今朝番工如常聽電台節目, 又講緊咩土地大辯論
好多人打上去吊哂鬼話要收番粉嶺塊地, 而哥爾夫球運動唔知咩叉召集人就話無地打波, D草根市民狂吊話要地產商俾番D地出來, 還地於民咁話
其實, 講左咁耐都等於無講, 林鄭特首同CY 一樣, 就係製造分化, 等你班友仔鬼打鬼, 打到3年5年, 到時佢都做完任期, 政治任務完結
咩係政治任務? 就係每日放150人來取代香港人, 同埋不停輸入專才去搶中高層位置, 等到新香港人佔比多過本土香港人, 那建制派便可以予取予攜, 飯民及香港人再無立足之地
要不歸順, 要不移民, 香港的樓只有100幾萬間私樓, 150人當中, 有10個/日係專才, 回歸20年來, 360 X 20 X 10 = 都已經係72,000個有效需求 (私樓)
更加未計140個公屋及其分戶需求, 政府每年做地做單位20,000個根本係杯水車薪
明眼人有咩仲好去辯論啦, 大便論就有...張建宗司長9間,陳波波司長BVI公司唔知幾L多間, 林奮強N十間.....
仲有幾多BVI 公司係親人HOLD 左而無申報? 木宰羊!
仲未計每年有多少人結婚而租樓/買樓的有效需求.......
聽落去, 香港政府真係無心, 無力, 無意圖去改變呢個局面, 如果靠政府的話, 真係大便論了...不如食屎好過
香港的核心價值在於自求多福, 由60年代開始, 我們的上一代都係爭扎求全, 今天, 如果咩都委過於人, 假手於政府, 無異於自我放棄求生技能, 等收皮
P.S. 棕地好多都係波波及原居民HOLD住, 郊野公園又多環保人士反對, 填海D小生物又唔生存到....咁, 唯有香港人無空間生存囉....真係反智; 最好全香港都係樓, 無其他產業, 無其他設施...對吧?
2018年4月30日 星期一
2018年4月23日 星期一
日本親子遊 - 財自路的反思
星期六到下星期四, 一連N日都係在日本同小兒遊日本, 及後星期五考試
雖然都係好淆底, 其實同財自計劃一樣, 今天唔做, 唔把握時間, 到個仔大個時又唔會跟住你
所以小子係覺斗滿兄同埋70兄的家庭觀係有可以參考的地方
另外, 在旅行中都常在諗, 不如好似70兄咁, 我沽左一間收番5M+, 求其買條債/買REITS/ 跟番同公司買的PORTFOLIO, 都可以退休啦, 不過實在太過浪費, 一來做野又唔係唔開心, 二來日日係屋企數毛, 日日個生活只得小朋友, 但係小朋友就長大後離開你搵自己新天地, 究竟成件事值唔值得? 真係好見仁見智
不過話雖如此, 有得揀好過無得揀, 放下自在, 心情輕鬆做人便好
今日要唔做野, 原則上都係可行, 不過只係選擇做, 跟番個RULES 玩多陣, 因為我仲想買多少少野.
雖然都係好淆底, 其實同財自計劃一樣, 今天唔做, 唔把握時間, 到個仔大個時又唔會跟住你
所以小子係覺斗滿兄同埋70兄的家庭觀係有可以參考的地方
另外, 在旅行中都常在諗, 不如好似70兄咁, 我沽左一間收番5M+, 求其買條債/買REITS/ 跟番同公司買的PORTFOLIO, 都可以退休啦, 不過實在太過浪費, 一來做野又唔係唔開心, 二來日日係屋企數毛, 日日個生活只得小朋友, 但係小朋友就長大後離開你搵自己新天地, 究竟成件事值唔值得? 真係好見仁見智
不過話雖如此, 有得揀好過無得揀, 放下自在, 心情輕鬆做人便好
今日要唔做野, 原則上都係可行, 不過只係選擇做, 跟番個RULES 玩多陣, 因為我仲想買多少少野.
2018年4月19日 星期四
幾時先會賣樓?
今日小子又去中環間大快活食劣食, 又聽到隔離強國人又講咩"項目, 項目", 小子日撚日聽公司入面的強國同事吹到大一大,臘腸都吹到變司華力腸(小子公司的強國人都係學霸,但能力值係0)
攪到小子食個咖哩雞飯都食唔落
上個禮拜先吹咩XX資本, 雙馬PE 項目一定無死...喂DLLM 做野俾小小誠意好唔好? 做少少分析唔駛你幾多時間掛? 開會9吹不在話下, 日日77下上格隆滙炒消息股.....典型大陸大媽式玩法.
呢班一早落左來的新香港人, 其實非常之良莠不齊, 另外有一堆新香港人就係投行, 大PE FUND 等做中層, 你去一轉奧運站就知有幾多新香港人已經落地生根, 有為數不少仲係租緊樓住, 日日俾香港賤格業主吸血
我公司的後生靚仔好以2皮幾野人工, 租緊南里8號, 好似2皮幾租, 我問佢佢對樓市睇法? 清一色係只買不租, 一拎到三粒星就會買, 而且仲係借盡用盡人頭去買,老婆係山西人又好, 咩西人都好, 總之一人一件
諗諗下, POLY U個呀SIR 講的一句直頭係小子心中所想: 幾時先賣樓? 如果POLYU 無哂大陸人我就會賣.
攪到小子食個咖哩雞飯都食唔落
上個禮拜先吹咩XX資本, 雙馬PE 項目一定無死...喂DLLM 做野俾小小誠意好唔好? 做少少分析唔駛你幾多時間掛? 開會9吹不在話下, 日日77下上格隆滙炒消息股.....典型大陸大媽式玩法.
呢班一早落左來的新香港人, 其實非常之良莠不齊, 另外有一堆新香港人就係投行, 大PE FUND 等做中層, 你去一轉奧運站就知有幾多新香港人已經落地生根, 有為數不少仲係租緊樓住, 日日俾香港賤格業主吸血
我公司的後生靚仔好以2皮幾野人工, 租緊南里8號, 好似2皮幾租, 我問佢佢對樓市睇法? 清一色係只買不租, 一拎到三粒星就會買, 而且仲係借盡用盡人頭去買,老婆係山西人又好, 咩西人都好, 總之一人一件
諗諗下, POLY U個呀SIR 講的一句直頭係小子心中所想: 幾時先賣樓? 如果POLYU 無哂大陸人我就會賣.
2018年4月18日 星期三
物業的防守: ML 與 30% 的黃金比率
相信買過物業的朋友都知, 大多數戶口都有MORTGAGE LINK 的呢個物體
呢個邪惡的物體係一個可以將你50% LOAN BALANCE 以你的LOAN RATE 計番息俾你的戶口
打個比喻, 你借500萬, MORTGAGE LINK A/C 係會有250萬額度俾你, 如果你存250萬入去, 佢係會俾番同供樓一樣利息 (2.15%) 俾你, 呢個EFFECTIVELY 即係PARTIAL PAYMENT, 但係又KEEP到流動性, ANYTIME都可以DRAW番舊錢出來買野 ("加按買物業")
亦係呢個戶口, 令到其實成個物業市場的RISK 係減低, 試想下, 借500萬, 30年2.15%, 供其實講緊係18K 左右, 250萬夠供138個月左右, 即係.....11.5年....
同埋好L多人已經加按左物業用D錢係度等個市跌, 小子的有樓人士當中, 幾近全部都有過200萬LIQUID CASH係戶口等跌 (當然有好多人仲係等緊), 大家都等, 你就最好唔好等, 因為大圍都係錯的.......
呢250萬, 再加上其實買樓的人的財政其實係比較強的一批, 佢地每個月儲儲儲, 唔係佢地想儲, 係15%DSD 阻住唔俾佢地買, 唯有呢家儲到一個位, 就來爆啦...
