280呎的迷思

黃局長啱啱公布下季私樓供應, 有5,680伙, 面積下限280呎

本身下限280呎無咩問題, 河畔, 金獅, 得寶都係呢D大細, 未計置樂三寶呀個D都係呢D呎數

但最爆係局長呢句:

至於措施會否影響買家入市機會，黃偉綸指，現時市區3萬元以下的選擇仍相當多，280平方呎單位以下仍未達800萬元，能夠八成甚至九成按揭，不認為會令市民選擇大減。

因過去五年的私樓，實用面積少於280平方呎的只佔13%，又認為定下遊戲規劃，對發展商而言更加清晰，屬公平遊戲規則，不認為措施對地價等有影響，亦不會增加流標風險。

局長係唔係想話俾大家聽, 私樓係會夾到30K/呎?

或者係睇住按保來食? 

未達8成9成門檻? 唔係想玩到280呎8成按10M 吧......

即係面包唔加價, 但減料, 變左呢家的空心面包...食唔飽人, 但係都係賣緊6蚊個咁解.....

小子的解說係, LUMPSUM 8M / 10M

280呎8M 係MIN CHARGE.....WELL, 28,571/呎 - 35,714/呎

同貝沙寶翠個D都係呢D價吖.....即係新樓ASP RANGE 係28.5K-35.7K?

*其實將南個D都已開到好貼價了.....海茵都係20K+, 老屯又係20K+, 元朗又係20K+.....

結論即係: 8M 樓下的樓, 大過280呎的, 都係超值, 講完

發展局：下季私樓供應5680伙　屯門地設面積下限280呎

https://www.hk01.com/%E5%9C%B0%E7%94%A2%E6%A8%93%E5%B8%82/718167/%E7%99%BC%E5%B1%95%E5%B1%80-%E4%B8%8B%E5%AD%A3%E7%A7%81%E6%A8%93%E4%BE%9B%E6%87%895680%E4%BC%99-%E5%B1%AF%E9%96%80%E5%9C%B0%E8%A8%AD%E9%9D%A2%E7%A9%8D%E4%B8%8B%E9%99%90280%E5%91%8E

ATMXJ 2021年慘不忍"賭"

ATMXJ 2021年來計, 跌得最少的已係700, -20.61%

落埋老孖的話.....1開1, 要跌40%以上的本金, 真係好攞命

今年2021年如果無買美股的話, 重倉港股都係當災

唯望明年中美打交打完, 持倉者有望收復失地

(利申: 無持倉)

股票, 時常記得係只可以細細注, BLUE CHIP 增加投資者的盲點, 以為可以大大注, 甚至落老孖, 不設止蝕等等CLS的行為, 今年的數據講左俾大家聽, 一年已可以輸到噴飯

當然, 你話你3.0 未拆股HOLD 上來, 又或者好似以前的TSLA投資者咁, 一槍過彈上去, 根本大把肉食, 係另計

普通投資者都係會受唔住升的引誘沽出止賺, 而蝕錢的時候, 係會tends to 死hold, 令到risk reward 不成比例, 係人性的弱點.

只係市場面的情緒已能左右, BABA 一年內跌一半以上, well......如果加埋基本面真係變差, 財報數字再不如預期會有咩後果? 呢隻係一隻mega cap來的......

股市凶險, 細注為上

9988.HK ALIBABA

236.2 --> 109.6  (-53.59%)

700.HK TENCENT

559.5 --> 444.2 (-20.61%)

3690.HK MEITUAN

287.8 --> 216.4 (-24.81%)

1810.HK XIAOMI

32.95 --> 18.56 (-43.67%)

9618.HK JD

337.8 --> 259.2 (-23.26%)

去銀行, 只做一件事

尋日寫完, 墨水都未乾, 咁快銀行就同呀行姐和解

陳彥行被虛報資產買大額保險 《東張》跟進事件迅速解決

前無綫藝人陳彥行（行姐）昨日亮相《東張西望》哭訴跟母親墮入3000萬元保單騙局，陳媽媽錯信任某銀行的理財主管佘先生招巨額損失，今晚（28日）事件有後續。行姐稱出事後她向保險公司了解所購的保單，包括5份大額儲蓄保險與1份危疾保險，供5年，總供款要3000萬元。陳母已供1300多萬元幾乎全蒸發，6份保單中有5份已失效。當時為何能買到如此大額保單？行姐在朋友建議下查財務分析表，原來有人虛報她的收入、報大她的流動資金與財富，之前她未見過這些財務分析表。

行姐稱當時她在網台工作，只有3萬多元收入，但被寫成每月有10多萬元月薪兼且有數萬元其他收入，又將陳母的物業寫為屬行姐名下。流動資金於一年半時間由3000萬元增至6000萬元，她說：「當我係國際影星呀？」行姐質疑為何銀行沒有要求她提供收入證明。行姐曾收保險公司有關保單斷供的信，她向佘先生了解時，對方表示不用理會，由他處理。她又稱佘先生曾帶陳母到其他銀行攞錢，說幫她整合資產，結果是幫她一鋪清袋。她於7月向銀行投訴，10月獲回覆不成立；她又去信保監局，因涉及銀行而將事件轉交金管局跟進，但一直未有結果。事件峰迴路轉，直至《東張西望》於12月就個案向涉事銀行與金管局查詢，一星期後銀行、保險公司與行姐達成共識，事件才畫上句號。節目主持解釋行姐簽了保密協議，未能透露賠償內容，但她滿意結果。

普通市民要謹記,謹記,謹記,謹記,謹記再謹記!

你係無人脈上慌張西望的!

