, 願主保佑你
You don't know you don't know , 如果無風無浪係好幸福的 

我只可以講, 美帝有CHAPTER 21, 大陸有龍門任搬360 

作為小投資者, 你地有無收到以下的GROUP CHART? 相信連間野有幾多隻債都未必清楚

仲要老孖債券?

摶, 從來都唔係問題, 問題係你知唔知自己賭緊咩同埋你又輸唔輸得起, 同埋咩情況下閣下會瀨野 

輸得起先有資格贏, 樓如是, 股債亦如是 

年中不少大股如2382, 2018, 175 都跌左50%, 未計新貴2007, 288 等等仲有準新貴1177 同埋其他當炒SECTOR 一致-50%, 其間指數回調20% 左右.

而樓方面, 太古城個買家輕輕一"TAT"都無左90萬, 沙一業主腳軟即沽15000/呎, 輸的程度不比股票少

有人話, 賣樓買債合埋眼, 其實真係比較危險, 對RISK ADVERSE的人, 債券可能係佢地的避風港, 可是功課真係要做足, 不能大安旨意

保險佬話齋, 你不理財, 財不理你
如何令到your money works for you?