RE番R兄COMMENT, 好多買新樓都係呢班人買, 有個EXAMPLE 係個男仔一早買左樓, 同今年結左婚, 買間MALIBU 3房一齊住, 用老婆名 (那便無15% DSD), 之後個層細2房放租出去...... (成功1開2兼UPGRADE)
其實15% DSD 已係阻止人買多間, 你諗下, 呢家新盤係絕少有SUBSIDIZE 15% DSD, 即係話就算你加到按都好, 你都要俾15% DSD, 亦係令到好多人卻步唔買的原因, 以致令到好多人借多左錢泊係MORTGAGE LINK A/C
但好可惜, the flip side of the coin is 好多人會因為突如其來的錢, 攪到自己唔曉MANAGE, 例如亂炒股票, 例如亂買名牌等等....
小子的公司對住的IBANKER仲話佢加按左來買左架跑車,仲教我加按攞飛行里數....(其實飛行里數玩咭冚咭又攞CASH DOLLAR 又攞里數, 已經係EASY JOB, 要用按揭回贈的錢去買里數架咩? 我真係寫個"伏"字俾你)
我真係合埋半邊咀笑 (注: 佢04年買樓, 都仲得係一間, 我真係會死左佢算, 10幾萬月入去L左邊?)
講咁多廢話, 小子其實除左MORTGAGE LINK 用來儲錢之外, 我仲有個黃金比率, 就係30%, 我一向的樓結欠都係30%, 有咩事的話, 沽左其中一間都夠冚2間樓按, 當然你話如果個價跌又點? 即係咁講, 跌70%先負資產, 難度分實在太高; 又咁講, 呢家HOLD 住D樓, 找左MORTGAGE 都仲有錢袋, 呢個BUFFER, 亦係預左將來個市會下跌而設.
呢家其實因為買左間海怡3房, 比率上到44.8% 左右...如果計埋CASH & STOCKS 找數的話, 係40% 左右.
有咩問題沽左1間, 起碼冚到1.5間變FULL PAY, 那跌市便不足懼. 當然有好多人話, 喂, 小子你都ON9, 我夠知FULL PAY無敵啦, 又無父幹, 點搞? 又或者你話你早買啫, 03年買撚唔知咩?
只可以講, 心態決定境界; 小子第一間係08年買, 之後 都有買野/賣野, 並唔係03年BANKER 買極都係一間, 最後個間爬文都知其實係大碼貨, 唔係05年買物業坐係度等升的老屎忽.
同埋, 夢兄講得啱, 小子係長短棍, 贏左股票係會將佢放在樓的
呢家小子已係盡力炒股想問個MARKET 拎番個10%番來, 可惜暫時揩緊野
但係P.S. 同大家講聲SORRY, 6088 FIT 跌到2.9我真係始料不及, 相信要捱價了
3839 出左盈喜, 大方向不變
如果有人買左, 我下次有機BLOG 聚請食飯補數啦...(如果未升番的話)
呢個邪惡的物體係一個可以將你50% LOAN BALANCE 以你的LOAN RATE 計番息俾你的戶口
打個比喻, 你借500萬, MORTGAGE LINK A/C 係會有250萬額度俾你, 如果你存250萬入去, 佢係會俾番同供樓一樣利息 (2.15%) 俾你, 呢個EFFECTIVELY 即係PARTIAL PAYMENT, 但係又KEEP到流動性, ANYTIME都可以DRAW番舊錢出來買野 ("加按買物業")
亦係呢個戶口, 令到其實成個物業市場的RISK 係減低, 試想下, 借500萬, 30年2.15%, 供其實講緊係18K 左右, 250萬夠供138個月左右, 即係.....11.5年....
同埋好L多人已經加按左物業用D錢係度等個市跌, 小子的有樓人士當中, 幾近全部都有過200萬LIQUID CASH係戶口等跌 (當然有好多人仲係等緊), 大家都等, 你就最好唔好等, 因為大圍都係錯的.......
呢250萬, 再加上其實買樓的人的財政其實係比較強的一批, 佢地每個月儲儲儲, 唔係佢地想儲, 係15%DSD 阻住唔俾佢地買, 唯有呢家儲到一個位, 就來爆啦...
RE番R兄COMMENT, 好多買新樓都係呢班人買, 有個EXAMPLE 係個男仔一早買左樓, 同今年結左婚, 買間MALIBU 3房一齊住, 用老婆名 (那便無15% DSD), 之後個層細2房放租出去...... (成功1開2兼UPGRADE)
其實15% DSD 已係阻止人買多間, 你諗下, 呢家新盤係絕少有SUBSIDIZE 15% DSD, 即係話就算你加到按都好, 你都要俾15% DSD, 亦係令到好多人卻步唔買的原因, 以致令到好多人借多左錢泊係MORTGAGE LINK A/C
但好可惜, the flip side of the coin is 好多人會因為突如其來的錢, 攪到自己唔曉MANAGE, 例如亂炒股票, 例如亂買名牌等等....
小子的公司對住的IBANKER仲話佢加按左來買左架跑車,仲教我加按攞飛行里數....(其實飛行里數玩咭冚咭又攞CASH DOLLAR 又攞里數, 已經係EASY JOB, 要用按揭回贈的錢去買里數架咩? 我真係寫個"伏"字俾你)
我真係合埋半邊咀笑 (注: 佢04年買樓, 都仲得係一間, 我真係會死左佢算, 10幾萬月入去L左邊?)
講咁多廢話, 小子其實除左MORTGAGE LINK 用來儲錢之外, 我仲有個黃金比率, 就係30%, 我一向的樓結欠都係30%, 有咩事的話, 沽左其中一間都夠冚2間樓按, 當然你話如果個價跌又點? 即係咁講, 跌70%先負資產, 難度分實在太高; 又咁講, 呢家HOLD 住D樓, 找左MORTGAGE 都仲有錢袋, 呢個BUFFER, 亦係預左將來個市會下跌而設.
呢家其實因為買左間海怡3房, 比率上到44.8% 左右...如果計埋CASH & STOCKS 找數的話, 係40% 左右.
有咩問題沽左1間, 起碼冚到1.5間變FULL PAY, 那跌市便不足懼. 當然有好多人話, 喂, 小子你都ON9, 我夠知FULL PAY無敵啦, 又無父幹, 點搞? 又或者你話你早買啫, 03年買撚唔知咩?
只可以講, 心態決定境界; 小子第一間係08年買, 之後 都有買野/賣野, 並唔係03年BANKER 買極都係一間, 最後個間爬文都知其實係大碼貨, 唔係05年買物業坐係度等升的老屎忽.
同埋, 夢兄講得啱, 小子係長短棍, 贏左股票係會將佢放在樓的
呢家小子已係盡力炒股想問個MARKET 拎番個10%番來, 可惜暫時揩緊野
但係P.S. 同大家講聲SORRY, 6088 FIT 跌到2.9我真係始料不及, 相信要捱價了
3839 出左盈喜, 大方向不變
如果有人買左, 我下次有機BLOG 聚請食飯補數啦...(如果未升番的話)
2018年4月17日 星期二
97-03的慘況
實在太過有聲有畫了.....
到2018年, 唯一唔同的係, 金管局已經嚴限借貸, 只有新樓呼吸PLAN可以俾你借盡, 但係情況同1997-2003年比, 還有好大段距離
1997年按息10%, 2018年按息 2.15%
1997年可以任借, 2018年借盡都係幾百萬, 當然個時幾百萬買到間太古城, 呢家幾百萬買到間得寶細一
都係個句: 前車可鑑, 投資幾時都係輸得起先好賭
贏, 係唔需要MAKE PROVISION; 正如樓價升係唔駛你預期, 贏左咪贏左, 但輸左, 你又輸唔輸得起?
