樓市"崩盤"快評

香港樓市最近出現為數不少的減價，劈價成交。新盤如晉環因為渣盤者太離地仲係開緊35,000/呎而食蛋等等，為近期氣氛加上一層冰

加上移民潮的因素，持有物業者必須要於限定時間內將手上物業沽出先會免於重稅

雖然我地尊貴的香港政府官方說法是沒有人移民，但我相信讀者們稍做一下身邊的sample size research 便知道，有小朋友的, 有好多班係吉左1/4，1/3學生，老師又辭職，連ISF呀ST PAUL CO ED 個D學校都出AD 話有插班生，更不用講話ESF 英基個D你想讀的話，連DEBENTURE都唔多需要買，已好大好大機會入到去讀，只要你肯科水就OK

事實上，從筆者所見，各區劈價潮係存在，而且租金已經下調20%左右。筆者剛有一間市區單支，在行文時，租客通知唔續租，呢個係好rare的個案。筆者的出租樓係長期occupy，因為租金一定比市價低，裝修亦靚仔 (筆者有強迫症鍾意為物業化妝，或者雕花)，所以一放出去基本上都幾受市場歡迎，租客無他，求靚裝，求好業主唔好呀支呀左，唔好揀女婿咁揀，大家公公平平便OK

其退租原因係點解?因為有比小子的更加靚仔的在減價，是主因。因為租客同小子關係都OK，佢係間屋度生多左個小朋友，所以搬去更加kids-friendly的屋苑而唔租小子的單支頹物，係可以理解及預期的。

話說回來，租跌，直接係令到樓價都下調。放盤叫價亦已下調10-15%左右，而有D心急的業主，在筆者主場已可見低估價放盤都有，有兩個盤都係移民，又或者係D上一代199X - 200X 年買，收左20年租，在加息時掉出來任你砌。

呢個時候，如果你唔怕死，出去拎支票鋤，分分鍾買到筍野。

然而，一定好多人會問，喂小子兄，你咪推人去死啦，樓市大頂呀，買左PK

正所謂，色字頭上一把刀，息乃削肉之刀

我地先睇下新鮮出爐的dot plot plan

Dot plot plan 係FOMC members 預期未來息口的走勢，最新數據顯示，加息加到2023年約5%會見頂，之後maintain 一年左右便會調頭減息，到長期 (longer run)目標利率維持在2.5%的區間

因為港元同美元掛勾，定律係even have some lagging effects，大方向都係要跟的

所以, 在維持USD HKD peg的assumptions valid 下，我地可以合理預期，longer term rate 係2.5%，即係代表咩? 2025年以後的息口係會同前一兩年差唔多

業主供"貴"樓，都係呢1-2年的事

作為業主可以做咩呢? 

如果閣下係手頭銀根比較緊的話，可以加按，拎回贈去頂呢1-2年的"貴息"，因為呢一兩年疊加香港的移民潮仲未攪掂的情況下，市況一定係偏靜，預1-2年供樓資金去守一個potential 的淡市，係合理的操作方法

加按拎完出來，還番入去，只係蝕息 (if u really cares)

如果係出租樓，更加係防守力double up

如果唔手緊的話，就唔好搞咁多野，充其量整合下你的PORTFOLIO，reduce mortgage count睇遲D potential 放寬按揭時唔駛攪咁多手續

呢家買呢，入貨價肯俾心機一定有好野出，但買左要預防守3年

但長期來看，還是OK的，亦要靠香港政策方面作一些改善。

要期望政府承認同埋正面看待移民潮，以及星洲搶人的事實，否則，在中產潛在移民的陰影下，對香港樓市發展是不利的，要內地人填滿呢個空間，唔係無可能，但在內地三孩政策下，都唔夠後生仔，你指望好多高端專才來港？又好似唔係咁乎合實際情況

而小子身邊走的朋友，不乏醫護，教師，及大量專業人士

香港從來都係靠人食胡的，維持一個公平的平台給人才搵錢係重中之重

人才戰︱香港無移民潮？數據證離港者眾　學者：因政見離開非壞事

https://www.hk01.com/%E6%94%BF%E6%83%85/817052/%E4%BA%BA%E6%89%8D%E6%88%B0-%E9%A6%99%E6%B8%AF%E7%84%A1%E7%A7%BB%E6%B0%91%E6%BD%AE-%E6%95%B8%E6%93%9A%E8%AD%89%E9%9B%A2%E6%B8%AF%E8%80%85%E7%9C%BE-%E5%AD%B8%E8%80%85-%E5%9B%A0%E6%94%BF%E8%A6%8B%E9%9B%A2%E9%96%8B%E9%9D%9E%E5%A3%9E%E4%BA%8B

總的來說，利息上漲只係暫時，買入的話要先預防守2-3年。