現金流就如人的血液

小子由10年前係KPMG 開始接觸會計, 當然作為一個NON ACCOUNTING MAJOR 來講, 會計點樣做數同埋個CONCEPT 一開始係比較難, 但係日子有功, 都總算叫做掌握左基本的概念

及至真係開始炒股票, 就發覺好多人都好鍾意睇P/L 同埋B/S (新一代講STATEMENT OF FINANCIAL POSITION), 而小子卻好鍾意睇CASH FLOW STATEMENT.

無他, P/L B/S 可以好易做數, 你睇下幾多福建公司做假數, 但係CASH FLOW STATEMENT 其實做數的難度係比較難, 同時間而你睇OPERATING CASH FLOW 的比較係可以睇到一D齋睇P/L 面數睇唔到的東西

而小子對待自己的投資都係用CASH FLOW CONCEPT

一來, 揀股必用 (連續3年OCF 正數已FOUL走好多垃圾公司, 當然垃圾公司都可以贏錢)

二來, 自己層樓或其他投資項目都好有用

好多人以為自己層樓升左好多而自我感覺良好, 而都好多人話租樓俾人等於租客俾左錢入業主個袋, 其實呢個CONCEPT 有好大漏洞

打個比喻, 如果你買新盤, 供23,000 但係收租20,000, 你每個月係貼緊錢俾人地住緊, 而計埋差管等等其實個業主係非常不利, 因為其實佢的主動收入(人工)其實係減少緊, 即係層樓好似水蛭咁吸佢血, 直到佢頂唔到為止

當然你頂得到, 而個價又升, 咁你梗係贏, 情況就似幾年前買天晉咁, 好多人買左900萬3房呢家1200萬贏300萬, 可能你係時來運到贏, 又可能係你計到數POPCORN MALL 開左會大升, 呢個無從得知, 但係如果個市調轉行的話, 你900萬跌到600萬又頂唔頂到? 呢個就好睇你個人現金流有幾多.

如果你個人份人工都唔係好高, 兼且仲要夾硬摶一口的話, 如果有咩東東西西就係好頭痕, 就好似97-03年咁, 個市跌足6年, 經濟差足6年, 要頂要好大勇氣, 而知自己頂緊而頂到係更難得, 有幾多人個時睇唔開就係全因為佢地買樓的時候抱有只升不跌的預期, 以及認為自己份工永遠都好同埋經濟一直都好的錯覺

而呢個錯覺係非常非常危險, 人到中年搵唔番咁多係好有機會發生, 無論生意好, 打工更是

如果買的時候不自量力亂咁來, 到真係風暴來臨時真係會非常痛苦的

唔好以為03年樓價好平, 個時1蚊1隻雞, 你10000蚊人工係可以買到10000萬隻

同樣今日嘉美雞賣緊30幾蚊隻, 如果30 X 10000 = 30 萬....

咁講可能有D誇張, 但係個時我記得食飯係酒樓係100幾蚊, 今天係500-1000

即係調轉講你份人工係會縮水, 係幾倍咁縮

到時你又有無財力, 膽色出手?

朝不保夕固然難頂, 但背負左條自己頂唔到的債而每個月仲有俾銀行吸血係仲慘過俾水蛭吸血

所以買樓的時候計好數, 有正現金流先好考慮乃係必要, 因為加息下, 色乃削肉之鋼刀, 買債如是, 買樓如是, 係會由計到數, 變左做計唔到數, 而呢個計唔到數的情況如果係投資者唔預期同埋無MAKE PROVISION的話, 係會好大獲的.