槓桿買債係一樣, 唔加息或者加慢息唔駛你預期, 但加得快同埋間公司DEFAULT, 你又預備好未? 仲係唔係會DOUBLE UP 推3倍5倍?
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1997-2003：負資產危機
「負資產」是香港回歸後，經濟低谷期出現的名詞。立法會議員、2001年擔任「負資產大聯盟」發言人的陳偉業這樣對端傳媒記者回憶：「1997年亞洲金融風暴前，香港樓市曾連續數年上升，大部份香港人都以為樓價有升無跌，借貸購買物業只會獲利。我也在1989年7月置業，樓價一直上升。」陳偉業說。他看到當時的香港市民紛紛向銀行貸款7成或以上，購買物業，期望短炒獲利。
1997年7月，亞洲爆發金融風暴，香港恆生指數10月23日大跌1211.47點；28日再下跌1621.80點，跌破9000點。伴隨股市下跌，中原城市領先指數由1997年10月的102.93，跌至1998年10月的45.71，一年之內下跌超過50%，造成許多市民資不抵債。在樓市高峰期借貸置業的市民，資不抵債下都變成負資產，部份更須低價賣樓。
1997年至2003年，香港樓市插水式下跌，中原城市領先指數由1997年10月的102.93，一直跌到2003年8月的31.77，樓價蒸發七成。在高峰期的2003年，全港高達10.5萬宗負資產，借貸置業的業主紛紛遭殃。
2001年11月，100多個負資產業主成立「負資產大聯盟」，聯合全港負資產業主，向政府、銀行及金管局爭取協助業主措施，幫助業主渡過困境，陳偉業擔任組織發言人。
「自2001年到2003年，幾乎隔天就有負資產業主向我說，還不了房貸，就打算開煤氣和老婆一起自殺。」陳偉業說。
無力償還，自殺頻生
2003年，金管局公佈的負資產數字高達逾10.5萬宗，每5個供樓人士便有1個屬負資產，當時大量出現無力供樓、破產甚至選擇自殺輕生的業主個案。當年破產管理署發出24922個「破產令」，比起1997年，全年不過發出893宗。
陳偉業說，當時向他求助的業主購入的物業大多是新建成，包括天水圍嘉湖山莊美湖居、馬鞍山聽濤雅苑，青衣灝景灣，紅磡海逸豪園等。他記得當時一位苦主，從事雷射影碟生意，在1999年向銀行借貸，以330萬購買葵涌浩景臺，每月供款14000元；兩年後，樓價跌至190萬元，連同當時銀行提供的按揭貸款，單位負資產50萬元。經濟不景氣下，影碟生意收入大跌，只有每月約10000元，不足以支付按揭供款。
這位苦主連續4個月沒有供款，真的打算自殺。「和他一樣的人，當時太多了，」陳偉業說：「1998年，只是嘉湖山莊都有超過1千個負資產業主。這些原本都算是高收入人士，為還款只好降低生活水平。以前每年去兩次旅行，現在連衣食住行都不夠用。有些更因為經濟差而被公司裁員，頓失供款能力。只好拍賣物業，成了『銀主盤』。」
中原地產研究部的黃良昇對端傳媒說，負資產消失除了因為樓價上升，亦與金管局收緊按揭，防止市民以高成數按揭置業有關。「現在和97年已經不一樣，當時炒家借9成按揭、用家也借9成按揭，借到盡，所以才爆發負資產。很多買家經過那次負資產潮後，越借越少，就算銀行願意借，買家也變得保守。」黃良昇說。
1997年，香港住宅按揭沒有壓力測試，只要供款不超過月入一半，就可以獲批貸款；按揭成數上限是9成，按息高達10厘。其後金管局逐步收緊按揭，平均物業按揭成數低過55%，買家至少需要付出4成半首期；銀行更設壓力測試，同時持有多間未供滿物業的買家少之又少。「現在樓價要在幾個月之內跌一半，才會出現好像2003年一樣大規模的負資產潮！」黃良昇肯定地說。
https://theinitium.com/article/20160310-hongkong-negative/
到2018年, 唯一唔同的係, 金管局已經嚴限借貸, 只有新樓呼吸PLAN可以俾你借盡, 但係情況同1997-2003年比, 還有好大段距離
1997年按息10%, 2018年按息 2.15%
1997年可以任借, 2018年借盡都係幾百萬, 當然個時幾百萬買到間太古城, 呢家幾百萬買到間得寶細一
都係個句: 前車可鑑, 投資幾時都係輸得起先好賭
贏, 係唔需要MAKE PROVISION; 正如樓價升係唔駛你預期, 贏左咪贏左, 但輸左, 你又輸唔輸得起?
槓桿買債係一樣, 唔加息或者加慢息唔駛你預期, 但加得快同埋間公司DEFAULT, 你又預備好未? 仲係唔係會DOUBLE UP 推3倍5倍?
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1997-2003：負資產危機
「負資產」是香港回歸後，經濟低谷期出現的名詞。立法會議員、2001年擔任「負資產大聯盟」發言人的陳偉業這樣對端傳媒記者回憶：「1997年亞洲金融風暴前，香港樓市曾連續數年上升，大部份香港人都以為樓價有升無跌，借貸購買物業只會獲利。我也在1989年7月置業，樓價一直上升。」陳偉業說。他看到當時的香港市民紛紛向銀行貸款7成或以上，購買物業，期望短炒獲利。
1997年7月，亞洲爆發金融風暴，香港恆生指數10月23日大跌1211.47點；28日再下跌1621.80點，跌破9000點。伴隨股市下跌，中原城市領先指數由1997年10月的102.93，跌至1998年10月的45.71，一年之內下跌超過50%，造成許多市民資不抵債。在樓市高峰期借貸置業的市民，資不抵債下都變成負資產，部份更須低價賣樓。
1997年至2003年，香港樓市插水式下跌，中原城市領先指數由1997年10月的102.93，一直跌到2003年8月的31.77，樓價蒸發七成。在高峰期的2003年，全港高達10.5萬宗負資產，借貸置業的業主紛紛遭殃。
2001年11月，100多個負資產業主成立「負資產大聯盟」，聯合全港負資產業主，向政府、銀行及金管局爭取協助業主措施，幫助業主渡過困境，陳偉業擔任組織發言人。
「自2001年到2003年，幾乎隔天就有負資產業主向我說，還不了房貸，就打算開煤氣和老婆一起自殺。」陳偉業說。
無力償還，自殺頻生
2003年，金管局公佈的負資產數字高達逾10.5萬宗，每5個供樓人士便有1個屬負資產，當時大量出現無力供樓、破產甚至選擇自殺輕生的業主個案。當年破產管理署發出24922個「破產令」，比起1997年，全年不過發出893宗。
陳偉業說，當時向他求助的業主購入的物業大多是新建成，包括天水圍嘉湖山莊美湖居、馬鞍山聽濤雅苑，青衣灝景灣，紅磡海逸豪園等。他記得當時一位苦主，從事雷射影碟生意，在1999年向銀行借貸，以330萬購買葵涌浩景臺，每月供款14000元；兩年後，樓價跌至190萬元，連同當時銀行提供的按揭貸款，單位負資產50萬元。經濟不景氣下，影碟生意收入大跌，只有每月約10000元，不足以支付按揭供款。
這位苦主連續4個月沒有供款，真的打算自殺。「和他一樣的人，當時太多了，」陳偉業說：「1998年，只是嘉湖山莊都有超過1千個負資產業主。這些原本都算是高收入人士，為還款只好降低生活水平。以前每年去兩次旅行，現在連衣食住行都不夠用。有些更因為經濟差而被公司裁員，頓失供款能力。只好拍賣物業，成了『銀主盤』。」
中原地產研究部的黃良昇對端傳媒說，負資產消失除了因為樓價上升，亦與金管局收緊按揭，防止市民以高成數按揭置業有關。「現在和97年已經不一樣，當時炒家借9成按揭、用家也借9成按揭，借到盡，所以才爆發負資產。很多買家經過那次負資產潮後，越借越少，就算銀行願意借，買家也變得保守。」黃良昇說。
1997年，香港住宅按揭沒有壓力測試，只要供款不超過月入一半，就可以獲批貸款；按揭成數上限是9成，按息高達10厘。其後金管局逐步收緊按揭，平均物業按揭成數低過55%，買家至少需要付出4成半首期；銀行更設壓力測試，同時持有多間未供滿物業的買家少之又少。「現在樓價要在幾個月之內跌一半，才會出現好像2003年一樣大規模的負資產潮！」黃良昇肯定地說。
https://theinitium.com/article/20160310-hongkong-negative/
2018年4月16日 星期一
現金流就如人的血液
小子由10年前係KPMG 開始接觸會計, 當然作為一個NON ACCOUNTING MAJOR 來講, 會計點樣做數同埋個CONCEPT 一開始係比較難, 但係日子有功, 都總算叫做掌握左基本的概念
及至真係開始炒股票, 就發覺好多人都好鍾意睇P/L 同埋B/S (新一代講STATEMENT OF FINANCIAL POSITION), 而小子卻好鍾意睇CASH FLOW STATEMENT.