你得到的結果係

1. 7月向銀行投訴

2. 10月獲回覆不成立

3. 去信保監局

4. 一直未有結果

4. 一直未有結果

4. 一直未有結果

永遠都唔會有結果.....................

自2008/09雷曼事件後, 好多投資產品都做哂錄音, 清楚明白, 清楚明白, 清楚明白, 簽簽簽

好似奪命金咁

呢個就係香港的金融生態

SALES 當客係水魚, 睇你戶口有幾多錢, 就SELL 爆你

所以, 去銀行, 小子只會簽一樣野, 係樓宇按揭, 班SALES 會好唔開心, 因為係無肉食的

呢家按息H+1.3%, all-in 1.4%左右;

1000萬1.4%, 每年俾14萬息, 仲要收1% 回贈 (星星 1.4%? 1.7%? 是旦啦....)

得一兩間樓, 兩年玩一下, 賺下回贈,扣下數

N咁多間, 躺平乖乖地放錢係MORTGAGE LINK, 唔好屎忽痕做埋D傻仔野

記住, 好多人會"睇住"你個幾百粒做野架. 唔好以為層樓唔值錢, 用你個人頭加按出來, 又可以俾佢地抽水架啦.

見到班MDRT TOT COT 咩T咩T成抽獎座的SALES, 調轉頭走, 唔係得罪, 多數都無錯的

你不理財, 財不理你, 係啱的, 因為有人會幫你"處理"左佢. (如有得罪, 講聲SORRY, 不過大數定律, 8020, 80%買左係出事)

以前大陸個班大款, 玩咩保險LEVERAGE, 係FOR 走資用的, 2015年前排哂隊簽單, 但銀監即刻打擊, 呢家已無呢支歌仔唱, 之後無咩大單簽到, 變種變左TARGET番呢班有樓可以按錢出來的人, 以前做開個班SALES已賺到開巷退休

今天問心, 得個雞碎咁多, 走咩野資呢? 

保險不能亂買 - 小子只買一樣

 見到行姐個呀媽俾個RM"呃"到簽6,000萬保險呢單野

真係忍唔住寫番一篇分享下

利申：無保險牌. 但係N年前有買過, 問到個AGENT 朋友嘔電的經驗

保險：只買TERM LIFE (即係無儲蓄相連壽險)

*如果買medical , 搵信諾個D出院免找數啦, CANCER 中左都唔駛俾錢, 起碼頂到一口先

CIGNA is one of the best choices (我無廣告費的, 利申)

https://www.cigna.com.hk/zh-hant/our-insurance-solutions/critical-illness/

保險, 係用來頂風險, 唔係用來俾錢agent駛

唔好再俾人買話儲蓄保啦, 我自己儲錢點解要俾錢你幫我儲? 成件事都已經唔啱數

仲有班AGENT 一定係BUMP到你條數有咁大得咁大, 因為理論上, 第一年你老兄供的PREMIUM 都係落左佢口袋, 即係粗略估計, 如果AGENT 係UNDER 保險公司單頭, 當6000萬每年供1000萬, 即係佢袋左你差唔多10M.....

當然條友又係好搞笑, 有條大魚梗係去保險公司做單頭拆個1000萬啦, 呢家經埋間銀行, 可能跑爆數另加可以袋2M 左右吧, 加埋個爛膠獎座.

第二種常見"呃Q人"的保險, 近來好興, 就係FB成日有出現的"提早完成物業供款"的保險

https://www.moneyhero.com.hk/blog/zh/%E5%8A%A0%E6%8C%89%E5%A5%97%E7%8F%BE-%E6%9C%89%E6%A8%93%E4%BA%BA%E5%A3%AB%E8%B3%87%E9%87%91%E5%91%A8%E8%BD%89-%E6%AF%94%E8%BC%83%E5%B9%B4%E6%9C%9F-%E9%A2%A8%E9%9A%AA-%E5%88%A9%E6%81%AF

或者會叫"物業活化計劃"

https://ps.hket.com/article/830299

在近年樓價持續上揚後，確實增加業主加按套現，再作投資的誘因，其中有顧問服務公司看準時機，推出「物業活化計劃」，而在本周三（23日）晚上更舉行座談會，該顧問公司發言人范先生稱，活化計劃推出的原意是為受惠於近年樓價上升，業主手持的單位亦水漲船高，但升值的樓價未能隨意運用，故透過向銀行加按後，套取一筆資金，再向保險公司購入儲蓄保險利息計劃，較套現後直接購買投資產品，在風險上來得較低。

我都俾人SELL過, 我只問兩個問題：

1. 如果加息咁點?加到21%? 夠唔夠冚?

2. 你個"保險"underlying 係唔係買floaters? 可以combat到幾多加息的impact?

120% AGENT 會收皮.

因為件事本身無問題, 但係個產品有問題. 如果長期低息, 我唔敢話佢一定唔啱

但一加息的話, 佢underlying 的insurance (insurance 公司又咪係買債), 即係佢買的債係唔係浮息債? 定係定息?

如果買的債係3% YTM, 但係加息加到5%, 間樓會變成negative carry. 雖然小子認為加到5%的機會很低, 以前小子有出文講過, 認為有生之年都睇唔到港按息有5%以上, 至今小子還是維持原判.

P.S. 如果加按買BONDS, 不如買條2030年PCCW NO.4的BONDS, 8%; YTM, 你話8.HK 或者老VIU, 6823 等等一齊收皮的成數高D吖, 定係你買個D唔知買緊咩的東西收皮的機會率高D?

我唔識量化件事, 亦唔會量化件事, 小小超有前科, 但係呢家會唔會再棟多你一口? 我暫時選擇相信唔會.

