2020年4月29日 星期三

3D短評, 炒家絕跡

曾擁數十個單位 沙士後近一鋪清袋 陳清白:「無諗過樓價跌剩三成!」


過去十多年樓價急升,港人可能早已忘記「負資產」的血淚經歷。從1997年金融風暴到2003年沙士期間,香港樓價暴跌了約7成,期間製造了逾十萬個負資產個案,數字史無前例。當年不少人花盡畢身財富希望盡早供完物業,但樓價暴跌使他們美夢成空,不少更淪為負資產一族,甚至走向破產之路。
10多年過後,「負資產」一詞再次出現在港人眼前。一場新冠肺炎疫情令經濟急速逆轉,樓價持續回調。更甚的是,特首林鄭月娥於去年《施政報告》公布放寬按揭保險上限,上車人士購入樓價800萬元以下物業可承造最高9成按揭。事實上,樓市稍有差池,不少業主就會淪為「負資產」。業界早已預期今年首季負資產數目衝上千宗水平,當中承造高樓按人士,頓成負資產的高危一族。
早於八十年代初已開始涉足投資物業的陳清白,是地產界的老行尊,經營地產代理起家,其後全力投入炒樓行列,在1997年前樓市高峰期,他投資過的單位動輒數百個,一度坐擁近50個住宅物業。他當年購入新盤、豪宅物業時出手甚快,有如狂風掃落葉,因此被市場冠以「白旋風」的稱號。
1997年前他炒樓遍多區豪宅,包括中半山雍景臺、天后柏景臺、半山地利根德閣等,涉及數百宗成交,最高峰時他曾同一時間持有約40至50個單位,市值高達數億元計。但1997年爆發的金融風暴,樓價開始長達6年的暴跌,「我無諗過樓價跌剩三成,樓價愈平是愈冇人買的,當時樓價一跌下來,大家都手忙腳亂,那個單位有人肯要就即賣樓,要錢為上。你知道甚麼叫『滾水淥豬腸』嗎﹖就是你一直供著樓,但樓價一直下跌,就算你供了幾多錢也難以補回樓價的跌幅。」
更難捱的是租金大跌,「租金暴跌更令你『冇得守』,1997 年我買入約10個北角港運城,每個單位樓價約1,000萬元,月租約4 萬元,但想不到後來樓價大幅回落,租金也跟隨調整,市值租金跌至只有1.3 萬元。」因此,他每月要拿出大量現金倒貼供樓,最後惟有忍痛離場。親身經歷過樓市暴跌七成的慘況,他苦笑指自己已「被廢武功」。
樓價暴跌期間,新聞充斥苦主燒炭跳樓的慘況,陳清白坦言:「當時我冇諗過死的,我唔死得的,因為我是個一家之主,如果人當時的業主因為一間細單位也要死,我咪要死幾十次﹖最後只有面對現實,減價賣樓。所謂『食得鹹魚抵得渴』、『一子錯滿盤皆落索』,坦白說我現在也未能放下。」
對於樓市前景,陳清白指目前樓價已見頂回落,未來3年至5年也有下跌空間。「你見到整個經濟十分差,現在樓市充斥很多不利因素,舖位的供應量其實很少,但價錢也可以跌了5成,住宅樓有沒有可能只跌1成那樣少﹖」他又指,政府放寬按揭,800萬至1000萬元可借8成按揭,800萬元以下更可借9成,上車難度好像小了,「但問題是你唔使供樓嗎﹖還有管理費、差餉呢!同時你的工作是否『穩陣』呢﹖如果你要借得咁盡才有能力買樓,這個時間我真的不建議你買樓了。」他強調,市民現階段根本不用急於買樓,特別是資金不是太鬆動的人士,可趁租金下調先租樓,靜待未來入市時機。除自住單位不要賣外,現在持有多於一個單位的話應該沽貨套現。

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早於八十年代初已開始涉足投資物業的陳清白,是地產界的老行尊,經營地產代理起家,其後全力投入炒樓行列

其實地產AGENT炒埋一份已經在3D辣招後絕跡
此其一因為印花稅以前係最後上會的買家先要俾, 而呢班所謂的炒家, 就係摸貨為主, CONFIRMOR (確認人), 即由此衍生出"摸貨"呢個TERMS

政府真係有個非常大的德政, 以往係最後買家先俾印花稅, 政府出招後每次摸貨簽臨約都要俾STAMP, 直接令到炒家成本大增,  加上2010年11月19日 (無錯, 係將近10年)SSD 已直接將摸貨封死, 6個月內出貨直罰30% 無誤.

此動作無異於迫走所有炒家, 全部一係長綫收租坐住升值, 加埋DSD (及往後的15% DSD)直接限購, 令到一人一間.

