大動作發展新界究竟有無用?

 啱啱建制派放風話林鄭施政報告會發展有大動作搵地, 包括祖堂地, 濕地等等

https://www.hk01.com/%E6%94%BF%E6%83%85/681925/01%E6%B6%88%E6%81%AF-%E6%96%BD%E6%94%BF%E5%A0%B1%E5%91%8A%E5%A4%A7%E5%8B%95%E4%BD%9C%E8%A6%93%E5%9C%B0-%E9%87%8B%E6%94%BE%E6%BF%95%E5%9C%B0-%E7%A5%96%E5%A0%82%E5%9C%B0-%E7%A0%94%E6%90%AC%E8%91%B5%E6%B6%8C%E7%A2%BC%E9%A0%AD

作為樓市為主的BLOGGER, 筆者就認為此舉其實係無用, 無異於自殺, 等我慢慢講下點解

呢家大動作搵地包括祖堂地以及中央提醒香港的發展商要盡社會責任後, 我地應該可以見到公私合營的比例會積極左, 否則俾人問話的話, 真係煩到喊驚

而林鄭亦都提出左, 公私營合作係需要將"相當一部份"的已落成房屋用來公營房屋, 其實成個理念係好的, 但係公屋大增就等於解決到青年人上樓難的問題？

筆者認為, 除非將CBD搬去北環綫, 否則只係狂起樓係解決唔到個問題, 因為成個社會的核心在港島, 而商業結構係在1997年回歸後沒有改動過, 君不見講D咩起動東九, 港島南等等, 暫時睇落的EFFECT 係樓貴左, 小社區形成, 但係商圈仲係集中在港島以及ICC.

要成個餅煲大佢, 一定係由CBD 著手

再者, 起大量的屋, 而公屋的流轉率低到喊的情況下, 基本上, 起幾多都係擔沙填海, 個個都住左入去唔走的話, 負面地係鼓勵緊"得公屋得天下"的躺平熱潮, 應該是由最根本落手, 一係全部起綠置居, 迫公屋住戶流轉, 一係起新公屋而不得住過世 (which 呢方面我唔覺得政府會動刀)

而起大量的屋去解決房屋問題, 其實直接有兩大個負面的問題政府要處理, 包括 1) 地價跌 2) 樓價跌而引發的民怨

1) 政府由DAY 1 都係開始賣地以支付公務員的人工, 社福開支等等, 在沒有新稅基下, 地賣得平, 即係等於政府申請做赤字預算, 由於我們的對手星加坡以及OECD 的全球稅率將會定在約15%水平, 所以狂加稅應該不可行, 強行來的話, 商業行為由香港搬走, 這無異於自殺, 這便是筆者前述的原因

政府係因為呢個結構, 迫住要維持高地價的政策, 所以要搞呢樣, 先要減公務員人工以及社福等開支, which is 又係一座"大山"要去打倒, 其實比中國內地的難度還要高, 因為中間有太多既得利益者

2) 樓價跌

樓價其中一個定價因素係供求問題, 85000 加埋金融風暴可以摧毁香港小市民的積存財富, 因為70% 以上的財富是積存於磚頭的, 如果增供應的話, 而相關配套以及商業發展/前景追不上, 又或者咁唔好彩加埋有金融風暴, 係會對香港金融穏定造成風險

咁當然等緊買樓的又會好想佢跌, 呢個我就唔會評論了,可以睇下我第一本書對呢樣有行文提及

總括而言, 政府應該要做的不止於增加土地, 而係成件事去睇, 而如果淨淨係增加土地以及拍發展商去拎D地出來, 其實深層次的房屋問題仍舊會存在

恆大1H 2021 UPDATE (個人NOTES)

EVERRE 1H 2021 Update

 

Liquidity

l   China Evergrande delivered on their deleveraging promise with total borrowing reducing to RMB 571.1B

l   Trade and other receivables increase 13% to RMB 818.5B

l   Short term borrowings plus trade and other payables amounted RMB 1.06T

l   Restricted cash RMB 86.68B

l   Conclusion: EVERRE cannot meet all near-term liabilities without fire sales.

l   Management warned of possibility of debt default should it fail to implement asset disposal or subsidiary disposals

 

P/L

l   1H 2021 revenue: ↓16.5% yoy to RMB 222.7B

l   Property sales:↓18.8 yoy to RMB 212B

l   ASP/GFA: ↓11.2%/↓8.5%

l   Prop management: ↑76%, RMB 5.2B

l   GP Margin: 12.9% vs 25% yoy 1H 2020

l   Interest expenses: ↓11.8% to RMB 36.9B, due to reduce in borrowings

l   Net Profit: ↓29% to RMB 10B

 

3 red lines

l   Net gearing 99.8%

l   Liability/asset: 82%

l   Cash RMB 161B. Unrestricted cash/ST debt 0.36x

 

Notes:

l   Immediate non-core asset disposal and sales needed

l   Re-financing is difficult