但係呢個加按物業, 特別係已經positive carry的物業來買保險俾AA自肥真係值得商榷. 特別係受"惠"者多數係半百以上, 又或者已經供樓供到大半 (即係08-10年買)個D 30中40的中產, 而又FOCUS 在自己事業中而無細心留意世界發生咩事的群體.

試問一間供左80%的物業, 俾條友搞一搞, even 只有0.00001%的機會, 變做negative carry, 個感覺會有幾唔爽皮?

如果要加按的話, 一定係加按買政苦年金, 硬食carry, 哪怕係1%都好, 永無走數

再唔係加按買ibonds/銀債都好過買佢地呢D野, 仲要俾佢地食fees 等等, 唔啱數.

positive carry, 坐係度10年8年都供滿, 仲有仲有, 有2% mortgage link account 高息活期戶口, 打爆先講啦.....

業主真心堅慘

 9月份海怡有一單JUMP

八下八下, 得知係15座23E單位

15座23F小子好似睇過, 因為小子鍾情東南海，得13A座,15,16,17,18,19,20 等等的E及F單位係東南

15座23F業主仲要買來自住.....15座23F 幾年前好多人上去睇的, 仲要係真係幾靚的單邊全海, 2019年成左17.88M, 

15座23E就成左18.48M

堅慘......

呢家衝落去地產舖問都應該會知咩單位，絕非秘密了, AGENT有義務同客人講的

隨著香港地的樓價愈來愈貴, 買大碼野的時候要切記兩點

1. 流轉率

如果屋苑太多人買買賣賣或者出入太多 (例如投資者比例太多), 流轉入的人口增加, 不確定性增加, 當然, 讀者會問, 喂小子兄, 業主唔會跳樓咩? 當然會, 但係講緊uncertainty factors 啫, 在此聲明沒有這個意思

97, 03年大把人跳樓, 同大環境有關係, 啱啱講開, 有一點可以分享

就係CAP 圖以下的成交紀錄冊

小子經驗之談, 多數買樓會CHECK下轉手密唔密, 因為住得好的樓, 好少手數咁多

間屋LUCKY, 養氣養得好, 人住得旺, 唔會想搬走

如果間屋3年唔埋又轉手, 即係氣場差, 投資可以, 自住可免

2. 租客退租率

同理, 不過真係要靠你相熟AGENT 幫你八下樓上樓下住咩人

例如海怡有一兩座有D痴綫友入住, 成日嗌交, 咁樣, 風險便無形地增加

其實買樓收租, 最好係揀500-800萬左右的區間, TOUCHWOOD 有咩事都唔會太傷, 寧願買多幾間, 小資族的玩法係diversification.

https://hd.stheadline.com/news/realtime/hk/2237431/%E5%8D%B3%E6%99%82-%E6%B8%AF%E8%81%9E-%E6%B5%B7%E6%80%A1%E5%8D%8A%E5%B3%B6%E5%85%AD%E6%97%AC%E6%BC%A2%E7%95%99%E4%B8%8B%E9%81%BA%E6%9B%B8-%E6%80%A1%E6%99%AF%E9%96%A3%E5%A2%AE%E6%A8%93%E5%80%92%E6%96%83%E5%B9%B3%E5%8F%B0

1516之賭命買相連

終於搵到件潛在相連, 大三房

小子上星期入去睇, 內子掉低一個字: 困

小子硬係覺得周身唔聚財, 但相連同埋粉紅色乳頭一樣, 係可遇不可求

再查一查冊, 一間淨番兩母子; 另一間, 業主欠債賣樓

欠債賣樓係小子的大忌, 屋好怕住到欠債加按, 八掛D講, 住衰人

但係價錢來講, 啱數, 2000幾買到係抵食的

到行文時間, 我都係1516, 買衰單位, 可以凋空佢養番好單位度氣

昨天, 開埋奇門去睇下件事

以下係小子賢師的批示, 原文筆錄:

奇門所示

(右上角，坤卦)

你勢頭弱 

景門，天心，九地，丙庚: 樓市既知識，你係專業級別。但亦困在單打獨鬥層面。

空亡, 更加代表心大心細。

而個單位...

個單位剋住你

甚至單位唔乾淨

有其他朋友..

人住入去，輕則冇運行，重則傷身傷金

結語，此單位 完全買唔過

與天對賭? 2000頭, 買得起, 但買完, 手上財政狀況極速變差, 放棄防守力, 係唔係一個好的處理方法? 定係要與天對賭?

未有定論

只可以講, 不得不服中國人的文化同埋人在睇樓中的感知 (當時係唔知背景的)

小子定律： 自住一定要睇樓, 投資樓就合理眼簽, 價錢啱便OK

大動作發展新界究竟有無用?

 啱啱建制派放風話林鄭施政報告會發展有大動作搵地, 包括祖堂地, 濕地等等

https://www.hk01.com/%E6%94%BF%E6%83%85/681925/01%E6%B6%88%E6%81%AF-%E6%96%BD%E6%94%BF%E5%A0%B1%E5%91%8A%E5%A4%A7%E5%8B%95%E4%BD%9C%E8%A6%93%E5%9C%B0-%E9%87%8B%E6%94%BE%E6%BF%95%E5%9C%B0-%E7%A5%96%E5%A0%82%E5%9C%B0-%E7%A0%94%E6%90%AC%E8%91%B5%E6%B6%8C%E7%A2%BC%E9%A0%AD

作為樓市為主的BLOGGER, 筆者就認為此舉其實係無用, 無異於自殺, 等我慢慢講下點解

呢家大動作搵地包括祖堂地以及中央提醒香港的發展商要盡社會責任後, 我地應該可以見到公私合營的比例會積極左, 否則俾人問話的話, 真係煩到喊驚

而林鄭亦都提出左, 公私營合作係需要將"相當一部份"的已落成房屋用來公營房屋, 其實成個理念係好的, 但係公屋大增就等於解決到青年人上樓難的問題？

筆者認為, 除非將CBD搬去北環綫, 否則只係狂起樓係解決唔到個問題, 因為成個社會的核心在港島, 而商業結構係在1997年回歸後沒有改動過, 君不見講D咩起動東九, 港島南等等, 暫時睇落的EFFECT 係樓貴左, 小社區形成, 但係商圈仲係集中在港島以及ICC.

