朋友買到心頭好, 加息尾班車?

前幾日同朋友覆睇左灣仔一間舊樓 700幾萬 420呎, 約17500@

好朋友新婚之用, 實在係可喜可賀! 呢個價貴過PARK YOHO MILANO 2000/呎 (30%) 左右, 但係去中環係慳番30分鍾以上

時間就係金錢, 30分鍾係咩CONCEPT? 小子好鍾意用數字去量化成件事, 當你一個月3皮野人工, 20日工作, 每日8小時, 即係每小時人工187.5, 來回用2小時, 即係用左375蚊搭車

正所謂一吋光陰一吋金, 吋金難買吋光陰, 當你生命係已知有限, 而金錢係無限/或咁講你搵唔哂的情況下

375/日量化做30年的供樓年期, 即係375 X 20 X 12 = 90,000/年 或 2.7M (30年)

如果PY MILANO 係14K@, 同樣比對係400呎咁計, 5.6M 對比 7M, 理論上, 灣仔係 5.6M + 2.7M (當然無計time value of money 咁精準), 等於7.3M (計錯左, 應該係8.3M, 不過原汁原味唔改了,加NOTES 算)

此乃只計一個因素, 因為未計租務回報差異同埋升值潛力等等太多uncontrolled factors

但係純方便呢個FACTOR 來講, 2.7M 係佢的價值

WELL, 自住樓, 自己鍾意就係大哂架啦....其實無咩啱唔岩, 呢D野好睇個人, 咪當自己做埋包租公個份囉, 無咩啱唔啱

另外, 有部份業主開始腳仔軟, 如果想入平野的, 可能有機會扑傻瓜

好似魔兄話齋, H+1.7 減到H+1.4 有無寫字佬話減息0.3%? 好似無......

 仲有, 唔知邊個好友話加2% 有影響, 其實都係心理因素以致割價求售多於實際影響, 當時2009/2010年政府都話會加息, 槓桿過高等等. 講左10年都係咁

如果用短線思維買樓, 注定一定係仆街收場, 因為一口價係一般打工人士的年薪, 或者係N倍年薪, 實在係承受不起的重量

以5年為一個單位去檢視, 可能係比較PRACTICAL 少少的檢視時間間距

又bring up 番尋日月入10萬-12萬借到50000的兩公婆來講, 加息2%, 如果全自住的話 (1 間過), 係供多1皮野左右, 如果計人工加幅係3% 左右, 呢PAIR 夫婦加3000 - 3600 不等, effective worse off 係7000左右, 佔月入的7%

加多6%, 加到8% NOMINAL average (仲有AVERAGE?!, ANYWAY, 同分色屍玩下數字)

當你一件30M 樓計, 借50% 即係15M, 月供56XXX, 2.15%, 加到5.5%, 供85,168, 加到8%, 供115K

不過現實D講, 小子估計失業/病先係最大的問題, 唔係加息; 加息初期係經濟好, 到尾期先係開始有deflation

同埋最重要係, 買得起30M 樓幾可肯定唔會係打工仔, 又或者AGGREGATE 30M 樓係投資者; 即係齋供死一件的機會率係好微

樓市淡友憂年尾爆煲

https://hk.news.yahoo.com/%E6%A8%93%E5%B8%82%E6%B7%A1%E5%8F%8B%E6%86%82%E5%B9%B4%E5%B0%BE%E7%88%86%E7%85%B2-214500874.html 

香港銀行群起調高按揭息率之後，市場依然錄得高價成交個案，當中新界區指標屋苑沙田第一城，昨日一個高層單位以1,328萬元易手，創該屋苑成交價新高。不過，業界對樓市前景意見分歧，看好一方指單純因為加息不會令樓市急跌，看淡一方則預計樓市十二月會正式爆破，並預期香港跟隨美國加息之後，未來十二個月樓價最多挫兩成。

美聯物業指，沙田第一城十三座高層A室，實用面積819方呎，昨日以呎價約16,215元售出。據悉，該單位原本叫價1,380萬元，並在市場放盤四個月，直至昨日獲承接，而買家購入上址主要是為方便與同樣在沙田區居住的家人有照應，同時子女在區內上學，所以沒理會息口變化。

好友估加兩厘始有影響

除私人住宅之外，居屋市場繼續出現破頂價成交個案。中原地產表示，天水圍天盛苑D座高層十五室一個一房單位，於已補價自由市場以520萬元售出，以實用面積426方呎計算，呎價達12,207元，創項目呎價新高。

由於是次銀行調高按息幅度不算大，對樓市及買家不會有很大影響。資深財經專家林一鳴估計要加息兩至三厘，市場始會有較大反應。他早前曾經表示，市場未見有大量新供應，加上經濟沒有急速轉差，連同息口因素在內，三個令樓價下跌的主要因素均未出現，因此預期未來樓價橫行機會較大。
新港城銀主盤減價求售

萊坊高級董事及估價及諮詢部主管林浩文對樓市前景同樣有信心。他指出，銀行加按息短期內對香港樓市影響不大，因買家心理因素較實際因素更重要。他又指，單純因為加息而令到今年樓市急跌機會不大，只是下半年樓價升幅縮窄後平穩發展。

儘管如此，市場對銀行加按息高度關注，有代理向傳媒查詢銀行動向，亦有單位減價求售。

美聯物業透露，馬鞍山新港城E座一個低層銀主盤，實用面積618方呎，六月時曾以820萬元售出，但買家撻訂，之後再以830萬元放售，昨日進一步調低叫價至810萬元。據了解，該單位在大型銀行的網上估價高逾1,100萬元，即叫價低估價近27%。

細價樓恐成跌市重災區

紀惠集團行政總裁湯文亮表示，大型銀行接連調高按息，雖然加幅很少，但意義重大，意味美國聯儲局若九月再度加息，香港一定會跟隨，又預期未來十二個月內樓價會跌15至20%。他又說，一些過去非常樂觀的市場人士亦擔心，即使美國不加息，香港都會加，若是這樣加息壓力會非常巨大，樓市會借勢調整。

滙豐銀行前首位華人大班劉智傑同樣看淡樓市前景。他表示，銀行加息只是導致香港樓價下跌的其中一個因素，最重要是市場低估中美爆發貿易戰對全球經濟帶來的影響，預期年底美國經濟會明顯變差，失業率會上升。他又說，部分人依然認為樓價「實升」，但其實是牛市不再，樓市神話即將破滅，預計十二月會正式爆破，包括納米樓在內的細價樓會淪為跌市重災區。

他又指，近幾年香港樓市一直存在泡沫，但因市場一直對樓市升勢抱有希望，加上發展商提供高成數按揭，投資者及買家所需付的首期減少，加上新盤供不應求，繼而令向隅人士轉投二手樓市，導致樓價續創新高。不過，他留意到細價樓錄得不少撻訂個案，有投資者寧願蝕訂，也不願冒未來無承接的風險。

理工大學建築及房地產學系教授許智文指，今次銀行調高按息是香港加息先兆。他又說，是次加息雖不足以令樓市轉勢，但升幅將放緩。