所以, 以上陳清白的情景怕且若一天沒有取消3D的話, 係絕對極度困難出現. (所以政府更不應該應業界要求取消, 是關炒家重臨, 大跌下必有人輸身家, 而呢班往往都係朝9晚5番工辛勞的一群, 因為面對幾百萬的利錢而無視槓桿風險加按一開N的業餘炒家, 真正的炒家如陳清白咁樣好貼市係死唔去的, 只係賺少D咁解)

"樓價暴跌期間,新聞充斥苦主燒炭跳樓的慘況,陳清白坦言:「當時我冇諗過死的,我唔死得的,因為我是個一家之主,如果人當時的業主因為一間細單位也要死,我咪要死幾十次﹖最後只有面對現實,減價賣樓。所謂『食得鹹魚抵得渴』、『一子錯滿盤皆落索』,坦白說我現在也未能放下。"

再加上, 投資真係要跟住潮流走, 有智慧不如趁勢, 現在上網買野幾咁閒, HKTV MALL 同APPLE DELIVERY 在不同的日子出現可以有唔同結果

而更多更多的是舖都搬去工廠大廈, 而新一代亦不會介意多行幾步去搵D平靚正的食物.

正如不少人會去觀塘駱XX買扒同埋嬰兒用品, 唔會俾多20/包俾藥房賺

"對於樓市前景,陳清白指目前樓價已見頂回落,未來3年至5年也有下跌空間。「你見到整個經濟十分差,現在樓市充斥很多不利因素,舖位的供應量其實很少,但價錢也可以跌了5成,住宅樓有沒有可能只跌1成那樣少﹖」"

舖位, 一向係炒家天堂, 炒出炒入發達係彈指之間.
但用舖的跌幅/空置與住宅相比, 係apple to orange.
成個demographic 同behavior 都轉緊. 新一代眼中, 不一定要行街+買野, 而自由行愈來愈少只會令到更多吉舖, 買舖者小心.

而同意經濟係差左, 今天租務回報2% - 3%.
這與97時的情況真的很不同.
一個人只可以買一間樓, 而借貸力只可以係人工的100倍.

97年你可以拎一張糧單借10間, 2020年, 只可以一間, 餘下你要撻定.

試想想80萬可以買一間800萬樓, 但97年可以買8000萬樓, 那個GEARING....真係點可以同2020年比....

再加上私樓動工量又係新低, 2023年更有斷層之危. 在明日大嶼同埋造地千般阻撓, 香港的土地供應更是一日比一日少 

而新移民不斷湧入, 新起的屋亦有60% 係資助房屋, 餘下給私樓只餘很少部份.

但以上都不是致命傷, 問題係在於政府是靠賣地收入出糧俾公務員及維持社會開支 (當然利得稅及薪俸稅亦有), 在收入極度集中在3個AREA的時候, 賤賣土地對於政府來講係極度不願亦不合乎邏輯的事.

可見在稅基沒有開闊下, 賣地亦是香港政府的主要收入, 而高地價, 以致高樓價, 及高3D 稅收下, 政府應是樂見其成, 而不是口中所講的為"趕絕炒家"咁簡單.

因為畢竟無左炒家, 無左貼市價貨, 市民都係受緊高樓價之苦, 但炒家就無從在市場中製造個人財富.

而無得加按亦都將炒家realized profit 在按揭中的可能性減低, 亦加強金融體系的安全性.

2020年4月7日 星期二

財自邊有SHORTCUT

市面上愈來愈多人開班教人財自


其實財自邊有SHORTCUT, 最安全的只有1樣野

1 .政府年金

其次只列舉2個, 因為條條大路通羅馬, 試過先知, 永遠肯走出COMFORT ZONE TEST 先會有機會TEST 到.


2. FIXED MATURITY BOND FUND.

其次就係你如果做到PB客的時候, PB 會SELL你由一個勁的PM (即係FUND MANAGER) 出的FIXED MATURITY BOND FUND.

FIXED MATURITY, 即係有定限期, 而且開哂所有HOLDINGS 俾你睇, 好多都係BBB-/BB+ RATING, 在3-5年內死的機會率, 跟據historical data 係唔算高.


睇PAGE 7及PAGE 8, 2008年的BB RATING DEFAULT RATE 係0.8% 左右

再加上DIVERSIFICATION, 以及債券DEFAULT 多數以HAIRCUT (即7折收回) 等等, 實際上損失多由MARK TO MARKET 組成而不是DEFAULT 組成

只要你有能力捱到MATURITY (個PM 份工緊要過你, 所以呢D會幫你睇住, 但唔代表無事), 理論上對於唔睇債的人來講已經係最less risky.

3.  自己揀STRAIGHT BONDS

當然自己識揀一定係最好, 講真佢打份工唔會出心出力幫你, 只係screen 到大路野便收你工, 好處係overseas bonds 都有 (say ASEAN. EUROPEAN bonds), 有助PB客diversify. 因為基本上PB 客都係買內房債券為主, 再加槓桿. 加槓桿無異於將個風險倍大, 原本可以捱到尾但係因為PB 都係會收水, 所以在跌市縮MARGIN 的時間都係迫你減倉.