要成個餅煲大佢, 一定係由CBD 著手

再者, 起大量的屋, 而公屋的流轉率低到喊的情況下, 基本上, 起幾多都係擔沙填海, 個個都住左入去唔走的話, 負面地係鼓勵緊"得公屋得天下"的躺平熱潮, 應該是由最根本落手, 一係全部起綠置居, 迫公屋住戶流轉, 一係起新公屋而不得住過世 (which 呢方面我唔覺得政府會動刀)

而起大量的屋去解決房屋問題, 其實直接有兩大個負面的問題政府要處理, 包括 1) 地價跌 2) 樓價跌而引發的民怨

1) 政府由DAY 1 都係開始賣地以支付公務員的人工, 社福開支等等, 在沒有新稅基下, 地賣得平, 即係等於政府申請做赤字預算, 由於我們的對手星加坡以及OECD 的全球稅率將會定在約15%水平, 所以狂加稅應該不可行, 強行來的話, 商業行為由香港搬走, 這無異於自殺, 這便是筆者前述的原因

政府係因為呢個結構, 迫住要維持高地價的政策, 所以要搞呢樣, 先要減公務員人工以及社福等開支, which is 又係一座"大山"要去打倒, 其實比中國內地的難度還要高, 因為中間有太多既得利益者

2) 樓價跌

樓價其中一個定價因素係供求問題, 85000 加埋金融風暴可以摧毁香港小市民的積存財富, 因為70% 以上的財富是積存於磚頭的, 如果增供應的話, 而相關配套以及商業發展/前景追不上, 又或者咁唔好彩加埋有金融風暴, 係會對香港金融穏定造成風險

咁當然等緊買樓的又會好想佢跌, 呢個我就唔會評論了,可以睇下我第一本書對呢樣有行文提及

總括而言, 政府應該要做的不止於增加土地, 而係成件事去睇, 而如果淨淨係增加土地以及拍發展商去拎D地出來, 其實深層次的房屋問題仍舊會存在

恆大1H 2021 UPDATE (個人NOTES)

EVERRE 1H 2021 Update

 

Liquidity

l   China Evergrande delivered on their deleveraging promise with total borrowing reducing to RMB 571.1B

l   Trade and other receivables increase 13% to RMB 818.5B

l   Short term borrowings plus trade and other payables amounted RMB 1.06T

l   Restricted cash RMB 86.68B

l   Conclusion: EVERRE cannot meet all near-term liabilities without fire sales.

l   Management warned of possibility of debt default should it fail to implement asset disposal or subsidiary disposals

 

P/L

l   1H 2021 revenue: ↓16.5% yoy to RMB 222.7B

l   Property sales:↓18.8 yoy to RMB 212B

l   ASP/GFA: ↓11.2%/↓8.5%

l   Prop management: ↑76%, RMB 5.2B

l   GP Margin: 12.9% vs 25% yoy 1H 2020

l   Interest expenses: ↓11.8% to RMB 36.9B, due to reduce in borrowings

l   Net Profit: ↓29% to RMB 10B

 

3 red lines

l   Net gearing 99.8%

l   Liability/asset: 82%

l   Cash RMB 161B. Unrestricted cash/ST debt 0.36x

 

Notes:

l   Immediate non-core asset disposal and sales needed

l   Re-financing is difficult

SUNSHINE 100 債券又死

 

陽光100債務爆雷！多項目停工，曾花2億撿李亞鵬的「爛攤子」

https://www.01icon.hk/article/%E5%B0%88%E5%AE%B6/381758/%E9%99%BD%E5%85%89100%E5%82%B5%E5%8B%99%E7%88%86%E9%9B%B7-%E5%A4%9A%E9%A0%85%E7%9B%AE%E5%81%9C%E5%B7%A5-%E6%9B%BE%E8%8A%B12%E5%84%84%E6%92%BF%E6%9D%8E%E4%BA%9E%E9%B5%AC%E7%9A%84-%E7%88%9B%E6%94%A4%E5%AD%90

今年做債真係玩到媽媽聲

內房, 華融, 我諗好多債券投資者都會持有.

恆大加埋陽光100, 仲有之前的藍光, 幾可以肯定是中國的內房債券的風險日益增加, 恆大的萬億債務, 出售6666同埋708仲有136等等怕且都未必搞得掂, 真係要靠許生的朋友圈先可以打救到佢

唔知會唔會連華置都燒埋一份呢?

15%及HKMA限借的威力

小子最近睇中左件相連, 要價2500萬左右，即係一件12.5M。

由於氣場唔錯, 小子有認真計過究竟值唔值摶

首先, 小子唔係賭徒, 亦唔係印銀紙, 所以係先會沽左一件貨.