無他, P/L B/S 可以好易做數, 你睇下幾多福建公司做假數, 但係CASH FLOW STATEMENT 其實做數的難度係比較難, 同時間而你睇OPERATING CASH FLOW 的比較係可以睇到一D齋睇P/L 面數睇唔到的東西
而小子對待自己的投資都係用CASH FLOW CONCEPT
一來, 揀股必用 (連續3年OCF 正數已FOUL走好多垃圾公司, 當然垃圾公司都可以贏錢)
二來, 自己層樓或其他投資項目都好有用
好多人以為自己層樓升左好多而自我感覺良好, 而都好多人話租樓俾人等於租客俾左錢入業主個袋, 其實呢個CONCEPT 有好大漏洞
打個比喻, 如果你買新盤, 供23,000 但係收租20,000, 你每個月係貼緊錢俾人地住緊, 而計埋差管等等其實個業主係非常不利, 因為其實佢的主動收入(人工)其實係減少緊, 即係層樓好似水蛭咁吸佢血, 直到佢頂唔到為止
當然你頂得到, 而個價又升, 咁你梗係贏, 情況就似幾年前買天晉咁, 好多人買左900萬3房呢家1200萬贏300萬, 可能你係時來運到贏, 又可能係你計到數POPCORN MALL 開左會大升, 呢個無從得知, 但係如果個市調轉行的話, 你900萬跌到600萬又頂唔頂到? 呢個就好睇你個人現金流有幾多.
如果你個人份人工都唔係好高, 兼且仲要夾硬摶一口的話, 如果有咩東東西西就係好頭痕, 就好似97-03年咁, 個市跌足6年, 經濟差足6年, 要頂要好大勇氣, 而知自己頂緊而頂到係更難得, 有幾多人個時睇唔開就係全因為佢地買樓的時候抱有只升不跌的預期, 以及認為自己份工永遠都好同埋經濟一直都好的錯覺
而呢個錯覺係非常非常危險, 人到中年搵唔番咁多係好有機會發生, 無論生意好, 打工更是
如果買的時候不自量力亂咁來, 到真係風暴來臨時真係會非常痛苦的
唔好以為03年樓價好平, 個時1蚊1隻雞, 你10000蚊人工係可以買到10000萬隻
同樣今日嘉美雞賣緊30幾蚊隻, 如果30 X 10000 = 30 萬....
咁講可能有D誇張, 但係個時我記得食飯係酒樓係100幾蚊, 今天係500-1000
即係調轉講你份人工係會縮水, 係幾倍咁縮
到時你又有無財力, 膽色出手?
朝不保夕固然難頂, 但背負左條自己頂唔到的債而每個月仲有俾銀行吸血係仲慘過俾水蛭吸血
所以買樓的時候計好數, 有正現金流先好考慮乃係必要, 因為加息下, 色乃削肉之鋼刀, 買債如是, 買樓如是, 係會由計到數, 變左做計唔到數, 而呢個計唔到數的情況如果係投資者唔預期同埋無MAKE PROVISION的話, 係會好大獲的.
2018年4月13日 星期五
槓桿債基
小子做左FAMILY FUND 都入左第5個年頭, 由好記得一開始接手個盤時係一注獨贏一隻基金, 到呢家玩到10幾20隻股票/債券基金再加埋N 咁多條直債, 中間買買賣賣又有, HTM 又有, 睇過的直債最少都有幾百隻.
今日又新出左幾隻好野, 分別係萬科4.15% 2023, 越秀5.1% 2021, 及至無咁好的龍光5.375% 2018, 旭輝7.25% 2021 同埋坤智 6.25% 2020 等等. 每一次做完話想買梗係無問題, 但係呢排公司又話想用下D LINE, D BANKER 又問我地有無可能槓桿.....
其實我地做槓桿直債都真係小子接盤時做, 當時好多SOE 都俾到5%, 銀行俾你借盡5倍狂推, 根本坐係度ON9 都可以有15% 以上的回報, 唔駛上咩SIR 的班都可以輕鬆做到, 更加唔駛浪費時間揀股票係度食VOLATILITY為左摶個幾十個%
及至D銀行家實在太過要追業績, SELL D 大散 (即係PB 師奶), 個個都清楚明白亂春咁買又俾佢時勢做英雄扑到又無事, 到再係呢幾年狂出PERPS, COCOS 等等就由內地大款接手餵飽D無良BANKER....
今天再睇一睇個LENDING COST, 1個月美金3%, 港紙2%, CREDIT SPREAD 窄到一個點係以前要俾10% 的今日都係俾5%俾盡你, LEVERAGE 爆你都係講緊收8% (當然一有咩事銀行CUT LINE 係肯定, 預左補水)
點解會係咁呢? 其一個原因係呀豬呀狗都買到, 呢家PB成行成市, 能夠買的人已唔係以前咁真係有個IMPERFECT INFORMATION, 再者, 在QE下, 玩到負利率都夠膽死, 4-5% 講緊3年PAPER 係俾多左你....即係叫你唔好再做槓桿
再睇呀L SIR 再去叫人狂槓桿債基而D老散又不知有幾咁尾水的情況下, 小子幾可肯定買左債基一定係賺頭蝕尾, 直債都可以話死等爛等, 最多輸利息啫 (咁已夠你死啦)
買左債基無MATURITY DATE, 加息一路個債又跌 (佢好鍾意話HIGH YIELD唔跟跌, 係跌少D啫....其實) 以前的賺利差, 變左輸利差, 仲有CALL LOAN的危險,
買左真係GOD BLESS YOU 了
呢家投資者做的, 最好就係減債, 加息快好慢好, 食左10年美好光景, 係時候收起狂妄, 對市場先生謙卑一點
今日又新出左幾隻好野, 分別係萬科4.15% 2023, 越秀5.1% 2021, 及至無咁好的龍光5.375% 2018, 旭輝7.25% 2021 同埋坤智 6.25% 2020 等等. 每一次做完話想買梗係無問題, 但係呢排公司又話想用下D LINE, D BANKER 又問我地有無可能槓桿.....
其實我地做槓桿直債都真係小子接盤時做, 當時好多SOE 都俾到5%, 銀行俾你借盡5倍狂推, 根本坐係度ON9 都可以有15% 以上的回報, 唔駛上咩SIR 的班都可以輕鬆做到, 更加唔駛浪費時間揀股票係度食VOLATILITY為左摶個幾十個%
及至D銀行家實在太過要追業績, SELL D 大散 (即係PB 師奶), 個個都清楚明白亂春咁買又俾佢時勢做英雄扑到又無事, 到再係呢幾年狂出PERPS, COCOS 等等就由內地大款接手餵飽D無良BANKER....
