海怡戰報 - 首次開埋單位

小子的犬兒S出世後有陪月姐姐的幫忙, 小子得以在全力照顧大哥的同時可以陪睇樓

今次係海怡半島2.5房同埋3房

附上最新的海怡戰報

2.5房已經全綫升穿10M,而3房已經白飯沽清,得番D垃圾貨仲要叫到11M +

但同比價錢, 3房的11M 連2房西環權力核心都買唔到 (例如泓都)

小子亦都由相熟經紀了解到某葡資家族因為要分家,所以開始將海怡半島，貝沙灣以及深灣軒持貨以市價的輕微折讓沽出，若各位有意入手的話，可以主力此業主的單位，因為FIRM 賣加埋唔會似用家們扭屎忽花。

而元朗黑夜亦令到有一件比較優質的貨跌出來，小子第一次明言單位, 係19座20E

632呎由當初不合理的叫價12.28M，減至11M底價

當然，如果閣下有心想在元朗黑夜後執"合理價錢的貨", 即管出手打呢件，分分鍾俾你扑多30-50萬

19座係3期3房地鐵站上蓋，方便來講100分, 而景觀主要係內園樓景以及少少海 (在21-22座的中間的海景)

光猛度其實都係可以接受。而估價亦估足。

人心虛怯，更要出動執平貨。

*亦在此為昨天理解錯誤失言向三兄致歉 ^^

• 地址: 香港香港仔/鴨脷洲海怡半島第3期 第19 座美康閣20樓E室
• 港幣估價11,490,000
• 建築面積 （平方呎）785
• 銷售面積 （平方呎）638
• 樓齡 （年）25
• 估價日期2019年7月23日

大西北發展計劃的負溢價

經過元朗黑夜一役，身邊有不少朋友住元朗，租好買好，都有感實在不太安全

鄉黑今次破天荒合作，令到不少元朗友都有感該區治安實在麻麻。有錢實搬走，係小子呢幾日最多聽到元朗友講 。

經此一役 (小子都係唔多想講政治，講番投資好少少)，基本上都係元朗。不了。

而元朗例如GRAND YOHO，貨尾794' 都賣緊14M。

同等價錢在港島已經有得揀，補一百萬左右在海怡，筆者的主區已經可以有橫行天下的氣勢。

但係租務方面就窄左少少，元朗三房好多都係租緊18K - 24K 之間，同主區同假買到的3 - 3.5房，租金為27,000 - 30,000，直情係真。一開二。

今次鄉黑除了示範了LOCATION LOCATION LOCATION 之外，亦令到好多現代孟母認真考慮三遷 (可能筆者的SAMPLE SIZE 有誤差，但絕不少)。

政府的大西北發展計劃本來發展得好好的，俾呢件事搞彎哂。本來屯元天大落後，漿糊山莊由筆者2012年的2.45M 升到呢家差唔多近6M 關口，柏慧豪園甚至已經超過6M ，7M都未必有好多野揀。

至於元朗站，炒舖個班發左就唔駛講，上蓋物業升值速度直頭係一馬當先，呎價與市區看齊。無他，元朗已自成一角，小子閒時都會渣車去食B仔涼粉，去搵朋友打下冷咁，見到的社區係非常成熟，甚至將銅鑼灣及旺角比下去。一切應有盡有，草根打冷，篤波，酒吧，以至靚野食如壽司之神等成個SPECTRUM 都可以在元朗/大西北區找到。

此乃其中一個元朗樓價追上的原因。在洪水橋落成後，約有23萬人口搬入去，其實呢個AREA 的配套，以至遷移人口絕對係會UPGRADE。東九有TKO，連FIS (法國國際學校)都搬入去埋街食井水，足見到社區改變的功能及影響到樓宇的升值能力。

但好可惜地，這個大西北發展新區的溢價，極有可能因為元朗站事件而停下來，甚至會令後生一代拒絕移入新界西北區，做成樓價負溢價。睇下天水圍的悲情城市的BRANDING都要10年8年先可以消除，今次真係幫倒忙......

香港房產的可愛

新買的車位收入懷中，然由於真正的剛需乃係人滿之患，日日的士出入的皮費已然接近養車所需開支。

但話雖如此，小子對渣車仲係麻麻地，全因為香港路面乃係全港負面能量的集中地，稍慢少少便會俾人砵到離地，過綫慢少少會俾的士大哥同埋一眾篤油人士攝，若以膽摶膽的話「狹路相逢勇者勝」，油門放盡一篤的其實係OK的。

小子在投資世界上的狠勁在路面上亦有，但一想到一家大細坐在後面，都係收斂一點，舉手示意自己慢，等人讓算。

小子常常同內子講，到大細孖OK 的時候，我一定賣左架爛鬼柒人車。到時嘛，個車位租俾人算數。

香港房產的可愛之處就是在這，車位的月租介4300 - 4500，買賣價為190 萬左右。YIELD 2.7% - 3.0% 其實比不少納米樓還要優勝，當然升值潛力/按揭等等還遠追不上實磚。

而最好的地方不是YIELD，而是管理費實在低得可憐，300幾蚊管理費一個月係咩概念........

