論買與租 - 以數論數，有無著數？

受AC 兄的鴻文啟發，相信除左老掉牙講個理由之外，由數字計的話，買同租20年有咩分別呢? https://ac00100.blogspot.com/2019/10/blog-post_30.html 樓市快拍　香港 太古城350萬元售出 鰂魚涌太古城景天閣中層F室，701方呎，由買家以350萬元承接，呎價4993元，香港置業葉明輝指出，單位98年作價330萬元買入，賺20萬元，升6.1%。太古城現有約950個放盤，平均每方呎叫價5800至6000元。 --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- A君350萬CASH 在手，有1998年，佢有2個CHOICE： 1. FULL PAY 350萬買間701呎太古城 2. 買條10% 的永贖債 (PERPS)，免煩，當係PERPS， 無DEFAULT RISK，無REINVESTMENT RISK 假設1998年350萬，租金為3%，2019年租金約為30000 (36萬/年)，CAGR 約6.04%。 而扣除租金開支，有淨的BALANCE 全數REINVEST 入去PERPS。 得出下表，2019年NET WORTH 是1,653萬。 相比起買3房 (約13M - 14M NET WORTH，天字閣16M 左右MARKET PRICE)，其實租樓係有機會BETTER OFF，或者唔比買樓輸蝕 ON CONDITION 3點： 1. 無DEFAULT 2. 10% YTM 3. 大家都係不用LEVERAGE  當然as said，有好多好多非數字的因素在考慮當中，買有風險，不買有風險。 同埋有10%的PERPS 其實幾難搵(呢家仲難搵)，再加上用唔用LEVERAGE 其實都係一個CRITICAL FACTOR，因為樓BY DEFAULT 可以MAX LEVERAGE，而相比起買債，CALL LOAN的機會客觀地係較細。 (除非你買INVESTMENT GRADE，那便不是10% YTM了) 不過to be fair，變數太多，如果事主03年TIME 到MARKET 買番，成條數又唔同玩法。 呢個只係其中一個SCENARIO，條條大路通羅馬，又或者事主03年捱唔到跳樓死Q左，可能一早去左投胎。