今天再睇一睇個LENDING COST, 1個月美金3%, 港紙2%, CREDIT SPREAD 窄到一個點係以前要俾10% 的今日都係俾5%俾盡你, LEVERAGE 爆你都係講緊收8% (當然一有咩事銀行CUT LINE 係肯定, 預左補水)
點解會係咁呢? 其一個原因係呀豬呀狗都買到, 呢家PB成行成市, 能夠買的人已唔係以前咁真係有個IMPERFECT INFORMATION, 再者, 在QE下, 玩到負利率都夠膽死, 4-5% 講緊3年PAPER 係俾多左你....即係叫你唔好再做槓桿
再睇呀L SIR 再去叫人狂槓桿債基而D老散又不知有幾咁尾水的情況下, 小子幾可肯定買左債基一定係賺頭蝕尾, 直債都可以話死等爛等, 最多輸利息啫 (咁已夠你死啦)
買左債基無MATURITY DATE, 加息一路個債又跌 (佢好鍾意話HIGH YIELD唔跟跌, 係跌少D啫....其實) 以前的賺利差, 變左輸利差, 仲有CALL LOAN的危險,
買左真係GOD BLESS YOU 了
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2018年4月12日 星期四
新盤的迷思
今日又收到經紀無限滋擾, 呢個世代真係"有樓萬事足", D人好似唔駛錢又無視風險咁買.
先唔好講西半山係唔係靚區 (小子係唔鍾意西半), 227呎係唔係人住?
700萬仲要話即住即收租, 你會俾幾錢住呢個囚室?
AGENT話20K, 但係P-2.85% 都要供23K 喎....
即係貼錢俾人住啦...
呢個世界最ON9就係貼錢, 未計管理費稅同埋利息, 已經要輸
係即買即收皮, 唔係即住即收租
正所謂殺人生意有人做, 蝕本生意無人做
呢班AA究竟有幾多隻佣? 推左你落屎坑之後就關人L事....真係賤到無朋友
買左呢D野我真係恭喜你啦. 34K/呎馬路邊. 你唔係覺得西環前景無限升到6萬蚊/呎定係又話銀紙貶值呀下話?
買錯, 係會輸一世, 甚至禍延下代, 三思
有樓唔係必贏,不顧一切去買, 一個浪打埋來痴左埋牆,
銀紙貶值, 可惜捱唔到尾的會去左下面用陰司紙
捱得過3年你咪天王, 捱唔過3年你去搵閻王.......
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買左呢D野我真係恭喜你啦. 34K/呎馬路邊. 你唔係覺得西環前景無限升到6萬蚊/呎定係又話銀紙貶值呀下話?
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2018年4月10日 星期二
人心不足蛇吞象 - 嘰嘰拮拮, 呀婆生日
東涌新公屋迎東邨配套不足 新入伙居民叫苦：附近乜都無！
【居屋都近萬蚊呎】
其實大家又知唔知道, 自從工黨搞埋D咩最低工資之後, 中產其實係向緊下流? 以前2皮幾3皮叫經理, 好好駛有車有樓; 呢家搵2-3皮真係慘過遊刑
好啦, D政棍又出來話起公屋俾人, 嗱嗱嗱, 語聲未畢, D蛋散又嫌三嫌四, 公屋又話配套唔好, 居屋又話10000/呎
大佬呀, 華富邨50年前都係遠到PK! 啟德新CBD 賣俾你地10000/呎簡直係浪費土地資源啦!
香港政府靠咩為生呀? 係愛呀哈利!
香港政府真係好愛D市民, 大佬, 後面譽港灣賣緊2皮幾一呎呀老友....仲要個景輸9條街
本身塊地可以賣幾倍錢仲要唔駛出錢起樓, 呢家起埋俾你都係收你10K 咁大把 (起樓都要成4K/呎啦...)
好心D人唔好人心不足蛇吞象.
香港政府係靠賣地所收支持開支, 公墓完唔駛出糧? 成日平賣地, 到無錢又咪係問納稅人攞? 條數點都要有人找架.
應該係賣貴地, 然後用所得去起番多D公屋係其他區同埋放入全民退保就最好
2018年4月9日 星期一
當債券連結國家命運的讀後感
小子一直維持一個月最少睇4本書的習慣 (如果唔係因為讀書同法文的關係, 應係一星期3本)
睇完呢本書, 講解債券, QE, 日美歐中央行政策同埋AT1 /COCOS
作者深入淺出咁講出雷曼契弟的成因, 及至CDO/CDS, 及至點解subprime 係因為CDO/CDS 而將成件事不停再槓桿......最後引伸為金融海嘯
海嘯後的一連串動作係規管銀行, 令到其不再"大到不能倒", 跟住政府因為政治獻金下, 搞個咩BASEL III, 再叫BANKS 發行一系列的AT1, COCOS 等等名為BONDS但實際係為於下一波金融海嘯時做LOSS ABSORPTION 搵RETAIL INVESTORS 做替死鬼的賤格變種債券
P.S. 借來分享, 因為作者實在能夠深入淺出寫左個關係出來, 如果有投訴, 我會把圖DELETE
這亦令到小子諗起D 死仆街IBANK 過去幾年狂SELL我COCO, AT1; 而我反問佢其實知唔知入面的loss absorption and write down principles 同佢地的captial structure 時, 佢地多數都係含糊其辭9UP 算數.
連banker 都唔知自己賣咩, 成件事有無D似層相識?
亦都咁講, 下一波金融海嘯, 老散唔會再咁好彩可以去銀行投訴, 因為呢家錄音都清清楚楚叫你講左"清楚明白" 同埋份水蛇春咁長的文件都講左有咩風險, 當然老散又係唔睇, 一鳩車哂D血汗錢落去......人總係犯相同的錯誤so 9 sad.
小子買BONDS 只會買BULLETS, 起碼SENIOR UNSECURED 以上...睇埋ratios (當然作為CPA, 已知數字同愛都係一樣係"做出來"的常識)
只買償債順位高的DEBT, 收少D YIELD 好過到時一舖收皮來得舒服
買債係求CASH FLOW, 有一隻WRITE OFF 都唔太想, 試問一隻BOND 收8%, 但係WRITE 左得番50% PAR , 收埋D COUPON 有咩謂?
另一個亮點, 小子亦都想同大家分享下, 就係作者講日本歐洲中國等等央行都係在QE, 美國已難好似以前咁一行獨大, 全球monetary policy 亙相有連系作用, 今日你美國收水, 利息抽升, 其他央行便會狂印, 並用來買你老美的"高息"債做ARBITRAGE
呢個亦都係小子的同感, QE 已為毒藥, 各國央行似乎在經濟唔好的時候已經慣左印錢為樂同埋解決問題, 而貨幣電子化更加令到呢個動作變得更容易, 因為只要拍個制, 便可以加多幾個零, 同GAME 錢一樣. 而民眾都唔會去銀行提現, 所有身家只係ALIPAY上面的一粒數字而已
慢慢下來,大家習慣左呢樣野之後,便會用種種籍口去WRITEOFF(已同埋唔會有擠提),而各國民眾只會成為當權者的奴隸,上位者只要加一個"零",已係一個人做10世都搵唔到的數字,而下位者亦都好好"教育"下一代服從(好似呢家PLAYGROUP咁TRAIN),做上位者的奴僕.