嗱, 問題來了, 2500萬, 如果無15%的話, 只係俾1250萬加正常稅, 放低106萬稅俾明日大嶼項目便可以萬事大吉, 總支出係1250+106 = 13.56M, 人工約莫要11萬便可以了。

第一個阻力就係15%, 如果唔想俾15%，你一定先要強行清哂手上是但一條友的樓, 重做所有按揭, 先可以俾SINGLE STAMP, 已經係極L度麻煩的一件事, 仲未計中間的稅項。

當你做到, 第一件50%按，12.5M X 50% = 6.25M；第二件40%按=5.0M，即係首期要拎25M -11.25M=13.75M，另外再加0.4M+1.875M =2.275M 稅，成件事要拎16.025M 出來。對比起25M 的價目，係64.1%首期。

哪怕你係20萬人工一個月都係咁, 因為second mortgage 只可以借40%, 即係成件事係無分別，當然你可以選擇玩10M+15M consideration，但後續有無手尾就唔知，小子亦唔建議做埋D無謂野。因為當你10M+15M, 你都要拎2M+0.4M+9M+2.25M=13.65M出來，而其中係有2.65M係俾左香港政府，即係54.6%首期，同埋出賤招係預左仲有野要跟尾 (好似我樓上個業主玩枱底錢, 已成交, 如果經紀或者業主立心不良真係可以去ICAC告佢s.9便大獲)。

淨係諗起都唔多開胃，沽左一件最高equity的樓(即係最低結欠)，去買完仲要供12M以上 (即係成50K/月)，當然係借多有著數，但係中間再要俾政府抽水近3M, 真係不如買2個車位訓覺算。

而這個政策的直接後果就係D人狂買細價野同埋車位，可能本身個條友都唔想咁做，但係計一計數跌咁多錢，便打消入市買大野的念頭，改為俾高equity去買一D細價野, 造成後果就係細價野愈來愈結欠少,有實力的人持有細價樓收租更加係租>>>供，更惜貨同埋唔會輕易沽出。

20隻精選收租股之1 - 新創建 (659.HK) 發盈喜

根據董 事會就本集團於截至 2021 年 6 月 30 日止財政年度（「2021 財政年度」）的未經審核 綜合管理賬目的初步評估，本集團預期錄得以下業績： 

(1) 應佔經營溢利為不少於 50 億港元，較截至 2020 年 6 月 30 日止財政年度 （「2020 財政年度」）的 35 億港元，按年增長不少於 42%；及

 (2) 股東應佔溢利為不少於 10 億港元，較 2020 財政年度的 2.53 億港元，按年增長 不少於295%。 本集團於 2021 財政年度的應佔經營溢利大幅改善主要基於以下原因： 

(1) 由於道路業務組合於 2021 財政年度的應佔經營溢利並未受到道路免收通行費政 策（已於 2020 年 5 月取消）影響，以及自 2020 年下半年起中國經濟從 2019 冠 狀病毒陰霾下快速復甦，帶動本集團的道路組合的整體交通流量積極增長，本 集團道路業務的應佔經營溢利有顯著增幅

(2) 本公司的間接全資附屬公司富通保險有限公司帶來的應佔經營溢利貢獻強勁增 長，此乃由於計入其全年貢獻，以及受惠於其靈活的業務策略及創新的產品組 合下香港人壽保險業務的堅實表現所致；及 (3) 本集團策略組合下的策略性投資業務的應佔經營溢利錄得強勁復甦，此乃由於 部份投資的相關業務的表現回復，以及市場利好帶動多項投資的公平值上升所 致。

https://www1.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/2021/0720/2021072000715_c.pdf

一如書中所講, 道路業務已經在2020年5月取消收費後回復

而且富通保險公司併入可以帶來強勁增長, 而新世界系內同CK 一樣都係一定會用番自己insurance公司, 所以暗地裡應係有基本盤的生意.

另外, 再一次感謝止凡兄的推薦以及各綫下兄弟如本熊兄, 三兄, 斗滿兄, 及R兄的愛護~

快活谷小子財自之路2 - 精選20隻環球收息股

 快活谷小子財自之路2 - 精選20隻環球收息股

又係靜俏俏, 寫股票的時間

讀者同有D實體朋友問應該都會知道小子綫人真人係會買股, 期權同債 (當然, 樓係為主, SORRY)

先要多謝亮光文化X小姐 (我唔爆您全名了), 止凡兄, R兄, 三兄, 本熊兄等綫下兄弟 (排名不分先後), 您們的支持, 特別係X小姐同我講左亮光文化成立的初心, 我實在非常之認同, 所以間接促成這本書的誕生

首先, 一如以往, 本書的資料搜集, 以及一字一句都係小子由零開始寫起, 初心係真係當一個PROJECT咁做, 先將自己差不多10年以來FAMILY OFFICE 的投資經驗, 再加上工作以外的投資經驗總合埋一齊, 再由頭開始寫及REVIEW.

呢個1000萬的PORTFOLIO, 亦係筆者會實體買入的PORTFOLIO, 有些股票小子亦個人有持有.

作為一個會計師及公司秘書, 筆者以財務及公司管治水平角度去看呢D公司, 並深入研究最少過去3年年報以及quarterly announcement, 去厘清公司的管治水平是否值得讀者安心持有一段合理地長的時間.

熟悉小子的讀者會知道, 點解我好少寫股? 因為同一隻股票, 在不同時間買入的差別可以係雲泥. 筆者識過50蚊買入388 (2009年), 同時間買埋樓, 而曾幾何時250以上的388 係要坐足10年艇先可以今日有機會4XX 番身.

同坐樓唔同, 樓係迫你要住, 要長坐, 在3D超必下, 更係先鎖你3年, 又限借又咩又剩, 係迫你贏錢

而股票, 筆者亦一再強調, 買啱位, 買啱股先係有機會贏, 而大家真係唔好睇埋D財演講升就買66999 , 跌就買66000. 會死人的, 邊得來咁多廣告費? 羊毛出自羊身上.

年輕人想早日財自, 走出上一代或資本主義市場放於各位頭上的刀槍, 小子認為, 唔係要標其立異, 而係點樣玩得叻, 用得最少時間同EFFORT 去玩贏個GAME.