*所以狂加LEVERAGE 亦係令到BOND 坐唔到尾的原因之一

無他, PB 的FUNDING 都係來自於EXTERNAL (GS 係deposit taking), 如果由external funding source, 基本上收水一齊收.

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而講番以下食股票利差交易, 根本上一個黑天鵝EVENT 便可以收工. 借埋錢做根本無異於撩鬼攞命

其實要做的話, 一係做823, 一係做REITS....都唔會做5仔咁攪笑...BANKS 一定派息? 寫左係個額頭度?

TRUST / REITS 就ENSURE 一定要派, 因為寫左係章程度 (但係NET PROFIT 都可以縮, 都可以係大失預算)


至於劏房呢D陰質野唔講啦. 有D話收租仔都係PK, 咁劏房一定係PK 中的PK.

至於劏房的風險, 小子都可以大約講下

1. 因為劏房一劏4, 一定要整高個地台去整條大屎渠, 問題來了, 人地層樓係唔會設計俾你咁做, 爆渠機會係會大增, 爆渠的話, 業主立案法團可以CLAIM 業主整哂成棟的渠

2. 電方面, 當然一樣, 負荷唔到一開N的話, 自己爆錶由自可, 搞壞呀公的電錶你就死得人

3. 水浸壞LIFT 做劏房保險唔包的, 一架起碼1.5M. 收幾多年租都補唔番.

而1-3都係樓宇保險唔賠的

小子勸告搞劏房者三思, 還有未計消防條例, 旅館條例等等犯法事宜, 為左一萬幾千而犯法, 實在不可取. (污損人格呢D野就見仁見智, 你話我係咁做呀, 你吹咩? 咁係吹你唔漲的, 不過樓上的要點FYR啦, 有事的話係無得補救)


【獨家】踢爆滙豐維權組織真面目 劏房「業主會」教人借私貸炒燶滙豐https://hk.finance.appledaily.com/finance/20200407/WVW3KBSHEFGIGVKJFRXKWMLJRM/


2020年4月1日 星期三

滙控取消派息 - 食息一族的惡耗

滙控因應英國監管當局要求取消派息

https://www1.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/2020/0401/2020040100002_c.pdf

因此,董事會於討論審慎監管局的書面要求後,決定取消原定於 2020 年 4 月 14 日(星期二) 派發的第四次股息每股普通股 0.21 美元。就取消派息對股東(包括香港、英國及世界各地的個 人股東)所造成的影響,董事會表示遺憾。

董事會於更充分了解疫情的全面影響,以及環球經濟未來幾年的前景較為明朗之後,會重新檢 討 2020 年的普通股股息政策及支付安排。除以上因素外,董事會亦會考慮滙豐根據內部財務 預測及模型所作的分析。
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又一次證明,靠派息過活真係在黑天鵝事件中係可以大失預算

今年唔派,出年2020年又檢討, 如果主倉5.HK 收息的話真係頭都痕埋, 佢唔派息, 股東又駛唔駛食飯呢?

如果投資者 (利申有持倉, 上個POST"全球大放水"可以睇到), 究竟閣下如果見到5.HK 因為咁今日跌到38又會唔會腳軟?

如是者說, 如果純以收息角度, 債券是比股票好. 經過滙控減派息這事兒上, 應該沒有太多人會反對或爭辯了.

至於炒價一族如小子呢? 兩個字, 輸錢

買樓收租預到租霸都係一時三刻, 申請左收樓令, 拎番層樓便OK.

5仔都唔派息? 真係吹漲了....

如果疫情影響到其他公司又有樣學樣咁就PK.....

REITS 好D, 法例規定派90% 淨利潤出去

其他公司如 1113, 1, 1038, 2638 等等, 大家話唔派息無可能啦....5仔今次作個完美示範咩叫做無可能了....9%息? 可以係彈指之間歸零, 而唔駛同股東作出任何交代的.

控制注碼以至不用任何單一事件打亂整盤部署, 嚴控槓桿, 才能安然度過風浪.

食早餐去了, 睇下9:30 市場先生會點俾個NEW PRICE TAG 5.HK

利申我有貨架

收到改篇的"滙豐之歌"

<滙豐之歌>

無法可收息的一對手 匯豐股價永遠在背後
縱使青姐始終關注 不懂分析太內疚
沉醉於低吸她不讚賞 理想的價卻永遠地折讓
決心衝開心中爭扎 今天all in報答
即使股價插痛我的心 很想看到你我仍然未退場

是你多麼高息的匯豐 教我堅毅望著錢路
始終有派息 不必放棄

無法可收息的一對手 匯豐股價永遠在背後
縱使青姐始終關注 不懂分析太內疚
沉醉於call put她不讚賞 槓桿操作卻永遠在退步
決心 long short之中掙扎 本金不可報答
Strong hold 爆跌跌到好L甘,一生積蓄無言地送贈

是你多麽驚青的目光 叫我沽盡勿望前路
請准我說聲 真的放棄

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明明滙豐轉眼變成利豐
https://lihkg.com/thread/1952991/page/1