睇完呢本書, 講解債券, QE, 日美歐中央行政策同埋AT1 /COCOS
作者深入淺出咁講出雷曼契弟的成因, 及至CDO/CDS, 及至點解subprime 係因為CDO/CDS 而將成件事不停再槓桿......最後引伸為金融海嘯
海嘯後的一連串動作係規管銀行, 令到其不再"大到不能倒", 跟住政府因為政治獻金下, 搞個咩BASEL III, 再叫BANKS 發行一系列的AT1, COCOS 等等名為BONDS但實際係為於下一波金融海嘯時做LOSS ABSORPTION 搵RETAIL INVESTORS 做替死鬼的賤格變種債券
P.S. 借來分享, 因為作者實在能夠深入淺出寫左個關係出來, 如果有投訴, 我會把圖DELETE
這亦令到小子諗起D 死仆街IBANK 過去幾年狂SELL我COCO, AT1; 而我反問佢其實知唔知入面的loss absorption and write down principles 同佢地的captial structure 時, 佢地多數都係含糊其辭9UP 算數.
連banker 都唔知自己賣咩, 成件事有無D似層相識?
亦都咁講, 下一波金融海嘯, 老散唔會再咁好彩可以去銀行投訴, 因為呢家錄音都清清楚楚叫你講左"清楚明白" 同埋份水蛇春咁長的文件都講左有咩風險, 當然老散又係唔睇, 一鳩車哂D血汗錢落去......人總係犯相同的錯誤so 9 sad.
小子買BONDS 只會買BULLETS, 起碼SENIOR UNSECURED 以上...睇埋ratios (當然作為CPA, 已知數字同愛都係一樣係"做出來"的常識)
只買償債順位高的DEBT, 收少D YIELD 好過到時一舖收皮來得舒服
買債係求CASH FLOW, 有一隻WRITE OFF 都唔太想, 試問一隻BOND 收8%, 但係WRITE 左得番50% PAR , 收埋D COUPON 有咩謂?
另一個亮點, 小子亦都想同大家分享下, 就係作者講日本歐洲中國等等央行都係在QE, 美國已難好似以前咁一行獨大, 全球monetary policy 亙相有連系作用, 今日你美國收水, 利息抽升, 其他央行便會狂印, 並用來買你老美的"高息"債做ARBITRAGE
呢個亦都係小子的同感, QE 已為毒藥, 各國央行似乎在經濟唔好的時候已經慣左印錢為樂同埋解決問題, 而貨幣電子化更加令到呢個動作變得更容易, 因為只要拍個制, 便可以加多幾個零, 同GAME 錢一樣. 而民眾都唔會去銀行提現, 所有身家只係ALIPAY上面的一粒數字而已
慢慢下來,大家習慣左呢樣野之後,便會用種種籍口去WRITEOFF(已同埋唔會有擠提),而各國民眾只會成為當權者的奴隸,上位者只要加一個"零",已係一個人做10世都搵唔到的數字,而下位者亦都好好"教育"下一代服從(好似呢家PLAYGROUP咁TRAIN),做上位者的奴僕.
2018年4月6日 星期五
看似廉價的資產 - 時間
好多新世代都話"活在當下", "及時行樂" 等等, 落地喊三聲, 好醜命生成, 小子信命, 我唔係生在李嘉誠之家, 斷無可能 (或者咁講99.9999999%) 成為首富
每個人都有佢在社會中的位置, 做一隻卒仔好, 做一隻排長連長也好, 也要緊守自己的崗位, 打工的, 做好自己本份, 做人子女的, 心存孝悌
雖然人出世已有既定階級, 正如唐英年先生如果家道中落100次都唔會好似小子咁窮, 都係可以一支支PETRUS 放係樓梯當保齡球樽
而一個非洲出生的馬雲, 除非佢係真係馬雲, 否則任憑佢點努力都絕少機會變成馬雲 (或者咁講, 都係0.0000001%機會)
呢個看法看似好悲觀, 但係小子係樂天熊仔餅的FANS, 絕對係樂觀L, 因為人生而平等的係有一樣野 - 就係大家都係有24小時的時間
打工者, 賣身12小時, 其餘下的時間係自由發揮. 雖然既定左係一個MAJOR CLASS (SAY 窮人), 但係窮人都有好撚窮同無咁撚窮之分; 而呢個分別, 係由後天努力可以改變.
工餘時間自己做下FREELANCE, 做多份工, 絕對係非常之咁正路去將自己的時間"銀紙化, MONETIZE"的一個動作; 而另一個動作, 就係投資上面, 唔好下下都"等"
好多人買股票, 買樓時成日都等等等, 小子有時真係好想問, 其實你等咩L?
700 $400 升到$440, 話等, 到佢跌到$400, 又等, 等到$360啦我就買
得到佢$360, 又等, 都係個市麻麻, 又等, $330啦...一路無止境咁等落去, 直到某一個位又升番, 揼春, 周而復始
好多人就係俾巴老個D等到個市仆街殘先出手害L死, WELL, 03年買咩L都升啦......
呢個現象係樓市更加係真, 小子舊同事, 當年2011年話買樓, 我仲記得佢係4.7M 買TKO 3房; 當時市價係 4.9M 左右, 話等到佢400頭會買, 然而當然幾年後的今日, 如佢所講跌番357成之中的5成, 一間TKO 大三房都唔止4.7M (好似1000萬起跳了吧)
等, 等, 等......雖然大家都看似好似曼聯咁有得無限補時, 一定可以等到股票/樓最低位買啦, 我等多陣先, 睇定D先.....
可惜, 投資的WINDOW 係唔會等人
明明財神幫你開左度門, 等等等, 又閂撚左
而最慘係人生最應該買樓的時候等等等, 因為你30幾俾人炒左仲可以搵到工, 到你40 開外時, 有兒有女, 卻承受不起風險, 怕幾時俾人炒左供唔起樓, 又怕兒女咩咩柒柒, 到父母又開始多病痛, 又要幫佢地準備開支, 結果手上子彈全部都唔用得, 出手只會更加保守, 更加困難
時間, 看似係無成本, 但係在投資路上, 一吋光陰一吋金, 吋金甚至呎金都難買吋光陰
等, 其實你係度等咩L?
每個人都有佢在社會中的位置, 做一隻卒仔好, 做一隻排長連長也好, 也要緊守自己的崗位, 打工的, 做好自己本份, 做人子女的, 心存孝悌
雖然人出世已有既定階級, 正如唐英年先生如果家道中落100次都唔會好似小子咁窮, 都係可以一支支PETRUS 放係樓梯當保齡球樽
而一個非洲出生的馬雲, 除非佢係真係馬雲, 否則任憑佢點努力都絕少機會變成馬雲 (或者咁講, 都係0.0000001%機會)
呢個看法看似好悲觀, 但係小子係樂天熊仔餅的FANS, 絕對係樂觀L, 因為人生而平等的係有一樣野 - 就係大家都係有24小時的時間
打工者, 賣身12小時, 其餘下的時間係自由發揮. 雖然既定左係一個MAJOR CLASS (SAY 窮人), 但係窮人都有好撚窮同無咁撚窮之分; 而呢個分別, 係由後天努力可以改變.
工餘時間自己做下FREELANCE, 做多份工, 絕對係非常之咁正路去將自己的時間"銀紙化, MONETIZE"的一個動作; 而另一個動作, 就係投資上面, 唔好下下都"等"
好多人買股票, 買樓時成日都等等等, 小子有時真係好想問, 其實你等咩L?
700 $400 升到$440, 話等, 到佢跌到$400, 又等, 等到$360啦我就買
得到佢$360, 又等, 都係個市麻麻, 又等, $330啦...一路無止境咁等落去, 直到某一個位又升番, 揼春, 周而復始
好多人就係俾巴老個D等到個市仆街殘先出手害L死, WELL, 03年買咩L都升啦......