小子的親戚輩就有幾個唔肯買樓, 又亂咁買股, 長年來wealth balance 都係咁上下; 有D 幾年前把心一橫買BTC/ ALTCOINS 贏幾百買樓又有. 筆者唔係鼓吹買邊一隻投資物, 而係"要玩得叻", "識玩" 先可以早日脫離囚牢.

希望呢20隻股, 可以有機會作為各位讀者投資路上的HARRY KANE, 而唔係SAKA. 

再一次多謝亮光及各位綫上綫下的兄弟的支持, 沒有你們, 這本書是不會問世的.

哈哈, 我本書5月寫, L SIR今日出文講其中一隻，MO "Altria", 咁快撞機? 真係開心仔.

What a coincidence, as said, MO 真係一隻好股, 值得一睇.

ALTRIA (MO)

劏房租管又係攪死窮人之作

 啱啱香港政府又推劏房租管呢個攪死基層市民/窮人之作

劏房租管｜一文看清租管細節　不設起始租金成空窗期加租漏洞

https://www.hk01.com/%E7%A4%BE%E6%9C%83%E6%96%B0%E8%81%9E/647056/%E5%8A%8F%E6%88%BF%E7%A7%9F%E7%AE%A1-%E4%B8%80%E6%96%87%E7%9C%8B%E6%B8%85%E7%A7%9F%E7%AE%A1%E7%B4%B0%E7%AF%80-%E4%B8%8D%E8%A8%AD%E8%B5%B7%E5%A7%8B%E7%A7%9F%E9%87%91%E6%88%90%E7%A9%BA%E7%AA%97%E6%9C%9F%E5%8A%A0%E7%A7%9F%E6%BC%8F%E6%B4%9E

陳局長又係好攪笑, 啱啱係881講話劏房租客可以要求業主打厘印

1.    今次方案不採納起始租金，而當「2+2」的4年租約完結後（即在2年的租期完結後，租客有權續租一次），業主亦能重新擬定新租約，當中的加租幅度不受規管。

2.    另外，方案規定，在「2+2」租約年期中，首2年的租期完結後，續租時容許業主加租，但加幅不可超出差估署的私人住宅租金指數的百分率變化，以15%「封頂」。

眾所週知小子係樓市投資者, 但係唔會攪老劏, 不過小子十分清楚當中的運作, 若果小子係劏房業主, 小子只會簽一份約, 只係自己收, 唔會俾租客。第一, 唔打厘印只係罰10倍, 係極少數, 第二, 呢家劏房係供不應求, 所以愈來愈多人做劏房. 咁邊個係上風?

所以最後一定係租客受害. 若果你報串的話我即刻撕左張約佢, 變左係租客非法佔用單位. 點樣起訴? 租客亦都要負責所有AGENCY FEES 等等洗費。

再者, 就POINT 1, 真係行老正, 業主亦重新定租約, 即係又可以加到貼市價為止.

攪咁多野只會令到劏房數目減少, 即係供不應求再加劇, 租金在理論上又會上升。

就POINT2來講, 即係容許一D做老正的劏房業主加到盡, 以前業主會減租, 但係政策令到業主同租客站在對立面下, 一定係加盡, 加埋所有野都唔會包維修/整, 呢個先係最大單, 你忍唔到你可以退租, 而業主又可以重新定一份新租.

正確係收回棕地大建中轉房屋, 以及限制每日150/人來港, 要求住滿7年先可以拎公屋, 用一段時間清左條龍先, 唔攪個源頭, 走左去攪無謂野, 問題係唔會解決.

第二個小子認為捉蟲就係最低工資, 無錯, 洗碗姐姐加到12000/月, 同CPA 睇齊, 但係物價呢? 升到無朋友, 食個飯由40 升到70, 即係直接將他們的工資的購買力跌到同之前差唔多的水平.

直接做成均貧.

而物價上升, 租金又上升, 咩都升, 又係夾多一口, 令到中層都瀨埋野.

可以預見係基層市民的情況及生活質素只會更差.

筆者已經好留手, 以我所知劏房業主的處理手法應該更不堪.

安老按揭正確玩法

還記得小子在第一本書中狂踩安老按揭係搵人笨7之舉

當時書寫時係2019年頭,  原本安老按揭的參與者只可以逆按自己住緊的物業俾HKMC, 在此前會收取估價費, 參與費, 同埋每個月的利息係monthly compound, 實在不著數。

而有見及此, HKMC 亦在客戶媽聲四起中, 於2019年年尾做出一個動作, 就係容許客戶可以住滿一年後將出租物業做逆按!

此乃天大的改進!

篇文係咁寫的：只要選用安老按揭的客戶聲明退休，並持有所住單位至少1年，便可向按證申請將單位放租。這項新安排主要是回應客戶的訴求。

若客戶搬去與子女共住，又或到大灣區內地城市居住，便可透過本身單位獲取雙份收入—安老按揭的每月年金及出售單位的租金。

D官真係非常STUBBORN

其實如果係小子的話, 操作係如下：

1.    將原有屋苑用HKMC 9成按揭賣俾自己 (家人照住/或者係自己住, HKMC係容許的)

2.    老人家變番首置, 用HKMC 按出來的錢, FULL PAY 買件細野, 寫老人家名 

3.    1年後, 將件細野按俾HKMC, 做年金, 另加收租 (老人家住番原本個層)

以HKD 4M的估值來計 (因為8M 樓下係100%估足), 終身年收12,400/月, 另加租金10K (我當你買大西北3寶), TOTAL 22.4K

當你舊個件加按到4M 啱啱好, 以2%息計, 月供15,000，NET 仲有7.4K落袋 (物業稅收入報稅用老人家的132,000 免稅額4M樓的租金收入10,000/月 即係120,000/年, 理論上免稅, 逆按收入應係non-taxable)

蝕章之處在於無左個頭同埋以後唔會再有購買力, 同埋D息同埋手續費係好Q貴, 你預左新買個件野20年後會無哂Salvage value, 原則上你已用哂自己借貸力同埋首置名額去做呢件事, 值唔值得就見仁見智。

HKMC 梗係同你講有渣, 但其實扣左幾十萬估價費, 利息compound, 其實你預左無肉淨番就差唔多. 但係Total return 計係有positive carry 就計數來講係合理.

