樓市實的的 (一) - 借貸力

今時今日上車實在係好困難, 難係難在幾個因素, 第一個係講「借貸力」

今天講緊你買二手樓的話, 基本上有3個LEVEL:

LEVEL 1. 細過400萬
可以按保借盡9成, 首期40萬, 厘印9萬, 佣金4萬; 唔連裝修共科53萬 (或更少)
供款每月以2.15%息口計,供30年, 月供13,577
但值得一提係用按保的話壓測係用DSR 40/50 計 (有別於一般50/60)
注: 40/50 係指以2.15% 按息下, 借款人總供款不得超出40%, 而加3%後以5.15%基準計, 不得超過借款人月入的50%.

即係話, 用按保買400萬樓借360萬, 係需要約13,577/40% = 33,942 月入; 或19,656/50% = 39,312月入
取其多者, 約為39,312 (即係40,000 月入)

問題來啦, 40,000 月入先借到360萬, 仲要推爆月供13,577;
供款佔家庭收入比  13,577/39,312 x 100% = 34.53%

呢樣野就非常吊跪, 政府成撚日講個供款比率係>50% 自然唔成立, 你行入銀行係無可能借到>50%; 拿當然你話借財仔借發展商二按就無得計. 但據小子所知, 班官係計埋CREDIT CARD同埋PLOAN 等等無抵押貸款而得出呢個% (因為財仔不受HKMA 管, 發展商都係, 所以佢地邊度有DATA?)

2. LEVEL 2: <600 萬
按保最多借80%, 即係你要準備20% (120萬首期 ), 18萬厘印, 6萬佣, 即係要144萬先可以上車
同樣地, 借盡480萬, 用50/60 計 2.15%/5.15% 要求 36,206/43,681 收入
30年供款, 月供18,103, 即係 41% 家庭收入

3. LEVEL 3: >1000萬
借5成, 500萬, 月供18,858, 月入要求37,716/54,602
30年供款, 月供18,858, 佔家庭入息34.5%

即係供款佔入息比率都係MAX 41%, 風險算唔算高? 各人自有演譯方法.
但小子覺得係偏低, 至少相比起97年人人都可以9成上會來講, 係健康好多

咁又有人會話, 咁我靠父幹去突破呢個象限, 得唔得先?

「上車靠父幹」成風 金管憂家庭風險增

得! 但係父親大人搞按揭都係受制於HKMA 的按揭措施所限, 如果佢將FULL PAY 樓加按 (好似班官咁講), 假設佢唔會借康X按揭 (年息12% - 26%) , 去BANK 借, 都係要睇入息. 如果你父親大人咁把炮又有40,000 人工 (假設60+), 咁佢就可以用間樓套到最多360萬 (即使佢間樓值2000萬都係只得360萬)

如果行歪路, 用ASSET PLAN MORTGAGE, 最多都係借30% , 如果你父親大人層樓值2000萬, 都係加到600萬出來咁大把 (即多240萬), 而且最賤係銀行多數唔肯做同埋息口係貴D
因為銀行來講, 60幾勾借幾百個, 佢係會認為風險高過後生仔借幾百個, 而REGARDLESS OF 條老野有間20M 野HOLD 住....幾咁吊跪呢?

由此而推論, 二手市場的新買家, 都係要求充足的子彈先可以買到心頭好
以小子為例, 間3房套連厘印用左我6M (間野10XX),未計裝修. 因為有埋裝修會叫天價, 只有殘裝才可以以高市價少少/貼市價出售

香港政府就係想推哂班比較無實力的買家去新樓借二按, 令到銀行風險減低. 大佬你四大地產商要賣樓吖嘛, 你借埋俾佢地就得
所以地產商係知道風險所在, 先會俾個特高息口去平衡番個DEFAULT RISK
好人好姐係唔會去買新樓借爆的, 只有實力不夠或者首期唔夠想夾硬一開二的貪心鬼先會監粗推
但係後者又可以將原有物業出售以冚番條數, 所以嘛...都係得番實力不夠者 (好似個兩個空中服務員) 咁, 搵5皮買8.7M

是以小子得出結論, 係二手樓買家實力比97年來講係強好多; 強係強在入息, 強係強在有足夠首期
而呢班人係香港職場入面都係中高層之輩, 分分鍾家庭月入不止此數, 防守力應該都幾高

再加上15% DSD 的罰則, 持有多於一間者, 再買番罰15%, 即係叫人唔好炒樓, 亦唔好沽樓, 所以呢批人係唔會沽, 並唔係善價而沽.


以下補充一些資料以作參考:

金管局自2010年已7度收緊按揭成數：
1. 2015年2月27日

• 價值700萬元以下自用住宅物業的最高按揭成數，由七成降至六成
• 如借款人主要收入非來自香港，最高按揭成數由六成降至五成
• 第二套自用住宅物業的供款與入息比率上限，由最高50%調低至40%
• 各類非自用物業按揭貸款的供款與入息比率上限，由最高50%調低至40%
• 按保計劃的最高按揭成數由90%下調至80%，有固定收入及還款能力較強的首置人士除外

2. 2013年2月22日

• 加強壓力測試，由假設兩厘的升幅增加至三厘
• 所有工商物業的按揭貸款的最高按揭成數，一律按目前適用的上限下調一成調整按保計劃準則，修訂為只有400萬元或以下住宅物業才可敘造最高九成按揭貸款政府同步推出增加從價印花稅（DSD）

3. 2012年9月14日

• 貸款佔入息比率上限由五成下調至四成
• 利率壓力測試下供款與入息比率上限由六成下調至五成
• 主要收入非源自香港的按揭貸款，最高按揭成數由按適用的最高按揭成數下調一成改為下調兩成
• 10月份再推出兩項新措施，提高額外印花稅（SSD）及適用期，引入買家印花稅（BSD）

4. 2011年6月10日

• 1000萬元或以上物業，按揭上限降至五成
• 主要收入並非源自香港，按揭成數上限再下調一成

5. 2010年11月19日

• 1200萬元或以上物業，按揭上限降至五成
• 非自住、公司名義持有的住宅物業、所有工商物業按揭成數上限劃一為五成政府同步引入三級制的「額外印花稅」（SSD）及全面禁止延遲繳交印花稅

6. 2010年8月13日

• 1200萬元或以上物業，按揭上限降至六成
• 非自住物業按揭成數降至六成
• 貸款佔入息比率上限五成

7. 2009年10月23日

• 2000萬元或以上物業，按揭上限由七成降至六成