呢個現象係樓市更加係真, 小子舊同事, 當年2011年話買樓, 我仲記得佢係4.7M 買TKO 3房; 當時市價係 4.9M 左右, 話等到佢400頭會買, 然而當然幾年後的今日, 如佢所講跌番357成之中的5成, 一間TKO 大三房都唔止4.7M (好似1000萬起跳了吧)
等, 等, 等......雖然大家都看似好似曼聯咁有得無限補時, 一定可以等到股票/樓最低位買啦, 我等多陣先, 睇定D先.....
可惜, 投資的WINDOW 係唔會等人
明明財神幫你開左度門, 等等等, 又閂撚左
而最慘係人生最應該買樓的時候等等等, 因為你30幾俾人炒左仲可以搵到工, 到你40 開外時, 有兒有女, 卻承受不起風險, 怕幾時俾人炒左供唔起樓, 又怕兒女咩咩柒柒, 到父母又開始多病痛, 又要幫佢地準備開支, 結果手上子彈全部都唔用得, 出手只會更加保守, 更加困難
時間, 看似係無成本, 但係在投資路上, 一吋光陰一吋金, 吋金甚至呎金都難買吋光陰
等, 其實你係度等咩L?
當債券連結國家命運
睇完會寫下總結
2018年4月4日 星期三
嚴控槓桿, 持盈保泰
啱啱睇到斗滿兄出左篇文講R兄的BLOG 聚, 更加愧不敢當為"前輩"
其實小子只係大兩位3幾年 (最多), 係肥肥白白經常性在中環西遊的肥仔一名, 實在說不上"前輩"
席間斗滿兄講起小子同R兄講開樓按, 順便一提, 金管局其實係嚴控銀行以免濫借, 亦都因為樓價好高, 好多人除左用呼吸PLAN 之外, 仲用好多方法想去儘量多借一點, 買大一點 (詳情可以搵R兄的BLOG 做MORTGAGE REFERRAL, 可能有彩蛋 ^^)
小子實在係班門弄斧, 都叫做做過下幾單按揭, 都知知地個FLOW 又可以同R兄搭到咀,
其實呢家個市場有兩批人, 最有錢個批一來俾HKMA限死左20% -30% 按揭 (資產按揭計劃, ASSET LENDING), 而多按個D其實都俾DSR (壓測)限死左借到盡都係40% ;
而另一批就係新手買家推到盡入市,小子敢講將來PK的戰場一定在呼吸PLAN新樓
最有錢個批, 銀行唔會再借俾佢地（而佢地都唔想借), 何況想出術借多100幾十萬基本上係非常之困難, 要做大量文件, 解釋, 亦都要搵到相熟RM 先可以借多幾十個, 所以呢班人係迫於無奈下減債, 愈借愈少, 平均來講, 40% 左右LV 已係極限
呢個原因亦都係點解D多按多樓人士唔會沽野, 第一因為買番要俾15%, 第二個市由用家主導, 口價已係一般人唔想買, 特別係細價樓, 20000/呎真係買唔落手咁滯 (除左用家以跳價成交), 第三係銀行唔會再借俾佢地, 變相買番要俾多一大舊錢, 所以唔郁免煩
而另一批, 就係香討成日GOGOGO 個D新手買家,貪勝不知輸
要上車的, 一定要計好自己可以承擔起的風險先好出手, 唔好人買我又買, 因為, 買錯, 係會輸死人的.
亦都令到小子想起, 其實好多人係無經過1997-2003 年長達6年的大跌市, 當年百業蕭條, 就業市場又差, 仲要個樓市一個月低價過一個月
今日買的朋友, 第一要預輸20%, 第二, 要肯定自已個供款不能佔入息太多, 小子認為40% 係最MAX 可以接受水平, 因為呢家已經係供緊30年, 極低息; 來緊利息上升係必定, 只係幅度快慢未可知, 必定要預留足夠銀彈過冬先好買, 否則一個浪打埋來自己都守唔到尾, 20年後升到3億都唔關你事 (自住都係)
唔夠錢就租細D, 住開屋企就唔好呀支呀左想有個小天地, 要知道一闊三大, 未準備好而又亂來的, 多數都係仆街收場.
其實小子只係大兩位3幾年 (最多), 係肥肥白白經常性在中環西遊的肥仔一名, 實在說不上"前輩"
席間斗滿兄講起小子同R兄講開樓按, 順便一提, 金管局其實係嚴控銀行以免濫借, 亦都因為樓價好高, 好多人除左用呼吸PLAN 之外, 仲用好多方法想去儘量多借一點, 買大一點 (詳情可以搵R兄的BLOG 做MORTGAGE REFERRAL, 可能有彩蛋 ^^)
小子實在係班門弄斧, 都叫做做過下幾單按揭, 都知知地個FLOW 又可以同R兄搭到咀,
其實呢家個市場有兩批人, 最有錢個批一來俾HKMA限死左20% -30% 按揭 (資產按揭計劃, ASSET LENDING), 而多按個D其實都俾DSR (壓測)限死左借到盡都係40% ;
而另一批就係新手買家推到盡入市,小子敢講將來PK的戰場一定在呼吸PLAN新樓
最有錢個批, 銀行唔會再借俾佢地（而佢地都唔想借), 何況想出術借多100幾十萬基本上係非常之困難, 要做大量文件, 解釋, 亦都要搵到相熟RM 先可以借多幾十個, 所以呢班人係迫於無奈下減債, 愈借愈少, 平均來講, 40% 左右LV 已係極限
呢個原因亦都係點解D多按多樓人士唔會沽野, 第一因為買番要俾15%, 第二個市由用家主導, 口價已係一般人唔想買, 特別係細價樓, 20000/呎真係買唔落手咁滯 (除左用家以跳價成交), 第三係銀行唔會再借俾佢地, 變相買番要俾多一大舊錢, 所以唔郁免煩
而另一批, 就係香討成日GOGOGO 個D新手買家,貪勝不知輸
要上車的, 一定要計好自己可以承擔起的風險先好出手, 唔好人買我又買, 因為, 買錯, 係會輸死人的.
亦都令到小子想起, 其實好多人係無經過1997-2003 年長達6年的大跌市, 當年百業蕭條, 就業市場又差, 仲要個樓市一個月低價過一個月
今日買的朋友, 第一要預輸20%, 第二, 要肯定自已個供款不能佔入息太多, 小子認為40% 係最MAX 可以接受水平, 因為呢家已經係供緊30年, 極低息; 來緊利息上升係必定, 只係幅度快慢未可知, 必定要預留足夠銀彈過冬先好買, 否則一個浪打埋來自己都守唔到尾, 20年後升到3億都唔關你事 (自住都係)
唔夠錢就租細D, 住開屋企就唔好呀支呀左想有個小天地, 要知道一闊三大, 未準備好而又亂來的, 多數都係仆街收場.
2018年4月3日 星期二
20年之"浩劫"
1997年前, 5仔係股王, 當時約莫係$150 左右, 而灝景灣一手成交價為$464萬 (見下文)
20年過後, 人老左, 樓老左, 今天呢個樓盤賣1,538萬 (其實小子以前番和記4號碼頭, 真心青衣浩刧灣係好L遠), 升左2.3倍.
另一邊箱的0005.....做緊.......80蚊有找
投資永遠都係講門檻, 講智慧, 講心理
易入易出的, 太多引誘, 多做多錯, 唔係有幾多人有呢種智慧可以駕馭市場; 有幾多人可以好似70兄咁一注939 坐得咁穩, 又曉做埋OPTIONS enhance return?
有幾多人可以好似勁贏兄咁一注獨贏3333 恆大?
有幾多人可以好似標竿兄咁分散投資, 又搵到好野兼且死HOLD?
又有幾多人可以好似R兄咁一劍封喉1400萬買港燈?
100 個究竟有無一個?
1000 個究竟有無一個?
10000 個究竟有無一個?