年金年期	於首次提取貸款時申請一筆過支付款項的金額 (港幣(元))	每月年金金額 (港幣(元))	年金總額 (港幣(元))
10 年	0.00	20,400.00	2,448,000.00
15 年	0.00	15,200.00	2,736,000.00
20 年	0.00	13,200.00	3,168,000.00
終身	0.00	12,400.00	5,952,000.00

按證准退休者單位出租 安老按揭客月收「雙糧」

【星島日報報道】按揭證券公司自2011年推出安老按揭計畫，並不斷作出優化。按證執行董事兼總裁李令翔昨日表示，按證除容許選用安老按揭的客戶在入住醫院及老人院的情況下，可將所住單位出租外，最新自2月起，出租單位亦適用於退休人士。按證此舉亦即變相放寬了有關出租限制。此外，他又透露，會研究上調香港年金計畫的投保上限。 李令翔表示，只要選用安老按揭的客戶聲明退休，並持有所住單位至少1年，便可向按證申請將單位放租。這項新安排主要是回應客戶的訴求。 於過去1、2年，安老按揭客戶因要入住醫院或老人院而將單位出租的個案有6宗。至於因退休而出租單位的個案，李令翔指出，由於新安排推出不久，故暫未有數字提供。若客戶搬去與子女共住，又或到大灣區內地城市居住，便可透過本身單位獲取雙份收入—安老按揭的每月年金及出售單位的租金。 他又說，按證自去年9月新推息率為4厘、年期長達25年的定息安老按揭，並大受客戶歡迎。現新造的安老按揭個案中，有逾70%選用定息計畫。而選用定息安老按揭的客戶，每月所收取金額較浮息計畫多出10%。 年滿55歲人士已可申請安老按揭，截至今年2月，按證累計接獲3189宗安老按揭申請，涉及客戶人數約4000人，其中66宗個案已離世，99%後人贖回單位。 此外，按證旗下的香港年金公司執行董事兼總裁劉應彬表示，自去年12中優化香港年金計畫至今，共接獲750宗預約投保申請，並已完成650宗申請，當中逾三分一為舊客，累計投保金額逾5億元，平均每張單的保費金額為80萬元，約25%、26%人士投保金額達200萬元上限，而回頭舊客大多用盡200萬元投保額上限。 鑑於有市民反映應把投保上限提高，甚至有建議提高至500萬元，李令翔稱，會研究再上調投保上限，但很難設下一條線，需評估風險。 李續指，由於「做年金生意開頭做一單蝕一單」，所以首年必蝕，而在會計入帳安排上，有機會拖累按證去年全年及今年上半年的業績見紅。劉補充說，一般年金業務開展首3、4年沒盈利亦屬正常。 計及去年7月首次銷售的年金計畫，年金公司至今共接獲逾6000人投保，涉及保費金額合計32億元。 按證又開拓了基建融資業務，李相信短期可完成4宗交易，合共金額逾100億元，涉及3家銀行。 按證擬向銀行買入5至20年期的基建融資，然後打包進行證券化，售予機構投資者，從而賺取息差及費用，以增加按證的收入來源，並創造一個新市場。

生兒當如張建宗, 新班子下樓市玩家如何操作?

蘇軾 《洗兒詩》

人皆養子望聰明，我被聰明誤一生。

惟願孩兒愚且魯，無災無難到公卿。 

張司長果真人中龍鳳, 無風無浪手持2億幾樓, 係今日俾中央"免去"政務司司長一職, 但任內無咩鑊氣, 又有GBM, 財息兼收.

新接任的李加超, 俗語說是武官出身, 先不論政治, 執行力是一流.

中央便是要人下達指令, 並確實執行. 文官等討論200年後, 都係無進展, 這對於中央係唔可以接受.

然而, 人選已定, 對蟻民們的影響會有多大?

究竟港人會否移民? 而究竟係人走錢留?定係人走錢又走?  個樓市又會唔會跌?

小子昨天在跟新朋友談論這點時 （對家做樓按業務), 小子說, 先唔好講香港人60%供滿樓等等廢話, 如果政府有心夾個市, 好似2010年初咁, 容許DBS 40年按揭, 成個DSR 都已經拉低左1/3, 本來供緊30000, 30年期, 即刻供少幾千, 到22K-24K 左右, 相對持貨能力又會大增, 係睇政府轉莊後點樣處理其他事情。

小子都係認為在銀紙濫發的大趨勢下， 進一步推升係無可避免， 中美歐等都不斷印鈔去剝奪一般民眾辛勞所得的購買力。此乃不可逆之勢，而CCL 亦都就快破頂, 大家即管放長雙眼睇。

SOUTHLAND 的伏位

今次出文幾句, 但係應該有不少含金量

情況同深灣9號相似, 小子係深9睇樓個時有幾個鄭生出來....嚇到X都縮埋....

係其中一個伏位, 買家要摶下係中度, 嚴重, 定係輕度....(CONFIRM係中度)

31000/呎, 係比九站凱旋門45000/呎平, 但想像下3AM 呀鄭生出來會點, 平係有原因的.