對比起外國，每年收咩土地費，LAT，空置種花的話又要收空置稅等等，香港房產的可愛之處莫非給予一個極低息及FRICTION COST/ ONGOING MAINTENANCE COST 的投資物。又唔駛俾錢剪草，維修等等，實在太過屈機。

而按揭方面，其實都有個別銀行可以連同樓宇，做相同成數的按揭 (即大家都係50%-60%)，而可以衝破40% HKMA 的規則，係合法下按盡間樓......不過嘛......借定唔借，還得到先好借。
現今香港業主的DSR 低到一個點，COMBINED MORTGAGE可能係一個增加LEVERAGE 的技倆。但借盡都只係50% 左右，香港的樓宇借貸率真係非常之低，50%比起1997年一糧多借實在係雲泥之別，而03 09 後，再有大調整的話，相信D人都係沖去買樓，無他，買錯股可以升市輸錢，買樓好似買ETF咁，大市升，咩都升，贏多贏少咁解，免卻好多麻煩。

在香港現今的借貸系統當中，理論上一個人只可以借到100倍月入去買樓，兩公婆借貸過千都已係好困難，再加上DSR同埋MULTIPLE MORTGAGE借少10%，理論上要破10M的MORTGAGE LOAN 10居其7都是極高收入。淨番個3個係深得其法。

而樓按BY DEFAULT 係對抗inflation的絕佳配答，FINANCE 101有講,  a dollar tomorrow worth less than today....

小子建議真係細細地都買番間，在BSD + DSD 下，外國人買入房產都仲要俾30%，而多於一件的香港人都要俾15%下，政府其實讓路給年青人插旗中

筍盤時時都有，無必要叫嚷話無盤，太貴買唔起，總會有幾個業主腳軟的，筍盤係行番來，唔係坐番來。

致年青人(比我年青的90/00): 樓，唔會買唔起，不要絕望，你有40萬已能做9成按揭買到間置樂三寶/得寶花園(仲差少少)等等 (400萬內的樓)。
若90/00後有需要，INBOX我，小子無佣收的，湊完仔有時間陪你一齊睇，如何?

三個小孩的父親

這兩個星期，實在是累壞了，我的孖仔終於出世，3條K 做到我隻野咁，但甘之如飴

SECRET PROJECT 只差幾5000字便OK，在醫院實在係連去厠所都無時間。
我知道X小姐有睇BLOG的，先說句唔好意思，脫了期。我會加緊快手寫埋佢交稿。萬分感謝。

做埋SECRET PROJECT，小子的2019年CHECKPOINT 完成了。

另一方面，作為三個兒子的父親，對於香港政府近日的動作，實在令到我心灰

因為小孩子長大成人，必定會佔據社會的其中一個位置

1. 上位者，如林鄭，警察等等

2. 從商，如譚伯，愛國商人等

3. 一窮二白，食子彈，食催淚彈

我絕對不想我的小孩04開記招講野1999，9唔搭8，更加不想小孩俾人HEADSHOT，稱為暴徒佔領立法會。又或者我可以教小朋友合埋對眼，咩都唔理收息收租過活? SORRY, 應該唔可以。

呢個議期內唔會再提到上立法會已等於撤回？若果如在上位者說等於，為何不說撤回？是有HIDDEN AGENDA? 沒有的話，為何不肯說？

在上位者說會虛心聆聽，拒絕與"暴民"對話我可以理解，但拒絕與民主派議員對話又係聆聽了什麼？

講你唔聽, 聽你唔做，做又做錯, 仲話我會好好做埋餘下任期？

老一代常說他們搞事，作為有產者，我只是比你地早幾年買樓，我係負9碌而已。
我常反思自己，若果我今天畢業的話會是如何？

一窮二白

若果老一代的公屋俾房署收番俾新移民，佢地會唔會發癲？

若果老一代的生果金取消，又會唔會發癲？

若果老一代的醫療再差落去，又會唔會發癲？

若果老一代因為以上個3樣野無左，想D9個政府，跟住俾人拉左或者打爆頭，又會唔會發癲？

當然若果只係若果，但年青人面對係50年的被屈機。當你無野好輸會唔會....反？

一個政府要差到點先會有未來的希望 - 年青人 - 不介意坐10碌8碌行出來？

政府差到200萬人 (或者50萬, WHATEVER) 人都行出來表達一個共同的議題的關注，在位者是否應該檢討？

凡事是有兩面：

政府150個人名額用計分制，輸入專才，谷高樓價，等老香港快D收錢走人，同時新公屋只俾青年人？會否一雞兩味？

專才多左，國際金融中心更穏固，機會多左，青年人搵錢多左，又可以自由下消消氣

加徵房產稅，立全民退保，大家安心消費，過渡餘生，又豈不是美事？

10年內，香港人換血，社會經濟好，不要說港人治港，邊個出來搞事，怕且俾人拉埋一邊打，不是嗎？

安居樂業，有咩好反？