收租樓的安全邊際

近期報章又來舖天蓋地式的唱淡, 今日低B ASS 的病卡又話港樓的最好時光已過去, 又講REITS 的DEFENSIVE POWER 高過樓

散戶OLD SAYINGS 話: 唔沽唔算輸, 當然你無借孖展買REITS 就一定唔會輸, 買中8號仔26蚊到呢家5合1 俾人CAP 乾左都唔叫做輸架, 買中27 銀河80幾蚊到呢家亦都唔算輸, 同樣, 2382 $160買呢家都未係輸, 因為有賭未為輸, 如果好似我咁$1 買番來 (沽左百幾年), 呢家叫大賺! 仲係賺幾十倍添!

唔沽唔算輸呢樣係散戶的永恆金科玉律, 同樣地, 97年買太古城350萬2房, 係唔沽唔算輸的原則下, 03年100幾200萬都唔駛沽, 到呢家係絕對可以成立, 2房閒閒地都1000萬-1200萬, 贏凸幾倍添, 所以話, 唔沽唔算輸係散戶黃金法則

但係, 2018年買樓收租的物業投資者, 究竟捱唔捱到下調357成? 甚至加息357厘呢? 係HKMA 壓測下, 能借到的, +3% 不過收入50% 係梗局, 絕對係油菜一碟

咁量化以數字來睇成件事, 又會唔會俾番個WHOLE PICTURE 出來睇到, 究竟收租樓的SAFETY MARGIN 有幾多?

假設買一件8M 的貨, 借400萬, 2.15% 30年供款, 月供係......$ 15,086

出租收幾多錢租? 約20,000 左右啦 (小子兄弟件貨都未夠8M 都收20K MARKET, 就當20K啦)

咁NET POSITIVE CARRY係 4,000 左右

2.15% 息加到 5.15%, 月供 21,841, 開始要貼錢了

加到8.15%? 月供 29,769, 貼左9,759!

咁係唔係代表會PK呢?

當然, 29,769 供款當中, 如果加到8.15%, 係只有2,000 左右的本金還款

即係業主拎9,759 出來, 只可以有2,000 落袋, 每個月要科7,759 出來

但唔好忘記, 要係DAY 1通過壓力測試, 借到400萬, 係要36,401.70月入, 仲要無咭數, 無PLOAN 等等

而 7,759, 係佔月入 21%, 即使打埋管理費差餉地租, 我俾盡30% - 35% 月入

其實守唔守到呢? 8.15% 利息下, 如果只有一間收租樓, 同股票一樣玩無限補時, 理應係無問題的

EVEN 加到12.15% 都係月供41,606; 貼21,606 出來, 佔業主月入 21,606/ 36,401.70 = 60%, 真係要慳D洗

如果兼夾跌價的話, 心理壓力一定會有D, 但以數論數, 要守的話, 一定守到

如果計加幾多厘先頂唔到? 15% 我估係一個合理數字, 仲要係短時間內, 因為業主每一個月都係還款中, 同埋有MORTGAGE LINK 下, 儲得多, BUFFER 大, 可以頂到的時間係愈來愈長

但觀乎美國的經濟, HISTORICAL MEAN 都係8% 左右, 加到12% - 15%, 似乎唔係咁有機會發生

守, 一定就守到; 但係到時有無好的投資物去令投資者沽樓買其實野呢? 只可以講, 世事如棋局局新, 好難估

加息, 亦都會令到一D無咁強的心理及持貨能力者震走出來, 亦都係樓市再洗牌的一個里程

當然, 如果你借爆同埋OVER LENDING, 頂唔到又唔係唔可以預見, 但李生話齋, 有50% 首期先買樓呢句真係值得大家珍藏, 因為50% 首期的樓, SAFETY MARGIN 係近乎無限

星展：今年樓價最高時期已過 

星展銀行(香港)研究部香港房地產業分析師丘卓文在記者會上指，本港樓市今年最高價時期已過，但他指對樓市影響最大並不是利息因素，因為加息情況可以預計，若加息50個點子，對樓市影響亦只有數個百分點，會令樓市出現較大調整的主要是貿易糾紛等外圍因素。

丘氏續指，以往樓市大幅調整，均由於經濟及金融市場波動，影響業主持貨能力，目前情況是否會轉化為危機，則仍需觀察。

丘卓文表示，本港大型地產股估值已作調整，相對而言，雖然REITs估值不算特別吸引，但若外圍環境波動，REITs防禦能力較高。此外，由於新世界(00017.HK)  -0.090 (-0.902%)    沽空 $4.94百萬; 比率 14.657%   中標航天城項目，料可受惠於港珠澳大橋等基建，中長期看好該股表現。(ac/a)(報價延遲最少十五分鐘。沽空資料截至 2018-09-10 12:25。)

低B ASS........