不過我諗無咩人咁無聊用咁多時間又睇樓書又睇配套.

海怡戰報之夾倉

 筆者都2個月無UPDATE BLOG, 主要係因為起草新書的框架以及睇緊英國樓等等, 加上公司最近有少少野要處理, 迫不得已先放下少少時間

先向亮光出版社SAY 聲SORRY, 我真係成日遲交稿, 呢本書要的資料搜集比以前的要吃重很多, 小子三名小朋友訓左覺後先可以好好整理, 實在係幾挑戰性

而海怡戰報方面, 一個字, 癲, 兩個字, 夾倉

兩房已得番以下

2-18e 9.3m

25-18d 9.2m

26-30d 9.3m

25-17a 9.3m

2-10h 8.8m

33-24c 9.5m

3房的, 由早2個月的1000-1050萬, 仲有靚貨可揀, 變到呢家1100-1200萬仲要無好野揀

新年小陽春過後購買力爆發, 唔係話平少少都搶, 係比較合理的估價都已經俾人搶左

2房28座-29B 高層內園見到天 (即係樓景), 930萬售出, 兩房造價已超過900萬

而一d好差/比較差的景, 如29-12D (向西村), 880萬沽出, 28-5D 全面壁學校以8.28M售出

簡直係痴綫到一個點..

正所謂蘇州過後無艇搭, 小子早幾個月都搵緊海怡, 因為有朋友想私要小子件單支, 當時小子都無睇啱野, 要買就30-30G (1000萬) 同埋8-16B (都係1000萬), 中/大3房, 啱賭, 如果林鄭PLAN 放寬一定係三房升見, 點知都未講完呢頭小陽春都搞到OFF 哂1000萬

當時朋友決定先等一等, 於是小子便唔換貨, 時至今日, 真係蘇州過後無艇搭

如果先沽後買的真係不堪設想.....

沽左3房個D, 2個月都賣少100萬.....換樓鏈都束勢待發

國安法生效之後, 預期全民只會向錢看, 有能力者, 換夠移民又好, 在香港享福也吧

對資產持有者是一個福音, 當然, 買樓就買一個國家, 一個地方的地運, 看官自行研判, 而市場面, 在疫情下小子已毫無保留陳列出來

可恥的大戶

相信有炒開, 甚至係無炒開美股的都有係呢幾日聽到GME呢隻股票

因為咩原因只俾平倉唔俾開倉?

係因為散戶捉到個GAME的BUG, 當權者搞唔掂所以限制交易?

在號稱自由市場中的美國真係非常可恥。

平時機構出大行報告寫死股票加埋沽空就可以話自己係1,4 號牌有CHINESE WALL無溝通無問題, 呢家你沽大左俾人夾爆倉就可以限制交易? (用RISK的EXCUSE 去限制人地打爆你個莊真係好可恥的一個行為)

股票市場係一個大賭枱, 願賭服輸, 唔通輸左錢又可以問券商或者大行追討?

問題的重點係在於GME 呢隻股票俾香櫞沽凸左, 如果一般沽10% FREE FLOAT 根本係無可能夾到倉....

NAKD, AMC, BB, NOK 全部暴力只準平倉, 真係非常可恥.

公就你贏, 字就我輸....咁仲有人肯玩?

FED 印錢已經係不斷搶奪平民打工所得的成果, 令到錢紙貶值趕你D錢去股市樓市債市賭一舖, 

然而,樓市本身唔公平, 發展商賺左大部份利潤, 業主只能收到可恥的2%或以下的租金, 還有跟住個銀紙貶值的RETURN, 背上種種吸血鬼污名又要怕失業怕借大左還唔起俾人拉閘

去到股票市場, 抽新股又係俾PRE-IPO CORNERSTONE食哂大部份PROFIT (未計A-E輪融資不斷推爆個估值再上市食一大筆, 例如700便係一個例子, 快手美團等等都係strategic investors, 上左市個A輪B輪投資即係fair value through P/L年年有幾筆可觀投資收入)

而投資者爆孖展抽B組抽唔到都要俾息同埋FEES, 萬一上市大跌3成就一褲都係.

難得有個BUG, 好, 人為封殺你...吹咩....

真係好賤格

利申, 沒有持有以上任何一隻股票

其實, 香港市場都係一樣, 炒仙股, 個莊拎花紙數你飛, 炒OPTION, 睇OI (OPEN INTEREST), 縮VOL, MARK 差價), 期指"對沖" 但其實同你對賭, 買升60123, 買跌60456....等等在香港市場已有發生, 今次美國市場權力部門真係做得俾佢地指控的"被操控"市場更加無恥, 更加肉酸.

難道不久之前大戶們將期油沽到 - $39 / 桶打爆啲老散又會有手下留情的一秒?

https://www.bbc.com/zhongwen/trad/business-55837759

但屬民主黨進步派的國會議員亞歷山德拉·奧卡西奧－柯特茲（Alexandria Ocasio-Cortez）認為，華爾街的投資者向來都把美國的股票市場當成賭場看待，現在這些投資者也只不過是仿效他們的做法。

一些分析人士形容這次只是部分人的「暴富」計劃，但也有聲音留意到參加這次行動的網友有種「報復」心態，目標是被視為賺取暴利的金融機構，Reddit的討論內容也不乏針對「嬰兒潮」世代的批評，指這些中老年人控制著社會大多財富，對年輕一輩並不公平。

Markets.com的分析師尼爾·威爾森（Neil Wilson）認為，這次事件最特別的地方是網友是以「行使私刑」的方式行事，來對付這些有參與做空股票的投資基金。「這是一個世代之爭，針對那些富有的人行劫，然後給予那些在千禧年代出生的貧窮年青人。」