槓桿買債與買樓

小子最近雖然忙於MIDTERM的準備，但個人實在太心散, 又去左BLOG度9UP

有感呢排成日講買債/買樓的分別, 姑且用呢篇去COMPARE & CONTRAST下

假設: 50% 首期買樓, 與50% 首期買BOND,當500萬CASH買1000萬野咁計

回報(息率):
買樓: 1000萬樓租務回報約為3.0%, 一年收入: 10M X 3% = 300,000
5M 租金收入25,000，月供約為18,000, 假設供30年, 利息1.8%計, 還本10,000 - 1,000 管理費+ 凸腳部份7,000 (利息已扣除)
PROFIT BEFORE TAX 約$16,000/月或$192,000/年
再減去15% 物業稅 (300,000 X 0.8% X 15% = 36,000)
即係實得約為 $156,000

因為俾50% 首期關係, ROE = 156,000/ 5M = 3.12% (買入印花稅及手續費唔做APPORTIONMENT 啦, 計死小子)

買債: 500萬做槓桿1倍, 5% (取其中間吧) X 2 = 10% - 2% 利息支出 = 8%

** 結論: 買債>買樓

回報 (升值)
買樓: 有機會升/跌
債: 持有到期基本上保本

** 買樓有"機會"升/跌值, 買債係到期保本

抗通漲
買樓: 租金係會因為通漲而上升
債:債息不會因通漲而升

** 租金抗通漲力> 債

風險:
買樓:
1) 失業供唔到樓 (可以租俾人頂住一半, 可能未死得)
2) 租霸 (法律途徑收樓)
3) 凶宅 (不能避免的風險)
4) CALL LOAN (不能避免, 但03年都係失業PK供唔起令到銀行發覺CALL LOAN)

買債:
1) 公司清盤 (可以睇住盤數避免, 要求若干財務知識)
2) 政策 (內房佳兆業)
3) 評給機構DOWNGRADE (NA)
4) CALL LOAN (債價跌到MARGIN RATIO 即CALL)
5) 銀行縮LTV (不能控制的風險)

各有不同風險, 難辯優劣

結論
1. 買樓的投資價差係比每月收租吸引
2. 買樓需求比買債的財務知識少
3. 租金收入比較能夠抗通漲
4. 樓債各有其風險
5. 債息的回報比樓高, 如果純計YIELD