老實講, 小子認為10萬個都無一個
樓上咁多位BLOGGER, 各有方法, 可見條條大路通羅馬, 可惜只限於高智慧（財商）的生物
日日死做爛做的醫生, 律師, 工程師等等, 卻係亂9咁買, 俾AA同投行RM骨水而不自知
常常有講, 你唔理財, 財不理你, 你唔洗錢, 絕對有好多有心之士"幫你"洗左佢
這些年來, 8仔, 330, 27, 1928, 941,2628 買錯都係會令人損手爛腳
個D咩9股債混合基金....更加慘不忍睹
而一個俾全民嫌棄的垃圾山旯旮盤 - 灝景灣, 郤俾到你2.3倍的回報
若果推倒重來, 不知事主會想買5仔定係灝景灣?
【蟹盤變復活盤】廿年「浩劫」已過 灝景灣「復活」升價2倍
灝景灣前身是油庫，由新地(016)、長實(1113)及華潤合作發展，1997年7月發售第一期，當時可謂全民炒樓，在全港設立多個票站收飛，最後收3萬票，紀錄至今未破。其後金融風暴，平均實用呎價由8,395元，到98年年中已跌至約5,500元，一年跌逾三成。一路跌，跌到沙士，期間有單位跌穿「4」字頭，一個高層實用658方呎單位，成交價215萬元，呎價僅約3,300元，被稱「浩劫灣」。目前第一期尚有約200個單位由一手價買入至今未曾易手，佔一期所有單位約25%。堅持到底的業主近年不單返家鄉，甚至捱出頭來。美聯物業詹皓泰表示，屋苑6座中層A室，實用853方呎，成交價1,538萬元，呎價18,030元，成交價創屋苑分層史上新高。單位一手成交價464萬元，約廿年來升值2.3倍。但資料顯示，當年一手買入的業主，於2002年決定斬纜，以405萬元賣出，輸59萬元或12.7%。而2002年接貨的業主一直持貨至今才沽出，賬面勁賺1,133萬元或2.8倍。至於屋苑分層最貴單位為10座高層B室，實用499方呎，上月中以908.8萬元成交，呎價18,212元。同區指標屋苑盈翠半島有業主揸貨廿年才沽出，利嘉閣彭錦添表示，屋苑6座低層D室，實用676方呎，以1,100萬易手，呎價約16,272元。原業主1998年6月以約332.9萬元購入上址，持貨約20年，賬面賺約767.1萬元，升幅2.3倍。經典97「蟹貨」豈只灝景灣一個，幾乎97年開賣新盤都慘變樓蟹，包括天水圍嘉湖山莊、荃灣愉景新城、深井浪翠園、將軍澳東港城等等。其中天水圍嘉湖山莊平均呎價今年初已升穿1萬元，目前均價約10,025元，比起97年年中5,736元，已升值75%。至於將軍澳東港城受惠於近年新盤越賣越貴，目前均價15,644元，較97年中6,725元，錄得1.3倍升幅。5大樓蟹之中，深井浪翠園「復活」指數最差，最新均價11,365元，比起97年錄約1萬元，僅14%升幅，相信山旮旯、無地鐵是至今跑輸大市的死因之一。反映大市的中原城市領先指數CCL最新報174.94點，較1997年10月高位錄102.93點，都有70%升幅。
20年過後, 人老左, 樓老左, 今天呢個樓盤賣1,538萬 (其實小子以前番和記4號碼頭, 真心青衣浩刧灣係好L遠), 升左2.3倍.
另一邊箱的0005.....做緊.......80蚊有找
投資永遠都係講門檻, 講智慧, 講心理
易入易出的, 太多引誘, 多做多錯, 唔係有幾多人有呢種智慧可以駕馭市場; 有幾多人可以好似70兄咁一注939 坐得咁穩, 又曉做埋OPTIONS enhance return?
有幾多人可以好似勁贏兄咁一注獨贏3333 恆大?
有幾多人可以好似標竿兄咁分散投資, 又搵到好野兼且死HOLD?
又有幾多人可以好似R兄咁一劍封喉1400萬買港燈?
100 個究竟有無一個?
1000 個究竟有無一個?
10000 個究竟有無一個?
老實講, 小子認為10萬個都無一個
樓上咁多位BLOGGER, 各有方法, 可見條條大路通羅馬, 可惜只限於高智慧（財商）的生物
日日死做爛做的醫生, 律師, 工程師等等, 卻係亂9咁買, 俾AA同投行RM骨水而不自知
常常有講, 你唔理財, 財不理你, 你唔洗錢, 絕對有好多有心之士"幫你"洗左佢
這些年來, 8仔, 330, 27, 1928, 941,2628 買錯都係會令人損手爛腳
個D咩9股債混合基金....更加慘不忍睹
而一個俾全民嫌棄的垃圾山旯旮盤 - 灝景灣, 郤俾到你2.3倍的回報
若果推倒重來, 不知事主會想買5仔定係灝景灣?
【回歸20載】股壇抗戰21年 黃國英與中資股的愛恨交響曲
【蟹盤變復活盤】廿年「浩劫」已過 灝景灣「復活」升價2倍
一代新盤票王青衣灝景灣，曾經萬人空巷搶購，一場金融風暴累到人人慘變負資產，被稱「浩劫灣」，捱到近年不再受難，最近一個分層單位更以1,538萬元成交，造價打破屋苑史上新高，比一手價升值逾2倍，完全復活。五大97經典蟹貨全部甩難，惟沒有鐵路的深井浪翠園逾廿年僅升14%。
灝景灣前身是油庫，由新地(016)、長實(1113)及華潤合作發展，1997年7月發售第一期，當時可謂全民炒樓，在全港設立多個票站收飛，最後收3萬票，紀錄至今未破。其後金融風暴，平均實用呎價由8,395元，到98年年中已跌至約5,500元，一年跌逾三成。一路跌，跌到沙士，期間有單位跌穿「4」字頭，一個高層實用658方呎單位，成交價215萬元，呎價僅約3,300元，被稱「浩劫灣」。目前第一期尚有約200個單位由一手價買入至今未曾易手，佔一期所有單位約25%。堅持到底的業主近年不單返家鄉，甚至捱出頭來。美聯物業詹皓泰表示，屋苑6座中層A室，實用853方呎，成交價1,538萬元，呎價18,030元，成交價創屋苑分層史上新高。單位一手成交價464萬元，約廿年來升值2.3倍。但資料顯示，當年一手買入的業主，於2002年決定斬纜，以405萬元賣出，輸59萬元或12.7%。而2002年接貨的業主一直持貨至今才沽出，賬面勁賺1,133萬元或2.8倍。至於屋苑分層最貴單位為10座高層B室，實用499方呎，上月中以908.8萬元成交，呎價18,212元。同區指標屋苑盈翠半島有業主揸貨廿年才沽出，利嘉閣彭錦添表示，屋苑6座低層D室，實用676方呎，以1,100萬易手，呎價約16,272元。原業主1998年6月以約332.9萬元購入上址，持貨約20年，賬面賺約767.1萬元，升幅2.3倍。經典97「蟹貨」豈只灝景灣一個，幾乎97年開賣新盤都慘變樓蟹，包括天水圍嘉湖山莊、荃灣愉景新城、深井浪翠園、將軍澳東港城等等。其中天水圍嘉湖山莊平均呎價今年初已升穿1萬元，目前均價約10,025元，比起97年年中5,736元，已升值75%。至於將軍澳東港城受惠於近年新盤越賣越貴，目前均價15,644元，較97年中6,725元，錄得1.3倍升幅。5大樓蟹之中，深井浪翠園「復活」指數最差，最新均價11,365元，比起97年錄約1萬元，僅14%升幅，相信山旮旯、無地鐵是至今跑輸大市的死因之一。反映大市的中原城市領先指數CCL最新報174.94點，較1997年10月高位錄102.93點，都有70%升幅。